SUMÁRIO: 1 INTRODUÇÃO. 2 DA AÇÃO DE DESPEJO. 3 DO PROCEDIMENTO DA AÇÃO DE DESPEJO; 3.1 DA PURGA DA MORA; 3.2 DOS PRAZOS PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL; 3.3 DA PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO; 3.4 DA EXECUÇÃO NA AÇÃO DE DESPEJO; 3.5 DO DESPEJO COMPULSÓRIO; 3.6 DO MANDADO DE REOCUPAÇÃO; 3.7 DA IMISSÃO NA POSSE PELO ABANDONO DO IMÓVEL; 3.8 DA AÇÃO DE DESPEJO NOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS; 3.9 DOS RECURSOS E SEUS EFEITOS. 4 A LIMINAR NAS AÇÕES DE DESPEJO; 4.1 O ROL TAXATIVO DO ARTIGO 59 DA LEI DO INQUILINATO; 4.1.1 Violação ao mútuo acordo celebrado entre as partes; 4.1.2 Rescisão do contrato de trabalho; 4.1.3 Término do prazo de locação para temporada; 4.1.4 Da morte do locatário; 4.1.5 Da permanência do sublocatário após o término do contrato. 5 A TUTELA ESPECÍFICA NAS AÇÕES DE DESPEJO; 5.1 DA EFETIVIDADE DO PROCESSO; 5.2 FORMAS DE PROVIMENTO DA TUTELA ESPECÍFICA; 5.3 DA AUDIÊNCIA DE JUSTIFICAÇÃO PRÉVIA; 5.4 DA INFRAÇÃO LEGAL OU CONTRATUAL; 5.4.1 Da violação aos objetivos do contrato de locação; 5.4.1.1 Da deterioração do bem; 5.4.1.2 Do imóvel locado para fins residenciais utilizado como prostíbulo; 5.4.1.3 Do imóvel locado para fins residenciais utilizado como empresa; 5.4.2 Do não pagamento do aluguel; 5.4.3 Do não pagamento dos acessórios de locação; 5.4.4 Das reparações urgentes no imóvel; 5.5 TUTELA ESPECÍFICA NA RECONVENÇÃO DE AÇÃO CONSIGNATÓRIA; 5.6 DA CONCESSÃO DE TUTELA ESPECÍFICA AO LOCATÁRIO. 6 CONCLUSÃO. Notas. REFERÊNCIAS.
1 INTRODUÇÃO
A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) inovou em nível processual para agilizar a prestação jurisdicional nas demandas que objetivou regular, adiantando-se à reforma do Código de Processo Civil (CPC) iniciada em 1994. Regulou, então, a tutela jurisdicional nas ações de despejo, chamando-a tão-somente liminar, e elencou em seu artigo 59, § 1º, as situações nas quais seria aplicado o instituto.
Entretanto, o direito, por seu dinamismo, tende a adequar seus institutos e seus comandos às novidades surgidas no ordenamento jurídico, evitadas quaisquer incompatibilidades em virtude das várias transformações experimentadas pela sociedade em consequência da constante evolução à qual está sujeita.
Resta, então, afastar o retrocesso e adequar a jurisdição à realidade histórica e social do jurisdicionado, prestigiando a efetividade do processo com o implemento da celeridade na resolução dos litígios.
Pretende-se traçar um paralelo entre os pensamentos esposados pela doutrina e pela jurisprudência, para provar e, ao final, concluir que é possível adequar a ação de despejo aos institutos tutelares inseridos posteriormente no CPC.
Por fim, embora se saiba que locador não é necessariamente o proprietário, que podem existir vários locatários numa relação contratual de locação e que o locatário pode sublocar o imóvel e nele não permanecer, neste estudo serão basicamente utilizadas as nomenclaturas locador e locatário. Logo, referências ao proprietário ou ao sublocatário só serão feitas quando se fizerem convenientes.
2 DA AÇÃO DE DESPEJO
A locação imobiliária urbana é disciplinada pela Lei do Inquilinato, excetuados os contratos de locação previstos no parágrafo único do seu artigo 1º.
Essa lei regula três modalidades de locação: residencial (artigos 46 e 47); por temporada (artigos 48 a 50); e não residencial (artigos 51 a 57), que compreende os imóveis destinados ao comércio, às indústrias e às sociedades civis.
O presente estudo analisará o despejo na locação de imóvel residencial urbano.
Com efeito, para dissolver o contrato de locação, será utilizada em regra a ação de despejo, nos termos do artigo 5º da Lei do Inquilinato, que será excepcionado nos casos de desapropriação, uma vez que o expropriante será imitido na posse do imóvel, conforme prevê seu parágrafo único.
Observe-se, porém, que alguns doutrinadores apontam que o artigo 5º declarou mais do que podia, ao dispor que ação de despejo é o único meio de extinguir a relação locatícia, a despeito da ação anulatória ou da ação declaratória de nulidade de ato jurídico. A discussão não será abordada em virtude de se afastar do tema principal.
Ao propor a ação de despejo, o locador demonstra que não mais deseja manter o vínculo locatício, pois: “a ação de despejo é o meio legal de que lança mão o locador para dissolver o contrato e obter a restituição do imóvel locado, com a desocupação do mesmo” (SOUZA, 2001, p. 9).
Desta forma, o pedido mediato da ação de despejo é a cessação dos prejuízos causados ao locador com a devolução do imóvel, e o pedido imediato a resolução do contrato de locação: “A recuperação da posse direta é consequência da dissolução do contrato, e não o objeto imediato do pedido” (SOUZA, 2001, p. 11).
Em outras palavras, o locador quer deixar de suportar prejuízos, razão pela qual requer a declaração judicial de resolução da relação jurídica, sendo a devolução do bem imóvel objeto do contrato realizada de forma oblíqua.
Cabe aqui observar, por derradeiro, que a cláusula resolutiva é o remédio concedido à parte prejudicada para desconstituir o contrato bilateral em virtude do não cumprimento de obrigação por uma das partes. Se for expressa, operará de pleno direito; e se for tácita, dependerá da via judicial.
Com isso, em se tratando de ação de despejo, há que se falar em resolução do contrato, consoante dispõe o artigo 475 do atual Código Civil (CC) e não em rescisão, como erroneamente dispunha o artigo 1.092, parágrafo único do CC/1916.
3 DO PROCEDIMENTO DA AÇÃO DE DESPEJO
Conforme a dicção do artigo 59, caput da Lei do Inquilinato, a ação de despejo seguirá o rito ordinário do CPC com as modificações previstas nos artigos 59 a 66.
Os incidentes eventuais não transformam o procedimento em especial.
O valor da causa será estipulado, em regra, em doze vezes o valor do aluguel na época da sua propositura (artigo 58, inciso III da Lei do Inquilinato).
Quanto à citação, o termo inicial do prazo para apresentação de resposta é de quinze dias e correrá da juntada do mandado. Salvo nos casos em que for realizada audiência de justificação prévia, o que será mais bem explicitado na seção 5.3.
O termo inicial da ordem de despejo será contado a partir da data da efetiva ciência do locatário. Existindo vários réus, o prazo será contado a partir da notificação do último litisconsorte.
Do mandado de citação, se concedida a tutela antecipada liminarmente, constará o prazo para desocupação do imóvel e a autorização para realizar o despejo, caso seja desobedecido o prazo estabelecido.
A citação por edital será evitada em virtude da demora e da onerosidade.
Por fim, decretado o despejo por meio da sentença, o locatário será notificado para desocupar o imóvel no prazo previsto pelo juiz.
3.1 DA PURGA DA MORA
A obrigação de pagar pontualmente o aluguel e os acessórios da locação decorre da natureza onerosa do contrato e é essencial em razão das conseqüências da mora, pois seu não pagamento implica infração legal e/ou contratual e autoriza a resolução do contrato e a retomada da coisa, nos termos do artigo 9º, inciso III da Lei do Inquilinato, para evitar o enriquecimento ilícito do locatário inadimplente. Segundo SILVA (1996, p. 25):
O inciso III do artigo 9º da Lei 8.245/91 contempla a hipótese de despejo em decorrência da falta de pagamento de aluguel e demais encargos. Neste caso, a infração é absolutamente indiscutível. Não pagos os alugueres e/ou encargos da locação, abre-se espaço para o despejo. Mesmo porque não se pode admitir o uso de coisa alheia, sem que lhe seja pago o preço dessa utilização. E não há locação gratuita. A utilização gratuita seria o comodato, que com a locação não se confunde.
A Lei do Inquilinato constrange o locador a constituir o locatário em mora porque o pagamento do aluguel tem um termo final, seja o convencionado no contrato, seja o determinado no artigo 23, inciso I, o qual estabelece como data-limite o sexto dia útil do mês seguido ao mês vencido.
O reiterado atraso no pagamento do aluguel sem oposição do locador modifica o teor da avença, permitindo a alteração na data de vencimento. Por outro lado, se o locador se recusar injustificadamente a receber o pagamento do aluguel, o locatário deverá promover o depósito judicial da quantia.
A ação de despejo pela falta de pagamento do aluguel poderá ser proposta a partir do dia seguinte à data-limite para o pagamento do aluguel (artigo 62 da Lei do Inquilinato), ocasião em que o locatário já será considerado inadimplente e responsável pelos ônus contratuais surgidos em decorrência da mora (multa, juros, correção monetária e honorários advocatícios). Restam caracterizados, então, os pressupostos da mora: culpa do devedor e utilidade da prestação para o credor.
