I – DOS DEVERES DE REPARO:
Outra questão que é grande dor de cabeça tanto para Locador quanto Locatários são as responsabilidades de reparo nos imóveis.
Ao Locador incubem os reparos estruturais do imóvel e aqui inclui-se, o encanamento, telhado etc.
Ao Locatário irão caber todos os reparos atinentes à manutenção do imóvel.
Embora pareça simples, são essas questões que normalmente causam as maiores contendas judiciais.
A lei do inquilinato não é muito clara nessa questão, já que o conceito de “conservação” é muito amplo.
Assim, dirimirmos essa questão, vale fazer uso da experiência, bom senso e obviamente decisões do Judiciário.
Dessa forma, canos danificados, danos estruturais no imóvel e telhado, desde que obviamente não tenham sido causados pela conduta do Locatário, ou ainda pela manutenção deficiente, serão de responsabilidade do Locador.
As demais, obviamente, do Locatário.
Mas em alguns casos específicos, quando não há acordo entre as partes, somente na justiça a questão pode ser decidida.
É o caso por exemplo do Locatário que assume uma casa nova, ou com telhado recém feito ou reformado.
Certo que ai temos que a responsabilidade de eventuais reparos serão do Locatário, na modalidade conservação.
“Locação de imóvel. Ressarcimento de danos materiais e morais sofridos pelos locatários devido a forte chuva que destelhou o imóvel locado, inundando o seu interior. Procedência na origem. Apelo do tocador réu.Admissibilidade. Existência de cláusula contratual onde os locatários declaram que receberam o imóvel cm perfeitas condições de uso. nos termos da vistoria também assinada.Quem pretende tornar-se locatário de um determinado prédio deve examiná-lo e verificar se se encontra em condições de ser usado. Não consta nos autos que os locatários tenham notificado o locador sobre problemas no telhado antes do dia das chuvas que o destelhou. Chuvas fortes são fenômenos naturais que independem da responsabilidade humana. Não configurada a responsabilidade do locador pelo fato danoso, não lhe gera a obrigação de indenizar os locatários. Apelação provida.”
Ou ainda, o caso do telhado que embora estivesse em perfeitas condições, acaba destelhado por temporal, como também calhas que causam problemas porque não foram corretamente limpas ou desentupidas, serão do Locatário.
Por último mas não menos importante, ideal que todas essas questões sejam dispostas em contrato, que irá impor as obrigações de locador e locatário, evitando contendas.
D) CASOS DIFERENCIADOS DE LOCAÇÃO:
Apesar de não ser comum a todos os locadores, algumas vezes os imóveis são locados por igrejas, hospitais, escolas, asilos etc.
Nesse caso o contrato de aluguel terá que seguir algumas regras especiais, principalmente quanto a rescisão:
Art. 53 – Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato de aluguel somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996).
I – nas hipóteses do art. 9º;
II – se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.
E falando sobre o inciso I do artigo acima:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.
Assim, toda vez que o imóvel for locado para igreja, escola, hospital, asilo, entidade do poder público etc, a rescisão só pode ocorrer de mútuo acordo, por descumprimento do contrato, pela falta do pagamento do aluguel e demais encargos ou ainda para reparos emergenciais ou ordenados pelo poder público, desde que esses reparos só possam ser feitos com a desocupação.
Ainda falando dessa modalidade especial de locação, sendo a parte locatária escola, em caso de despejo, o Juiz ainda poderá decidir pela desocupação em período de férias.
II – DA COBRANÇA DE IPTU E CONTAS RESIDENCIAIS
Seja o imóvel para fins comerciais, residenciais ou por temporada, sempre possui impostos e contas de água, luz, telefone, gás etc.
Sobre o IPTU, vale dizer que a obrigação tributária é do Locador. Isso quer dizer que caso o imposto não seja pago, é o proprietário (locador) que sofre as sanções.
Entretanto, pode o locador condicionar no contrato de aluguel que o pagamento do iptu é de responsabilidade do locatário, devendo estar expresso em cláusula contratual.
Mas por cautela, considerando que a execução fiscal pode causar a penhora do imóvel, prudente é que embora a responsabilidade do pagamento pelo locatário conste no contrato, o locador acompanhe atentamente se o iptu vem sendo pago, e caso não, rescinda o contrato.
Sobre as demais contas, para evitar endividamento injusto do locador, deve o mesmo exigir do locatário que faça a transferência de responsabilidade até 30 dias após a assinatura do contrato de aluguel, sob pena de rescisão.
