O contrato de locação é um dos mais importantes e também um dos mais utilizados quando se fala em contratos. Ao celebrar um contrato, locador e locatário devem observar certos parâmetros legais para que, futuramente, não tenham dissabores. Sendo assim, o presente trabalho tem como objetivo elucidar alguns pontos referentes ao contrato de locação de imóveis, mais precisamente no que diz respeito às principais dúvidas que norteiam o referido negócio, tais como: despejo por falta de pagamento, fiança, alteração de valor de aluguel, atraso no pagamento dos alugueres e venda do imóvel para terceiros antes do término do contrato de locação.
Conforme mencionado, muitas são as dúvidas que surgem, principalmente no que tange à possibilidade de ocorrer ação de despejo, bem como quais os requisitos para que tal instituto ocorra. Conforme preceitua o Código Civil Brasileiro:
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Em um contrato de locação celebrado entre locador e locatário, no qual o locador pede o imóvel de volta, mesmo com pagamento em dia dos alugueres por parte do locatário, deve-se verificar o prazo pelo qual as partes estipularam a vigência da locação. Se, por exemplo, o prazo de locação for de 1 (um) ano e, passado esse tempo, o locatário ainda estiver residindo no imóvel, pagando os alugueres em dia, e o locador e o locatário não se manifestarem sobre a renovação do contrato, presume-se que esta se deu de forma automática, fazendo com que o contrato continue a surtir efeitos. De acordo com a Lei de Locações (Lei nº 8.245/91):
Art. 46. (...)
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Assim, prorroga-se o prazo da locação, porém, por tempo indeterminado. Contudo, se o locador quiser reaver o imóvel, alegando que a finalidade, por exemplo, é a de que sua filha irá se casar em breve e quer residir no imóvel, deve-se observar o disposto no artigo 47, III, da Lei nº 8.245/91. Tal dispositivo autoriza a retomada do imóvel. Vejamos:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
(...)
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
Importante observar, também, o disposto no art. 47, § 1º, b, da mesma Lei, no que se refere à comprovação da necessidade de retomada do imóvel:
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
Importante observar esse dispositivo, pois, em caso de fraude, o locador pode responder civil e criminalmente pelo ato. Vejamos:
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
(...);
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;
(...);
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
Assim sendo, pode o locador reaver o imóvel, porém observando os preceitos legais. Além do exposto supra, oportuno esclarecer que, em relação à notificação do locatário por parte do locador, entende o STJ ser prescindível de tal interpelação:
STJ. Processo: REsp 40637 / SP. RECURSO ESPECIAL 1993/0031542-0. Relator(a): Ministro CID FLAQUER SCARTEZZINI (0299). Órgão Julgador: T5 - QUINTA TURMA. Data do Julgamento: 17/06/1997. Data da Publicação/Fonte: DJ 04/08/1997, p. 34792. Ementa PROCESSUAL CIVIL. DESPEJO PARA USO DE DESCENDENTE. LEI Nº 8.245/91. NOTIFICAÇÃO. DESNECESSIDADE. O pedido de retomada motivada - uso de descendente -, com fulcro no art. 47, III, da Lei nº 8.245/91, dispensa a notificação prévia. Precedentes. Recurso especial provido.
Desta feita, como a Lei de Locações autoriza a retomada, mesmo que o STJ entenda que não há necessidade de prévia notificação, é mais prudente notificar o locatário e, em seguida, aguardar a resposta, para, então, proceder ao despejo, ciente, obviamente, de que tal pedido tem finalidade legítima.
E se o problema não for em relação ao despejo, mas sim em relação ao valor do aluguel e o locatário acabar por não conseguir mais pagar os alugueres devidos por estes estarem com valores excessivos?
No exemplo dado anteriormente, se o prazo da locação era de 1 (um) ano, e não houver qualquer outro documento assinado pelas partes, conclui-se que ocorreu a renovação do contrato e que esta se deu de forma automática, pois nenhuma das partes se manifestou a respeito. Assim, como contrato foi automaticamente renovado, o novo prazo é indeterminado, conforme determina a lei.