Os aluguéis vincendos serão depositados à disposição do juízo na data avençada no contrato, e se incontroversos poderão ser levantados pelo locador (artigo 62, inciso V). Os aluguéis vencidos poderão ser cobrados cumulativamente ou em ação autônoma, de caráter executório, se preenchidos os requisitos exigíveis.
O juiz poderá autorizar o locatário a purgar a mora no valor atualizado, acrescido dos ônus contratuais (artigo 62, incisos II e III, da Lei do Inquilinato), independente de cálculo e mediante depósito judicial, para evitar a resolução da locação, que continuará vigorando como se nada tivesse acontecido.
Cabe ressaltar que, mesmo promovendo a purga da mora, o locatário deverá apresentar resposta fundamentada, sob pena de ser decretada contra si a revelia.
A purga da mora é uma faculdade do locatário, e não o objeto da pretensão do locador, que poderá interpor agravo de instrumento em face da decisão interlocutória que a defere ou a indefere.
Efetuado o depósito e não sendo fixado prazo diverso pelo juiz, o locador deverá se manifestar em cinco dias, consoante disposto no artigo 185 do CPC.
Se o locador justifica que o depósito foi inferior ao “quantum” devido, o locatário será intimado para, num prazo de dez dias, contados da ciência do ocorrido (artigo 62, inciso III, “in fine”, da Lei do Inquilinato), complementar o valor ou arguir que a quantia é justa. Se houver complementação, a ação será extinta. Porém, se não houver, a ação continuará em razão da diferença, e a quantia depositada poderá ser levantada por meio de alvará (artigo 62, inciso IV, da Lei do Inquilinato).
Quanto ao pedido de complementação, o juiz utilizará dois capítulos de sentença, caso o locador seja vencido: um para extinguir o processo e outro para julgar improcedente o pedido de complementação, pois o pedido e o fundamento do pedido constituem relações processuais autônomas.
Se os valores discrepantes girarem em torno de quantia ínfima, o juiz poderá fundamentar sua decisão no Princípio da Insignificância.
Não poderá haver emenda da mora uma terceira vez no interregno de doze meses (artigo 62, parágrafo único), sob pena de caracterizar abuso do direito do benefício da purga da mora pelo locatário, em detrimento do interesse do locador, devendo ser rejeitado pelo juiz de ofício ou mediante requerimento do interessado.
As outras duas ações de despejo serão comprovadas pelas cópias dos autos.
São legitimados a purgarem a mora, como terceiros interessados, o sublocatário e o fiador, e como terceiro não interessado, qualquer pessoa que o faça em nome e por conta do locatário, observados os artigos 304, 305 e 306 do CC.
3.2 DOS PRAZOS PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL
O prazo geral para desocupação do imóvel nas ações de despejo é fixado em trinta dias, independentemente da causa de pedir, no artigo 63 da Lei do Inquilinato. Porém, nos termos do artigo 63, § 1º, a desocupação ocorrerá em quinze dias se entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido prazo superior a quatro meses, ou se o decreto de despejo tiver fundamento no artigo 9º, incisos II e III, ou no artigo 46, § 2º, que trata da vigência da locação por tempo indeterminado.
Também será de quinze dias o prazo de desocupação do imóvel nos casos de concessão de liminar, conforme disposto no artigo 59, § 1º, da Lei do Inquilinato.
Já o artigo 61 da Lei do Inquilinato fixa prazo de seis meses para desocupação do imóvel, contados da citação, se o locatário concordar em desocupá-lo: quando o contrato de locação com prazo fixado expressamente em período igual ou superior a trinta meses foi prorrogado tacitamente por prazo indeterminado; ou quando após o término do contrato de locação ajustado por meio verbal ou por escrito, com prazo inferior a trinta meses, o imóvel for requerido para uso próprio, ou do cônjuge, ou do companheiro, ou, ainda, para uso residencial de ascendente ou de descendente, desde que qualquer um dos referidos não disponha de imóvel residencial próprio (artigo 47, inciso III), além dos casos previstos no artigo 47, inciso IV.
Os prazos previstos no artigo 63, §§ 2º e 3º, não são relativos ao tema proposto.
3.3 DA PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO
Os artigos 59, § 1º, e 64, caput da Lei do Inquilinato preveem a prestação de caução equivalente a três meses de aluguel como requisito para a concessão de despejo liminar e de doze a dezoito meses do aluguel para a execução provisória da sentença, atualizados até a data da prestação, excetuados os casos em que a sentença fundar-se no artigo 9º, incisos I, II e IV, quando o próprio juiz fixará a quantia.
A doutrina e a jurisprudência são unânimes na crítica à obrigatoriedade da prestação de caução na execução provisória da sentença 1 das ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguéis (artigo 9º, inciso III), pois a causa de pedir tem por objeto a violação a um dever legal e/ou contratual que está previsto no artigo 9º, inciso II.
Não haverá restauração do vínculo locatício pela reocupação, sendo a prestação de caução, real ou fidejussória, imprescindível, e obrigatoriamente fixada na sentença que decretar o despejo (artigo 64, § 1º da Lei do Inquilinato). Todavia, se não for prestada a contracautela, o locatário impetrará mandado de segurança para impedir a execução com fulcro no error in procedendo, e caso tenha ocorrido o despejo, há quem defenda a reintegração do locatário ao imóvel, o que, entretanto, não é aceitável, restando a fixação de perdas e danos.
A Lei do Inquilinato tarifou a caução, ressalvadas as circunstâncias excepcionais e a condicionou como garantia de futura indenização por eventuais danos causados ao locatário que posteriormente conseguir reverter a decisão sem prejuízo de outras ações de caráter indenizatório para minimizar ou afastar a repercussão negativa no patrimônio de quem foi atingido pela medida (artigo 64, § 2º). Porém, ainda que saia vencedor, o locatário deverá comprovar os prejuízos sofridos, sob pena de não receber o valor depositado em caução.
3.4 DA EXECUÇÃO NA AÇÃO DE DESPEJO
A ação de despejo, cuja natureza é executiva lato sensu, por apresentar fase cognitiva juris-satisfativa, dispensa o processo autônomo de execução e veda a oposição de embargos.
Por envolver o clamor social, exige-se que a efetivação do ato desalijatório não surpreenda o locatário, a quem será dado um prazo para providenciar a mudança.
A liminar do artigo 59, § 1º da Lei do Inquilinato traz em seu bojo a satisfação dos efeitos do pedido e será executada provisoriamente, na fase cognitiva, nos autos da ação de despejo, conforme o serão as execuções provisória e definitiva de sentença, em respeito à economia processual, nos termos dos artigos 63, § 4º, e 64.
Entretanto, havendo pedidos cumulados de despejo e de cobrança de aluguéis, se ambos forem acolhidos não haverá execução nos próprios autos, mas sim execução de título judicial por quantia certa.
3.5 DO DESPEJO COMPULSÓRIO
Se o imóvel não for entregue ao final do prazo estipulado para a desocupação, será determinado o despejo compulsório, nos termos do artigo 65 da Lei do Inquilinato, a ser realizado pelo oficial de justiça, que requererá o auxílio da força policial para arrombar o imóvel, se necessário. Porém, as disposições previstas nos parágrafos do artigo 65 deverão ser respeitadas.
3.6 DO MANDADO DE REOCUPAÇÃO
O mandado de reocupação, oriundo do direito português, é um instituto que assegura ao locatário o direito de reaver a posse direta do imóvel no caso de revogação da liminar ou da sentença de mérito que lhe seja favorável.
Segundo a posição da doutrina majoritária, nosso sistema jurisdicional não conhece o mandado de recondução, o que dá à tutela antecipatória em ação de despejo, o caráter de satisfatividade, ainda que a posterior sentença meritória seja proferida em favor do locatário e aparentemente seja recomendável.
Há um juízo definitivo não exauriente, que permite fazer coisa julgada material ainda que fruto de cognição sumária. Com isso, a irreversibilidade dos efeitos da decisão liminar revogada será resolvida em indenização por perdas e danos. No entendimento de FUX (1996, p. 53):
[...] essa singularidade cominatória consistente na irreversibilidade dos efeitos da decisão, resolvendo-se a revogação da liminar em indenização; técnica, aliás, utilizada pela moderníssima lei de locações – lei 8.245/91, dispondo que a eventual reforma do decisum concessivo do despejo final ou liminar resolve-se em perdas e danos (grifo do autor); isto é: o locatário não volta para casa.
Haverá, então, a reversão da caução prestada pelo locador em favor do locatário, a título de perdas e danos, sem a perda do direito de buscar a diferença dos prejuízos suportados em ação própria (artigo 64, § 2º, da Lei do Inquilinato).
Para SLAIBI FILHO (1997, p. 385) a reocupação está ligada à prestação da caução, que é obrigatória para que o juiz expeça mandado de desocupação. Logo, se não for prestada a caução, o locatário sequer tem a obrigação de desocupar o imóvel, mas, se sair, poderá retornar ao mesmo.
A seu turno parte da doutrina defende que se a sentença for reformada, o silêncio da lei permite que o locatário retome o imóvel por meio de ação possessória, onde seria discutida a posse direta do bem, mas só se ainda estiver desocupado.
Tal mister, porém, confronta a boa técnica, pois o ato, seja turbativo ou espoliativo, é proveniente do judiciário e não de terceiro ou do locador, o que não caracteriza a possessória. Além disso, o legislador, efetivamente, em nenhum momento permitiu a retomada do imóvel pelo inquilino, estando o bem ocupado ou desocupado. O ato de despejar o locatário é previsto em lei e a locação tem cunho obrigacional, não havendo que se falar no direito de seqüella, característico de direito real.