III – DAS GARANTIAS PARA LOCAÇÃO:
Outra questão bastante relevante na locação é a garantia que será utilizada.
Como alternativa o locador pode exigir:
– Depósito caução;
– Fiador;
– Seguro Fiança.
Abaixo iremos falar um pouco sobre cada uma delas.
A – Depósito Caução
Vale lembrar que o contrato de aluguel pode ter apenas uma garantia, não podendo o locador cumular mais de uma. O depósito caução, normalmente equivalente à 03 meses de aluguel, é a forma mais utilizada, por ser a menos custosa e mais fácil de ser conseguida pelos locatários.
Todavia, traz certa insegurança porque em caso de inadimplemento, caso o locador tarde em mover o despejo, que pode ser realizado logo que o locatário fica em aberto no 1.º mês , pode a caução esgotar-se antes que o locatário seja despejado.
Por isso não é recomendável que o locador tolere atrasos ou creia que o locatário que já deve um mês, irá no próximo quitar a dívida.
Havendo o inadimplemento as medidas legais para o despejo devem ser tomadas imediatamente.
B – Fiança Locatícia
A fiança, talvez a mais conhecida de todas as garantias, certamente uma das mais difíceis de se conseguir hoje em dia, traz maior segurança que o depósito.
O problema da fiança é que ela compromete até o único imóvel do fiador e por isso, para que a fiança seja válida, necessário que o cônjuge do fiador, caso exista também faça parte do contrato de aluguel.
E em caso de inadimplemento do contrato, o fiador será responsável por todo débito, inclusive pela reparação do imóvel até a efetiva entrega das chaves, desde que essa condição conste no contrato.
Ainda falando do fiador, é importante que o mesmo seja notificado de qualquer inadimplemento do locatário, antes de qualquer medida.
Havendo ação de despejo, deverá o locador incluir o fiador no polo passivo da ação com o locatário.
Vale dizer ainda que o fiador deve ser cuidadosamente escolhido, verificando sua idade, se for maior de 60 anos, sendo tomadas as cautelas legais para validar a fiança, e se o mesmo tem imóveis para garantir a locação, sendo certo que se só possuir um, a execução será bem mais complicada.
C – Seguro Fiança
Por último mas não menos importante, certamente a mais eficaz e menos onerosa ao locador é o seguro fiança, oferecido por diversas seguradoras.
Uma modalidade de seguro na qual o locatário deve arcar com um valor pago à seguradora e está irá garantir o locador em caso de qualquer inadimplemento do contrato de aluguel.
Contudo, para que esse tipo de seguro possa ser realizado, o imóvel deve estar regular, possuir escritura e atender alguns requisitos da seguradora, que podem variar caso a caso.
IV – DA COMPETÊNCIA PARA AÇÕES
Por se tratar de matéria complexa, as locações estão exclusas da Lei dos Juizados Especiais.
A única hipótese de despejo nos Juizados é para uso próprio, o que ainda assim não recomendamos porque caso o locatário não queira deixar o imóvel, fará o possível para dificultar a produção de provas que no Juizados é mais escassa, sendo melhor o procedimento comum.
E muito embora locadores gostem de estabelecer no contrato o foro que irá julgar a ação, esclarece desde já que nas questões de locação, o foro competente para propor a ação, será o do local em que o imóvel se encontra.
V – DOS CUIDADOS NAS LOCAÇÕES
Independente da locação a ser realizada, comercial, residencial ou de temporada, alguns cuidados prévios são sempre necessários:
1. Garantia é essencial, sendo sempre preferível fiança ou seguro fiança, sendo que na primeira o fiador deve ter mais de um imóvel, o mesmo estar livre de qualquer embaraço financeiro e judicial, além de seu cônjuge também participar do contrato de aluguel;
2. Não utilize modelos de contrato da internet. Cada locação tem suas peculiaridades e antes de elaborar um contrato, além de identificar o tipo de locação é preciso realizar pesquisa minuciosa do locatário, para que o contrato de aluguel seja o mais abrangente e específico possível para todos os problemas que podem advir da locação;
3. Sempre notifique o locatário da inadimplência ou qualquer descumprimento do contrato. A mesma regra vale para o locador que deve ser notificado também, sempre por escrito de qualquer problema estrutural, invasão, turbação ou ordem do poder público;
Seguindo essas regras temos certeza de que sua locação será o mais isenta de problemas possível.