MODALIDADES DE LEILÃO
Estudaremos as quatro modalidades de leilões de imóveis disponíveis no Brasil, entre elas temos: a judicial, a extrajudicial, a privada e a pública.
Para cada uma das modalidades de leilão há um tipo correspondente de comprador com perfil distinto e bem definido. Também é possível encontrar um comprador com perfil que aprecie todas as modalidades de arrematação.
Leilão Judicial
A modalidade judicial, toda a execução de venda de imóvel é determinada por um juiz, que pode se tanto da justiça trabalhista, cível, federal e estadual, e até mesmo criminal.
O leilão judicial é um ato oficial, determinado pelo juízo, no qual há a expropriação forçada de bens do devedor para satisfazer o crédito do credor. Logo, para que a execução não seja frustrada, o leilão cumpre o papel de monetizar os valores a serem recebidos das dívidas verificadas e sentenciadas.
O trabalho fica a cargo do leiloeiro, e a escolha do profissional é um dos primeiros passos para a realização do leilão. O leiloeiro oficial é nomeado exclusivamente pelo juiz, mas pode ser indicado pelo síndico de massas falidas, pelo exequente ou pelo reclamante.
O leilão judicial é, sem dúvida alguma, a melhor modalidade entre todos os leilões. Ele representa o maior negócio no ramo imobiliário para se ganhar dinheiro, pois as margens são bastante altas, sendo aceitos valores em torno de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor da avaliação.
Além do preço de arrematação do imóvel, o arrematante deve pagar 5% (cinco por cento) de comissão do leiloeiro; o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI; custos com registro em Cartórios de Imóveis; percentual para o advogado ou honorários definidos; e dependendo do caso, custos com dívidas não abatidas do valor arrecadado pela venda do imóvel em leilão.
O leiloeiro faz a oferta pública do imóvel por edital, no qual determina data e horário da primeira e segunda praça e valores de lance mínimo, para a primeira praça o valor da avaliação e, para a segunda praça, caso não haja licitante na primeira, com valor de lance mínimo correspondente à 50% sobre o valor da avaliação.
O juízo poderá estipular outro valor mínimo, desde que não seja menor do que 50%, para não ser considerado preço vil e o leilão ser anulado. No caso de haver incapaz envolvido no processo de alienação judicial, o valor mínimo será de 80% sobre o valor da avaliação.
Caso a segunda praça não tenha interessados, posteriormente pode-se requerer novamente outro leilão. A avaliação é realizada no próprio processo, por perito designado pelo juízo, ou por oficial de justiça.
O prazo do edital varia de acordo com a lei que rege o objeto do processo judicial, por exemplo, se for processo trabalhista, o mínimo para publicação é de 8 dias, se for execução fiscal a lei prevê a publicação em 20 a 30 dias antes do leilão, então o ideal é analisar o processo para saber se o leiloeiro cumpriu com o prazo correto. Normalmente o leiloeiro pública o edital com pelo menos 30 dias antes da primeira praça.
Em regra, o pagamento deve ser realizado de imediato pelo arrematante, por depósito judicial ou por outro meio eletrônico aceito pelo leiloeiro. Contudo, temos uma novidade a partir de 2016, pela qual o valor poderá ser parcelado em até 30 parcelas mensais, desde que depositado no mínimo 25% sobre o valor da arrematação de imediato em juízo. No entanto, para o parcelamento, existem procedimentos legais que devem ser seguidos.
É de essencial importância para sua segurança fazer uma diligência prévia (due-diligencie) sobre a situação do imóvel antes de decidir participar do leilão. Essa diligência servirá para saber de fato o que está comprando, quais as dívidas que serão carregadas com o imóvel, se existe risco de anulação posterior ao leilão (nesse caso o arrematante pode ficar com o dinheiro do depósito preso até se resolver o pedido de anulação) entre outras situações.
Fazendo a due-diligence previamente, o licitante elimina esses riscos. Importante também fazer uma avaliação de valor de mercado do imóvel para não correr o risco de pagar mais alto do que vale, pois o leilão não tem limite de valor de lance. Para isso necessária a contratação de escritório ou advogado especialista.
Após arrematar o imóvel em leilão, desde que cumpridas as obrigações conforme o edital, com depósito do valor e apresentação dos documentos do arrematante, será necessário proceder com alguns procedimentos para consolidar a propriedade e a posse em nome do arrematante.
Primeiramente, caso o imóvel esteja ocupado, o arrematante, através de advogado contratado, deverá requerer a ordem judicial de imissão de posse e consequente despejo do ocupante no próprio processo que originou o leilão.