Por fim, há quem admita a reocupação se a sentença final julgar improcedente o pedido de despejo e revogar a liminar concedida, já que o caráter da liminar é temporário e a mesma pode ser cassada a qualquer momento (SILVA, 1996, p. 77).
Todavia, além dos motivos já expostos, deve-se considerar que ainda que coubesse a reocupação, o bom senso recomendaria que locador e locatário, pelo desgaste existente entre eles, não continuassem mantendo relação contratual.
3.7 DA IMISSÃO NA POSSE PELO ABANDONO DO IMÓVEL
Prevê o artigo 66 da Lei do Inquilinato que se o locatário abandonar o imóvel de forma espontânea, depois de ajuizada a ação de despejo, o locador, que é possuidor indireto do bem, poderá imitir-se na posse do mesmo, pois não há motivo para deixá-lo vazio, exposto à depredação e à invasão de terceiros.
Com isso, deferida a imissão do locador na posse do imóvel, será expedido mandado com cláusula de arrombamento, que será executado por oficial de justiça.
Todavia, necessariamente será dado prosseguimento à ação de despejo, já que o seu objeto é a extinção do contrato e não a recuperação do bem imóvel locado.
Se porventura o imóvel for abandonado antes da proposição da ação de despejo, o locador poderá imitir-se na posse por iniciativa própria, mediante autorização legal, pois embora o locatário esteja em inadimplemento, a resolução do contrato deverá ser obtida por via judicial, mediante decisão terminativa.
3.8 DA AÇÃO DE DESPEJO NOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS
Só caberá ação de despejo no rito dos Juizados Especiais se o locador desejar utilizar o imóvel para uso próprio, consoante disposto no Enunciado IV do Fórum Nacional dos Juizados Especiais (FONAJE) 2.
Uso próprio é o “[...] uso do proprietário, de seu cônjuge ou companheiro (uso residencial ou não residencial), ou uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel próprio [...]” (CHIMENTI, 2005, p. 36).
O rito da Lei nº 9.099/95 permite a realização de pedidos não inerentes a esse procedimento, ou cujo valor seja superior ao teto máximo permitido, desde que as partes façam uma composição em qualquer momento da fase conciliatória, nos termos dos artigos 3º, § 3º, e 51, inciso II, in fine. O juiz homologará esse acordo para que surtam seus efeitos e as partes estarão obrigadas.
Assim, poderá haver acordo celebrado em ação de despejo não fundamentado no artigo 47, inciso III, da Lei do Inquilinato, sendo possível a expedição de mandado de despejo no caso de descumprimento do acordado pelo locatário.
Porém, se na fase de instrução e julgamento o juiz verificar que o pedido é incompatível com o rito, deverá extinguir o processo ou considerar o teto máximo, caso a quantia seja superior.
3.9 DOS RECURSOS E SEUS EFEITOS
A natureza da concessão da liminar é decisão interlocutória e sobre ela operará o fenômeno da preclusão, caso não seja impugnada. Logo, mesmo que desalijado do bem, pode o locatário se defender, impugnando a tutela antecipada mediante o juízo a quo, na resposta ou por simples petição, dependendo do momento em que a mesma foi concedida, pois a ele é garantido o amplo direito à defesa.
Em sede de agravo caberá o pedido de efeito suspensivo da decisão para tentar impedir a execução provisória nos termos dos artigos 527, inciso III, e 558 do CPC.
Apelação não será recebida no efeito suspensivo (artigo 58, inciso V da Lei do Inquilinato), não importando se a tutela foi ou não concedida ou confirmada na sentença.
Se o locatário quiser permanecer no imóvel, só conseguirá algum efeito prático em sua resposta, ou em seu recurso, se despachar diretamente com o julgador (juiz ou desembargador relator). Caso contrário só lhe restará a indenização.
Caberá, também, a impetração de mandado de segurança contra o ato do juiz que proferiu a decisão, pois a lei não proíbe, embora não seja recomendado.
Nesse caso não há que se discutir ofensa ao princípio da unirrecorribilidade porque o mandado de segurança é ação.
4 A LIMINAR NAS AÇÕES DE DESPEJO
4.1 O ROL TAXATIVO DO ARTIGO 59 DA LEI DO INQUILINATO
Parte da doutrina e da jurisprudência defende que o artigo 59, § 1º apresenta rol taxativo de situações para concessão de liminar com efeito de tutela antecipatória 3, pois a palavra exclusivamente do caput indica que o legislador aparentemente limitou as hipóteses, inadmitindo a interpretação extensiva ou analógica. A esse respeito escreve VENOSA (2003, p. 290):
Como o artigo 59 em testilha, porém, é específico e restritivo quanto a determinadas ações de despejo de forma exclusiva, deve prosperar o entendimento segundo o qual apenas nessas hipóteses do parágrafo primeiro é liminar de desocupação, que se traduz em antecipação de tutela. [...] Segue-se o princípio pelo qual a norma especial derroga a geral. Leva-se em conta, também, o microssistema que representa a lei inquilinária no nosso ordenamento.
Essa, porém, não é a interpretação mais correta como será provado na sequência.
4.1.1 Violação ao mútuo acordo celebrado entre as partes.
Dispõe o artigo 59, § 1º, inciso I da Lei do Inquilinato que se locador e locatário firmarem de forma expressa um acordo para desocupação do imóvel com prazo mínimo de seis meses, e o locatário negar-se em devolvê-lo após o decurso do prazo, será concedida liminar inaudita altera pars para desocupação em quinze dias, prestada caução equivalente a três meses de aluguel pelo locador.
A liminar prestigia o princípio da boa-fé contratual, protegendo o locador da conduta maliciosa do inquilino que pactuou uma saída amistosa, mas continuou no imóvel após o vencimento do prazo de sua entrega.
Contudo, se o acordo formalizado entre as partes não se constituiu nos termos da lei ou apresenta vícios ou defeitos que o invalidam e o juiz mesmo assim concedeu a liminar, caberá agravo de instrumento com pedido de suspensão da liminar ou mandado de segurança contra a decisão.
4.1.2 Rescisão do contrato de trabalho
Na ação de despejo originária da rescisão do contrato de trabalho caberá o pedido de liminar com base no artigo 59, § 1º, inciso II da Lei do Inquilinato. Deve a pessoa física ou jurídica proprietária do imóvel obrigatoriamente fazer prova escrita da rescisão, ou apresentar o documento produzido em audiência de justificação prévia, se o mesmo não for acostado aos autos até a data da realização da audiência.
Conforme dispõe o inciso II do artigo 47, para viabilizar a retomada do imóvel, a relação locatícia entre empregado e empregador deverá possuir todas as características inerentes ao contrato de locação. Entretanto a lei não previu a concessão de liminar nos casos em que a relação empregatícia não for determinante para a formalização do contrato de aluguel. Nesse caso não caberá pedido de liminar com fulcro no artigo 59, § 1º, inciso II.
O valor da causa será de três salários vigentes por ocasião do ajuizamento da ação ou o último recebido pelo empregado, conforme dispõe o inciso III do artigo 58.
4.1.3 Término do prazo de locação para temporada
Terminado o contrato de locação por temporada o locador terá um prazo de trinta dias para propor ação de despejo com pedido liminar, sob pena de ser presumida sua prorrogação por prazo indeterminado (artigo 59, § 1º, inciso III da Lei do Inquilinato).
Caso isso ocorra, além de vedada a cobrança antecipada do aluguel, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses ou nas hipóteses do artigo 47 da Lei do Inquilinato, conforme dispõe seu artigo 50, caput e parágrafo único.
4.1.4 Da morte do locatário
No caso de morte do locatário, o artigo 11, inciso I da Lei do Inquilinato somente autoriza a permanecerem no imóvel locado com fins residenciais, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro, os herdeiros necessários e as pessoas que eventualmente viviam na dependência do de cujus e que já residissem no imóvel.
O artigo 59, § 1º, inciso IV prevê que o locador deverá propor ação de despejo com pedido de liminar se quem ocupa o imóvel foi deixado pelo falecido locatário, ainda que não seja sucessor legítimo na locação.
Segundo DINIZ (2003) “a lei apresenta uma falha técnico-legislativa, pois se quem permanece no imóvel não é sucessor legítimo, a ação cabível é a de reintegração de posse com medida liminar”.
Contudo, a ação de reintegração de posse só caberá quando aquele que ocupa o imóvel não tenha sido deixado pelo finado locatário.
Finalmente, deve-se realizar audiência de justificação para averiguar com segurança a capacidade para suceder de quem ocupa o imóvel, uma vez que é improvável que o locador disponha de documentação segura para comprovar o alegado.
4.1.5 Da permanência do sublocatário após o término do contrato
Se o sublocatário continuar no imóvel após o término do contrato de locação celebrado entre o locador e o locatário, ou após o término do contrato de sublocação que pactuou com o locatário, poderá ser demandado em ação de despejo com pedido liminar nos termos do § 1º, inciso V do artigo 59 da Lei do Inquilinato.
O sublocatário legítimo, constituído nos termos do artigo 13 da Lei do Inquilinato, tomará ciência da ação de despejo movida contra o locatário e atuará como legitimado extraordinário (artigo 59, § 2º) se for decretada a revelia do locatário, pois tem interesse jurídico nos termos do artigo 52, parágrafo único do CPC.
Se o sublocatário legítimo não for cientificado da ação de despejo, não sofrerá os efeitos impostos por sentença ou decisão contrária a seus interesses 4.
