Contrato de Locação - 7 dicas para Locadores
Recentemente publicamos um verdadeiro guia sobre os contratos de locação e suas diferenças. A locação é um tema de grande procura em nosso escritório e sempre gera muitas dúvidas em nossos clientes.
Atuando constantemente nessa área, tanto pelo Locador quanto pelo Locatário, sempre surgem diversas questões de ambos os lados. É mais comum que os Locadores se socorram primeiro da Justiça. Mas isso não quer dizer que os locatários também não sejam alvo de problemas na locação.
Para desmistificar algumas questões sobre esse tema, resolvemos publicar esse pequeno manual com 7 dicas para evitar problemas na locação seja você locador, locatário ou fiador.
1) DA ELABORAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO:
Acredite, essa é a dica mais importante de todas.
Nunca faça uso de modelos prontos da internet, contratos de locação antigos, de amigos ou qualquer um de fórmula pronta.
Muito mais que um mero documento ou pedaço de papel, o contrato de locação, seja ela qual seja ( residencial, não residencial ou temporada), o contrato de aluguel é um título executivo extrajudicial que vai garantir ao locador o recebimento dos valores devidos sem um processo de conhecimento prévio, mas por meio de uma execução, muito mais célere e direta.
Falando mais claramente, se o locador não tem um contrato de locação que cumpra todos os requisitos de um título executivo, pode acabar tendo que realizar uma ação de cobrança para receber seus aluguéis. E na ação de cobrança, tudo tem que ser provado, o que traz mais morosidade, ao passo que na execução tudo que consta no contrato de locação é válido.
Mas o que é necessário para que o contrato de locação seja de fato eficaz?
Aí entra a importante participação do advogado, que irá revestir o contrato de locação de garantias para que o crédito possa ser cobrado da forma mais célere e eficaz possível.
E para que possa ser um título executivo extrajudicial eficaz, na forma do artigo 784, VIII do CPC, deve ser assinado pelo locador e locatário.
“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;
Evidente que outros cuidados ficam envoltos na questão, desde a colheita das assinaturas, o número de vias, entre outros diversos pontos que somente um advogado com experiência no tema poderá conduzir de forma a adequar o contrato às necessidades reais de seu cliente, resguardando-o sempre.
2) DAS DISCUSSÕES E MUDANÇAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO:
Quando surge alguma discussão, locador e locatário discordam sobre algum tema, é importante sempre uma mediação prévia, um contato inicial para sanar a questão sem que seja necessário ir ao judiciário.
Algumas partes conseguem fazer isso sem advogado, verdade. A maioria delas, só piora a situação, tornando complicado algo que seria muito mais simples e barato de ser resolvido se um advogado tivesse sido consultado.
Seja locador ou locatário, muitas vezes no calor do momento, ou até mesmo na inocência, acreditando que já passou por muitas locações sem problemas, deixa de se resguardar em algum ponto, permite alguma conduta que futuramente lhe será prejudicial, tudo porque não contou com uma assistência jurídica especializada.
Toda permissão, mudança, concessão ou tolerância admitida na locação deve estar em sintonia com as cláusulas.
Se não estiver, põe em risco o contrato como título, comprometendo sua exigibilidade.
Por isso, cada permissão, modificação, obrigação extra, por menor que seja, caso não expressa em contrato de locação, deve ser registrada em termo aditivo, escrito, assinado pelas partes para evitar transtornos futuros.
Ainda que impossível de se registrar da forma correta, que pelo menos por e-mail, whatsapp ou qualquer forma que futuramente possa ser arguida em processo.
3) DA QUESTÃO DO FORO (LOCAL DO PROCESSO):
E quando o consenso não é alcançado, as partes, se não fizeram uso de advogado antes, na fase amistosa como deveriam, agora na fase litigiosa deverão faze-lo, impreterivelmente.
