A convenção condominial tem um papel extremamente fundamental na vida da sociedade que a rege, não é demasiadamente transcrever a importância que tem este documento, pois nele suas obrigações e deveres como ser humano estão ali normatizados, mas claro, dentro da sociedade em condomínio.
Vale mencionar o entendimento do professor Arnaldo Rizzardo, “A convenção constitui a lei interna do condomínio, que é adotada para reger as relações de convivência dos condôminos, de uso das áreas exclusivas e comuns, e de conduta individual dos moradores, com a discriminação dos direitos e das obrigações a que todos ficam sujeitos. Mais especificamente, é o ato interno do microssistema do condomínio, aprovado pela vontade dos condôminos em assembleia, destinando-se a regular as relações entre os condôminos, mas estendendo-se sua aplicação a terceiros que frequentarem o prédio ou forem ocupantes de unidades. (...) Embora se enquadre melhor como ato normativo, insere elementos do contrato, na medida em que os condôminos aceitam a série de vinculações que traz às condutas e na esfera patrimonial”. (Condomínio edilício e incorporação imobiliária / Arnaldo Rizzardo. – 6. ed., rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2018).
Assim, devemos pensar que a convenção do condomínio é como nossa Constituição Federal, pois nesta há nossos direitos e deveres que são regidos por uma Carta para garantir a vida do cidadão na sociedade.
Sabemos que nossa Constituição Federal é de 1988, ou seja, há 30 anos, e que constantemente o mundo evolui a cada dia que passa. Para acompanhar essa evolução há a necessidade de alterações legislativas e entendimento dos nossos Superiores Tribunais adequando a vida de acordo com o ano e suas mudanças. Podemos dar como exemplo, o reconhecimento da união estável, que antigamente era um instituto totalmente desconhecido.
Dessa mesma forma de como evolui a sociedade e nossas leis, a convenção do condomínio não pode ficar para trás, tornando-se obsoleta e dificultando a convivência condominial em razão de normas que não mais se enquadram ao condomínio ou a falta de normas para regulamentar os atos que anteriormente não eram previstos.
Pensa no mesmo sentido também, os professores Dr. Fábio Barletta Gomes e Dra. Daniele Oliveira Barletta Gomes, “A vontade coletiva se encontra corporificada no regramento interno do condomínio. As convenções anteriores ao Código Civil de 2002, continuam vigentes e são válidas naquilo que não contrariarem a lei civil. Contudo, convenções obsoletas, mesmo que elaboradas já na vigência do atual Código Civil, são omissas em vários pontos relevantes para o dia a dia condominial, notadamente em razão dos avanços culturais e tecnológicos atualmente verificados. Nesse contexto, convenções desatualizadas geram insegurança nos condôminos e, por vezes, sequer retratam os anseios atuais da coletividade”. (Gestão condominial eficiente – aspectos legais e práticos. – Rio de Janeiro : Lumen Juris, 2018).
Não é incomum em condomínios, encontrar convenções que ainda estão regidas pela Lei 4.591/64. O fato de estarem normatizadas por essa Lei não a torna ilegal ou proibida, mas sim desatualizada, pois é uma Lei de 1964 e estamos no ano de 2018, entre esse tempo muita coisa mudou, o que necessariamente o condomínio deverá acompanhar a evolução.
Vejamos um exemplo: na Lei 4.591/64, especificamente no art. 12, § 3º, previa que:
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
(...)
§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.
Na parte que diz respeito à penalidade da multa de 20% sobre a contribuição, hoje já não é mais aplicado, em razão de que o Código Civil prevê apenas 2% sobre o débito, conforme o art. 1.336, § 1º:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
(...)
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
No mesmo sentido são os seguintes julgados:
CONDOMÍNIO AÇÃO DE COBRANÇA REDUÇÃO DA MULTA MORATÓRIA PREVISTA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL DE 20% PARA 2% COM INCIDÊNCIA SOBRE AS DESPESAS CONDOMINIAIS VENCIDAS ANTES DA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL INADMISSIBILIDADE - INTELIGÊNCIA DO ART. 1.336, § 1º C.C. ART. 2.035 DO MESMO DIPLOMA LEGAL HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CONDENAÇÃO VALOR EXORBITANTE - REDUÇÃO POSSIBILIDADE, POR SE TRATAR DE CAUSA SIMPLES QUE NÃO DEMANDOU MAIORES ESFORÇOS DO PROFISSIONAL SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. Apelação parcialmente provida.
(TJ-SP - APL: 1865591820078260100 SP 0186559-18.2007.8.26.0100, Relator: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 15/10/2012, 34ª Câmara de Direito Privado).
Voto da relatora: “Com a entrada em vigor do novo Código Civil, de aplicabilidade obrigatória por se tratar de norma de ordem pública, constata-se que houve revogação parcial da Lei nº 4.591/64, relativamente à cobrança de multa sobre as despesas condominiais vencidas posteriormente à vigência da novel legislação. Nem se alegue mácula a ato jurídico perfeito, uma vez que o parágrafo único do art. 2.035 do novo Código Civil (“DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRASITÓRIAS”), dispõe que “Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.”. Ou seja, há uma nova situação jurídica a partir da vigência do novo Código Civil, ao qual se subordinam as convenções condominiais”.
Vale transcrever que também adotamos a corrente doutrinária da derrogação da Lei 4.591/64, eis que o Código Civil passou a reger sobre o condomínio edilício.
Não só a aplicação da multa que mudou, mas existem tantas outras que fazem diferença no dia a dia do condomínio.
O mesmo acontece também com os condomínios que estão com suas convenções regidas pelo Código Civil/2002, apesar da vigência do Código, o mesmo deve acompanhar as mudanças sociais, normatizando as regras e entendimentos sobre o adequado convívio social.
Há pouco tempo atrás, digo na vigência do atual Código Civil, a Lei Federal nº 13.145/2015, que instituiu o Estatuto da Pessoa com Deficiência, trouxe significativas alterações no Código, com a mudança da capacidade dos atos da pessoa deficiente.
Podemos dar um exemplo: suponhamos que certa convenção do condomínio disponha que nas assembleias, os votos dos deficientes físicos só seriam válidos se estes estiverem com seus representantes. O que aconteceria diante deste impasse? O sujeito esta com seu direito de voto violado, em razão de que o Código Civil foi alterado e a convenção não acompanhou a mudança legislativa.
Hoje, a pessoa com deficiência não afeta a sua capacidade civil de pessoa, ou seja, os mesmo direitos são para todos condôminos. Para que a incapacidade seja declarada deverá ter uma intervenção judicial para tal ato.
É necessário total atenção dos condomínios em suas convenções, ter uma Assessoria Jurídica para auxiliar na elaboração, alterações para adequar de acordo com a necessidade é de extrema importância, pois visa resguardar o direito de ambas as partes.
Portanto, há vários exemplos de que ocorrem nas convenções que necessitam de mudanças para acompanhar a evolução da sociedade, pois os direitos e deveres estão regidos para normatizar as relações do dia a dia, com boa convivência e evitando conflitos.