Também deverá requerer a expedição da carta de arrematação, com os documentos necessários ao registro do imóvel.
Após a determinação da ordem judicial de desocupação, o arrematante consegue a posse do imóvel e, após a emissão da carta de arrematação e o registro da mesma, o arrematante consegue consolidar a propriedade em seu nome e assim poderá alugar ou vender o imóvel.
Leilão Extrajudicial
Já na modalidade extrajudicial, não há interferência do Poder Judiciário, pois, na maioria das vezes, o leilão ocorre pela ausência de pagamento entre duas partes que previamente concordaram, por meio de contrato, que a inadimplência de alguma parcela do compromisso firmado entre eles poderia acarretar a venda do bem em leilão.
No leilão extrajudicial, a obrigatoriedade da publicidade e de anúncios não é necessária, em contrapartida é obrigatório a publicação de editais, muitas vezes a pedido do próprio contratante, no caso de bancos, financeiras e construtoras. São duas modalidades de leilão extrajudicial a prevista na Lei n° 4.591/64 e na Lei n° 9.514/97.
No leilão extrajudicial fica restrito, então, à publicação de editais em jornais de escolha do leiloeiro, esses, sim obrigatórios para divulgação e conhecimento do público, como também o leiloeiro apenas anuncia em seu site oficial.
A Lei n° 9.514/97 trouxe esse tipo de venda em leilão extrajudicial, como uma maneira inteligente de adquirir um imóvel, tanto para um arrematante como para um comprador que procura uma instituição financeira ou construtora para adquirir seu imóvel.
Essa propriedade fiduciária do credor, não é uma propriedade plena, como prevista no artigo 1.228 do Código Civil mas sim uma espécie desta. Isso quer dizer que o credor tem a propriedade em fidúcia (confiança) sendo limitada, pois o credor não pode dispor da coisa, ou seja, não pode vender, alugar, emprestar ou usar de qualquer outra forma, pois a propriedade está afetada, está fora do comércio.
Na alienação fiduciária, o devedor detém a posse direta do imóvel, e o credor, a posse indireta. Temos situação equivalente no contrato de locação, na qual o locador fica com a posse indireta e o locatário fica com a posse direta.
A Alienação fiduciária é uma modalidade de garantia pela qual o devedor transfere a propriedade do imóvel ao credor para garantir o pagamento de uma dívida, sem no entanto perder o direito de posse e uso do imóvel. Na prática o mais comum é quando o comprador de um imóvel precisa contratar um financiamento bancário. Para garantir o pagamento, o credor (banco) recebe a propriedade do imóvel como garantia, e, ao final, após quitado o financiamento, a propriedade do imóvel volta ao comprador.
Essa lei foi uma verdadeira sacada que estimulou o financiamento imobiliário, tornando-se também um modo seguro e rápido de restituir o crédito a quem deu o imóvel em caso de inadimplência, antes as construtoras e os agentes financeiros utilizavam da hipoteca, que era um meio bastante moroso de resolução do problema e restituição do crédito imobiliário.
Ao ler no edital de leilão extrajudicial, a palavra fiduciante é o mesmo que devedor no leilão judicial, e ao ler a palavra fiduciário no leilão extrajudicial é o mesmo que ler credor no leilão judicial.
O devedor pode ser tanto uma pessoa física como jurídica, que dá o imóvel como garantia em alienação fiduciária, transferindo a propriedade para o comprador. O comprador, por sua vez, dá o imóvel como garantia para pagar todas as prestações do empréstimo, no caso do financiamento imobiliário.
Caso o devedor fiduciante não pague as parcelas do empréstimo, será considerado em mora; assim o credor fiduciário intimará o devedor por meio, necessariamente pelo Cartório de Registro de Imóveis onde está registrado o imóvel. Ao ser intimado, o devedor inadimplente terá mais uma chance de purgar a mora em 15 dias, ou seja, de efetuar o pagamento das prestações vencidas.
O número de parcelas em atraso que autoriza o início do procedimento de leilão extrajudicial, deve ser definida no contrato, contudo, o mínimo é uma parcela. O contrato pode prever que com o atraso de uma parcela o credor já possa iniciar o procedimento de leilão com a constituição em mora do devedor.
Sendo a dívida inadimplida for imediatamente paga pelo devedor, o contrato de financiamento volta a seguir os trâmites legais e segue como se nada tivesse ocorrido.
