Sumario: 1-Conceito; 2- Espécies; 3- Elementos do Contrato; 4- Obrigações do Locador; 5- Obrigações do Locatário; 6- Locação de Prédio Urbano.; 7- Bibliografia.
1- Conceito
Locação de coisa, ou como diziam os romanos Locatio Conductio Rerum, nada mais é que um contrato, onde uma das partes proporciona, temporariamente, a outra o uso e gozo de coisa infungível mediante remuneração, conforme preleciona o artigo 565 do Código Civil de 2002.
No contrato de locação participam como sujeito ativo, o locador, também conhecido por senhorio ou arrendador (arrendamento é o sinônimo de locação) e do outro lado temos a figura do locatário também chamado de inquilino.
2- Espécies de Contrato de Locação
É um contrato bilateral ou sinalagmático, que gera obrigação para ambas as partes e por conta disso, pode-se aplicar a exceção do contrato não escrito (exceptio non adimpleti contractus), exposta no artigo 476 do Código Civil.
É oneroso, pois a concessão de uso e gozo da coisa provem da contraprestação de um pagamento chamado de aluguel ou renda. Caso o uso/gozo da coisa fosse concedido gratuitamente, estaria desconfigurado o contrato de locação e se transformaria em contrato de comodato, pois a onerosidade é a essência do contrato de locação.
É consensual, aperfeiçoa com o acordo de vontade das partes. Entretanto não tem caráter personalíssimo (intuito personae) , uma vez que admite-se tanto a cessão quanto a sublocação, nem se extingue pela morte de qualquer das partes. Porém nada impede que as partes convencione o caráter personalíssimo.
É comutativo, visto que as prestações são certas, ou seja o uso e gozo de uma determinada coisa por um valor x e não aleatórias.
É ainda, não solene, visto que a forma é livre, podendo ser escrito ou verbal, de acordo com a vontade das partes.
É por fim, um contrato de trato sucessivo ou de execução continuada, pois se prolonga no tempo, com prestações periódicas que não se extingue com o pagamento, que apenas tem o condão de solver o débito relativo aquele período.
3- Elementos do Contrato de Locação
O Objeto, que pode ser coisa móvel ou imóvel. E também podem ser dadas em locação coisas comuns a diversas pessoas, desde que os condôminos resolvam aluga-las por deliberação da maioria, artigo 1323 do Código Civil.
O Preço, denominado aluguel ou remuneração, como já mencionado linhas acima, é essencial para configurar a locação, senão se configuraria o comodato e não a locação. Esse preço deve ser real, caso configurado em valor irrisório, será considerado ficto e desconfigurará o contrato. O pagamento, via de regra, será realizado em dinheiro, mas nada impede que ele seja misto, ou seja, parte em dinheiro e parte em frutos e produtos. Caso seja exclusivamente com frutos e produtos do imóvel, deixará de ser locação e se converterá em contrato inominado.
No silencio a obrigação locatícia é quesível, efetuando-se o pagamento no domicilio do locatário, artigo 327 do CC/02.
A falta de pagamento do aluguel enseja ao locador o direito de cobrá-lo sob a forma de execução, artigo 585, inciso V do Código de Processo Civil, ou ainda, pleitear a resolução do contrato, tanto no direito comum quanto no regime especial do inquilino através da ação de despejo.
O Consentimento pode ser expresso ou tácito.
4- Obrigações do Locador
Entregar ao locatário a coisa alugada, artigo 566, inciso I do CC/02, juntamente com os seus acessórios, inclusive servidões ativas, salvo expressamente excluídos. A não entrega caracteriza inadimplência do locador e autoriza ao locatário pedir a resolução do contrato, além de eventuais perdas e danos.
Manter a coisa no mesmo estado, pelo tempo do contrato, artigo 566, inciso I segunda parte do CC/02, cabe ao locador realizar os reparos necessários para que a coisa seja mantida em condições de uso, salvo estipulação em contrário. Entretanto, correm por conta do locatário as reparações de pequenos estragos, que não provenham do tempo, nas locações de imóveis.
