Um dos principais deveres dos condôminos, instituído no Código Civil, é não realizar obras que comprometam com a segurança da edificação, prevista no art. 1.336, inciso III.
Este é um dever de suma importância que deve ter observância tanto para o condômino, como para o síndico, pois envolve a responsabilidade de ambos.
Não é incomum que proprietários de apartamentos desejam realizar obras no interior de acordo com suas necessidades e desejos. É totalmente legal, pois esta exercendo seu direito de propriedade, como o uso e gozo. Entretanto, apesar de exercer este direito previsto na Constituição, as normas especiais limitam tal instituto para própria segurança do mesmo e alheios que participam indiretamente.
Podemos citar como limites do direito de propriedade, os princípios previstos no art. 1.336, inciso IV, do Código Civil, que são norteadores para uma boa convivência condominial, são eles: princípio do sossego, salubridade, segurança dos possuidores e bons costumes. Desta forma, o condômino não poderá utilizar sua propriedade de forma que viole estes princípios, sob pena de incorrer em multa.
Essas regras-princípios equivalem para as obras que os condôminos desejam realizar no interior de sua unidade. Todo cuidado é pouco, em razão de que, a alteração que será feita acaba por gerar atos e procedimento que muitas vezes violam o direito de outro condômino, como também a responsabilidade do condômino e do síndico, sendo este representante do condomínio.
Para evitar que esses problemas ocorram e também fornecer um plano de ação a ser seguido, existem regras que estabelecem procedimentos pelos quais todos os projetos de reforma e obra em condomínios devem passar, evitando prejuízos.
Sabemos que toda reforma ou obra nos condomínios, nas partes comuns, necessita de aprovação dos condôminos em ato da assembleia, de acordo com a natureza da obra. Entretanto, quando se trate de obra no interior do imóvel, não há norma legal prevendo que seja aprovado pelo crivo da assembleia condominial, mas há necessidade de ser encaminhado ao síndico o plano de reforma.
As regras que estabelecem os procedimentos a ser adotado pelo condômino são previstos na Associação Brasileira de Normas Técnicas NBR 16280, que estabelece os requisitos para o sistema de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança da obra.
Para que seja realizada toda esta gestão, deverá o condômino contratar um Arquiteto ou Engenheiro para elaborar um plano de reforma que deverá conter informações das alterações, desenhos descritivos da obra, detalhamento sobre os impactos no condomínio, identificação das atividades que geram ruído, plano de descarte de resíduos gerados, horários de execução do projeto e identificação dos profissionais.
Vale ressaltar que, de acordo com a NBR, o condômino deverá apresentar ao síndico dois documentos: ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) se for realizado por Engenheiro, o, RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) se for realizado por Arquiteto.
Como descrito linhas acima, é necessário ser encaminhado o plano de reforma para o síndico do condomínio, para o mesmo analisar o projeto de acordo com as normas do edifício. Com a permissão da obra, o síndico autoriza a execução do projeto e comunica os demais condôminos sobre tal ato.
Durante a realização da obra, deverá o síndico averiguar se tudo está dentro das normalidades previstas no plano de reforma, caso contrário, poderá notificar o condômino para que cesse as atividades, como também, aplicar multa prevista na convenção, de acordo com o art. 1.336, § 2º, do Código Civil, proibir entrada de materiais ou prestadores de serviços, até mesmo recorrer ao Judiciário.
A título de informação, merece destacar os seguintes julgados:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA COM PEDIDO DEMOLITÓRIO. PROPOSITURA PELO CONDOMÍNIO CONTRA CONDÔMINO. ADMISSIBILIDADE. LEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO INEXISTENTE. AÇÃO PROCEDENTE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1.- Embargos de Declaração corretamente rejeitados porque não houve omissão, contradição ou obscuridade no Acórdão recorrido. 2.- Admite-se ação de nunciação de obra nova demolitória movida pelo condomínio contra condômino, proprietário de apartamento, que realiza obra pela qual transforma seu apartamento em apartamento de cobertura. Inteligência do art. 934 do Código de Processo Civil, consentânea com a defesa da coletividade de condôminos representada pelo condomínio. 3.- Inexigibilidade de acionamento, em litisconsórcio passivo, dos demais condôminos do último andar do prédio. 4.- Recurso Especial improvido.