Aqui é importante salientar como deve se dar o reajuste do valor do aluguel. A Lei de Locações é clara ao estabelecer a proibição de o reajuste do valor do aluguel ser estabelecida conforme a alteração do salário mínimo, que é o que muitas pessoas utilizam como indexador. Ora, esta vinculação é ilegal, pois é vedada pela Lei de Locações:
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica.
Assim, locatário e locador podem alterar o valor do contrato a qualquer tempo, porém observando os ditames legais. É o que dispõe o art. 18, da referida Lei:
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Em relação ao acordo possível de ser firmado, leciona Silvio de Salvo Venosa que “não há necessidade que o acordo seja feito de modo formal. Pode ser provado por outros meios de prova, como os recibos, por exemplo.”[1] Contudo, caso não ocorra acordo entre as partes, o locatário pode ajuizar ação revisional do valor do aluguel. É o que garante o art. 19, da mesma Lei:
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Porém, conforme mencionado no dispositivo supra, a ação revisional só pode ser intentada após 3 (três) anos de vigência do contrato ou do acordo realizado entre as partes.
E quanto à garantia, no caso, o fiador? Em caso de atraso no pagamento dos alugueres, como posso efetuar a cobrança?
Em contratos de locação é muito comum a existência da figura do fiador. Tal instituto existe para dar uma garantia ao locador de que o contrato vai ser cumprido, no que diz respeito a possíveis obrigações que o locatário não consiga adimplir.
Alguns requisitos para que a fiança seja reconhecida são de extrema importância, tal como a necessidade, ou não, de assinatura do cônjuge do fiador, caso este seja casado, observando o regime de bens pelo qual se casou. Caso o fiador seja casado em regime de comunhão de bens, por exemplo, a assinatura do cônjuge é imprescindível para dar validade à fiança.
Assim, se o contrato não contiver a assinatura da esposa do fiador, então judicialmente a garantia pode não ser reconhecida e não surtir efeitos. Além disso, o contrato pode não ser admissível como título executivo extrajudicial caso, além da ausência da assinatura do cônjuge do fiador, também não contenha a assinatura de testemunhas, o que é obrigatório segundo o CPC.
E como o fiador tem conhecimento da inadimplência do locatário? Neste caso, o locador notifica o locatário sobre os valores em atraso e na própria notificação alerta sobre possível ação de despejo em caso da continuidade no inadimplemento. Ao mesmo tempo notifica, também, o fiador para que este tenha ciência da dívida e tente resolver o problema antecipadamente com o locatário. Sobre o atraso no cumprimento da obrigação, nosso Código Civil é extremamente claro ao dispor que:
Art. 394. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.
E ainda prevê as consequências decorrentes do ato:
Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
A Lei de Locações também é clara ao tratar sobre o atraso no pagamento dos alugueres, informando que a locação pode ser desfeita em caso de inadimplemento. Vejamos:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Além disso, referida Lei também deixa clara a possibilidade de ação de despejo por falta de pagamento de aluguel. Vejamos:
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
Caso o locatário não pague a dívida, esta fica, então, a cargo do fiador - coobrigado na relação obrigacional em questão –, pois sua responsabilidade é subsidiária em relação ao locatário. É o que dispõe o Código Civil Brasileiro. Vejamos:
Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.
Importante salientar que, prorrogando-se o contrato automaticamente, não se pode deduzir que a fiança também foi prorrogada. Sobre o tema, é claro o Código Civil ao dispor que:
Art. 819. A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva.
Ou seja, ao prorrogar o contrato de locação automaticamente, é necessária nova consulta ao fiador para verificar se este possui interesse em continuar como agente garantidor da obrigação, em caso de inadimplemento por parte do locatário, pois não se pode tomar por certo que a garantia em tela – fiança – também foi prorrogada. Se o locatário não interpelar o fiador sobre a renovação da fiança, a garantia torna-se nula e sem efeito. Vejamos enunciado do STJ sobre o tema:
SÚM. 214, STJ: “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.”
Oportuno observar que, em casos de contratos firmados por tempo determinado, a responsabilidade do fiador é subsidiária até o momento da entrega das chaves do imóvel.
