Iniciamos esse artigo com uma afirmação por muitos já conhecida, mas pouco considerada pelos condôminos no ato de escolha dos seus gestores: um condomínio, atualmente, não pode ser gerido com amadorismo.
Independentemente do tamanho da edificação e do número de unidades que a integram, certo é que todo e qualquer condomínio realiza obras de manutenção, possui uma equipe de funcionários, ainda que em número mínimo, possui contratos com concessionárias de serviço público e entidades privadas, possui obrigações tributárias, previdenciárias, trabalhistas dentre outra gama variada de obrigações internas e externas, que requerem habilidade gerencial de seu administrador.
Guardadas as proporções e sem conotação técnica, podemos afirmar que os condomínios, nos dias atuais, são equiparados a uma empresa e, conhecer, ainda que minimamente, conceitos de contabilidade, direito, gestão de pessoas, de contratos e de projetos, técnicas de mediação e solução de conflitos, são requisitos básicos para que o gestor condominial possa exercer seu encargo de forma a não gerar desgastes entre os condôminos, prejuízos à sociedade condominial e desvalorização patrimonial. O bom gestor, portanto, deve ter múltiplas competências.
Fato é que a gestão condominial vem ganhando novos contornos diante da complexidade das relações havidas em uma coletividade de pessoas, do emaranhado de normas que regulam a matéria e, principalmente, em razão das responsabilidades que são legalmente impostas ao síndico, não mais se mostrando suficiente a condução do condomínio por aquele condômino bem-intencionado, mas sem habilidades gerenciais.
Em virtude do cenário que ora se apresenta, já se ouve com frequência a utilização da terminologia governança condominial, derivada da expressão governança corporativa, expressão há muito sedimentada do âmbito empresarial e cujas premissas vêm sendo replicadas aos condomínios.
Mas o que significa tal expressão?
A governança condominial traz ínsita a ideia de ‘compatibilização de interesses’, que se materializa através da elaboração de um plano de ação, assegurando que o comportamento e as decisões tomadas pelo síndico estejam em consonância com os interesses da sociedade condominial.
E como adequar esse novo conceito ao dia a dia dos condomínios?
Pois bem, o primeiro passo para um planejamento eficaz, é a conscientização da coletividade acerca da necessidade de uma gestão colaborativa de todos os condôminos na detecção das prioridades, na sua adequação à previsão orçamentária e na capacidade de investimento passível de ser realizada pelo condomínio. Uma expressão chave para se alcançar a eficiência é o comprometimento coletivo.
O que se observa, com frequência, contudo, é uma baixíssima adesão dos condôminos às convocações para participação nas assembleias, comissões ou mesmo para uma simples discussão informal acerca de determinado tema de interesse geral. Esse desinteresse faz com que a vontade de uma minoria ativa, se sobreponha à vontade de uma maioria omissa.
O segundo passo para um planejamento eficaz é a manutenção de uma convenção de condomínio atualizada. Sabemos que as convenções anteriores ao Código Civil de 2002, continuam vigentes e são válidas naquilo que não contrariarem a lei civil. Contudo, convenções obsoletas podem gerar insegurança nos condôminos, além de não retratarem os anseios atuais da coletividade.
O terceiro passo para um planejamento eficaz é a elaboração de um orçamento anual capaz de trazer sustentabilidade financeira ao condomínio. O orçamento, além das despesas ordinárias, deve detalhar os investimentos forçosos na edificação, sejam benfeitorias úteis ou necessárias, ou mesmo as benfeitorias voluptuárias para valorização do imóvel. Além disso, o orçamento bem elaborado auxilia na detecção de eventuais gastos excessivos ou desnecessários havidos no passado recente, na readequação de eventuais contratos de prestação de serviços e no corte de despesas, possibilitando, assim, ajustes à realidade vivenciada pelo condomínio.
O quarto passo para um planejamento eficaz é a fiscalização efetiva dos atos praticados pelo síndico no uso de dinheiro comum. Uma fiscalização ineficiente pode dar margem a gastos descontrolados, desvios financeiros e uma enorme gama de práticas prejudiciais à saúde financeira do condomínio.
Por fim, o quinto passo é a transparência na gestão, sendo um direito dos condôminos terem acesso, de forma clara e fidedigna, à situação vivenciada pelo condomínio e, um dever do síndico, munir os moradores com informações permanentes.