A convenção condominial tem um papel fundamental na sociedade, obrigando a todos o cumprimento das normas estabelecidas. Dentro dessas normas está a destinação a qual é vinculada, bem como os espaços das áreas comuns e privativas dos condôminos.
É notório que, nas partes comuns e privativas do condomínio, com o passar do tempo necessite de obras e reformas, para manter o ideal a qual foi estabelecida, por questões de segurança do edifício, aumentar ou facilitar o uso das partes comuns, tornar mais agradável, e entre outras.
As obras nos condomínios são divididas em voluptuárias, úteis e necessárias. Obras voluptuárias são as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem (art. 96, § 1º, Código Civil). Para sua realização necessita da aprovação de 2/3 dos condôminos.
Obras úteis são as que aumentam ou facilitam o uso do bem (art. 96, § 2º, Código Civil), temos como exemplo: a instalação de cobertura nas garagens, aproveitamento do terraço, criação ou ampliação da área de lazer, entre outros. Para sua realização necessita da aprovação do voto da maioria dos condôminos dos presentes na assembleia.
Já as obras necessárias, são as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore (art. 96, § 3º, Código Civil), nessa parte há necessidade de que seja indispensável à realização da obra ou reforma, exemplo: obras de acessibilidade. Nesses casos depende do voto da maioria absoluta dos condôminos presentes em assembleia.
No capítulo das obras, merece atenção o artigo 1.342 do Código Civil, que também descreve sobre obras nas partes comuns:
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Entretanto, algumas peculiaridades devem ser observadas no artigo transcrito.
A realização de obras em acréscimos às já existente, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização do bem, significam dilatar ou alargar um bem já existente na edificação. Ou seja, são obras úteis para o condomínio.
Apenas de serem obras úteis, o quórum para aprovação é diferente do que foi descrito linhas acima. O próprio artigo diz que depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.
O ponto chave para diferenciação está na expressão “em acréscimo às já existentes”, ou seja, nas partes comuns as obras serão acrescidas ao bem já existente. De outro lado, no art. 1.341, inciso II, diz a respeito apenas sobre obras que já estão implementados no bem, não caracterizando acréscimo.
Nesse sentido, segue o entendimento dos seguintes julgados:
DIREITO CIVIL. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. MULTA. EXTINÇÃO. APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA. INSTALAÇÃO DECOBERTURA EM EDIFÍCIO. QUORUM. I A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, a exemplo da instalação de cobertura na parte traseira de edifício, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. II Admite-se que assembleia geral extraordinária trate de assuntos relacionados a obras sempre que houver necessidade ou o exigirem os interesses gerais e houver previsão na convenção do condomínio. III Negou-se provimento ao recurso.
(TJ-DF – APC: 20120111372787, Relator: JOSÉ DIVINO DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 09/03/2016, 6º Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 17/03/2016. Pág.: 338).
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. INSTALAÇÃO DE HIDRÔMETRO INDIVIDUAL. OBRIGATORIEDADE DE APROVAÇÃO PRÉVIA EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. LEI 4.383/2009. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO. IMPROCEDÊNCIA. 1.Apelação interposta da r. sentença, proferida na ação cominatória, que julgou improcedente o pedido formulado na inicial, consistente na condenação de Condomínio em efetuar a instalação de hidrometração individualizada. 2. artigo 1º da Lei Distrital nº 3.557/2005 estabelece a obrigatoriedade da instalação de hidrômetros individualizados para cada unidade habitacional, em edificações residenciais, de uso misto e em condomínios residenciais do Distrito Federal. Nada obstante, o Decreto Distrital nº 26.535/2006, que trata da individualização da medição de consumo de água em unidades habitacionais, exige a prévia aprovação em assembléia extraordinária. 3. Conforme art. 1.342. do Código Civil, a realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. 4. Não se cuida de primazia do aprovado em Assembleia Condominial, ao arrepio do previsto em lei, porquanto é a legislação específica que elenca a autorização formal do Condomínio como requisito básico para a instalação de hidrômetro individual nas unidades habitacionais. 5. Apelação do autor conhecida e desprovida. Honorários advocatícios sucumbênciais excluídos, de ofício, por cuidar-se de réu revel, sem advogado constituído nos autos.
(TJ-DF 20160410062450 DF 0006150-57.2016.8.07.0004, Relator: CESAR LOYOLA, Data de Julgamento: 02/08/2017, 2ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE: 07/08/2017. Pág.: 225/247).
