FORMAS DE LEILÃO
Os leilões de imóveis podem ser presenciais ou on-line, ou seja pela rede mundial de computadores internet.
1) Leilão Presencial
Atualmente, a forma presencial é a forma mais comum, na qual qualquer pessoa faz uma inscrição prévia ou simplesmente participa do leilão para, depois quando finalizado o leilão, informar seus dados pessoais.
O leilão público presencial pode ser tanto judicial quanto extrajudicial na venda de imóveis.
No leilão judicial, os imóveis são oriundos de disputas judiciais, tais como nas separações judiciais, inventários, falências, execução de títulos extrajudiciais, execução de títulos judiciais, dívidas de Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, dívidas fiscais federais, estaduais e municipais, e ações judiciais em geral.
Quando se participa de um leilão judicial, esse ato assume as denominações de hasta pública, pregão ou praça. Todos os termos, inclusive leilão, significam a mesma coisa.
O profissional regulamentado com registro na Junta Comercial, é chamado de leiloeiro, e ele divulga os bens a serem vendidos pela melhor oferta, para quem oferecer o maior valor, a partir de um mínimo permitido por lei, por meio da autorização judicial, e os leilões judiciais são publicados por edital em jornais de grande circulação e em muitas vezes o edital é publicado somente pela internet.
Há também o princípio de que o edital deverá necessariamente ser fixado no átrio do Fórum de Justiça, que nada mais é do que o hall de entrada do estabelecimento em que é sediado o Poder Judiciário. O ato de publicar no estabelecimento judicial é fundamental para validar um leilão, pois se trata de um princípio da publicidade dos atos judiciais.
O edital de leilão deve preencher os seguintes requisitos para sua validade: como o dia, a hora e o local em que o leilão será realizado, a qualificação das partes, a descrição do bem, a forma de pagamento, o preço mínimo, e se for o caso a existência de dívidas do imóvel. Além do preço mínimo que o bem será ofertado em leilão, ficando atento se haverá correção de preço entre a data da avaliação e a data do leilão.
No caso de leilão de imóveis deve constar a descrição do bem, como a matrícula do imóvel e suas principais dívidas, como IPTU, por exemplo, que é uma dívida oriunda do imóvel e deverá ser abatida do preço pago, a menos que o leiloeiro afirme que o IPTU será assumido pelo arrematante.
Muitas vezes, a dívida é paga momentos antes do leilão ocorrer, fazendo com que o mesmo seja sustado. Outras vezes, pode ocorrer de o leilão ser desfeito logo após a sua conclusão.
O leilão judicial presencial é sempre público, de modo que qualquer pessoa possa participar para dar um lance, podendo ser necessário um prévio cadastro, o que não é ilegal, ao contrário, é a forma ideal de dar segurança aos participantes do leilão, conferindo-lhe transparência e idoneidade.
Quando os leilões judiciais começam são marcadas duas datas: a primeira, o bem a ser leiloado terá seu valor referente à avaliação, feita por um avaliador judicial; na segunda data, caso o bem não seja arrematada, o valor fixado será inferior ao da avaliação, que em geral, correspondente a 50% (cinquenta por cento) do valor de avaliação.
Segundo o art. 891 do novo Código de Processo Civil, não será aceito lance que ofereça preço vil. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.
De acordo com o art. 890 do novo Código de Processo Civil, não poderá oferecer lance: a) os tutores, os curadores, os testamenteiros, os administradores ou liquidantes, quanto aos bens confiados à sua guarda e à sua responsabilidade; os mandatários, quanto ao bens de cuja administração ou alienação estejam encarregados; b) o juiz, o membro do Ministério Público e da Defensoria Pública, o escrivão, o chefe de secretaria e os demais servidores e auxiliares da justiça, em relação aos bens e direitos objetos de alienação na localidade onde servirem ou a que se estender a sua autoridade; c) os servidores públicos em geral, quanto aos bens ou aos direitos da pessoa jurídica a que servirem ou que estejam sob sua administração direita ou indireta; d) os leiloeiros e seus prepostos, quanto aos bens de cuja venda estejam encarregados; e) os advogados de qualquer das partes.
O leilão presencial judicial pode ser feito no próprio prédio do Fórum de Justiça ou em algum lugar local selecionado pelo leiloeiro ou pelo juiz. O leilão pode ocorrer em dias de semana como aos sábados, o que não é muito usual, mas ocorre.
No leilão presencial judicial, o leiloeiro é quem escolhe o horário e o dia, comumente em horário comercial em que o leilão ocorrerá; já o leilão presencial extrajudicial, por ser contratado por uma empresa, como bancos, construtoras, entre outros, são realizados em locais privados, dessa forma o leiloeiro pode realizá-lo em horários não convencionais.
2) Leilão on-line
Diferente do leilão presencial, que para alguns ficou um pouco démodé, pois restringe o número de possíveis compradores, o on-line é muito mais abrangente. O leilão on-line realizado pela internet é bom para quem frequenta leilão, já que não fica tão cheio, e melhor ainda para quem gosta de estar presente no local ou para quem não pode comparecer, que estará conectado via internet onde quer que esteja. A participação no leilão on-line está condicionada a um cadastro prévio.
Não são todos os estados brasileiros em que o leilão judicial pode ser realizado de forma on-line, ou até simultaneamente com o presencial, em se tratando de leilão on-line judicial.
Após o cadastro prévio, o interessado recebe seus dados para poder licitar; no fim do leilão, o pagamento é feito conforme as próprias regras do edital, que hoje em dia inclui o pagamento imediato da comissão do leiloeiro, bem como o pagamento do preço arrematada, em que 30% (trinta por cento) do valor é pago no ato e os outros 70% (setenta por cento) são pagos em 15 dias, sempre mediante a caução idônea.
Caução idônea é a garantia de que o dinheiro será depositado em juízo. Assim um cheque fica em poder do leiloeiro para depósito depois de 15 dias, e, por um acordo entre as partes, ele pode efetuar o deposito do cheque ou o comprador realiza o depósito, podendo posteriormente resgatar o cheque deixado como caução.
Tanto nos leilões presenciais como nos leilões on-line, caso o arrematante não honre seu lance, poderá ser processado criminal e civilmente.
Quando resolver comprar imóveis em leilão, certifique-se de que a execução é definitiva, caso contrário, quem estiver perdendo o imóvel pode ainda procrastinar a regularização da compra em leilão.
Ainda faça a verificação nas esferas judiciais trabalhistas, cível, federal e estadual, para verificar se o imóvel já foi arrematado por outra pessoa. Se o imóvel é bem de família, só pode ser vendido por falta de pagamento de condomínio, IPTU e fiança, e finalmente verifique se a penhora do bem está registrada na matrícula do imóvel.