SUMÁRIO: 1 Introdução; 2 Locação de Coisas; 2.1 Conceito e Termos; 2.2 Elementos e Características; 3 Locação de Imóveis; 3.1 Introdução; 3.2 Características Gerais; 3.3 Garantias Locatícias; 4 A Fiança na Locação de Imóveis; 4.1 Introdução; 4.2 Efeitos e Regras; 4.3 Extinção da Fiança; 5 Considerações Finais
RESUMO:A locação está presente na vida das pessoas desde que surgiu a necessidade de uso da coisa sem ter a propriedade dela. Para que este negócio jurídico fosse realizado, preservando a propriedade legítima do locador, o direito tutelou essa relação e impôs regras para sua efetivação. Com a instituição dos contratos e suas cláusulas surgiu outras formas ou modalidades de garantir os direitos das partes. A Fiança é uma das modalidades de garantia na relações locatícias e, tradicionalmente, a mais utilizada. No Código Civil, está disposta arts. 818 a 839. Mas, para que a descrita relação jurídica seja eficaz e segura, como é a proposta original, necessário é manejar bem a disposição doutrinária assegurando esses direitos e relações. Objetiva-se, neste trabalho, conhecer a fiança como garantia nos contratos de locação de coisas, mais precisamente nos contratos de locação de imóveis, em especial as locação para fins residenciais e não residenciais.
1 INTRODUÇÃO
O estudo do Direito nos contratos tem o condão de discutir conceitos, pensamentos e teorias que melhorem as relações sociais e comerciais das pessoas; analisam e explicam como podem ser aprimoradas essas relações e ainda indicam formas de sanções para inibir que um se aproveite de outrem, contaminando essa necessária relação.
O contrato de locação é um exemplo disso, sendo um dos mais usados na vida cotidiana, conseguimos identificá-lo em nos diversos segmentos da sociedade, não somente em coisas imóveis, mas em móveis e até mesmo de prestação de serviços, isso porque “a ideia original do instituto na sua concepção romanística abrangia não somente o uso e gozo de uma coisa infungível, mas também a prestação de um serviço apreciável economicamente ou a execução de alguma obra determinada”.[1]
Entretanto, segundo Gagliano e Pamplona Filho essa concepção, por sua abrangência, tornou-se inviável, de forma que desde a codificação de 1916, a locação de obra, passou a ser denominada empreitada e a antiga locação de serviços, em prestação de serviços no Código Civil de 2002 (Saraiva, 2012. P. 192). Restando a locação apenas para coisas móveis e imóveis.
2 LOCAÇÃO DE COISAS
A locação está presente na vida das pessoas desde que surgiu a necessidade de uso da coisa sem ter a propriedade dela. Muitas vezes têm-se a necessidade de algum do bem, seja pelo alto valor de aquisição. Para que este negócio jurídico fosse realizado preservando a propriedade legítima do dono, o direito tutelou essa relação e impôs regras para sua efetivação, surgindo então o contrato de locação.
2.1 Conceito e Termos
Locação de coisas é, segundo Carlos Roberto Gonçalves, “é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder a outra o uso e gozo de uma coisa não fungível, temporariamente e mediante remuneração.”[2] A primeira parte denomina-se de locador e a segunda, locatário. Mas, conforme continua Gonçalves elas podem ser chamadas de senhorio ou arrendador e inquilino ou arrendatário respectivamente e a retribuição pelo uso e gozo da coisa é chamada de renda ou aluguel (Saraiva, 2013. p. 308).
Gagliano e Pamplona Filho afirmam não ser completamente atécnico utilizar o termo arrendamento, e que se utiliza-se dele mais comumente para áreas rurais. Já o termo aluguel é “cotidianamente empregado” para o próprio contrato e também para o valor da retribuição ou preço (Saraiva, 2012. P. 193).
2.2 Elementos e Características
Seus elementos essenciais são o tempo, a coisa e a retribuição, além dos demais “requisitos de existência e validade dos negócios jurídicos aplicáveis a todas as figuras contratuais”[3]. Logo, este contrato será temporário, exatamente por que o proprietário da coisa permanece o mesmo e esta deve ser devolvida ao término daquele. A coisa locada pode ser móvel ou imóvel, porém, Gagliano e Pamplona Filho afirmam que um requisito indispensável é que “seja um bem infungível, pois não é possível imaginar a locação de bens que possam ser trocados por outros da mesma espécie, por ser próprio da locação o retorno do bem ao locador” (Saraiva, 2012, p. 198). Quanto a remuneração Maria Helena Diniz define sendo aquilo que “o locatário paga periodicamente pelo uso da coisa, em regra dinheiro, embora possa ser solvida mediantes entrega de frutos e produtos” (Saraiva 2007, p. 262), poderá ser convencionado entre as partes mas, deverá ser certo e determinado ou determinável.
