Alterações feitas em relação ao direito material:
1. Alterações no artigo 4º da lei:
O antigo texto do artigo 4º dispunha da seguinte forma:
“Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”
Sofrendo algumas alterações, de forma a deixar seu texto mais claro e autoexplicativo, vejamos:
“Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”
Foi feita essa alteração no art. 4º apenas para explicitar o exercício do locatário em relação ao seu direito de devolução antecipada do imóvel, que está condicionado ao cumprimento da obrigação de pagar a multa pactuada ou o que for judicialmente decidido. Com a nova redação, a parte do texto que citava o Código Civil foi eliminada.
Em outras palavras, o locatário poderá sim devolver o imóvel locado, mesmo se o contrato ainda estiver vigorando, desde que pague a multa que é proporcional ao período que já foi cumprido no contrato, que é a proporcionalidade prevista no art. 924 do código Civil.
2. Alterações no artigo 12 da lei:
O primeiro texto disciplinava a questão da dissolução familiar da seguinte forma:
“Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.”
Com o advento da nova Lei, o texto ganhou 2 parágrafos, passando a dispor da seguinte forma:
“Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.”
Este artigo vale apenas para locações residenciais.
O caput desse artigo foi alterado para explicitar que, nas hipóteses de separação e dissolução de união estável o vinculo contratual em relação ao cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel se torna locação residencial, logo o caput desse artigo visa proteger a moradia do cônjuge ou companheiro no caso de alguma dissolução do vinculo conjugal.
Houve a alteração do texto, por conta da própria mudança na nomenclatura civilista, que rotulou união estável como um casamento não solene, mas que configura uma instituição familiar e o concubinato passou a ser compreendido com sendo uma união viciada, que é nula perante o casamento civil.
Com a mudança, foram feitos dois parágrafos para este artigo que falam do dever do locatário de comunicar ao locador e ao fiador que esta sublocando o imóvel, onde só será possível se estiver expresso no contrato a possibilidade de sublocação, tendo, a notificação será feita por escrito aos interessados, e o fiador poderá, no prazo de 30 dias (contados do recebimento da notificação), pedir a exoneração da fiança, porem sua responsabilidade como fiador permanecera por, ainda, 120 dias.
3. Alterações no artigo 39 da lei:
O artigo 39 da antiga Lei, que dispunha sobre a garantia locatícia até a devolução do imóvel, já era de fácil compreenção, como podemos ver:
“Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.”
Com a mudança, o objetivo foi deixar o dispositivo ainda mais claro e autoexplicativo, para que não houvesse qualquer tipo de controvérsia jurisprudencial, visto que existem procedentes na jurisprudência onde a fiança não se estende até a efetiva devolução do imóvel. Sendo assim, o texto foi mudando para a seguinte redação:
“Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.”
4. Alterações do artigo 40 da lei:
Este artigo classifica o rol de possibilidades em que o locador pode exigir do locatário um novo fiado ou pedir a substituição da modalidade de garantia locatícia.
Com a modificação da Lei, não houveram muitas alterações a este dispositivo que recebia este texto:
“Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.”
Por sua vez, foi acrescentado ao inciso II a recuperação judicial, para que haja uma adequação com a nova legislação falimentar (lei 11.101/2005) que prevê este tipo de instituto. Também foram acrescentados a este artigo, o inciso X e o parágrafo único. Vejamos:
“Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.”
O inciso X dispõe sobre a possibilidade de exoneração do fiador no caso de prorrogação do contrato de maneira indeterminada, que por sua vez, também, devera continuar na obrigação de fiador por 120 dias. Antes de este inciso ser aplicado na lei, essa conduta era regida pelo art. 835 do CC/02.
Por fim, o parágrafo único, por sua vez, da o direito ao locador de exigir do locatário uma nova garantia, sob pena de “desfazimento da locação”, essa nova garantia tem que ser prestada em 30 dias.
Alterações feitas em relação ao Direito Processual:
No que diz respeito a Ação de Despejo, foram alterados 4 artigos que analisaremos a seguir.
1. Alterações do artigo 59 da lei.
Referido artigo, não foi no todo alterado, sofrendo algumas alterações no simples fato de que foram introduzidos novos incisos a ele, portanto, vejamos como era o artigo antes de sua modificação e após, consecutivamente:
“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.”
Agora, com as alterações:
“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.
§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.”
Pois bem, como dito anteriormente, a este dispositivo foram acrescentados mais 4 incisos e 1 parágrafo, onde 3 deles fazem referência direta a locação residencial.
A sugestão cria instrumentos que possibilitam a saída do fiador, a manutenção da locação, e ao mesmo tempo não deixa de permitir que o locador tenha ferramentas hábeis para reconquistar o imóvel, diante da extinção da garantia, logo, a proposta visa dinamizar a retomada das unidades não residenciais com o termino do contrato, assim desprende-se da formação de garantia inaugural ou a extinção do contrato em razão de inadimplemento de alugueis e encargos.