Por outro lado, se o locador não autorizou a sublocação, o sublocatário será retirado do imóvel com uso da força, se necessário, ainda que não tenha sido comunicado da ação de despejo, pois não poderá se valer da própria torpeza em detrimento dos princípios éticos e jurídicos consagrados no ordenamento jurídico, mormente no CC.
5 A TUTELA ESPECÍFICA NAS AÇÕES DE DESPEJO
Uma leitura superficial no § 1º do artigo 59 da Lei do Inquilinato conduz ao entendimento equivocado, esposado por parte da doutrina e da jurisprudência de que ali estão encerradas taxativamente as possibilidades de antecipação de tutela em ações de despejo, vedada a concessão dos institutos tutelares previstos nos artigos 273, 461 e 461-A do CPC, sob alegação de que o codex só será aplicado nas hipóteses de omissão da Lei do Inquilinato, consoante dispõe o Enunciado nº 31 do Centro de Estudos e Debates do Segundo Tribunal de Alçada Cível de São Paulo 5.
Entretanto, essa posição não é pacífica nem mesmo naquela Corte, que por várias vezes decidiu de forma contrária, concedendo tutela antecipada em situações não previstas no § 1º do artigo 59 da Lei do Inquilinato 6.
SANTOS (2004), ao analisar o enunciado, afirma que: “[...] apesar da autoridade dos eminentes juízes que integram essa Colenda Corte e o seu Centro de Estudos e Debates, ousamos divergir dessa orientação principalmente em casos de despejo que apresentem aspectos peculiares ou excepcionais”.
Os defensores do rol taxativo também afirmam que se a liminar nas ações de despejo deve ser aplicada em hipóteses restritas, a tutela antecipada, que aqui é satisfativa, deve ser interpretada de forma ainda mais restrita pela irreversibilidade do provimento, já que inexiste em nosso ordenamento o instituto da reocupação.
O argumento da irreversibilidade não deve servir de óbice à prestação jurisdicional, pois se o CPC permite a demolição de prédio por questões relativas à saúde, à segurança ou ao interesse público em sede cautelar (artigo 888, inciso VIII) que requer cognição rarefeita, o que poderia ser mais irreversível do que isso?
Primeiramente, vale ressaltar que o CPC e o CC serão aplicados subsidiariamente à Lei do Inquilinato por força de seu artigo 79, o que permite a antecipação da tutela genérica do artigo 273 e das tutelas específicas de fazer, não fazer e entregar, dos artigos 461 e 461-A, do CPC 7.
É conveniente destacar que irreversibilidade não é pressuposto da tutela específica.
Embora o poder geral de antecipação tenha sido positivado em nosso ordenamento jurídico pela Lei nº 8.952/94 ao alterar o artigo 273 do CPC, a tutela antecipada já estava prevista nas ações possessórias e em leis especiais, como o Código de Defesa do Consumidor e a própria Lei do Inquilinato.
A esse respeito ensina GRINOVER (2005, p. 17) que:
No Brasil, sempre houve tutela antecipada específica em temas tradicionais, bem como as chamadas liminares (grifo da autora) em writs como o mandado de segurança. Mais tarde, toda e qualquer ação coletiva passou a gozar de uma possibilidade de antecipação de tutela, desde a legislação sobre a ação civil pública de 1985, aperfeiçoada pelo Código de Defesa do Consumidor de 1990. Essa tutela antecipada específica acabou sendo incorporada pela reforma de 1994 do artigo 273 do Código de Processo Civil, como regra geral de antecipação dos efeitos de qualquer sentença de mérito, incluindo as destinadas ao cumprimento das obrigações de fazer ou não fazer (artigo 461, CPC), bem como na entrega de coisa (artigo 461-A).
Os que repelem a aplicação na ação de despejo de tutela diversa da prevista no artigo 59, § 1º da Lei do Inquilinato, devem considerar que em nosso ordenamento jurídico, quando a lei foi criada, não havia o poder geral de antecipação. Hoje, porém, a tutela antecipada, genérica ou específica está no livro das disposições aplicáveis a todos os processos e procedimentos e, segundo SOUZA (2002, p. 409), deverão ser aplicadas:
Fiel ao objetivo de acelerar a composição da lide, a nova lei introduziu notável inovação no campo do procedimento da ação de despejo, admitindo a concessão de medida liminar, antes inexistente. Na época de seu advento, a medida liminar era estranha ao procedimento ordinário, o que explica a ressalva feita pelo legislador, no caput do artigo 59, ao advertir que o rito das ações de despejo seria o ordinário, mas ‘com as modificações constantes deste capítulo. Como se pode perceber, a Lei do Inquilinato foi pioneira, admitindo a antecipação da tutela de mérito, muito antes do advento da nova redação do artigo 273 do Código de Processo Civil.
Princípio da Unidade do Sistema Jurídico busca o sentido e o alcance da norma em todo o ordenamento, corrigindo-lhe erros e contradições e melhor situando princípios, normas e valores jurídicos, para delimitar seu alcance.
Com efeito, a norma processual não pode ser interpretada isoladamente, sendo certa a comunicação entre o CPC e as normas processuais previstas em leis esparsas, pois embora todos os métodos de hermenêutica sejam válidos no processo civil, prepondera a interpretação sistemática. Segundo MAXIMILIANO (2005, p. 104):
Consiste o Processo Sistemático em comparar o dispositivo sujeito a exegese, com outros do mesmo repositório ou de leis diversas, mas referentes ao mesmo objeto. Por umas normas se conhece o espírito das outras. Procura-se conciliar as palavras antecedentes com as conseqüentes, e do exame das regras em conjunto deduzir o sentido de cada uma. Em toda ciência, o resultado do exame de um só fenômeno adquire presunção de certeza quando confirmado, contrasteado (grifo do autor) pelo estudo de outros, pelo menos dos casos próximos, conexos; à análise sucede a síntese; do complexo de verdades particulares, descobertas, demonstradas, chega-se até à verdade geral.
O direito é dinâmico e permite a adaptação das normas jurídicas às transformações sociais para não promover um engessamento das idéias. Como conseqüência, os operadores também devem se adequar a essas mudanças, o que torna as alterações da orientação em sede doutrinária e jurisprudencial compreensíveis.
Para REALE apud KOURY (2004, p. 185) “[...] não há, inegavelmente, fenômeno jurídico que não se desenvolva em certa condicionalidade histórico-social”.
Assim, considerar numerus clausus o rol do artigo 59, § 1º, limitando as hipóteses de concessão de tutela, é impor um retrocesso ao nosso sistema jurídico, tornando iníquos os instrumentos criados pelo legislador para dar celeridade e dotar de eficácia a prestação jurisdicional em busca da instrumentalidade e da efetividade. Logo, o termo exclusividade constante no dispositivo foi revogado com a expressa previsão do poder geral de antecipação em nosso ordenamento 8.
O processo deve ser instrumentalizado para dar uma resposta célere e efetiva e cumprir com o seu desígnio. FUX (2001, p. 57) afirma que:
Cumprindo essa finalidade maior da prestação jurisdicional, o legislador processual brasileiro fez exsurgir no cenário do processo uma salutar regra in procedendo, segundo a qual, cumpridos determinados requisitos, é lícito ao juiz antecipar os efeitos práticos (grifo do autor) do provimento futuro aguardado pelo demandante. A regra é inovadora, posto que prevista no livro das disposições aplicáveis a todos os processos e procedimentos; por isso, a tutela liminar (grifo do autor) não se restringe mais àqueles procedimentos onde a medida vem textualmente prevista.
A tutela específica de entrega de coisa, que visa ao cumprimento in natura das obrigações e a liminar do artigo 59, § 1º, da Lei do Inquilinato não guarda relação de incompatibilidade, mas sim de respeito ao princípio integrativo que desempenha o CPC, protegendo o jurisdicionado em situações flagrantemente ofensivas ao seu direito. As tutelas antecipadas genérica e específicas de fazer, não fazer e dar e a liminar do artigo 59, § 1º são complementares e não divergentes.
O presente estudo não defende a concessão indiscriminada da tutela específica nas ações de despejo, mas tão-somente a aplicação casuística do instituto, quando evidentes os danos imputados ao locador e necessária a tomada de medida urgente 9. O instituto deverá então ser aplicado no caso concreto, e não in abstrato, como nas situações elencadas no § 1º do artigo 59 da Lei do Inquilinato.
DINAMARCO (2004, p. 64) traz à luz o juízo do mal maior, afirmando que: “[...] é sempre indispensável observar uma linha de equilíbrio com a qual o juiz leve em conta os males a que o interessado na medida se mostra exposto e também os que poderão ser causados à outra parte se ela vier a ser concedida”.
No âmbito das ações de despejo, o legislador apenas admitiu a tutela antecipada de mérito nos chamados direitos evidentes, onde há poucas chances de reversão do provimento em favor do locatário. Todavia, não protegeu a tutela de perigo, deixando ao julgador a análise do caso concreto e a aplicação dos institutos disponíveis no ordenamento jurídico.
Por não ser uma faculdade do julgador, a tutela deverá ser antecipada se presentes os pressupostos 10, pois, conforme ensina CHIOVENDA apud FUX (1996, p. 100): “o processo deve dar a quem tem direito tanto quanto seja praticamente possível, tudo aquilo e exatamente aquilo que ele tem o direito de conseguir”.
Registre-se, outrossim, a lição de SATTA apud ALVIM (2003, p. 8), para quem “o direito, mas qualquer (grifo do autor) direito, não deve ser lesado, nem ser deixado lesar-se pela inexistência de uma tutela imediata”.