É um contrato bilateral, envolvendo prestações recíproca, gerando obrigações para ambas as partes. Também é essencialmente oneroso, onde a obrigação de um equivale a prestação de outro, e segundo Gonçalves, se a coisa for concedida gratuitamente “o contrato se desfigura, transformando-se em comodato”[4].
Outra característica deste contrato é a sua consensualidade, como não poderia deixar de ser, as partes devem entrar em acordo para celebrá-lo, embora não seja de caráter personalíssimo, é possível que, em acordo, as partes assim convencione. É também não solene, de forma livre podendo “ser celebrado escrito ou verbalmente” (GONÇALVES, Saraiva 2013, p. 309).
3 LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
3.1 Introdução
O contrato de locação de imóveis empresta os termos, conceitos, elementos e características de qualquer contrato de locação, sendo como objeto específico, como o próprio nome sugere, os bens imóveis. A locação de imóveis poderá inclusive ser na totalidade da coisa ou apenas parte dela, conforme Maria Helena Diniz (Saraiva 2007, p. 260) e, ainda, estendendo-se aos acessórios.
3.2 Características Gerais
Segundo Silvio de Sávio Venosa, “o contrato de locação imobiliária situa-se logo em seguida à compra e venda quanto a utilização e importância no mundo negocial” (Atlas 2005, 146). Pela relevância social referente à moradia, este contrato exige permanente atenção do legislador e jurista. A lei que destina-se a regular é a 8245/91, chamada de Lei do Inquilinato. Venosa afirma ainda que esta lei triparte em locação residencial, não residencial e para temporada (Atlas 2005, p. 159).
Sobre este contrato o legislador evitou os termos resolução, resilição ou rescisão, optando por desfazimento, podendo ser observada no inciso I do art. 47. Quanto aos deveres do locador e locatário os Arts. 22 e 23 respectivamente tratam sobre esses assuntos.
3.3 Garantias Locatícias
As que asseguram o fiel adimplemento das obrigações derivadas dos contratos de locação de imóveis urbanos são as garantias locatícias. A Lei do inquilinato especifica três modalidades – caução, fiança e seguro de fiança locatícia – entretanto apenas uma é permitida.
Caução é “qualquer garantia para a realização de um direito”[5] e se põe junto ao cumprimento das obrigações. O Seguro de fiança locatício se contrata por meio de uma apólice de seguro, em que o inquilino é garantido pela Seguradora, e o locador é o segurado e único beneficiário do seguro. A fiança é sem dúvida “a forma tradicionalmente mais utilizadas nas locações”[6] e no Código Civil é disciplinada nos arts. 818 a 839, do qual trataremos a seguir.
4 A FIANÇA NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
4.1 Introdução
Com a instituição dos contratos e suas cláusulas surgiu outras formas ou modalidades de garantir os direitos das partes. A fiança é uma dessas formas criadas para contribuir com uma saudável relação de locação, mas que também gera a um terceiro direitos e deveres dentro desse negócio jurídico.
Segundo Maria Helena Diniz, a fiança é “a promessa feita por uma ou mais pessoas de satisfazer a obrigação de um devedor” (Saraiva, 2012. p. 569), ela deve ser expressa e, em caso de dúvida, seus termos serão interpretados sempre a favor do fiador. Para Gagliano e Pamplona Filho é, “com base na regra legal, como o negócio jurídico por meio do qual a fiador garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor caso este não a cumpra” (Saraiva, 2012, p. 623).
4.2 Efeitos e Regras
Este deve ser feito de forma escrita não admitindo interpretação extensiva. O locatário por sua vez não poderá se opor à esta exigência por parte do locador, pois “é um negócio entabulado entre o credor e o fiador”.[7]
Flávio Tartuce afirma que “trata-se de um contrato unilateral, pois gera obrigações apenas para o fiador que se obriga em relação ao credor que mantém o contrato. Porém o último, nenhum dever assume em relação ao fiador” (Editora Método, 2014. p. 434). Também não poderá se entender além do período convencionado, sendo que para que isso ocorra é necessário a anuência do fiador. Para Tartuce, não só dívidas atuais ou presente podem ser objetos de fiança mas as futuras também. Poderá ser total ou parcial, inclusive com valor menor ao da dívida principal, entretanto não poderá ser superior, pois se trata de um acessório e enquanto tal não poderá ser maior que o principal.[8]
Gagliano e Pamplona Filho esclarecem que as “partes no contrato de fiança são o credor e o fiador, ou seja trata-se de uma estipulação pactuada entre estas duas partes e não com o devedor afiançado.” (Saraiva, 2012, p. 626).