Porém, depois da intimação do devedor para efetuar o pagamento das prestações vencidas e não ocorrendo o pagamento, o processo se acelera, sendo consolidado pela instituição financeira com o recolhimento do Imposto de Transmissão Inter Vivos – ITBI, e o registro da matrícula do imóvel é consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário.
Nos 30 dias subsequentes à consolidação da propriedade, ou seja, 30 dias após o imóvel tornar-se seu na matrícula do imóvel, o credor levará o imóvel para leilão em primeira praça.
Nessa primeira praça (ou primeiro leilão), o valor do lance mínimo é o valor da avaliação do imóvel que estará previsto no próprio contrato de financiamento, sendo que esse valor nem sempre coincidirá com o valor do negócio pois depende de avaliação.
O procedimento é contratar um leiloeiro oficial, que providenciará a publicação de edital com as informações relevantes e as datas para primeira e segunda praças.
Não havendo licitantes interessados nesse primeiro leilão, será realizada a segunda praça.
Após 15 dias da primeira praça, não havendo arrematação, será realizada a segunda praça. Nesta oportunidade, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor da dívida, mais as despesas de execução e comissão do leiloeiro.
Neste caso, não é considerado preço vil (irrisório) o valor menor que 50% sobre o valor da avaliação, como ocorre no leilão judicial. Se o valor da dívida, mais as despesas forem menores que 50% sobre o valor da avaliação, mesmo assim o leilão será válido. No entanto, caso seja arrematado por valor maior, o que sobrar, será transferido para o devedor.
Havendo arrematante, seja na primeira ou na segunda praça, o leiloeiro, após o depósito do valor pago pelo arrematante, expedirá o auto de arrematação, que deverá levar ao registro de imóveis para consolidar a propriedade em seu nome. O credor, por sua vez, deverá emitir o termo de quitação em nome do devedor/comprador inadimplente.
Uma vez arrematado o imóvel em leilão extrajudicial, o valor que sobrar do pagamento da dívida será restituído ao devedor em 5 (cinco) dias, por isso os leilões de alienação fiduciária costumam ser pagos à vista, pois se o arrematante não pagar, saíra do bolso do credor fiduciário o montante a ser pago. Porém, se o valor de venda for inferior ao débito, a dívida ficará extinta.
Caso não haja arrematação nem na primeira, nem na segunda praça, o credor passa a ter livre disposição da propriedade, podendo escolher entre ficar com o imóvel, ou aliená-lo (vendê-lo) da maneira que escolher. Deverá neste caso, também emitir termo de quitação para o devedor, e não haverá devolução de nenhum valor pago.
O leilão extrajudicial pela Lei n° 4.591/64, ocorre com as características iguais à da Lei n° 9.514/97, tais como duas datas para os leilões, comissão do leiloeiro, despesas de honorários, não haverá despesas com condomínio e IPTU, em virtude de o prédio ainda estar em construção.
No final do leilão, além da comissão do leiloeiro, haverá o pagamento de honorários advocatícios, despesas com notificação, anúncios e editais.
As despesas são previstas na própria lei e sua comprovação pode ser pedida, o que não dá direito ao arrematante, em hipótese alguma de contestá-las, estejam ou não discriminadas no edital, bastando apenas a citação de que quem arrematar o bem arcará com todas as despesas do leilão. Por esse motivo, deve o arrematante perguntar ao leiloeiro exatamente a quantia que irá pagar ao final do leilão na arrematação.
Há ainda a possibilidade de, depois do arremate, o arrematante perder o direito do bem arrematado, pois a construtora e os proprietários podem exercer o direito de preferência e efetuar a adjudicação do bem.
Leilão Privado
A terceira modalidade é o leilão privado, em que qualquer pessoa física ou jurídica poderá vender seus bens em leilão. É comum a venda de direitos creditórios em leilões privados.
Nesses leilões as empresas privadas e pessoas físicas aceitam geralmente ofertas abaixo do preço de mercado, tornando a venda dos bens e o próprio leilão muito atraentes.
A publicação do edital, nesse caso não é obrigatória, mas por preciosismo do leiloeiro, pode, sim, vir a ocorrer a título de divulgação ou até mesmo para agradar o cliente, pois o edital nada acrescenta à escritura pública de aquisição imobiliária. Diferente do leilão judicial, em que a carta de arrematação é suficiente para o comprador vá ao competente Registro de Imóveis e transfira a propriedade.
O leilão de créditos ocorre geralmente quando uma empresa contrata o serviço de um leiloeiro para se desfazer de um ou mais imóveis de seu patrimônio, cuja a venda ela não quer que seja feita por corretores de imóveis, que atuam de forma diferenciada dos leiloeiros.