Além do STJ, parte da doutrina e da jurisprudência sustenta ser cabível a tutela antecipada nas ações de despejo 11 em hipóteses diversas das expressamente previstas na Lei do Inquilinato, se presentes os pressupostos para a sua concessão, conforme informa SOUZA (2001, p. 417-418):
Não nos parece coerente que uma lei, como a do Inquilinato, que levantou, com coragem e pioneirismo, a bandeira da maior efetividade do processo, não venha a recepcionar o novo regime, que ampliou a tutela antecipatória de mérito. O artigo 273 do Código de Processo Civil não colide com os objetivos da Lei do Inquilinato, vindo, ao revés, ao seu encontro, adotando e ampliando suas mensagens inovadoras, pelo que não a revoga ou modifica.
Por outro lado, jamais a Lei do Inquilinato afastou audiência do Código de Processo Civil, admitindo-a, expressamente, nos casos omissos.
Outras vozes autorizadas também se manifestaram sobre o tema, entre elas os autores NERY; NERY (2003, p. 648-653):
Em toda ação de conhecimento, em tese, é admissível a antecipação da tutela, seja a ação declaratória, constitutiva (positiva ou negativa), condenatória, mandamental etc., inclusive na ação de despejo. A providência tem cabimento, quer a ação de conhecimento seja processada pelo rito comum (ordinário ou sumário) ou especial, desde que verificados os pressupostos da norma sob comentário. […] Nada impede o deferimento da tutela antecipada em despejo, desde que preenchidos os requisitos legais de sua concessão (CPC 273 I e II). O que não se pode nem se deve é repelir, de modo absoluto, a tutela nas ações locatícias sem antes verificar se estão presentes os pressupostos para que seja concedida. Afinal, a lei não veda que se atenda a pedido de tutela antecipada em despejo.
A tutela antecipatória específica foi criada para dotar o Estado-juiz de capacidade para ministrar uma justiça rápida e segura, deslocando o eixo do processo do binômio segurança-certeza para o binômio rapidez-probabilidade.
Regra in procedendo, tem cunho satisfativo e decorre da garantia constitucional do acesso à justiça mediante tutela adequada e do devido processo legal.
O pedido de tutela específica de entrega de coisa visa a antecipar os efeitos da sentença e não o julgamento do mérito, motivo pelo qual não deve ser confundido com julgamento antecipado da lide. Precipuamente porque, se fosse o caso, seria inadmitida a revogação ou a modificação da tutela a qualquer tempo.
São requisitos para sua concessão a relevância do fundamento da demanda e o justificado receio de ineficácia do provimento final, não havendo que se suscitar, como já exposto, a irreversibilidade ou mesmo o abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu.
Destarte, deverá o julgador observar, no caso em concreto, se a aplicação daquele determinado direito positivado tem relevância a ponto de permitir o adiantamento dos efeitos do provimento final, e se em concomitância há o risco do objeto deste provimento final perecer pela demora na prestação jurisdicional.
Logicamente, tanto a relevância do fundamento da demanda como o justificado receio de ineficácia do provimento final serão avaliados segundo critérios subjetivos do julgador, valendo ressaltar que o receio é um sentimento subjetivo.
Vários são os julgados onde se concede a tutela antecipada específica em ação de despejo 12, mas, por ser um instituto relativamente novo e não haver a uniformização da terminologia, os julgadores se remetem à tutela antecipada genérica. Pela praxe a adoção da nomenclatura correta pelos operadores do Direito será demorada.
Ressalte-se, contudo, que a tutela específica de entrega de coisa é a espécie de tutela antecipada mais adequada às ações de despejo, pois permite a retomada do imóvel locado, que decorre da resolução do contrato de aluguel.
Essa é a razão pela qual se defende que a tutela cabível nos casos não elencados no artigo 59, § 1º da Lei do Inquilinato é a tutela específica de entrega de coisa estabelecida no artigo 461-A do CPC.
5.1 DA EFETIVIDADE DO PROCESSO
A efetividade, tema de profunda reflexão na atualidade, é a busca da aproximação dos fins do processo aos reclamos da sociedade em face da demora de seu trâmite. Visa a consolidar uma prestação jurisdicional rápida e segura e será efetivo o processo que no menor lapso de tempo conferir solução adequada ao conflito e implementar o teor decisório da sentença de forma plena (realização prática e satisfatividade). Essa, aliás, tem sido a preocupação dos legisladores ao reformarem as antigas leis, bem como ao criarem novas leis.
Profissionais que militam nos fóruns da Grande Vitória, Estado do Espírito Santo, verificam que a duração média da ação de despejo atinge a marca absurda de dois anos. Não é razoável que se aguarde esse tempo excessivo para efetivação de um direito que pode ser de urgência.
A Emenda Constitucional nº 45/2004 acrescentou o inciso LXXVIII ao artigo 5º da Constituição da República Federativa do Brasil (CRFB), introduzindo regra de efetividade para garantir a celeridade da tramitação do processo, que deverá ocorrer num tempo razoável de duração. Além disso, várias outras regras que buscam a efetividade vêm sendo introduzidas em nosso ordenamento jurídico, como as tutelas antecipatórias estabelecidas nos mais variados diplomas e a boa-fé objetiva dos contratantes prevista no atual CC.
Ao requerer um provimento jurisdicional para reaver o bem da vida que está em poder de outro, o suscitante encontra no suscitado alguém que quer conservar sua situação concreta ou manter o bem reivindicado em sua esfera jurídico-patrimonial.
Todavia, se o jurisdicionado é realmente titular do direito, somente a pronta entrega do bem impedirá que prejuízos sejam causados pela ação corrosiva do tempo, pois a lentidão do processo auxilia àquele que, mesmo desprovido de fundamentos, mantém o bem alheio sob sua esfera jurídica. A esse propósito, argumenta FUX (2001, p. 1.286):
Se o autor exibe um direito evidente, na verdade quem necessita da duração maior do processo para contrapor-se à pretensão autoral é o demandado e ele é quem deve suportar o ônus do tempo do processo. Assim, prover imediatamente em favor do autor é dever de um magistrado pertencente a um sistema processual constitucional que promete tratar a todos igualmente e a conferir diante de uma lesão ou ameaça a direito, uma providência decorrente de um processo legal devido (grifo do autor). Do contrário, o processo passa a representar um instrumento voltado contra o autor que tem razão em favor do réu que não a ostenta.
Por fim, cabe ressaltar a importância da tutela antecipada a abrandar os prejuízos causados pelo tempo na solução das demandas, consoante a lição de MARINONI (2002, p. 22): “Se o processo é um instrumento ético, que não pode impor um dano à parte que tem razão, beneficiando a parte que não a tem, é inevitável que ele seja dotado de um mecanismo de antecipação da tutela, que nada mais é do que uma técnica que permite a distribuição racional do tempo do processo”.
Como é possível perceber, a efetividade do processo é fundamental para que se opere a promoção da justiça, o que dá noção da importância da aplicação da tutela antecipada específica de entrega de coisa na ação de despejo, quando couber.
5.2 FORMAS DE PROVIMENTO DA TUTELA ESPECÍFICA
A concessão da tutela antecipada específica não obedece um momento processual determinado, podendo ser feita inaudita altera pars, após a justificação prévia ou à produção antecipada de prova, no decorrer do processo ou mesmo na sentença, concedendo ou confirmando os efeitos da tutela. Outrossim, poderá ser concedida no agravo de instrumento, nos termos constantes no inciso III do artigo 527 do CPC.
Ressalte-se que a liminar inaudita altera pars não fere o devido processo legal porque o contraditório é postergado, devendo o demandado apresentar defesa em momento processual adequado. Logo, presentes os pressupostos, a medida liminar será concedida sem a manifestação da outra parte.
5.3 DA AUDIÊNCIA DE JUSTIFICAÇÃO PRÉVIA
Trata-se de ato unilateral referente a requerimento expresso do autor para realizar audiência preliminar de oitiva das testemunhas por ele arroladas, cujo objetivo é dar robustez ao pedido ao instruir a inicial e comprovar a existência de fato ou relação jurídica, visando a convencer o juiz a conceder tutela específica.
Apesar de prevista somente no inciso II do artigo 59, § 1º da Lei do Inquilinato, a audiência de justificação prévia é extensiva às situações elencadas nos demais incisos (SANTOS, 2004, p. 439). Além disso, o artigo 461-A do CPC, que dispõe sobre a tutela específica de entrega da coisa, permite a realização de audiência de justificação prévia ao aplicar as disposições relativas às tutelas de fazer e de não fazer do artigo 461 do CPC.
Com relação à participação do locatário, algumas considerações devem se feitas. Primeiramente, pelo fato do requerido não ser obrigado a participar da audiência, deve-se ter cuidado especial com a citação, que segundo o artigo 215 do CPC “[...] é o ato pelo qual se chama a juízo o réu ou o interessado a fim de se defender”.
Como a audiência de justificação prévia serve para que o locador encerre a instrução da inicial com a produção das provas, somente após sua realização o locatário-demandado terá subsídios para apresentar sua resposta.
Assim sendo, o locatário seria notificado para participar da audiência, de onde sairia devidamente citado, em obediência ao contraditório (artigo 5º, inciso LV, da CRFB), sob pena de eivar o processo do vício da nulidade e de ser revogada a tutela que porventura tenha sido concedida, porque não foi respeitado o princípio.
Entretanto, deve-se evitar que o locatário impute maiores prejuízos ao locador por faltar à audiência, de forma proposital ou não, e forçar a expedição de um mandado de citação após sua realização, conseguindo prazo mais dilatado. O mais correto é que o locatário seja inicialmente citado e desde já informado, no corpo do mandado, sobre a data da audiência e o prazo para apresentação de resposta, que seria contado a partir da realização da mesma, independente da participação do locatário.
