Usucapião Extrajudicial, segundo o Novo CPC

"A Usucapião Extrajudicial está veiculada no artigo 1.071 do Novo CPC, o qual adiciona à Lei de Registros Publicos (L. 6015/1973) o art. 216-A para admitir “pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo“.

Logo no caput do novo artigo 216-A, o legislador deixa claro que é necessário requerimento do interessado e representação por advogado (tal qual o inventário extrajudicial), no intuito de travestir a usucapião administrativa de maior controle e legitimidade.

O que deve instruir o pedido de Usucapião Extrajudicial, segundo o Novo CPC?

São quatro os documentos básicos que devem instruir o pedido, vamos analisar cada um nos itens que seguem.

Ata Notarial

Art. 216-A, inciso “I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil)“;

O Novo CPC inovou ao prever o instrumento da ata notarial, em seu art. 384dispõe o novo Código que “A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião” que poderão incluir até mesmo dados representados por imagem ou sons gravados.

Se um fato pode ser objeto de percepção pelo notário, será possível seu registro em ata notarial a partir da vigência do Novo CPC.

Assim, para a usucapião, a ata notarial poderá atestar o tempo de posse do requerente, bem como de toda a cadeia possessória para que fique devidamente comprovada a posse e o direito à aquisição da propriedade do imóvel pela usucapião, “conforme o caso e suas circunstâncias”.

Acredito que a ata notarial será um instrumento muito útil não só para a usucapião extrajudicial, mas para todo o novo processo brasileiro, como para declarar o conteúdo de um site, recebimento de um SMS e diversos outros fatos, como a prova da posse também para a usucapião judicial (hipótese na qual não é obrigatória).

Planta e Memorial descritivo (Atualizado pela Lei 13.465/2017)

Art. 216-A, “II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes“;

A planta e o memorial descritivo sempre foram requisitos para a usucapião, a jurisprudência até permitia sua substituição por meros croquis em alguns casos bem específicos.

Tal não ocorrerá na usucapião extrajudicial, pois o Novo CPC fez questão de robustecer os requisitos, gerando maior controle sobre a atividade administrativa dos cartórios.

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A planta e o memorial descritivo, em razão disso, deverão observar os seguintes requisitos:

• a) Assinado por profissional legalmente habilitado;
• b) Prévia anotação de responsabilidade técnica (ART) no Conselho de fiscalização (CREA ou CAU);
• c) Assinado pelos titulares de direitos reais ou outros direitos registrados na matrícula do imóvel e na matrícula dos confinantes;

Até a edição da Lei 13.465/2017, a concordância dos confinantes e cônjuges logo no memorial descritivo se mostrava como requisito intransponível pra a usucapião extrajudicial, no entanto atualmente se o confinante, seu cônjuge ou mesmo aqueles que possuem direitos averbados ou registrados na matrícula do imóvel ficam silentes, há presunção de concordância com o pedido.

É de se apontar que o silêncio corresponde à não assinatura no memorial descritivo e planta E também na ausência de resposta à notificação pelo cartório.

Embora o silêncio seja interpretado como concordância, é necessária a notificação de todos aqueles que possuírem direitos averbados ou registrados na matrícula, tais como proprietários, credores, usufrutuários etc.

Certidões Negativas

Art. 216-A. III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

O requerente deverá provar que não demanda o imóvel judicialmente (ou é demandado por ele), para isso basta uma certidão negativa da distribuição.

Justo título

Art. 216-A. IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

A uma primeira vista, poderíamos cogitar da impossibilidade da usucapião extraordinária em virtude da exigência de justo título, no entanto o próprio texto deixa claro, através da conjunção alternativa OU, que é possível suprir este quarto requisito também por outros documentos passíveis de comprovação de tempo do imóvel.

Assim, será possível a comprovação do tempo no imóvel a partir de documentação idônea que não necessariamente é o justo título de aquisição (podem referir-se a posse – incluindo o tempo de posse).

A prova será, em nossa opinião, necessariamente documental e complementar à ata notarial.

Procedimento da usucapião extrajudicial

Os parágrafos do novo art. 216-A da Lei de Registros Publicos nos traz o procedimento que deverá ser observado, tentarei resumir:

1. Autuação do pedido.
2. Envio de notificação aos titulares de direitos reais e/ou de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo que não assinaram a planta e memorial descritivo para aceitar em 15 dias (apesar da notificação ser para concordar com o pedido, o silêncio já é considerado como aceitação)
3. Ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município por meio de notificação para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido: Nesse caso, entendo que após esse prazo o pleito pode continuar até seu final, mas – na minha opinião – o ente público pode se opor posteriormente não havendo falar em preclusão.
4. Publicação de edital em jornal de grande circulação para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. Não havendo manifestação, o oficial registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas.
5. O Oficial de Registro de Imóveis poderá solicitar ou realizar diligências para esclarecimento de dúvidas ou inconsistências.
6. O Oficial de Registro poderá rejeitar o pedido se a documentação não estiver em ordem, podendo o interessado requerer a declaração da usucapião judicialmente. É importante apontar que no caso de não haver documentação completa (inciso IV), cabe ao oficial de registro proceder a justificação administrativa.
7. OBS: Se houver impugnação do pedido (itens 2, 3 e 4), o oficial de registro de imóveis não decidirá, mas deverá remeter os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, hipótese na qual caberá ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.
8. Se o imóvel confinante for um condomínio edilício, basta a notificação do síndico;
9. Se aqueles que se pretende notificar não forem encontrados, o registrador deve certificar que tal está em local incerto e não sabido e, após isso, notificá-lo por edital em jornal de grande circulação (duas vezes cada um) com prazo de 15 dias em cada publicação. Se autorizado pela Corregedoria do Tribunal de Justiça local, a publicação pode ocorrer em meio eletrônico.