No leilão privado, o procedimento de pós-leilão é diferente daquele do leilão judicial. No privado utiliza-se o tabelião de notas para fazer a escritura, para ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, enquanto que no judicial há a carta de arrematação, registrada diretamente no Cartório de Registro Público.
O leilão privado de créditos tornou-se um novo modelo de negócios e hoje é uma forma muito eficaz de resolver o caixa de bancos, sendo uma opção de risco moderado para o investidor, com grandes possibilidades de lucro. Essa modalidade é a venda de direitos creditórios sobre a ação de execução de hipoteca que o banco tem sobre o devedor, em que o banco visa à adjudicação ao final da ação e à transferência da propriedade.
Uma vez que você participa do leilão privado e adquire a cessão de créditos, a ação judicial em que você comprou o direito sobre determinado imóvel prosseguirá até a finalização do leilão.
Leilão Público
Já no leilão público, uma instituição do Poder Público, resolve desfazer de bens que pertencem ao seu patrimônio, por razões que envolvem pendências judiciais, como a venda de imóveis pertencentes ao Instituto Nacional de Previdência Social – INSS, ou mesmo da Caixa Econômica Federal.
O leilão público é a modalidade de licitação na qual podem participar quaisquer interessados e deverá ser utilizada predominantemente para a venda de bens móveis inservíveis, ou seja, são aqueles bens que não têm destinação pública definida (bens dominicais) e por isso podem ser colocados à venda pela Administração Pública para a obtenção de renda. Um fato curioso de se destacar sobre esse assunto é que, para comprar, o governo tem à disposição diversas modalidades de licitação, mas para vender algo ele é obrigado a realizar uma licitação por leilão, ou se preferir, um leilão público.
O conceito desta modalidade está disposto no art. 22, § 5° da Lei nº 8.666/93, vamos conferir: Art. 22, § 5° - Leilão é a modalidade de licitação entre quaisquer interessados para a venda de bens móveis inservíveis para a administração ou de produtos legalmente apreendidos ou penhorados, ou para a alienação de bens imóveis prevista no art. 19, a quem oferecer o maior lance, igual ou superior ao valor da avaliação.
É importante observar que, como muitos pensam, esses itens não são necessariamente bens deteriorados, cabendo também para os casos de bens que não têm mais utilidade para a Administração Pública. O leilão público poderá ser usado ainda para a venda de bens semoventes (cavalos, bois, etc.).
Produtos legalmente apreendidos, em virtude de fiscalização, por exemplo, ou penhorados, quando necessária à sua venda, também deverão ter sua venda processada por leilão público.
Nessa aplicação, cabe uma ressalva com relação ao termo “penhorado“, disposto no art. 22, § 5º da Lei nº 8.666/93, conforme vimos acima, na realidade, a expressão mais adequada deveria ser “empenhado“, já que a “penhora” é uma prerrogativa do Poder Judiciário, e não do Poder Executivo.
Quanto aos bens imóveis, aqueles cuja aquisição tenha derivado de procedimentos judiciais ou de dação em pagamento, podem ser alienados por leilão, por força do art. 19. E com relação às concorrências para a venda de bens imóveis, de acordo com o art. 18 de Lei nº 8.666/93, a fase de habilitação limita-se à comprovação do recolhimento de quantia correspondente a 5% (cinco por cento) da avaliação, dispensando-se qualquer outra exigência. Conforme veremos a seguir: Art. 18 - Na concorrência para a venda de bens imóveis, a fase de habilitação limitar-se-á à comprovação do recolhimento de quantia correspondente a 5% (cinco por cento) da avaliação.
O processamento do leilão público se dará pelo comparecimento dos interessados em local e hora determinados em edital, para apresentarem seus lances ou ofertas, os quais nunca poderão ser inferiores ao valor de referência estipulado pelo órgão, fruto de uma avaliação prévia. Já a publicidade para o leilão é de 15 (quinze) dias corridos, devendo seu resumo contar com veiculação em órgão de imprensa oficial, em jornal de grande circulação e afixação em mural do órgão, a exemplo das concorrências e das tomadas de preços.
Também é imprescindível que conste do edital do leilão a descrição minuciosa dos bens a serem vendidos, seus quantitativos, o local para exame e, principalmente, o estado em que se encontram, a fim de não ocorrer problemas futuros com um arrematante que alegue não haver conhecido o produto de sua aquisição. E, com mais razão ainda, o leilão público deverá ocorrer, preferencialmente, no local onde os bens se encontrem, como mais uma forma de se evitar essas futuras alegações.