Outro ponto importante, é a possibilidade da obra prejudicar a utilização do bem comum por qualquer dos condôminos, o que no caso não será permitido. Exemplo para esclarecer melhor é: utilização da área de jardim para transformar salão de festas. Condôminos que utilizem esta área terão seus direitos prejudicados pela obra.
Vale fazer referência da obra Condomínio Edilício do autor Pedro Elias Avvad, “Entendemos que isso depende da utilização e dos direitos que tenham sido constituídos sobre essa parte da edificação. Se uma área está sendo usada mesmo que seja, apenas, por um único condômino, como área de recreação infantil, e se esse uso foi legalmente constituído, não é possível excluí-lo e mudar a destinação da área. Também não poderá alterar a destinação de área comum se isso vier a prejudicar o uso que algum condômino tenha parte de sua unidade”. (Condomínio em edificações / Pedro Elias Avvad. – 3ª ed., rev. e atual. – Rio de Janeiro: Forense, 2017).
Confiram-se os seguintes julgados:
VOTO DO RELATOR EMENTA – CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO – VAGA DE GARAGEM – OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER - Demanda ajuizada por condômino em face do condomínio – Utilização da laje com a finalidade de estacionamento – Decreto de procedência – Prova pericial indicativa de que a utilização da laje pelo condomínio, a fim de obter garagem adicional, acarretaria interferência aos moradores da unidade do autor (especialmente prejuízo à privacidade, tranquilidade e segurança) – Afronta à regra contida na parte final do art. 1.342. do Código Civil - Área que, ademais, sequer consta da incorporação do condomínio (não podendo sequer ser classificada como comum) – Sentença que determinou o impedimento da realização da obra em comento – Inexistência de julgamento extra petita – procedência corretamente decretada – Sentença mantida – Recurso improvido.
(TJ-SP – APL: 01565729220118260100 SP 0156572-92.2011.8.26.0100, Relator: Salles Rossi, Data de Julgamento: 19/01/2017, 20ª Câmara Extraordinária de Direito Privado. Data de Publicação: 19/01/2017).
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. GARAGEM. FECHAMENTO COM PAREDES DE ALVENARIA. IMPOSSIBILIDADE. ÁREA DE USO COMUM. ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. QUORUM. AUSÊNCIA DE PROVA QUANTO A SUA OBSERVÂNCIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. 1. Cinge-se a discussão sobre a regularidade da conduta da ré, que ergueu paredes de alvenaria em torno da vaga de garagem correspondente a sua unidade no condomínio em que coabita com o autor. 2. Ao realizar a obra, erguendo as paredes de alvenaria, a ré apropriou-se de espaço conjuntamente titulado, limitando-se a justificar sua atitude em supostos furtos que teriam ocorrido no interior do prédio. 3. Decorre de lei, mais precisamente do artigo 1.335 do Código Civil, a limitação ao direito do condômino em relação ao uso das áreas comuns. 4. Resta claro que a obra executada pela ré prejudica os demais condôminos, pois não é razoável a apropriação do espaço comum, independentemente do fim a que se destina. 5. A ré admite ter realizado a obra, negando somente a utilização do espaço como hotel ou pousada. Entretanto, pouco importa, para o deslinde da demanda, se a ré utiliza ou não o espaço da garagem com fim comercial, uma vez que a usurpação do espaço comum já se afigura, por si só, contrária à lei e à convenção condominial. 6. As provas dos autos são suficientes para concluir no sentido de que a obra executada pela ré inviabiliza ou ao menos dificulta a utilização da área da garagem pelo autor e demais condôminos, não havendo de se falar, como alegado pela ré no bojo do apelo, em necessidade de prova pericial. Doutrina. 7. Não subsiste, igualmente, a alegação de que foi aprovada em assembleia a possibilidade de fechamento das garagens. Necessidade de aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos para alteração da convenção, consoante artigo 1.351 do Código Civil. Quórum não comprovado. 8. Apelo não provido.
(TJ-RJ – APL: 00195523020118190011 RIO DE JANEIRO CABO FRIO 1 ARA CIVEL, Relator: JOSÉ CARLOS PAES, Data de Julgamento: 06/04/2016, DÉCIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/04/2016).
Portanto, deverá ser observado o fim a que se dará para as obras em acréscimos às partes comuns, atentando-se para o quórum de aprovação e verificação de que não trará prejuízo para algum condômino.