Com relação à ausência de assinatura da esposa do fiador, é de extrema importância a vênia conjugal, caso o regime de bens destes seja o de regime de comunhão parcial de bens. Assim, conforme preceitua o Código Civil, é obrigatória a assinatura do cônjuge. Vejamos:
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
(...)
III - prestar fiança ou aval;
A vênia conjugal é necessária, pois, assim, impede-se que um dos cônjuges coloque em risco o patrimônio do casal, ou seja, impede-se a dilapidação do patrimônio do casal por um dos cônjuges. Vejamos o entendimento do STJ sobre o tema:
Súmula 332 do STJ: “Fiança prestada sem autorização de um dos cônjuge implica a ineficácia total da garantia”.
Assim, se a fiança for prestada sem a outorga uxória, a garantia torna-se sem efeito e o ato passível de anulação.
Em relação à ausência da assinatura das testemunhas, o Código Civil Brasileiro não condicional a validade do contrato à presença da assinatura das testemunhas. Já o Código de Processo Civil exige que as assinaturas estejam presentes, sob pena de o contrato não ser considerado título executivo extrajudicial. Vejamos:
Art. 585. São títulos executivos extrajudiciais:
(...)
II - a escritura pública ou outro documento público assinado pelo devedor; o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas; o instrumento de transação referendado pelo Ministério Público, pela Defensoria Pública ou pelos advogados dos transatores;
De acordo com entendimento do TJ/PR:
APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO DE BEM MÓVEL - TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - DOCUMENTO PARTICULAR - NECESSIDADE DE ASSINATURA POR DUAS TESTEMUNHAS - AUSÊNCIA - INEFICÁCIA COMO TÍTULO EXECUTIVO - REQUISITO PREVISTO NO ARTIGO 585, II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - NULIDADE DA EXECUÇÃO - AUSÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO - ENTENDIMENTO PACIFICADO NO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - SENTENÇA REFORMADA. 1. Somente eficácia executiva possui o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas. Inteligência do Artigo 585, II, do Código de Processo Civil.2. Ausente a assinatura das testemunhas, inexiste título executivo a embasar uma execução de título extrajudicial, justificando a sua extinção. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO." (TJPR - 12ª C.Cível - AC - 1135093-7 - Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Rosana Amara Girardi Fachin - Unânime - - J. 19.03.2014).
Assim, se no contrato não houver assinatura de testemunhas, conforme orientação legal, o contrato não terá força de título executivo extrajudicial. Dessa forma, o contrato de locação terá força de título executivo judicial, somente.
E se o bem locado for vendido para terceiros enquanto durar o contrato de locação? Quanto tempo tem o locatário para se retirar do imóvel?
Se o contrato de locação for prorrogado automaticamente, o novo prazo do contrato torna-se indeterminado. Ocorre que o locador, ao vender o imóvel enquanto o locatário ainda resida nele, deve obedecer o direito de preferência disposto na Lei de Locações. Veja-se:
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Se o locador não respeitar o direito de preferência que detém o locatário, incorre, assim, em violação do dispositivo legal supra mencionado. Deixando o locador de informar o locatário da intenção de venda do imóvel, o locatário pode ajuizar uma ação de indenização por perdas e danos em face do locador. É o que prevê a Lei de Locações:
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Acontece que, se o locatário não registrar o contrato de aluguel no Registro de Imóveis, este fica prejudicado no que diz respeito a possível ação de adjudicação. Ou seja, por não haver registro no Registro de Imóveis, não há como solicitar sua permanência no imóvel para o comprador deste. Assim sendo, o comprador do imóvel pode pedir a saída do locatário, conforme dispõe o artigo 8º, da referida Lei:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Se o contrato de locação não for averbado no Registro de Imóveis e seu prazo for indeterminado, o novo comprador estará agindo corretamente, dentro da lei.
REFERÊNCIAS:
Código Civil Brasileiro
[1]VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n 8.245/91 de 18-10-1991. 12ª Ed. São Paulo: Atlas, 2013, pág. 113.
[1] VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n 8.245/91 de 18-10-1991. 12ª Ed. São Paulo: Atlas, 2013, pág. 113.