A regra permite a formação jurisprudencial que consolida o deferimento da antecipação de tutela, no caso de uma denúncia vazia.
O 3º parágrafo explicita a possibilidade de purgar a mora, que por sua vez, faz referencia ao inciso IX do mesmo artigo, prescrevendo no prazo de 15 dias, devendo depositar os valores do aluguel não pagos em juízo.
2.Alterações do artigo 62 da lei:
“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar - se - á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;
IV - não sendo complementado o depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.”
Antes da mudança, entendia-se que a ação de cobrança poderia ser feita apenas contra o locatário, e o senhorio poderia, posteriormente, propor uma nova demanda em relação ao fiador, era dessa forma que o litisconsórcio passivo era estudando; logo, a alteração mais importante deste artigo foi em relação à limitação do direito do locatário de pagar a dívida na justiça para se livrar do despejo, mas esta faculdade só seria concedida se nos últimos 24 meses locatário não a tivesse utilizado. Vejamos:
“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;
IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.”
Ficou claro que o despejo poderá ser decretado se o locatário deixar de pagar, não só o aluguel, mas qualquer outro tipo de encargo da locação.
Com a nova redação do inciso I, determinando a citação dos fiadores a existência do litisconsórcio se tornou necessária entre ambos, ou seja, no caso de cumulação de pedidos, o locatário será citado para responder a rescisão contratual e ambos serão citados para responder ao pedido de cobrança.
O inciso II, que trata da purgação da mora, com sua nova redação, trouxe 15 dias de prazo, contados da citação, para que o locatário e fiador pagassem o debito atualizado, mediante deposito judicial.
Os incisos III e IV deste artigo, que tratam da emenda da mora, também sofreram alterações, principalmente, no que se refere a intimação do réu na pessoa de seu advogado. No inciso III o prazo de 10 dias para o deposito foi mantido, e autoriza que a intimação seja feita em nome do procurador.
A alteração do parágrafo único reduziu a possibilidade de purgação da mora pelo locatário, de forma que não será mais admitida a emenda da mora se houver utilizado essa faculdade nos 24 meses anteriores à ação proposta.
3. Alterações do artigo 63 da lei:
A antiga redação do artigo 63 era assim:
“Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9° ou no § 2° do art. 46.
§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.”
A nova redação foi feita para facilitar o trâmite forense, com a emissão de apenas um mandado contendo a notificação para desocupação voluntaria e o ato despejatorio, onde o prazo fixado pelo juiz, para a desocupação voluntaria é de 30 dias. Ademais, o prazo de 30 dias também foi estendido para todo o art. 9º, permitindo que a nova redação tomasse a seguinte forma:
“Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.
§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.”
4. Alterações do artigo 64 da lei:
“Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9°, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.
§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.
§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.
Para doutrina e jurisprudência, foi um equivoco não ter colocado todo o art. 9º no corpo do artigo 64. Sendo assim, com a alteração da Lei, a ação de despejo também passou a ter a possibilidade de ser feita por falta de pagamento, pois todas as hipóteses do art. 9º foram aplicadas. Conforme segue:
“Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.
§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.
§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.”
Outrossim, com a mudança, consequentemente, houve redução da caução, por influência da própria lei, que em caso de despejo liminar impõe a prestação de caução de 3 alugueis, não fazendo nenhum sentido exigir caução superior para a execução provisória da sentença.
Agora, no que diz respeito a Ação Revisional, foi alterado apenas 1 artigo, sendo este muito importante, como veremos a seguir.
1. Alteração do artigo 68 da lei:
Vejamos como era o artigo modificado da antiga lei:
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.
§ 1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.
§ 2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei
Este artigo sofreu uma mudança de adequação da terminologia da ação revisional de aluguel para o procedimento Sumário, corrigindo assim, o seu caput. O inciso II também foi alterado, deixando mais claro a aplicação do chamado “aluguel provisório”, que passa a ser fixado em audiência de conciliação e não mais de instrução e julgamento, esclarecendo ainda que o juiz, para fixar o valor do aluguel, se baseará nos elementos fornecidos por ambas as partes, e não só por uma delas, como na redação anterior; e para finalizar as mudanças deste inciso, foram acrescentadas duas alíneas propondo os novos limites para a fixação do aluguel provisório.
Também foram modificações alterações nos incisos IV e V deste artigo, para melhor atender a expectativa de maior celeridade no julgamento. No inciso IV, foi estipulado que não havendo a conciliação, o juiz determinara a realização de pericia, se for o caso; e o inciso V passou a tratar da interrupção do prazo para a interposição de recurso contra a decisão que fixara o aluguel provisório pelo pedido de revisão do valor dirigido ao juízo, inciso que, por sua vez, contraria a regra geral do CPC.
Sendo assim, o novo artigo ficou da seguinte forma:
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
§ 1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.
