Um dos pontos mais problemáticos de nosso cotidiano, para quem necessita alugar um imóvel, é a possibilidade do bem ser vendido durante a vigência do contrato de locação.
É certo que a lei do inquilinato garante ao locatário o direito de preferência de compra, contudo, apenas o direito de preferência de compra não garante que o comprador solicite o despejo caso o inquilino não tenha interesse ou condições financeiras para, no momento da venda, adquirir o imóvel.
Desta forma, a melhor saída para o locatário que não deseja ser despejado pelo novo proprietário é incluir a denominada cláusula de alienação no contrato e registrar este junto ao cartório de imóveis. Dispõe o art. 8º da Lei 8.245/91:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. (grifo nosso).
Isto posto, são exigências da lei que farão com que o adquirente do imóvel respeite o prazo de vigência da locação, a saber: 1) a locação deverá ter prazo determinado; e 2) o contrato deverá ter a cláusula de vigência em caso de alienação, sendo o documento averbado na matrícula do imóvel.
Este cuidado é imprescindível principalmente em relação às locações comerciais, tendo em vista o custo envolvido na mudança da sede, bem como em razão das despesas iniciais que foram efetuadas para instalação do estabelecimento empresarial no imóvel locado (troca de piso, divisórias, instalação de rede etc.), valor este que será, via de regra, perdido quando ocorrer a venda do imóvel.
Desta forma, a melhor saída é atuar preventivamente, ler o contrato de locação com a devida atenção e, sempre que possível, buscar auxílio de um especialista (corretor de imóveis ou advogado) para fechar o negócio com segurança.