A Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei de Locações, foi alterada significativamente pela Lei nº. 12.112/2009, especialmente em seu art. 74, o qual se refere à desocupação do imóvel pelo locatário em caso de o juiz julgar improcedente a ação judicial renovatória de contrato de locação comercial.
Inicialmente, partindo de uma pesquisa sobre como se deu o trâmite da referida Lei nº. 12.112/2009, que frise-se modificou de modo profundo a Lei de Locações (Lei 8.245/1991), não é difícil constatar que a sua aprovação ocorreu às pressas, sem a prévia discussão com todos os setores interessados.
Tanto é assim que o Projeto de Lei nº 140 do ano de 2009, o qual deu origem à Lei nº. 12.112/2009, chegou ao Senado Federal em julho do mesmo ano de 2009 e foi logo aprovado em tempo recorde já no mês de outubro, em caráter terminativo.
Dessa forma, como houve extrema precipitação na aprovação da nova lei modificadora, apareceram controvérsias em torno da redação de diversos dos artigos alterados da Lei de Locações, especialmente acerca do mencionado art. 74, discussão essa que não tem previsão de acabar, a ponto de cada caso concreto merecer uma análise mais profunda e individualizada, a fim de não ocorrerem injustiças.
Isso porque a nova redação dada ao aludido art. 74, que passou a valer precisamente em 24 de janeiro de 2010 (data essa da entrada em vigor desta nova disposição legal), transformou expressivamente o procedimento da ação renovatória na parte que trata da desocupação do imóvel pelo locatário em caso de não ser judicialmente concedida a renovação.
Antes, o art. 74 da Lei de Locações previa que: "Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação".
Em outros termos, o referido dispositivo legal dispunha no antigo texto que não renovado pelo juiz o contrato de locação se garantiria o prazo de até seis meses para a desocupação do imóvel locado, prazo esse contado tão-somente a partir do “trânsito em julgado” da sentença, isto é, depois de esgotadas todas as instâncias judiciais, o que, em última análise proporcionava um tempo muito mais amplo para o locatário se preparar para eventual perda do ponto comercial, tendo em vista que essa espécie de demanda judicial é geralmente lenta.
Contudo, a nova redação do art. 74 reduziu demasiadamente o prazo de desocupação do imóvel pelo locatário em caso de não acolhimento da renovação pelo juiz, ao dizer o seguinte: "Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação".
Com efeito, além de abolir a expressão "trânsito em julgado", o novo art. 74 diminuiu o mencionado prazo de desocupação na hipótese de não haver a renovação para apenas 30 (trinta) dias, o que significa que basta hoje em dia uma sentença desfavorável em primeira instância para que imediatamente seja determinada pelo juiz a retomada do imóvel pelo locador dentro deste referido prazo curto.
Por conseqüência, não é incomum tal regra gerar situações um tanto injustas e irreversíveis para o locatário, especialmente quando ele for despejado em primeira instância e depois conseguir reverter o resultado desfavorável da sentença em instância superior, já estando à época o ponto comercial (imóvel) ocupado por um outro locatário de boa-fé, ou pelo próprio proprietário.
A solução para o locatário evitar esse tipo de situação injusta seria ele, por meio de seu advogado, interpor o recurso de apelação em face dessa sentença desfavorável e pleitear que tal apelo seja recebido judicialmente em seu duplo efeito, ou seja, tanto no efeito devolutivo quanto no suspensivo, com fundamento no art. 558, caput e parágrafo único, do Código de Processo Civil que diz, em suma, que: "O Judiciário poderá, a requerimento do apelante nos casos dos quais possa resultar lesão grave e de difícil reparação, sendo relevante a fundamentação, suspender o cumprimento da decisão de primeira instância até o pronunciamento definitivo da turma ou câmara".
Daí, em sendo judicialmente concedido também o efetivo suspensivo à citada apelação, o locatário poderá permanecer no imóvel locado até decisão definitiva da última instância, posto que a concessão deste efeito suspende o cumprimento imediato da desfavorável sentença de primeira grau.
No entanto, o acolhimento do recurso de apelação no duplo efeito em um processo de ação renovatória é dificílimo, não representando a regra e sim a exceção, pois:
1º - O art. 58, inciso V, da Lei de Locações prevê expressamente que na ação renovatória de locação o recurso interposto contra a sentença terá efeito somente devolutivo; e
2º - O art. 558 do Código de Processo Civil, conforme já visto, autoriza dar efeito suspensivo ao mesmo recurso apenas se o recorrente conseguir demonstrar que a situação (desocupação do imóvel locado em apenas 30 dias em caso de não acolhimento da renovação) poderá efetivamente lhe causar lesão grave e de difícil reparação, o que na prática é bem complicado de provar e de o Judiciário depois acatar.
Nesse sentido, existem diversos julgados sobre esse tema controverso, tendo a maioria deles negado o efeito suspensivo à apelação interposta contra a sentença proferida em um processo de ação renovatória, com base numa interpretação mais restritiva e literal do novo art. 74, conjugado com o art. 58, inciso V, ambos da Lei de Locações (ex: Agravo de Instrumento nº 2041912-89-2013.8.260000, da 35ª Câmara de Direito Privado do TJ/SP, julgado em 16/12/13; Agravo de Instrumento nº 2046798-34-2013.8.260000, da 32ª Câmara de Direito Privado do TJ/SP, julgado em 30/01/14 etc.), e apenas alguns deles concedido este duplo efeito ao mesmo recurso nesse tipo de demanda judicial (devolutivo e suspensivo), com fundamento em um interpretação mais ampla e excepcional do mesmo art. 74 Lei de Locações, conjugado com o art. 558 do Código de Processo Civil (ex: Agravo de Instrumento nº 0278490-72-2011.8.260000, da 29ª Câmara de Direito Privado do TJ/SP, julgado em 28/03/12; Agravo de Instrumento nº 2008695-55-2013.8.260000, da 25ª Câmara de Direito Privado do TJ/SP, julgado em 19/09/13 etc.).
Enfim, juridicamente raciocinando, cada caso é um caso, e resta ao locatário zelar pelo preenchimento de todos os requisitos legais necessários (previstos nos arts. 51, caput, incisos I, II, III e § 5º, e 71, caput e incisos I a VI, todos da Lei de Locações) para conseguir obter a renovação compulsória do seu contrato de locação comercial, por meio de uma sentença favorável proferida em um processo de ação renovatória, sob pena de a sua permanência ou não no imóvel locado, em caso de uma decisão desfavorável de primeiro grau, ficar na dependência da boa vontade das instâncias superiores de realmente encarar cada situação conforme suas peculiaridades, ou melhor, conforme sua realidade, impedindo assim a ocorrência de uma injustiça.