Acompanhada de parte da doutrina, ensina DINIZ (2003, p. 247) que é defeso ao locatário inquirir ou contraditar as testemunhas, por não ser o momento processual oportuno, pois não foi apresentada resposta ainda, além da justificação prévia não admitir formalmente a contraprova. Segundo a autora: “O magistrado poderá determinar essa medida liminar sem audiência da parte contrária, se verificar que o requerido, se ouvido, poderá torná-la ineficaz, desde que o requerente preste caução, real ou fidejussória, no valor equivalente a três meses de aluguel, para indenização de prejuízos que o requerido possa ter”.
Porém, a corrente majoritária defende que o demandado pode, inclusive, ser representado por seu advogado na audiência, o qual irá contraditar ou inquirir as testemunhas, sendo-lhe defeso, contudo, arrolar testemunhas, porque a prova é do autor.
Não obstante, conforme ensina ALVIM (2003, p. 151), há aqueles que defendem que se o juiz entender necessário, testemunhas poderão ser arroladas pelo requerido e ouvidas naquele momento. Para a maioria, entretanto, deve-se evitar a instauração de verdadeira instrução antes de finalizada a angularização do processo, com a apresentação da resposta.
Todavia, o § 1º do artigo 59 da Lei do Inquilinato dispõe expressamente que a concessão da liminar independe da manifestação da parte contrária, não importando se o locatário irá ou não participar de forma ativa da audiência de justificação prévia.
5.4 DA INFRAÇÃO LEGAL OU CONTRATUAL
Relativamente aos contratos de locação, algumas obrigações são estabelecidas na própria lei e outras no contrato, resultantes da negociação das partes (geralmente meras repetições daquelas). Porém, a infração de quaisquer dessas cláusulas permite que o locador resolva o contrato de locação por meio de ação de despejo.
As obrigações legais do locatário estão basicamente previstas nos artigos 9º, 13 e 23 da Lei do Inquilinato 13-14 e a violação a um desses dispositivos permite a resolução do contrato de locação.
A ação de despejo fundada em descumprimento de cláusula contratual ou legal é complexa, demorada e onerosa, pela necessidade de realização de diligências, inclusive perícia, para aferir a existência do alegado descumprimento, já que várias circunstâncias deverão ser analisadas pelo juiz até a decretação do despejo.
Pela literalidade da Lei do Inquilinato, que nesse caso em questão só estipula prazo para desocupação do imóvel após a sentença, o inquilino que descumpre cláusula contratual ou legal é favorecido, pois a retomada do imóvel requer um esforço hercúleo do locador, salvo se estiver inserido num dos casos do artigo 59, § 1º, que, como se falou, só aborda situações onde não mais existe relação locatícia.
Com efeito, contrapondo-se ao conservadorismo dos julgadores capixabas, a juíza substituta Ângela Cristina Celestino de Oliveira, da 1ª Vara Cível da Comarca de Vitória, ES, entendeu que, embora pareça inapropriada a análise de tutela antecipada em ação de despejo, já que o legislador previu a liminar do artigo 59, § 1º da Lei do Inquilinato como medida de urgência, no caso em concreto é possível concedê-la quando houver descumprimento de cláusula contratual ou legal. Em sua sentença, a juíza conclui:
[...] Não há perigo de irreversibilidade do provimento antecipado, eis que ao deferir o que se pede, estar-se-á tão somente, reconhecendo previamente o óbvio, o descumprimento de cláusula contratual, oriunda de relação locatícia perfeita e acabada [...]. Estar-se-ia, também, preservando os Requerentes de maiores prejuízos. Tal assertiva justifica ainda, o fundado receio de dano irreparável ao imóvel [...]. Por derradeiro, homenageando as benfazejas lições do Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, “o processo antes de ser formal, deve-se mostrar socialmente útil e eficaz, para que a justiça se faça de forma equânime e tempestiva”. Assim, presentes os motivos justificadores do periculum in mora (grifo da autora) e do fumus boni iuris (grifo da autora), bem como os requisitos legais a ensejar a antecipação provisória do pedido, concedo a tutela, com base no artigo 273, do CPC, determinando que seja expedido Mandado para que os locatários ou qualquer terceiro que estiver ocupando o imóvel descrito na inicial, o desocupe no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desocupação compulsória.
Desta forma, cabe ao julgador aplicar a tutela antecipada nas situações onde a demora na prestação jurisdicional acarreta prejuízos irreversíveis ao locador, para prestigiar a celeridade e proporcionar resposta adequada e satisfatória ao jurisdicionado, cujo sofrimento deverá ser mitigado nas situações em que é grande a urgência e onde seu direito restar evidenciado.
O Estado-Juiz não pode se omitir em julgar lesão ou ameaça de lesão de direito sob o argumento de inexistência de previsão legal expressa, ainda que em cognição sumária, pela urgência da prestação jurisdicional, sob pena de ofensa ao artigo 126 do CPC, à indeclinabilidade da função jurisdicional e ao Princípio da Inafastabilidade da Jurisdição, estabelecido no artigo 5º, inciso XXXV da CRFB. Haveria burla também ao Direito de Petição, garantia ínsita no inciso XXXIV, alínea a do artigo 5º.
Não obstante, o juiz deve ser cuidadoso o suficiente para evitar que o locador se exceda no exercício de seus direitos e provoque propositadamente a resolução do contrato por descumprimento de cláusula contratual, fazendo do locatário a vítima.
Outrossim deverá verificar se há cláusula contratual passível de nulidade, consoante dispõe o artigo 45 da Lei do Inquilinato, ou se o descumprimento da cláusula contratual é ou não sanável e, caso seja, se ainda enseja o despejo.
5.4.1 Da violação aos objetivos do contrato de locação
Trata-se da utilização do imóvel de forma diferente da prevista no objeto do contrato. O mau uso do imóvel é um comportamento assumido pelo locatário e viola o artigo 23, inciso II da Lei do Inquilinato, além dos direitos de terceiros ou do locador.
Embora seja um conceito vago, há desvio da finalidade se o imóvel locado é usado de forma anormal e com descuido pelo locatário, familiares, prepostos ou visitantes; ou se é explorada atividade nociva aos bons costumes ou ao próprio imóvel; ou, ainda, se o imóvel é emprestado ou locado a terceiro estranho à relação contratual.
Se a legislação afasta com veemência a simples modificação subjetiva do vínculo contratual não autorizada pelo locador, com muito mais razão afastará o desvio da finalidade da locação, que poderá, inclusive, acarretar-lhe prejuízos. Logo, ainda que sejam apresentados comprovantes de quitação do pagamento do aluguel, e dos acessórios de locação, caberá ao locador desfazer o contrato para reaver o imóvel utilizado com desvio de finalidade.
Isso posto, deve ficar bem claro que, se o locador utilizar um argumento falso para recuperar o imóvel, será condenado por litigância de má-fé e indenizará o locatário pelos danos causados. Ao locatário deve ser garantido o uso pacífico da coisa na duração do contrato, nos termos do artigo 566, inciso II, do CC, em virtude da segurança jurídica, não podendo ser despejado por motivação fútil.
5.4.1.1 Da deterioração do bem
O locatário é obrigado a se servir e a cuidar do imóvel locado nos estritos limites previstos no contrato, com o zelo que cuidaria de seus próprios bens, e ao final devolvê-lo nas condições em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações oriundas do uso normal do imóvel.
Assim, se deteriorar o imóvel recebido em plenas condições de uso, deverá reparar imediatamente, sob pena de violação ao artigo 9º, inciso II da Lei do Inquilinato e, geralmente, de violação a dispositivo contratual, pois o locador não está adstrito a aceitar a promessa de que serão promovidas as reformas ao final do contrato, porque é dever que o imóvel esteja conservado a qualquer momento do contrato.
Como a decadência do imóvel por sua má utilização requer medidas urgentes, o juiz, se provocado, deverá decretar o despejo liminar, pois nada garante que a promessa será cumprida, e o locador não pode suportar os prejuízos.
A depredação do imóvel, que poderá resultar em sua perda, caracteriza o perigo da demora, configurando o justificado receio de ineficácia do provimento final, pressuposto da tutela específica do artigo 461-A do CPC. O outro pressuposto, a relevância do fundamento da demanda, estaria presente na violação ao comando do artigo 23, inciso III, da Lei do Inquilinato, que inibe a má conservação do bem locado.
O estado do imóvel poderá ser atestado em prova pericial antecipada, ou em razão de ordem emanada por órgão público para realização de reformas, urgentes ou não.
Nesses casos, a entrega imediata do imóvel é mais útil ao locador do que a posterior apuração das perdas e danos, já que é muito difícil que seu crédito seja satisfeito, quer porque o locatário ganha o mundo, quer porque não possui bens para quitá-lo.
5.4.1.2 Do imóvel locado para fins residenciais utilizado como prostíbulo
Não se justifica a negativa de liminar a utilização do imóvel locado para fins residenciais como prostíbulo, o que é comum nos bairros Jardim da Penha e Jardim Camburi, em Vitória, ES.
Há, nesse caso, franca violação ao objeto do contrato e o gravame do atentado à moral e aos bons costumes, restando na evidente necessidade do julgador em acolher o pedido da tutela específica de entrega da coisa.
Para prová-lo basta a realização de audiência prévia para inquirir o síndico, o zelador e os vizinhos e juntar aos autos as correspondências enviadas pelo síndico, ou pela administradora do condomínio ou pela autoridade pública, acerca do fato em questão, além de notificação enviada ao locatário pelo próprio locador.