Garantir o uso pacifico da coisa, artigo 566 inciso II do CC/02, deve o locador se abster da pratica de qualquer ato que possa perturbar o uso e gozo da coisa, como também resguardar o locatário de embaraços e turbações de terceiros, artigo 568 do CC/02. Porem cumpre ao locatário afastar por seus meios, as perturbações de vizinhos, colocatários ou terceiros.
5- Obrigações do Locatário
O locatário tem a obrigação de usar e gozar da coisa alugada, conforme sua natureza e circunstância, com o mesmo cuidado que teria caso sua fosse, artigo 569, inciso I do CC/02.
O emprego da coisa em uso diverso ao que se destina, residência ou comercio, ou de forma abusiva a ponto de danificá-la, autoriza a rescisão do contrato mais perdas e danos, artigo 570 do Código Civil.
O locatário deve pagar pontualmente o aluguel no prazo ajustado, artigo 569, inciso II do Código Civil; deve levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, artigo 569, inciso III do CC/02; e por fim, restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvo deteriorações naturais, artigo 569, IV do CC/02.
6- Locação de Prédio Urbano
A locação de prédio urbano, rege-se pela lei 8245/91, que especifica as hipóteses de retomada. Malgrado, não possa o locador reaver o imóvel locado, na vigência do prazo de duração do contrato, admite-se a retomada no final deste, nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses. A resolução opera-se com o fim do prazo, independentemente de notificação ou aviso, artigo 46 da Lei supre mencionada.
Trata-se nessa hipótese da resolução sem motivação. Mas se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta) dias sem a oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Ocorrendo a prorrogação o locador só poderá denunciar o contrato de trinta dias para a desocupação.
A morte do locador acarreta a transferência do contrato aos herdeiros e lhes são transmitidos os mesmos direitos e deveres anteriormente existentes.
A morte do locatário determina a sub-rogação nos seus direitos, podendo continuar a locação, com fins residenciais, para os herdeiros necessários e as pessoas que viviam em dependência econômica com o falecido, sub-rogam-se desde que residentes no imóvel locado. Com relação aos imóveis com fins não residenciais , o espólio se sub-roga, desde que sucessor dos negócios.
Em caso de separação, divórcio ou dissolução de união estável, a locação prosseguira automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
O inquilino tem preferência (preempção ou preleção legal), para a aquisição do imóvel, caso o proprietário queira aliena-lo, caso preterido em seu direito poderá requerer perdas e danos do alienante, ou caso queira reaver o imóvel locado para si, poderá no prazo de 6 (seis) meses, deverá depositar o preço do imóvel mais as despesas do ato de transferência, artigo 17 da Lei 8245/91, sendo licito as partes fixar cláusula de reajuste, artigo 18 da lei supra.
Após três anos de vigência do contrato ou do ajuste anteriormente realizado, caberá ajuizamento do pedido de revisão judicial para ajustar ao preço do mercado.
As garantias que o locador pode exigir do inquilino são: caução de bens moveis ou imóveis, em títulos e ações e em dinheiro no máximo equivalente a 3 (três) meses de aluguel; fiança; seguro de fiança locatícia, o locador poderá exigir apenas uma dessas garantias sob pena de nulidade, artigo 37, parágrafo único e artigo 38 da Lei 8245/91.
A grande inovação trazida pela Lei 12.012/09, foi a possibilidade do fiador desonerar-se da obrigação, depois de prorrogada a locação por prazo determinado.
As ações renovatórias dos contratos de locação podem ser ajuizadas, caso: a) o contrato a renovar seja por escrito e com prazo determinado; b) prazo mínimo do contrato a renovar seja de 5 (cinco) anos; c) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos.
Bibliografia:
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Contratos e Atos Unilaterais, São Paulo, Saraiva, Vol