O Novo Código de Processo Civil traz em seu bojo sensíveis mudanças no que concerne a cobrança de taxas condominiais. Inicialmente, como previsto no artigo 275, II, b, do revogado código, a cobrança de tais débitos deveriam ocorrer obedecendo o procedimento sumário.
É válido ressaltar, que quanto a este procedimento, algumas vantagens existiam, quanto tomamos como referencial o procedimento ordinário. Contudo, diante o cenário de abarrotamento vivenciado por nossos tribunais e a densa quantidade de recursos ofertadas ao demandado, comprometia seriamente a celeridade, ponto fulcral deste rito. Em uma questão processual -prática jurídica – ocorria que quando o Condomínio demandava judicialmente contra o condômino inadimplente, este era citado para comparecer em audiência de conciliação, caso não houvesse, deveria esse defender-se das alegações contra ele prestadas e não intimado para liquidar sua obrigação.
Após a fase inicial – conciliação ou defesa – iniciava-se a fase instrutória do processo, onde deveriam ser elencadas as provas que as partes compreendessem como necessárias, tanto para comprovação do débito, no caso do demandante, como a reunião de provas da inexistência do mesmo, sendo estas promovidas pelo demandado/devedor.
Encerrada a instrução, dar-se início ao julgamento, em 10 dias, conforme o artigo 281 do CPC/73, o juiz deveria proferir a sentença, encerrando o processo em primeira instância. Não havendo concordância com o que fora prolatado, por alguma das partes, haveria ainda a possibilidade da interposição recursal e só após exaurir os recursos ou a mera vontade do impetrante, iniciaria a fase da execução da sentença.
Com o advento do Novo Código, todo o procedimento de cobrança de taxas condominiais foi reformulado. A ruptura crucial consiste no meio de execução de cobrança, o inciso X, do artigo 784 do texto sancionado do Novo CPC dispõe
O crédito referente às contribuições ordinárias extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.
Como podemos observar, no artigo exposto, o NCPC eleva as dívidas oriundas de taxas condominiais a título executivo judicial. Tal advento, altera de forma substancial, toda a sistemática jurídica destinada a resolução desta lide.
O inadimplemento, agora detentor de natureza de crédito executivo extrajudicial, poderá de pronto ser submetido para a execução, inexistindo, destarte, a obrigatoriedade, da fase cognitiva do processo, pois a lei lhe confere a certeza, liquidez e exigibilidade, atributos intrínsecos aos títulos executivos, conforme aduz o artigo 783 do CPC.
Petição protocolada, o demandante a citação do condômino inadimplente para, diretamente, adimplir a obrigação em três dias, sob pena de adoção de medidas constritivas próprias da execução, temos como exemplo a penhora dos bens necessários para a satisfação do inadimplemento, caso comprove a que o devedor possui bens suficientes para saldar a dívida. Desta feita, poderá o condomínio solicitar a penhora online, no caso de existir conta em banco que possua saldo ou até mesmo chegar a meios extremos como a penhora do própria apartamento. Outrossim, é válido ressaltar que mesmo sendo o apartamento bem de família, poderá este ser utilizado para adimplir os débitos que dele decorre.
Ademais, tratando-se de obrigação positiva e líquida e havendo prazo certo para o seu cumprimento, como é o caso das taxas condominiais, a mora opera-se de pleno direito, independentemente de qualquer iniciativa do credor (CC 397).
DA CITAÇÃO E DO PAGAMENTO
De acordo com o artigo 238 do CPC, citação é o ato pelo qual convocados o réu, o executado ou o interessado para integrar a relação processual. Nesse sentido, ensinam Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery (2010) que
Citação é a comunicação que se faz ao sujeito passivo da relação processual (réu ou interessado), de que em face dele foi ajuizada demanda ou procedimento de jurisdição voluntária, a fim de que possa, querendo, vir se defender ou se manifestar.
Destarte, podemos observar que a notificação judicial implica no conhecimento da ação e na faculdade de manifestar-se ou não. No tocante a ação de cobrança referente a débitos advindos do não pagamento de taxas condominiais, conforme prevê o artigo 829 do CPC, o executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contados a partir da citação.
O não pagamento do débito no prazo assinalado acarretará ao devedor constrição dos bens por meio de ordem judicial. Conjuntamente ao mandado de citação, constará a ordem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo oficial de justiça tão logo verificado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intimação do executado. (Artigo 829, §1°).
A penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente (Artigo 829,§ 2º)
Sendo deferida a citação pelo correio o escrivão ou o chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho do juiz e comunicará o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo cartório, (Artigo 248 CPC)
No que se refere a pessoa física a carta de intimação será registrada para a entra ao citando, sendo exigência, a assinatura para comprovação do recebimento (Art. 248, §1° do CPC). Contudo, tratando-se de pessoa jurídica, entrega do mandado será restringida as pessoas com poderes de gerência geral ou de administração ou, ainda, a funcionário responsável pelo recebimento de correspondências (Art. 248,§ 2º, do CPC ).
No que tange a carta de citação no processo de conhecimento constarão os requisitos do art. 250, os quais sejam
Art. 250.
O mandado que o oficial de justiça tiver de cumprir conterá:
I - os nomes do autor e do citando e seus respectivos domicílios ou residências;
II - a finalidade da citação, com todas as especificações constantes da petição inicial, bem como a menção do prazo para contestar, sob pena de revelia, ou para embargar a execução;
III - a aplicação de sanção para o caso de descumprimento da ordem, se houver;
IV - se for o caso, a intimação do citando para comparecer, acompanhado de advogado ou de defensor público, à audiência de conciliação ou de mediação, com a menção do dia, da hora e do lugar do comparecimento;
V - a cópia da petição inicial, do despacho ou da decisão que deferir tutela provisória;
VI - a assinatura do escrivão ou do chefe de secretaria e a declaração de que o subscreve por ordem do juiz.
Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente. (Art. 248, § 4º)
Quando, por 2 (duas) vezes, o oficial de justiça houver procurado o citando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, voltará a fim de efetuar a citação, na hora que designar. Parágrafo único. Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a intimação a que se refere o caput feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, conforme aduz o artigo Art. 252 do CPC.
DO RECUSO DO EXECUTADO
Sendo recurso a ação voluntário idôneo a ensejar, dentro do mesmo processo, a qual visa reformar, invalidar, esclarecer a judicial que se impugna.
Destarte, não se conformando com a decisão proferida, poderá impetrante, no prazo de 15 dias, contados conforme o artigo 231, § 1°, embargar a decisão. Contudo, quando houver mais de um executado, o prazo para que cada um deles embargar conta-se-á a partir da juntada do respectivo comprovante de citação, salvo no caso de cônjuges ou de companheiros, quando será contado a partir da juntada do último, conforme aduz o artigo 915 do CPC.