Toda vez que ocorrer um desacordo e o litígio estiver à vista, devem recomendável que se tome providências prévias como notificações extrajudiciais, visando resguardar direitos e obrigações. E se o litígio for inevitável, uma das primeiras questões certamente será o foro.
O foro competente ou o foro de eleição, geralmente deixado por último mas nem por isso menos importante, nada mais é do que a definição de qual comarca (localidade) será competente (responsável) para resolver todo e qualquer litígio que possa advir do contrato de locação.
É importe destacar que embora as partes sejam livres para redigir seus contratos e o foro eleito em contrato de locação tenha validade, existem discussões jurisprudenciais sabre o tema e não há uma unanimidade absoluta.
Embora alguns sejam favoráveis a essa “liberdade” podendo as partes elegerem o foro que lhe melhor convir no contrato de locação, seja porque motivo for, o judiciário, conforme as jurisprudências que seguem, em sua maioria entendem que o foro deva ser o da situação da coisa (local do imóvel).
Assim, se o imóvel se localiza em Nova Iguaçu, a ação deverá ser proposta nesse município.
Se o imóvel se localiza em Copacabana , deverá ser proposta ação no fórum central da capital, e assim por diante.
“TJ-RJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO AI 00200669420038190000 RIO DE JANEIRO CAPITAL 9 VARA CIVEL (TJ-RJ) Data de publicação: 16/02/2005 - Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. FORO DE ELEIÇÃO E FORO DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL. COMPETÊNCIA FUNCIONAL A competência das Varas Cíveis Regionais, de natureza funcional e, portanto, absoluta, no caso, não viola a regra do art. 58, II, da Lei n.° 8245/91 nem o foro de eleição, porque, embora, em Vara Cível de Santa Cruz, a ação de despejo será processada no foro do lugar da situação do imóvel, ou seja, no foro da Cidade do Rio de Janeiro, que, também, foi o eleito pelas partes. Recurso improvido. “
“TJ-RJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO AI 00129879320058190000 RIO DE JANEIRO BARRA DA TIJUCA REGIONAL 5 VARA CIVEL (TJ-RJ) Data de publicação: 12/07/2005 Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. FORO DE ELEIÇÃO. FORO DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL. FORO REGIONAL, COMPETÊNCIA FUNCIONAL. NATUREZA ABSOLUTA. ARTIGO 94, X, CODJERJ. É competente para conhecer e julgar as ações envolvendo direito real o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato. No caso, as partes estabeleceram no contrato como foro de eleição o foro central da cidade do Rio de Janeiro que, todavia, não pode ser aceito como absoluto, pois fere o principio da ordem pública que visa a melhor administração da justiça pelo Estado, uma vez que o Réu reside no Recreio dos Bandeirantes onde, também, está situado o imóvel objeto da lide. RECURSO A QUE SE NEGA SEGUIMENTO.”
4) GARANTIAS DA LOCAÇÃO:
Outra questão também falada em nosso texto sobre contratos de locação é de suma importância nos contratos. Embora a garantia contratual não seja obrigatória, entendemos que a mesma é fundamental.
Existem aqueles que defendem que um contrato de locação sem garantias seria mais célere, garantindo um rápido despejo e até facilitando a locação dando maior rotatividade ao imóvel. Embora muitos sites sempre frisem as “vantagens” do contrato de locação sem garantias, ousamos discordar, advertindo que seria verdadeira loucura atualmente um contrato desta forma.
A primeira “vantagem” do contrato de locação sem garantia seria a a questão do despejo liminar sem ouvir a parte contrária não sendo necessária a garantia conforme, alguns precedentes, baseados no artigo 59; § 1.º inciso IX da Lei do inquilinato e artigo 300 do novo CPC.
