A relação de locação tem dentre suas características a cessão temporária do uso e gozo de um imóvel, por determinado prazo estabelecido em contrato. A regra é a de que durante o prazo de locação, o locador não poderá reaver o imóvel locado.
Contudo, a relação de locação poderá ser encerrada antes do término de seu prazo, por diversos fundamentos, conforme disposto na Lei do inquilinato. O artigo 9º da Lei n° 8.245/91 prevê as hipóteses de rescisão do contrato de locação, a saber:
· Acordo de vontades.
· Infração legal ou contratual.
· Falta de pagamento dos aluguéis e demais encargos da locação.
· Realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser executadas com a permanência do locatário dentro do imóvel.
· Realização de reparações urgentes, determinadas pelo Poder Público, sendo possível a execução com o locatário, mas negando-se este a consenti-las.
· Denúncia vazia.
i) Acordo de vontades
Na hipótese de acordo, deverão ser observadas algumas exigências legais, como a assinatura do instrumento por ambas as partes, declarando rompida a relação. Trata a questão do mútuo acordo, sendo certo que o distrato siga a mesma forma do contrato – se foi celebrado por escrito, deve ser elaborado o distrato por escrito.
ii) Infração legal ou contratual
Ocorrendo infração legal ou contratual, o locador ou locatário deverá comprovar o descumprimento de cláusula contratual ou de dispositivo legal. Como exemplo de infrações, temos a sublocação do imóvel sem autorização do locador, a realização de determinadas benfeitorias não consentidas e a alteração da destinação do imóvel pelo locatário. Tais questões configuram infração contratual, passíveis de aplicação da cláusula penal e ação de despejo, com o consequente rompimento da locação.
iii) Falta de pagamento dos aluguéis e demais encargos da locação.
A rescisão por falta de pagamento abrangerá não apenas o atraso no aluguel mensal, como também o seguro, os impostos, as contribuições ordinárias do condomínio e outros compromissos legais devidamente estabelecidos no contrato.
Em caso do ajuizamento de ação de despejo cumulada com a cobrança de aluguel e acessórios da locação, o locatário tem o direito de purgar a mora, ou seja, de realizar o depósito do principal, acrescido da multa, juros de mora, correção monetária, custas processuais e honorários de advogado, dentro do prazo previsto em lei. Nesta situação, a ação de despejo com fulcro na cobrança perderá seu objeto, pois o locatário exerceu seu direito legal de ficar adimplente com suas obrigações, tendo como consequência o prosseguimento da locação.
iv) Realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser executadas com a permanência do locatário dentro do imóvel.
Esta hipótese está prevista no artigo 9°, inciso IV, da Lei de locações. No caso das reformas urgentes, o locador deverá possuir documentação que comprove a premência na realização das obras pretendidas. Deve haver uma relevância para tal questão, com a impossibilidade da realização das obras com a permanência do locatário, que enseje a desocupação do imóvel e a consequente rescisão da locação.
Para ajuizar a ação de despejo incumbe ao locador fazer prova da exigência, pelo Poder Público, de reparações urgentes no prédio que não podem ser normalmente executadas com a permanência do locatário.
v) Realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser executadas com a permanência do locatário dentro do imóvel
As obras poderiam ser realizadas com a presença do locatário, que se recusou a cooperar para a execução das mesmas.
Deste modo, a comprovação também deverá demonstrar que o locatário foi regularmente notificado e que se negou a entregar o imóvel ou inviabilizou a realização das reparações com a sua presença no imóvel, ensejando com isso a rescisão da locação.
vi) Denúncia vazia
A lei não fala em prazo para locações de imóveis residenciais, mas concede uma faculdade chamada “denúncia vazia” aos locadores que celebrarem contrato escrito por prazo igual ou superior a trinta meses.
A denúncia vazia caracteriza-se pela ausência de obrigatoriedade na demonstração da razão ou necessidade da retomada do imóvel, conforme redação do artigo 46 da Lei 8.245/91. Denunciar é dar por findo, terminar, consiste no direito de encerrar a relação contratual independente de justificativa ou motivação: trata-se de uma das formas de extinção do contrato, após sua regular celebração.
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.