5.4.1.3 Do imóvel locado para fins residenciais utilizado como empresa
Também não se justifica a negativa de liminar pela mudança da destinação do imóvel locado para fins residenciais que é utilizado como empresa, pelas sanções aplicáveis pelo poder público competente e mesmo porque poderá resultar em algum prejuízo para o locador. Especialmente porque nada justifica que o locatário tenha mentido ao celebrar o contrato de locação.
5.4.2 Do não pagamento do aluguel
Mormente nos casos em que o locador necessita do aluguel para sua subsistência, a lei não pode permitir, em razão da demora na prestação jurisdicional, que o mesmo amargue constantes prejuízos em favor daquele que reiteradamente atrasa o pagamento do aluguel. Nesse caso, o locador poderá buscar a resolução do contrato via ação de despejo com pedido de tutela específica para entrega do imóvel.
Ademais, a tutela específica também será aplicável, para que o locador promova a relocação do imóvel, quando o locatário não for a parte hipossuficiente da relação contratual, seja porque possui vários bens, seja porque tem capacidade de arcar com aluguel de valor mais expressivo do que aquele que mantém atrasado. É o caso, inclusive, daqueles locatários que de forma sistemática atrasam ou deixam de pagar o aluguel, mas não de ostentar uma vida abastada, com carros de alto luxo, férias em locais badalados e jantares em restaurantes requintados.
Tais fundamentos são mais que suficientes para a concessão da tutela específica que irá constranger o locatário a deixar o imóvel, já que restam caracterizados seus pressupostos, haja vista que, além da previsão da obrigatoriedade do pagamento do aluguel nos artigos 9º, inciso III e 23, inciso I da Lei do Inquilinato, a quantia serve para suprir a subsistência do locador, que é por demais relevante, pois a fome não pode esperar.
Vale ressaltar, por oportuno, que a jurisprudência vem concedendo a tutela antecipada nos casos em que não há o pagamento do aluguel 15.
Com relação ao prazo conferido pelo juiz ao conceder a tutela específica para desocupação do imóvel, há que se defender o de quinze dias estabelecido no artigo 63, § 1º, alínea b da Lei do Inquilinato, aplicável à sentença que julga procedente a ação de despejo por falta de pagamento do aluguel.
5.4.3 Do não pagamento dos acessórios de locação
A ação de despejo com pedido de tutela específica poderá ser proposta ainda que o pagamento do aluguel esteja em dia, mas exista mora dos acessórios da locação (artigo 62 da Lei do Inquilinato), os quais são exigíveis legal ou contratualmente.
O artigo 9º, inciso III da Lei do Inquilinato prevê que o contrato de locação será desfeito por falta de pagamento das despesas ordinárias de condomínio, necessárias à sua administração (artigo 23, § 1º da Lei do Inquilinato) 16 e dos encargos, como impostos, taxas e contribuições oriundas do imóvel, os quais geralmente são da responsabilidade do locatário, que segundo GOMES (1999, p. 278), é a quem “[...] cumpre pagar as despesas como limpeza, força, luz, água, saneamento e condomínio”.
O acúmulo das dívidas acessórias não pagas poderá causar prejuízos irreparáveis ao locador, além de restar no corte do fornecimento de serviços básicos, como água e luz, essenciais à vida moderna e ao funcionamento do imóvel, o que viola o inciso I do artigo 23 da Lei do Inquilinato.
A possível resolução do contrato pelo descumprimento de cláusula contratual ou legal aliada à inscrição do nome do proprietário do imóvel no cadastro de proteção ao crédito, ou na dívida ativa municipal, caracteriza a relevância do fundamento da demanda e o justificado receio de ineficácia do provimento final, pois o imóvel poderá ser penhorado.
A má-fé do locatário que não paga os serviços usufruídos, nem os tributos devidos, se locupletando dos bens alheios e dando prejuízo ao erário, permite que o locador seja beneficiado pela tutela específica de entrega da coisa, pois a dívida, em algum momento, deverá ser paga e estancá-la é o mais correto a se fazer, até porque com o término do contrato de locação as contas continuarão vencidas e serão atribuídas ao proprietário, especialmente as dívidas propter rem.
5.4.4 Das reparações urgentes no imóvel
Se o Poder Público, mediante notificação, determinar a realização de reparações urgentes no imóvel locado e os ocupantes puderem permanecer no local, não há o que se discutir. Entretanto, se o locatário se recusar a abandonar o imóvel quando a realização de obras puser alguém em risco, deve o locador requerer o despejo, nos termos do artigo 9º, inciso IV da Lei do Inquilinato, para evitar sua responsabilização.
As hipóteses do § 1º do artigo 59 da Lei do Inquilinato abrangem tão-somente casos de tutela de evidência, negligenciando as situações que envolvem a tutela de perigo. Segundo SOUZA (2002, p. 102):
[...] a lei do Inquilinato incluiu em seu texto, corajosamente, algumas hipóteses que traduzem a antecipação da tutela de mérito, e muito antes do advento da reforma da lei de ritos. Mas não se previu a hipótese da chamada tutela de perigo (grifo do autor), mas tão-somente da tutela de evidência (grifo do autor). Talvez por isso o legislador do inquilinato não incluiu a hipótese do inciso IV do artigo 9º entre aquelas em que se admite a concessão de liminar, nas ações de despejo. A timidez foi lamentável, já que, na hipótese do inciso IV do artigo 9º, a demora na entrega da prestação jurisdicional pode trazer consequências fatais, como a morte do locatário ou de terceiros, se o prédio vier a ruir, em decorrência da não-realização das obras determinadas pela autoridade pública. Comprovada a necessidade da realização das obras, pela juntada da inicial da respectiva intimação da autoridade competente, e a recusa do locatário em demitir-se da posse, deverá o juiz conceder a antecipação da tutela de mérito, expedindo o mandado de despejo, a ser executado no prazo máximo de 15 dias. O direito do locador não só é evidente, como existe o perigo de dano irreparável, caso se retarde a prestação jurisdicional, tudo a recomendar a aplicação do artigo 273 do Código de Processo Civil.
Desta forma, resta escancarada a necessidade de concessão de tutela específica, tendo em vista que está em jogo a saúde pública, uma vez que poderão ser atingidos pelo desmoronamento o inquilino, os imóveis vizinhos ao prédio, seus moradores e os transeuntes, além dos prejuízos causados pela perda do imóvel. Para SOUZA (2001, p. 216): “O interesse social de que se reveste a realização da obra, a sua urgência, e a prova inequívoca da imposição administrativa, recomendam que se inclua a hipótese entre as que permitem a antecipação da tutela de mérito, mediante concessão liminar”.
Caso seja inviável a permanência do locatário no imóvel para a realização de obras necessárias e urgentes e o mesmo insistir em não deixar o local, o locador deverá ajuizar ação de despejo com fulcro na violação de obrigação legal (artigo 26 da Lei do Inquilinato), cabendo ao judiciário conceder a tutela específica de entrega da coisa em razão da urgência para obrigar o locatário a devolver o imóvel.
A necessidade de reformas no imóvel deverá ser provada pela intimação do poder público ou pela prova pericial produzida em medida cautelar de produção antecipada de provas (artigos 846 e 849 do CPC).
Caracterizada a situação de urgência, o juiz poderá autorizar a realização da perícia no próprio corpo da ação de despejo, com base no poder geral de cautela do artigo 798, combinado com o artigo 273, § 7º, ambos do CPC, ainda que o locador não a tenha requerido.
Por fim, se for caso de extrema urgência, o Poder Público poderá retirar o locatário do imóvel sem que haja autorização judicial, acionando a Defesa Civil.
5.5 TUTELA ESPECÍFICA NA RECONVENÇÃO DE AÇÃO CONSIGNATÓRIA
Caso o locatário proponha ação de consignação de pagamento, que admite o pedido de despejo em sede reconvencional, o locador poderá requerer a concessão da tutela específica na reconvenção, sob qualquer das hipóteses onde o provimento é cabível, e que foram discutidas anteriormente, desde que presentes os pressupostos de sua admissibilidade.
5.6 DA CONCESSÃO DE TUTELA ESPECÍFICA AO LOCATÁRIO
Em razão do perigo da demora e da irreversibilidade do provimento, admite-se a antecipação de tutela em favor do locatário, pois segundo FUX: “Na iminência da relocação, caberia a tutela antecipada cumulada com pedido de reocupação (grifo do autor)” (1996, p. 132).
Trata-se da tutela antecipada dúplice, aplicável nos casos de despejo onde a decisão ou sentença aponta flagrante ilegalidade, e que visa à preservação dos direitos do locatário antes que seja consumido pela ação do locador, bem como a evitar que se frustrem seus anseios com a fixação da multa.
Assim, o locatário poderá requerer a tutela específica para continuar exercendo a locação quando não for respeitado o direito de preferência, ou se o bem não for utilizado conforme declarado pelo locador na ação de despejo 17.
Se o imóvel tiver sido relocado, não obstante a lição do Eminente Ministro Luiz Fux, anteriormente colacionada, caberá apenas o pedido indenizatório, pois a reocupação será inviável pela complexidade dos fatos envolvidos na questão.
Deve-se evitar que o locatário fique transferindo seus pertences de um lado para outro. Além disso, há que se considerar que a animosidade criada entre os contratantes não encoraja a continuidade da relação contratual, e a volta do locatário ao imóvel, depois de instalado em outro local, só inflamaria a relação ente eles.