§ 2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
Por fim, com relação a Ação Renovatória, foram modificados 2 artigos, a fim de deixar o dispositivo legal do este muito importante, como veremos a seguir.
1. Alteração do artigo 71 da lei:
Vejamos como era o artigo 71, que dispõe sobre os requisitos necessários para petição inicial da Ação Renovatória:
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação
Este artigo sofreu apenas uma pequena alteração em seu inciso V, impondo ao locatário que busca a renovação compulsória de seu contrato, a comprovação da atual idoneidade financeira do fiador, porque o fiador pode sofrer uma redução substancial no seu patrimônio, enfraquecendo assim, a garantia. Vejamos:
“Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.”
2. Alteração do art. 74 da lei:
Por fim, e não menos importante, o artigo 74 da antiga lei foi parcialmente vetado, sofrendo também uma pequena alteração em seu texto. Vejamos como ele ficou:
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.
Com a modificação foi reduzido o prazo de desocupação voluntaria do imóvel, que antes era de 6 meses, considerando a hipótese de a sentença não acolher a renovação da locação.
DISPOSITIVOS VETADOS:
Como demonstrado acima, da mesma forma que alguns artigos se mantiveram, outros precisaram ser modificados para se adequar, bem como, outro acabaram sendo vetados pelo advindo da nova lei. Sendo eles:
1. Artigo 13, § 3º
O parágrafo 3º deste artigo foi feito para reforçar o caráter personalíssimo também, das locações residenciais que são celebradas por pessoas jurídicas, este parágrafo foi feito para evitar manobras societárias. Apesar da redação ser perfeita, não é possível confundir a estruturação da pessoa jurídica com o contrato de locação, por isso o parágrafo 3º foi vetado do art. 13 da lei do inquilinato, mantendo-se a redação primitiva.
2. Artigo 52, § 3º
Este parágrafo foi vetado por falta de concordância com o interesse publico, pois por um lado a melhor proposta de terceiro tem o fundamento necessário para implementar a não renovação da locação, por outro o locatário pode ter prejuízos em decorrência da desocupação e da desvalorização do estabelecimento, prejuízos estes, que não podem acontecer sem a devida reparação, mantendo-se a redação primitiva, com apenas algumas mudanças no texto do parágrafo 3º que foi mantido.
3. §§ 1º, 2, 3º e incisos I e II do artigo 74
Os parágrafos e os incisos deste artigo foram vetados, porque atualmente, são previstas apenas 3 hipóteses em que o locatário terá o direito de indenização para ressarcimento de prejuízos e de lucros cessantes arcados com mudanças que são: melhor proposta de terceiro, o locador não der o destino alegado e o locador não iniciar as obras determinadas pelo Poder Publico.
Desta forma os parágrafos do art. 74 previam somente o procedimento diferenciado na concessão de previdência liminar para a hipótese de melhor oferta de terceiro. Tal previsão, se sancionada, ensejaria numa previsão pouco sistemática para o contexto da lei de locações, e por isso foram retirados da lei, permanecendo apenas o caput do artigo com algumas mudanças, que por sua vez atenderá satisfatoriamente os provimentos judiciais relativos às três hipóteses mencionadas.
4. Art. 3ª da lei 12.112/209
O Texto deste artigo foi vetado, porque era esse artigo que previa que a norma entraria em vigor na data de sua publicação; e com o veto, o tal prazo passou a ser de 45 dias.
CONCLUSÃO
Este trabalho teve a finalidade de apresentar as principais mudanças da lei do inquilinato. Foi possível perceber que houveram poucas alterações, mas alterações muito importantes, que deram mais clareza a lei.
Apesar da permanência de outros artigos, foram apresentados dispositivos novos para estes, mas que não se adequaram a clareza da lei, e por vezes, chegou a causa ambiguidades ou repetição.
Com a mudança, a nova lei do inquilinato 12.112/09 proporcionou alguns benefícios para o fiador e o proprietário, se tornando uma lei mais completa e justa.
BIBLIOGRAFIA
1. DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 3º Volume. São Paulo: Saraiva, 2006
2. Lei 12.112/09. Alterações na Lei do Inquilinato. Quadros Comparativos e Comentários à Reforma da lei 8.245/91: Nova Disciplina da Locação de Imóveis, atualizada pela lei 12.112/09. Disponível em <http://www.direitointegral.com/2009/12/lei-12112-2009-inquilinato-8245-1991.html> (20/11)
3. Lei do Inquilinato. Disponível em <http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=7534> (19/11)
4. AYRES, Deborah Maria. Lei do Inquilinato. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XIII, n. 75, abr 2010. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=7534> (20/11)
5. LOCAÇÃO - Novas alterações na Lei do Inquilinato. Disponível em <http://www.jurisway.org.br/v2/dhall.asp?id_dh=3422> (21/11)