1 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
A incorporação imobiliária é “a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas” (artigo 28, parágrafo único, da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964).
A disciplina específica da incorporação imobiliária e do condomínio edilício foi instituída pela Lei n. 4.591/64, mas o Código Civil vigente revogou, dessa lei, os dispositivos pertinentes ao condomínio edilício. Permaneceram vigentes os dispositivos relativos à incorporação imobiliária. A incorporação é apenas o período pré-comunal em que se praticam os atos para estabelecimento da comunhão pro diviso em unidades autônomas. Ela se caracteriza pela finalidade do negócio jurídico: promover a construção de edificação ou conjunto de edificações para alienação, antes do período de construção ou durante ele, das unidades autônomas que as integrarão (SILVA, 2010, p. 23).
A incorporação imobiliária, portanto, é um contrato único, tipificado em lei, que conjuga aspectos de constituição de direito real e aspectos reais, ou seja, prestações típicas de outros contratos distintos (SILVA, 2010, p. 41).
2 DIREITOS E DEVERES DO INCORPORADOR E ADQUIRENTE
Segundo a Lei 4.591/64, a instituição do regime de afetação é opção do incorporador, e exige também uma contabilidade e conta bancária apartadas da contabilidade geral e das contas do incorporador, de modo que se possa saber o fluxo do dinheiro, e o que está sendo adquirido. O requerimento para averbar a afetação pode ser feito a qualquer tempo, com a anuência do titular do direito aquisitivo, se já alguma unidade tiver sido negociada (MEZZARI, 2010).
Os deveres do incorporador são administrar bem o patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais necessárias; manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação; diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los; entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período (art. 31-D da Lei n. 4.591/64). “Quando houver a opção pelo Regime Especial de Tributação, com o qual é necessário que o empreendimento seja inscrito sob um novo número de CNPJ, distinto daquele do incorporador (REZENDE JUNIOR, 2013). Se os recursos obtidos com a negociação de unidades forem aplicados só no empreendimento, dificilmente os compradores serão lesados. Para os credores, a medida também é muito útil, pois os recursos obtidos com a venda de unidades terão destinação específica. (MEZZARI, 2010, p. 139).
Sobre as obrigações do adquirente a lei prevê a Criação da Comissão de representantes dos adquirentes que irá fiscalizar a realização da obra; 60 dias para realizar uma assembleia geral, em caso de falência ou insolvência civil do incorporador. Deverão instituir o condomínio da construção, e deverão decidir se (i) a obra deverá ser continuada ou se (ii) o patrimônio de afetação deverá ser liquidado;
3 ELEMENTOS OBJETIVOS: MODO DE CONSTITUIÇÃO
Segurança Jurídica deve ser garantida pelos direitos reais de imóveis, pois envolve uma antecipação parcial de pagamentos feitas pelo consumidor final (adquirente) (BRUNELLI, 2012). Logo, esse adquirente precisa ter seus direitos resguardados.
Sendo assim, essa propriedade de afetação terá um Memorial de Incorporação, um dossiê no registro imobiliário, que garantirá a forma do objeto, as minúcias da obra e da atual condição do incorporador, para que o adquirente fique ciente dos eventuais riscos suscetíveis ao negócio jurídico (BRUNELLI, 2012).
Será uma averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, por termo firmado pelo incorporador. E, se for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno (BRUNELLI, 2012).
Para que o incorporador possa expor às vendas as unidades, para que seja divulgado o empreendimento é necessário arquivo desse dossiê no registro imobiliário (BRUNELLI, 2012). Esse dossiê fica à disposição da sociedade, na tentativa de garantir a segurança jurídica das partes envolvidas.
4 ELEMENTOS SUBJETIVOS: SUJEITOS DA RELAÇÃO
Incorporador : Pessoa física ou Jurídica que tem papel central no negócio imobiliário, sendo ele o responsável pelo controle físico-financeiro, execução e condução do empreendimento. Ou seja, é quem compromete ou vende frações ideais de terreno objetivando a vinculação dessas unidades autônomas em edificações a serem construídas ou em construção, sob regime condominial, responsabilizando-se pela entrega da obra concluída em certo prazo, por preço certo e certas condições (GHEZZI, 2007 apud BRUNELLI, 2012).
Adquirente: Quem tem direito real sobre as frações ideiais do terreno.
SPE: Sociedade de propósito específico: Trazido do Direito Administrativo, como uma forma eficaz de trazer segurança e celeridade ao mercado, a obtenção dos registros dos financiamentos bancários, redução dos custos burocráticos etc. (BRUNELLI, 2012).
5 EXTINÇÃO
O patrimônio de afetação extingue-se fundamentalmente pelas três situações previstas na Lei nº 4591/64: a) pelo cumprimento, pela incorporadora, das obrigações para com os adquirentes das unidades e com a instituição financeira se houver; b) pela revogação em razão da denúncia da incorporação; c) quando a Assembleia Geral delibera pela liquidação dos débitos relativos à incorporação.
REFERÊNCIAS
MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e incorporação no Registro de Imóveis. 3 ed. Porto Alegre: Norton Editor, 2010.
REZENDE JUNIOR, Nelson Couto de. O Patrimônio de Afetação – Aspectos Civis Práticos. 2013, disponível em: , acesso em 29 de out. de 2016.
SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos.7 ed. São Paulo: Atlas, 2009.
SILVA, José Marcelo Tossi. Incorporação imobiliária. São Paulo: Atlas, 2009.