Abaixo seguem algumas decisões:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. PEDIDO LIMINAR. INCIDÊNCIA DA LEI N. 12.112/2009. I. Demonstrado nos autos que a ação de despejo por falta de pagamento se funda em contrato de locação residencial desprovido de garantias, cabível o despejo liminar (art. 59, § 1º, IX, e § 3º, da Lei n. 8.245/1991). II. Possibilidade de dispensa da caução, considerado que os locativos em atraso ultrapassam ao valor de três meses de aluguel. AGRAVO PROVIDO EM DECISÃO MONOCRÁTICA. (Agravo de Instrumento Nº 70064062128, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ergio Roque Menine, Julgado em 25/03/2015)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. DESPEJO. Com base em precedente desta Corte e considerando a inadimplência da agravante, dispensa-se a parte ora agravada de prestar caução para que se concretize o despejo. Ampliação, porém, do prazo para que haja a desocupação do imóvel. AGRAVO PROVIDO EM PARTE. (Agravo de Instrumento Nº 70040749442, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Maria Nedel Scalzilli, Julgado em 28/04/2011)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. PEDIDO LIMINAR. CASO CONCRETO. ART. 59, § 1º, IX, LEI Nº 8.245/91. AUSÊNCIA DAS GARANTIAS DO ARTIGO 37. DESNECESSIDADE DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. DADO PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO.(Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. AI 70057227589. Relator: ANGELO MARANINCHI GIANNAKOS, 15ª Câmara Cível, Data de Julgamento: 10/12/2013.)
PROCESSO CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - LIMINAR - DISPENSA DA CAUÇÃO - SITUAÇÃO EXCEPCIONAL - POSSIBILIDADE. Conquanto a prestação de caução seja requisito para o deferimento da liminar de despejo, na forma do art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91, inserido pela Lei 12.112/09, em situações excepcionais, comprovando o locador que não possui recursos financeiros para fazê-lo, a garantia pode ser dispensada.( Tribunal de Justiça de Minas Gerais. AI: 10000150175065001. Relator: SALDANHA DA FONSECA, 12ª Câmara Cível, Data de Julgamento: 24/08/2015.)
Com efeito, in casu, não estando prevista qualquer garantia em razão da locação, mostra-se viável o deferimento do despejo liminar, com base no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, com a reforma introduzida pela Lei nº 12.112 de 2009.
Ok, de fato ai existe a "vantagem" de não se ter que caucionar o Juízo com 03 meses de aluguel. Um custo à menos na conta do locador.
Mas pensar dessa forma seria pensar que a prestação jurisdicional sempre seja célere, e que o pedido de dispensa sempre será concedido pelo Magistrado, o que não acontece com frequência, pois na maioria dos casos dependerá da demonstração de urgência para concessão.
E ainda que pensemos na caução de 03 meses de aluguel em uma desvantagem, essa caução retorna ao locador com juros e correção, sendo certo que o valor do depósito feito pelo locatário, em caso de infração desse último fica reservado ao locador.
Ademais, quem pensa que o contrato de garantia seja vantagem, certamente não está contemplando a hipótese do locatário deixar débitos de luz, água, ou danos ao imóvel.
Daí o motivo de sermos totalmente contrários a esse tipo de contrato.
Assim evidente que a garantia se faz necessária.
Para saber mais sobre as garantias, mais uma vez recomendamos nosso texto, no item III, Garantias da locação.
E qual seria a melhor garantia?
Em nossa opinião, certamente o seguro fiança, também falado no texto. Todavia, muitas vezes, o mesmo, por ser mais seguro, acaba sendo mais caro desestimulando locatários. Assim, a forma mais antiga, o fiador, acaba ganhando preferência.
A figura do fiador, embora imponha risco ao fiador, que põe em risco seu próprio bem por terceiro, e muitas vezes carece de um processo judicial para penhora, é forma segura de ser ressarcido, desde que alguns cuidados sejam tomados. A escolha do fiador deve ser cautelosa.
Importante que o fiador possua mais de um imóvel.
Ainda que a fiança possa comprometer até o único imóvel do fiador, problemas podem surgir na execução se o fiador for idoso ou não tiver mais de um imóvel, o que pode onerar o processo em custo e tempo.