Dessa forma, muito menos traumática será a fixação da multa estabelecida no artigo 44, parágrafo único, da Lei do Inquilinato em favor do locatário 18, somada à conversão da caução prestada para operar a desocupação do imóvel, pois o locador que atuou com má-fé teria que pagar pelos prejuízos causados.
6. CONCLUSÃO
Ao publicar a Lei do Inquilinato, o legislador revelou, por meios processuais de vanguarda, sua intenção de conceder à coletividade um instrumento jurídico eficaz para enfrentar a lentidão crônica do judiciário e evitar a ação corrosiva do tempo, não permitindo a realização de injustiças.
Entretanto, de nada terá valido o esforço se não forem observados os grandes avanços posteriormente promovidos em nosso ordenamento jurídico em busca da efetividade, pois a legislação deve acompanhar a evolução social e com isso evitar tornar-se obsoleta, retrógrada e imprestável para realizar a justiça.
Combater a perspectiva de engessamento da lei foi o principal motivo desse estudo, que buscou demonstrar ser possível a convivência harmônica entre a apregoada lista peremptória do artigo 59, § 1º da Lei do Inquilinato, cuja taxatividade até bem pouco tempo povoava o pensamento dominante, e a tutela antecipatória específica de entrega da coisa, que deve ser aplicável em casos concretos.
As constantes inovações trazidas pelas reformas implementadas no ordenamento jurídico pátrio objetivam dar celeridade e eficácia ao processo, adequando a prestação jurisdicional aos anseios dos jurisdicionados, promovendo a efetividade. Um exemplo do alegado é a inserção do instituto da tutela específica de entrega de coisa no processo de conhecimento, aplicável subsidiariamente à Lei do Inquilinato porque nela está previsto e pelo fato de que as ações de despejo seguem o rito ordinário, consoante discutido anteriormente. Aliado a isso, o atual CC dispõe que as partes devem guardar os princípios da probidade e da boa-fé na fase pré-contratual, na celebração do contrato, na sua execução e na sua conclusão.
O juiz deve aplicá-los quando suscitado, pois os operadores do direito não podem beneficiar os que deliberadamente prejudicam o parceiro contratual, sob a alegação de que a lei não permite textualmente a concessão do instituto, sem sequer se preocupar em interpretar o sistema jurídico como um todo.
O próprio STJ admite a aplicação da tutela antecipada em toda ação de conhecimento, incluída a de despejo, consoante a dicção do caput do artigo 59 da Lei do Inquilinato, desde que presentes os pressupostos para a sua concessão.
A partir da introdução da tutela antecipada em nosso ordenamento jurídico, seja a genérica, seja a específica, o rol do artigo 59, § 1º da Lei do Inquilinato, então considerado taxativo, passou a ser exemplificativo, pois a reforma do CPC não fez qualquer distinção, e onde o legislador não distinguiu, não cabe ao intérprete fazê-lo.
Ademais, há hipóteses cujo caráter de urgência requer a desocupação imediata do imóvel locado, mas que não estão descritas nesse rol, o que qualifica a aplicação da tutela antecipada, especialmente a específica de entrega da coisa, por se tratar da devolução do imóvel objeto do contrato que originou o litígio.
Isso posto, chega-se à conclusão de que, uma vez demonstrados os requisitos básicos para a concessão da tutela específica na ação de despejo e a justificada urgência, ainda que circunstância não prevista no artigo 59, § 1º da Lei do Inquilinato, por não ser uma faculdade sua, caberá ao magistrado autorizar o despejo antecipadamente, ordenando a imediata expedição de mandado de desocupação, sob pena de retirada compulsória, além de fixar multa diária para o caso de descumprimento da decisão.
NOTAS
[1] “... A falta de pagamento do aluguel constitui-se em infração de obrigação legal e nesta hipótese, não se exige a prestação de caução para execução provisória da sentença...” (MINAS GERAIS, 2000);
[2] “Enunciado IV: Nos juizados especiais só se admite a ação de despejo prevista no artigo 47, III, da Lei n. 8.245/91”;
[3] “... Descabe a tutela antecipada, prevista no artigo 273 do Código de Processo Civil, em ações de despejo de procedimento especial regidos por lei própria (8245/91)...” (SÃO PAULO, 2004);
[4] “... Diante as provas coligidas nestes autos, não se pode concluir tenha a notificação prevista no artigo 57, da Lei 8245/91, sido recebida pela ré, sublocatária, tampouco dela tomado ciência, de modo que a propalada resilição contratual, pelo menos nesta estreita sede de agravo de instrumento de cognição restrita, não resta evidenciada, desautorizando, outrossim, a concessão liminar prevista no artigo 59, parágrafo 1°, inciso V da Lei do Inquilinato ...” (SÃO PAULO, 2001);
[5] “Enunciado nº. 31: É incabível nas ações de despejo a antecipação da tutela de que trata o artigo 273 do CPC, em sua nova redação” (SÃO PAULO, 1995);
[6] “... Despejo por infração contratual. Agravo de instrumento. Direito invocado amparado por prova documental apresentada. Antecipação da tutela. Requisitos presentes (Código de Processo Civil, artigo 273, 1ª parte). Locativos em aberto. Existência de ação de despejo por falta de pagamento. Situação excepcional caracterizada. Deferimento do pedido liminar” (SÃO PAULO, 2002);
[7] “... A antecipação de tutela é cabível em todas as ações de conhecimento, inclusive nas ações de despejo...” (SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, 2004);
[8] “... Presentes nos autos os pressupostos e requisitos necessários para a concessão da antecipação de tutela, como a verossimilhança da alegação, prova inequívoca e fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação, deve ser concedida” (MINAS GERAIS, 2004);
[9] “... Possível a antecipação da tutela em ação de despejo, ainda que a hipótese não se enquadre no art. 59, §1º, da Lei 8245⁄91, se verificadas circunstâncias concretas que façam razoável o recurso ao preceito genérico do artigo 273 do Código de Processo Civil. O estado de completo abandono em que se encontra o imóvel, a situação financeira em que se encontra a agravante, com quase 100 (cem) títulos protestados somente em Cariacica, e com o descumprimento das obrigações acessórias, são circunstâncias evidenciadoras não só do direito à tutela jurisdicional invocada a final como do risco de dano iminente e dificilmente reparável, se não irreparável, a ser evitado pelo provimento antecipado...” (ESPÍRITO SANTO, 2002);
[10] “... Satisfeitos os requisitos para a concessão da tutela antecipada, não há como indeferi-la...”. (BRASIL, 1999);
[11] “... Cabível, nas ações de despejo, a antecipação de tutela, como o é em toda a ação de conhecimento, seja a ação declaratória, seja constitutiva (negativa ou positiva) condenatória, mandamental, se presentes os pressupostos legais. Recurso não conhecido” (BRASIL, 2002);
[12] “... 1. A legislação processual prevê duas hipóteses de antecipação de tutela: assecuratória e punitiva; esta última decorre do abuso de defesa ou de manifesto propósito protelatório do réu. 2. Irrelevante que não esteja presente o receio de dano irreparável ou de difícil reparação, pois a tutela busca privilegiar a celeridade da prestação jurisdicional. 3. O artigo 59 da Lei de Locação prevê o rito ordinário para as ações de despejo, motivo pelo qual aplicável o disposto no artigo 273 do Código de Processo Civil” (BRASILIA, 2000; MINAS GERAIS, 2004);
[13] Vale destacar os incisos I, III, V, VIII e XII do artigo 23, que dispõem que caberá ao locatário: pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o 6.º (sexto) dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; pagar as despesas ordinárias de condomínio;
[14] Também autorizam o desfazimento do contrato de locação: a utilização do imóvel para finalidade diversa daquela combinada no contrato; deixar de comunicar ao locador o surgimento de danos ou defeitos a serem reparados por ele ou de turbação de terceiros; a depredação do imóvel; a modificação da forma do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; deixar de entregar ao locador os documentos relativos a tributos e encargos condominiais, ou intimação, multa ou exigência de autoridade pública; não pagar as despesas de telefone, de luz, de água, gás e esgoto; não permitir ao locador, ou seu mandatário, uma vistoria do imóvel; não pagar as despesas ordinárias de condomínio;
[15] “ANTECIPAÇÃO DE TUTELA JURISDICIONAL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – VIABILIDADE – AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO, MANTENDO-SE O DESPACHO AGRAVADO. Aplica-se sempre o disposto no CPC em relações regidas por Leis Especiais (in casu, 8.245/91) quando omissas estas quanto ao ponto ferido e, principalmente ante o que preleciona o art. 79 dessa apontada Lei do Inquilinato, o que legitima a concessão de Antecipação de Tutela ao locador em despejo por falta de pagamento, tanto mais quando o inquilino, procurado por várias vezes, no imóvel locado, ali não se encontre e, assim, permitindo a configuração da verossimilhança das alegações do autor. Agravo dos réus a que se nega provimento ante a reiteração de infrações contratuais, mantida a antecipação da Tutela Jurisdicional para a imissão da autora na posse do imóvel locado” (MINAS GERAIS, 2001);
[16] O legislador elencou as seguintes: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
[17] Há que se observar, outrossim, que a não utilização do bem para o motivo declarado constitui em crime punível com detenção de três meses a um ano, nos termos do artigo 44, II, da Lei do Inquilinato;
[18] Segundo o dispositivo, o prejudicado poderá reclamar, em processo próprio, multa de doze a vinte e quatro vezes o valor do último aluguel atualizado ou do valor cobrado ao novo locatário, se houve a relocação do bem.
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