O objeto do contrato de fiança é a dívida que se quer garantir[9], nesse caso os assessórios da obrigação principal também são assegurados pela fiança, juros e outros.
4.3 Extinção da Fiança
Como todo contrato a extinção da fiança ocorre pelo cumprimento da obrigação com algumas exceções, e segundo Maria Helena Diniz ocorre quando a fiança prestada for por tempo indeterminado o fiador tem direito de se exonerar da obrigação desde que notifique o credor. Nesse caso, o fiador ainda será responsabilizado pelo prazo de sessenta dias; Quando o credor conceder ao devedor um novo prazo para o pagamento da dívida, adiando assim o dia para o cumprimento da obrigação. Essa é a chamada moratória expressa, concedida pelo credor ao devedor; Quando o credor, por suas ações, impossibilita o direito de regresso do fiador contra o devedor, a fiança também será extinta. Isso pode ocorrer quando, por exemplo, o credor permite que o devedor desfaça de seus bens, impossibilitando assim que o fiador, após ter cumprido a obrigação possa se voltar contra o devedor para reaver o montante despendido; Quando o credor deixar que o pagamento da dívida seja efetuado em outra espécie, configurando dessa forma dação em pagamento; e no caso da morte do fiador em que a dívida passará para os herdeiros, mas a responsabilidade da fiança limitar-se-á tão somente ao tempo decorrido até o seu óbito e não poderá ir além das força da herança.[10]
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS
O surgimento do contrato de locação de imóveis serviu para dar segurança jurídica para aqueles que dele se valiam, entretanto, não foi suficiente para a resolução dos conflitos decorrentes desta relação social. Ocorreu dessa forma mais uma intervenção jurídica nas relações humanas com a finalidade de pacificar esse conflito. A fiança tenta trazer aos usuários dos contratos de locação, especialmente ao locador, segurança, não apenas do cumprimento da obrigação por parte do locatário, mas ao inserir mais uma parte, que esta cumpra a obrigação caso o primeiro falte.
O contrato de fiança é um contrato acessório do contrato de locação que tem como finalidade dar segurança ao locador que dispõe, de forma temporária de seu patrimônio móvel ou imóvel, com mais frequência para o segundo. É um contrato unilateral que gera ao fiador uma obrigação e este a contrai apenas para dar condições ao locatário de ter atendida sua pretensão ante ao locador.
As obrigações impostas ao fiador não são atrativas para que ele ingresse nesse contrato, pois no inadimplemento do devedor principal o fiador terá que honrar com todos os débitos remanescentes inclusive os assessórios, sendo-lhe assegurado apenas o direito de regresso. Para o credor foi dado uma importante ferramenta para preservar seu patrimônio, e diante da falta de cumprimento da obrigação do devedor, a segurança jurídica de não ter prejuízo nessa relação.
Entretanto, o uso cotidiano e mais que comum demonstra que apesar de parecer sacrificial para o fiador, os resultados pretendidos foram alcançados fazendo deste instrumento de pacificação social necessário, útil e eficaz nos dias atuais.
REFERÊNCIAS
DINIZ, Maria Helena. Direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais.21.ed. S. Paulo: Saraiva, 2005.
DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado. 16 ed. São Paulo: Saraiva, 2012.
GAGLIANO, Pablo S. e PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil. Contratos em Espécie. vol. IV, tomos I e II. São Paulo: Saraiva, 2011.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Vol. 3 Contratos e Atos Unilaterais. ed. 10. São Paulo: Saraiva, 2013.
VENOSA, Silvio de S. Direito Civil: Teoria Geral dos contratos e Contratos em espécie. São Paulo: Atlas, 2005. vols. II e III.
TARTUCE, Flávio. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécies. 9 ed. São Paulo: Método, 2014.
Notas
[1] GAGLIANO, Pablo S. e PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil. Contratos em Espécie. P. 191.
[2] Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2013. p. 308.
[3] GAGLIANO, Pablo S. e PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil. Contratos em Espécie. p. 194.
[4] Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2013. p. 309.
[5] VENOSA, Silvio de S. Direito Civil: Teoria Geral dos contratos e Contratos em espécie. p. 191.
[6] Idem.
[7] DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado. p. 571.
[8] Idem, p. 572.
[9] GAGLIANO, Pablo S. e PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil. Contratos em Espécie. p. 633.
[10] DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado. p. 576.