Não são incomuns decisões que liberam os únicos imóveis de fiadores idosos ainda que não gravados ou resguardados como manda a lei.
5) A ATUALIZAÇÃO DOS ALUGUÉIS:
Uma questão normalmente mais comum entre as locações não residenciais e comumente esquecida nas residenciais a atualização dos aluguéis também é tema importante porque o valor cobrado deve estar em consonância com as mudanças econômicas do país.
No item 06 iremos falar dos prazos de locação mas falando de atualização, o prazo dos contratos nunca deve ser inferior a 01 ano porque antes disso, de acordo com artigo 2.º; § 2.º da Lei 10.192/2001, se o prazo for inferior, seria impossível a atualização.
6) DOS PRAZOS DE LOCAÇÃO:
Embora já tenhamos falado desse tema no texto linkado nessa matéria, nunca é demais falar da confusão que se faz de que o contrato de locação não residencial tenha que ser de 05 anos no mínimo e que os residenciais de 30 meses no mínimo.
Um equívoco porque se observamos o artigo 3.º da Lei do inquilinato, veremos que não há prazos determinados:
“Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.”
Os limites que temos são de que o contrato tenha mais de 90 dias para não caracterizar temporada, na forma do artigo 48 da Lei do Inquilinato. , ou ainda, se falamos de locação comercial e, se o locatário ou locador quiser garantir a ação renovatória, o contrato deverá ter pelo menos 05 anos, sendo certo que deve ser provada a exploração da mesma atividade por 03 anos no mínimo.
Todas questões já tratadas em nosso texto anterior.
E quando falamos de prazo ou renovação, é muito importante que locador e locatário estejam cientes de que, quando o contrato de locação chega próximo ao seu fim, deve haver comunicação entre as partes, seja do interesse de manutenção, de rescisão e ainda se cláusulas serão mantidas, modificadas ou extintas.
Permitir que o contrato se prorrogue sem qualquer controle é dar margem tanto a perdas financeiras quanto deixar que o contrato deixe de estar de acordo com os novos dispositivos legais que surgem à todo tempo, deixando assim, por vezes, de proteger os locadores ou os locatários.
7) SINAIS DE QUE VOCÊ DEVE BUSCAR AJUDA DE UM ADVOGADO:
Evidente que todos podemos passar por momentos difíceis e que não é anormal o atraso do aluguel.
Todavia, quando o inadimplemento causa o acumulo de aluguéis e acessórios em aberto, o contrato de locação já está em grande risco, sendo necessário que o locador tome medidas urgentes, sempre auxiliado por um advogado. Dificilmente um inquilino que tem 02 meses de aluguel em aberto consegue regularizar sua situação.
E se ele não está pagando o aluguel, pode não estar pagando água, luz, iptu etc.
Ainda que água e luz devam ficar normalmente em nome do locatário, o iptu, embora também pago pelo locatário, é responsabilidade do locador, porque vinculado ao imóvel.
Assim, prudente que o locador sempre pague o iptu e busque o ressarcimento com o locatário.
Dessa maneira, observado que o não pagamento do aluguel ultrapassa 01 mês, deve o locador já notificar o locatário sobre as penas do contrato, constituindo o mesmo em mora para resguardar seus direitos.
Ignorada a notificação ou não pago o débito em até 10 dias, deve ser dada entrada na competente ação de despejo e cobrança dos aluguéis.
Quanto mais tempo se leva para tomar tal atitude, maior podem ser os prejuízos. Prejuízos que podem ser prevenidos com pesquisas prévias sobre o locatário.
Certidões sobre processos e execuções, análises de crédito, são pesquisas absolutamente legais, desde que seu custo não seja imposto ao locatário.
Esse é um ônus do locador que pode e deve contratar um profissional para que seja feita uma pesquisa prévia acerca do crédito e processos existente no nome do futuro locatário.