Com a atual crise financeira passou se a existir boas oportunidades de adquirir imóveis. Mas para se assegurar do negócio jurídico é necessário averiguar certos requisitos, precavendo de nulidades, fraudes e não gerando prejuízo ao comprador. Antes de comprar um imóvel é necessário constatar quem é o dono ou a pessoa autorizada (por procuração) a realizar a venda do objeto contratual. O proprietário deve ser moral e financeiramente idôneo.
Para que a compra do imóvel não seja viciado ou nula, pode ser averiguado por intermédio de certidões seja do imóvel seja da pessoa do vendedor (pessoa física ou jurídica).
Imprescindível a CERTIDÃO DE PROPRIEDADE EM NOME DO VENDEDOR: CÓPIA DA MATRÍCULA, fornecida pelo Oficial do Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente.
A matricula é um documento que atesta quem é o proprietário do imóvel e expõe todos os atos realizados com o imóvel. A matricula fica registrada no cartório de imóveis da circunscrição do endereço do imóvel.
A CERTIDÃO DEVE SER RECENTE, pois o imóvel já pode ter sido vendido entre a data da certidão e a data do negócio. A certidão é válida por 30 dias. Sendo assim, é possível que um estelionatário venda o mesmo imóvel diversas vezes. A matrícula é importante para ciência se já houve promessa de venda para outra pessoa, nesse caso, essa (s) pessoa (s) terão direito real de aquisição. Pode-se averiguar, também, se há até mesmo vários donos (condomínio), impreterível saber em razão da adjudicação do condômino postergado em 180 dias da venda – CC, art. 504.
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência
Importante também saber se o vendedor é casado (exceto no regime de separação de bens), pois se faz necessária a outorga conjugal (CC, art. 1.647).
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
Mister a ciência se o bem está gravado com cláusula de inalienabilidade, se há usufruto ou está penhorado ou hipotecado, assim como se foi efetuada venda a descendente conforme prevê o CC, art. 496:
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
sendo indispensável a anuência dos demais descendentes e do cônjuge do vendedor - a doação não prejudica o adquirente (CC, art. 544),
Art. 544. A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança.
Deve-se verificar também se há contrato de locação com cláusula de vigência ou registrado, hipótese em que o adquirente terá que aguardar o prazo para o despejo ou o locatário preterido na preferência terá o direito de adjudicar no prazo de 6 meses, desde que o contrato esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação (LI, arts. 8º, 27 e 33);
Carece conhecer se houve venda com lesão, conforme explana o artigo 157 do CC, que poderá anular o negócio em 4 anos (art. 178 do CC
Art. 157. Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta.
§ 1o Aprecia-se a desproporção das prestações segundo os valores vigentes ao tempo em que foi celebrado o negócio jurídico.
§ 2o Não se decretará a anulação do negócio, se for oferecido suplemento suficiente, ou se a parte favorecida concordar com a redução do proveito.
Possuindo como Características
- -Premente necessidade ou inexperiência;
- -Prestação desproporcional (de acordo com os valores vigentes à data do negócio jurídico).
Conseqüência: Anulação do ato jurídico, se requerida em 4 anos (CC, art. 178), exceto se houver compensação (por parte de quem recebeu menos) ou se a parte favorecida concordar com a redução do proveito (aquele que recebeu mais do que o valor corrente).
OUTRAS CERTIDÕES REFERENTES AO IMÓVEL é a CERTIDÃO NEGATIVA DE TRIBUTOS MUNICIPAIS, FORO E LAUDÊMIO, pois são despesas “propter rem”-própria da coisa.
A CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS E DO PRÓPRIO CONDOMÍNIO QUANTO AOS DÉBITOS PREVIDENCIÁRIOS E TRABALHISTAS, conforme artigo 4º, parágrafo único, da Lei n. 4.591/64. É preciso lembrar, também, que a despesa condominial é “propter rem” (CC, arts. 1.334, § 2º, 1.336, I e 1.345): Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Nesse sentido, de acordo com João Nascimento Franco (Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999, p. 224),
“ para garantir o equilíbrio econômico e financeiro do condomínio, a lei considera dívida “propter rem” a cota-parte atribuível a cada apartamento nas despesas ordinárias e extraordinárias. Por se tratar de débito vinculado ao imóvel, o adquirente responde pelas despesas não pagas pelo alienante, embora possa regressivamente voltar-se contra este reclamando o respectivo reembolso, caso a escritura de venda tenha estabelecido este direito”.
Outra questão é a CERTIDÃO DE UTILIDADE PÚBLICA E TOMBAMENTO, esta revelará se o imóvel não foi declarado de interesse público ou social para fins de desapropriação ou foi tombado como patrimônio histórico, artístico ou ambiental.
Enfim, a maioria dos compradores se eximem a estas observações, portanto, estes são os pontos que se deve aferir para se resguardar de qualquer defeito do negócio jurídico, evitando prejuízos na compra e venda quanto ao imóvel.