Quando falamos em conflitos e confusões, o que nos vem a cabeça em primeira hora é aquele vizinho chato/insuportável, que ultrapassa seus limites, aquele que não tem o bom senso de viver em sociedade, não sabendo o que é certo ou errado.
Há também os síndicos que não cumprem com suas obrigações por motivo de pessoalidade, como por exemplo, tomar alguma providência em relação a um condômino que faz algazarras até a hora que bem entender, como se fosse o chefão morador do condomínio.
Esses e tantos outros problemas nos condomínios são típicos e acontecem com frequência, mas dependendo do caso, apenas a prova verbal não seria o suficiente para comprovar os incômodos. Sendo assim, o que fazer nessas situações?
No nosso Direito brasileiro, temos um meio prova chamada ATA NOTARIAL, que é um registro de uma constatação consubstanciado em um documento escrito, lavrado por tabelião, que atesta e prova a existência de um determinado fato ou situação, tendo em sua essência a autenticidade de fé pública, com inteiro teor arquivado em livro próprio em respectivo tabelionato.
Ela é prevista no art. 384, do Código de Processo Civil:
Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião.
Parágrafo único. Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial.
Serve para pré-constituir prova de fatos, cujo testemunho do tabelião, com fé pública, confere a veracidade da prova para qualquer fim, inclusive judicialmente. Tem a força de provar a integridade e a veracidade de fato, atribuir autenticidade, fixar a data e hora, assim como comprovar, inclusive, a existência do conteúdo ofensivo/criminoso.
Em razão da importância, tornou-se amplo e com um potencial crescimento em função de cada vez maior necessidade de registrar fatos e situações da vida cotidiana, inclusive na sociedade condominial, onde relações entre síndico-condômino, entre os próprios condôminos, normalmente são verbais, o que é difícil provar a autenticidade logo após.
Existem situações nas quais a produção da prova ou sua verificação pode ser de difícil estruturação, ou até mesmo oriunda de uma situação potencialmente perigosa ou danosa.
Podemos dar como exemplo as seguintes situações:
Ata Notarial de reuniões de condomínio, pode ser utilizada em situações de conflito entre grupos de condôminos, estando em franco litígio ou não, mas que ambos tenham interesse em registrar fatos e atos que por ventura possam vir a ser omitidos da redação oficial da Ata de Assembleia;
Ata Notarial para verificação de imóvel, seja para comprovar seu efetivo estado (em caso de divergências entre locadores e locatários quando da entrega das chaves), seja para comprovar eventual abandono ou situação física do imóvel (em diversas situações podemos aplicar esta solução), ou até mesmo para atestar que o imóvel encontra-se inteiramente livre e desocupado de objetos e pessoas (em situações de diligências ou para comprovar encerramento irregular de atividades de empresas);
Ata notarial como forma de atestar problemas com a vizinha, som alto, sujeira de animais domésticos, carros estacionados em vagas erradas, lixo fora da lixeira, são apenas algumas das reclamações relatadas por quem vive em condomínios.
Mas, qual o procedimento?
Deve ser solicitada diretamente no Cartório de Notas de sua confiança. O tabelião ou um de seus escreventes vai ao local, verifica o fato suceder e lavra um ato que servirá de prova do assunto. Constará a data e hora precisas da verificação dos fatos. Contudo, também constarão na ata notarial a data da lavratura para a devida leitura e assinatura, e as eventuais datas efetivas das verificações dos fatos, quando estes forem sucessivos.
Um exemplo: vizinho de um determinado apartamento liga o som em seu alto volume, gerando incomodo e prejudicando o sossego de outros condôminos, ou um condômino que todos os dias, em certa hora, fuma maconha excessivamente, o que por consequência fere o princípio da saúde, sossego dos condôminos restantes.
Como nos casos acima exemplificados, esses são fatos comprovados por meio sensorial, aqueles por meio da visão, audição e olfato, onde o tabelião ou preposto autorizado verifica com seus próprios sentidos, de substâncias cheirosas, cujo odor incomoda determinadas pessoas, como no caso acima exemplificado.
Feito toda comprovação, o condômino/vizinho poderá tomar as medidas necessárias para fazer cessar os incômodos, conforme art. 1.227, do Código Civil:
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. (Grifo nosso).
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
O síndico tem a responsabilidade também para tomar as providências cabíveis, caso seja comprovado que o condômino infringiu os princípios do sossego, saúde, segurança e bons costumes, bem como a convenção do condômino e regimento interno, sob pena de ser destituído do seu cargo em razão de não administrar convenientemente o condomínio.
Portanto, demonstrado a importância deste procedimento que é a ata notarial, recomenda-se que os condomínios, condôminos utilizem o uso para fins de comprovação, sempre resguardando o direito.