(STJ - REsp: 1374456 MG 2012/0211190-3, Relator: Ministro SIDNEI BENETI, Data de Julgamento: 10/09/2013, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/09/2013).
NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA - CONDOMÍNIO - LAJE SUPERIOR DE USO EXCLUSIVO - CONSTRUÇÃO DE PISCINA - OBRA QUE COLOCA EM RISCO A ESTRUTURA DO PRÉDIO - POSSIBILIDADE TÉCNICA DE ADEQUAÇÃO NÃO DEMONSTRADA-DEMOLIÇÃO. O uso exclusivo da área do apartamento de cobertura, previsto na convenção condominial, não autoriza ao seu proprietário realizar obra que coloca em risco a estrutura do edifício, justificando sua demolição se não demonstrada a possibilidade do seu aproveitamento. Improvimento do recurso.
(TJ-RJ - APL: 00772385920018190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 39 VARA CIVEL, Relator: JOSE GERALDO ANTONIO, Data de Julgamento: 25/07/2006, SETIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/07/2006).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER COM PEDIDO LIMINAR. OBRA NOVA EM PARTE ESTRUTURAL DE UNIDADE IMOBILIARIA. CONDOMÍNIO EDILICIO. AUSÊNCIA DE ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA. PRESENÇA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DA TUTELA DE URGÊNCIA. 1. Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto em face de decisão que, nos autos de ação de obrigação de não fazer, com pedido liminar, indeferiu a tutela de urgência pleiteada, que visava impedir a continuidade de obra em unidade de propriedade do réu/agravado, no condomínio edilício autor, ora agravante. 2. À luz dos fatos narrados e das provas nos autos, verifica-se que o agravado iniciou obra em sua unidade, para alargar a escada que dá acesso ao piso superior, recortando a laje que o separa do piso inferior, em desconformidade com a convenção do condomínio e com a legislação de regência, uma vez que não foi providenciada a devida Anotação de Responsabilidade Técnica de Obra (ART), não sendo possível atestar a sua viabilidade e segurança. 3. Considerando que a obra impugnada está sendo realizada em parte estrutural de edificação, podendo comprometer a segurança da mesma, restou evidenciada a probabilidade do direito, bem como a urgência da tutela pleiteada, uma vez que persiste o perigo de grave dano, enquanto perdurar a incerteza sobre a regularidade técnica da obra. 4. Inexistência de risco de irreversibilidade da medida, ou mesmo qualquer perigo iminente ao agravado em decorrência da paralisação da obra. 5. Provimento do recurso para determinar a suspensão da obra objetada na ação originária, até o julgamento final da ação originária, sob pena de multa. PROVIMENTO DO RECURSO.
(TJ-RJ - AI: 00593103920178190000 RIO DE JANEIRO CAMPOS DOS GOYTACAZES 3 VARA CIVEL, Relator: CARLOS SANTOS DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 10/04/2018, VIGÉSIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/04/2018).
Acerca dos procedimentos que poderá ser adotado para intervenção na obra, o antigo Código de Processo Civil previa uma ação especial chamada de Nunciação de Obra Nova, prevista no art. 934, CPC/73, como demonstra nos julgados acima. Entretanto, com a entrada em vigor do CPC/2015, este procedimento deixou de existir, mas isso não quer dizer que não há meio necessários para intervenção, há ações de obrigação de fazer e não fazer que poderão ser intentadas para tal.
Vale lembrar os leitores, de uma triste notícia que abalou toda nação, no ano de 2012, o Edifício Liberdade, localizado no Estado do Rio de Janeiro, desabou, após a retirada de diversas paredes que contribuíram para o desabamento do edifício, o qual infelizmente provocou a morte de 17 pessoas.
Portanto, tanto o condômino, como o síndico, deverão dar máxima atenção a esses tipos de procedimentos que serão realizados no interior de um imóvel, notificar quando preciso, até mesmo procurar o Judiciário em caso de descumprimento, caso contrário poderá ocorrer uma fatalidade não prevista por falta de negligência, sendo responsabilizados por seus atos.