A retomada dos negócios do chamado mercado imobiliário é anunciada por diversos profissionais e entidades atuantes na área e já é realidade em curso.
Em declaração à Revista Debate Imobiliário do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Edição nº 01 – 2018), Celso Petrucci, economista-chefe do SECOVI-SP, destaca que “isso veio depois de três anos da pior crise que enfrentamos nas últimas décadas, em que todos os fatores que influenciam o mercado imobiliário trabalharam contra a nossa lógica de empreender, lançar e vender”. Ele prevê aumento de 10% das vendas em relação a 2017, “mesmo em um ano de Copa do Mundo e eleições presidenciais” (1). Cenário esse que parece encontrar lastro na notícia veiculada pelo SINDUSCON-BA em seu sítio na internet, que registra alta de 39,6% nos lançamentos residenciais no segundo trimestre de 2018 (2):
“De acordo com informações de empresas associadas à Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), os lançamentos de imóveis novos somaram 12.712 unidades em junho de 2018, totalizando 25.681 unidades no segundo trimestre de 2018 (aumento de 41,5% ante ao mesmo período de 2017) e 92.338 unidades nos últimos 12 meses (volume 34,4% superior ao registrado nos 12 meses precedentes).
As vendas de imóveis novos reportadas pelas associadas, por sua vez, contabilizaram 9.469 unidades no último mês, colaborando para um volume de 29.003 unidades vendidas no segundo trimestre de 2018 (aumento de 7,7% na comparação com o mesmo período de 2017) e um total de 114.882 unidades vendidas nos últimos 12 meses (alta de 11,5% frente aos 12 meses precedentes).”
Neste cenário de lançamento de novos empreendimentos e de aumento de vendas de imóveis residenciais, importa chamar atenção para dois aspectos que geralmente passam despercebidos não apenas pelos consumidores adquirentes de novas unidades, mas também pelas próprias incorporadoras imobiliárias, quais sejam: vistoria prévia à entrega do empreendimento e manutenção periódica preventiva dos imóveis.
Realizadas por leigos, em geral pelos próprios adquirentes e/ou pelos Síndicos dos condomínios recém constituídos – todos naturalmente ansiosos para receber e adentrar nos imóveis entregues –, as vistorias feitas por ocasião da conclusão dos empreendimentos costumam focar aspectos secundários como fissuras em azulejos e pinturas, lâmpadas queimadas, assentamento malfeito de louças sanitárias, maçanetas folgadas, etc. Apesar de importantes, tais aspectos dizem muito mais aos vícios aparentes da obra do que à efetiva segurança, habitabilidade e sustentabilidade desta.
Assim, para além daqueles vícios aparentes ou de fácil constatação (3), defende-se aqui que as vistorias prévias sejam realizadas por empresas de engenharia especializadas em avaliação predial, pois somente profissionais de engenharia (4) reúnem condições de avaliar tecnicamente – e com o distanciamento natural próprio – se o empreendimento cujo projeto foi arquivado no cartório de Registro de Imóveis (5) e prometido ao promitente comprador corresponde ao efetivamente entregue.
Uma avaliação predial especializada terá condições de identificar vícios ocultos de maior monta e gravidade, a exemplo de defeitos em juntas de dilatação estrutural (responsáveis por goteiras em lajes, principalmente em garagens), trincas e rachaduras em pisos e lajes, empoçamento de água por não observância de técnicas de drenagem, deslocamento de revestimento em piscinas, qualidade do assentamento das pastilhas, do projeto estrutural etc.
Sequer se diga que a avaliação referida acima estaria a cargo da autoridade municipal competente, que somente poderia expedir o “habite-se” após a devida fiscalização (6).
A fiscalização administrativa realizada para concessão do “habite-se”, em que pese conferir se houve ou não o cumprimento integral do projeto aprovado, não tem por objetivo avaliar a qualidade da obra dada por concluída. Daí porque – permita-se a insistência – somente uma avaliação predial especializada poderia detectar vícios construtivos ocultos a olhos leigos.
Aliás, tratando-se de empreendimentos realizados sob o regime de incorporação disciplinado pela Lei 4.591/64, tanto melhor que os promitentes compradores das futuras unidades autônomas organizem-se o quanto antes em associação (7) ou mesmo em comissão de futuros proprietários para, devidamente assessorados por profissionais especializados, fiscalizar o próprio andamento da obra, de modo a identificar e cobrar imediata solução para eventuais desconformidades técnicas.
Note-se que a vistoria prévia especializada aqui defendida representa fator de tranquilidade e segurança não apenas para os promitentes compradores, mas também para as próprias incorporadoras promissárias vendedoras.
Com efeito, se a obra de determinado empreendimento tiver sido fiscalizada por profissionais especializados contratados pelos próprios promitentes compradores, estes, após o atestado dado por aqueles, aceitarão a obra e a darão por livres de quaisquer vícios, afastando em muito as reclamações durante o período de garantia dos empreendimentos, o que sem dúvida representa economia para as incorporadoras.
No mesmo passo, uma vez entregue o empreendimento e constituído o respectivo condomínio edilício, compete às incorporadoras alertar os proprietários e o próprio síndico a respeito da importância de contar com um programa de manutenção periódica apto a preservar a vida útil da edificação habitacional, principalmente das áreas comuns do edifício.
Segundo Carlos Pinto Del Mar, “se um sistema construtivo foi corretamente utilizado e mantido ao longo do tempo, conforme as instruções de manutenção indicadas pelo próprio construtor ou incorporador, é justa a expectativa de que se mantenha seguro, adequado às suas finalidades e apresente o desempenho esperado, durante a vida útil” (8).
Del Mar lembra, ainda, que um “sistema construtivo” “é composto de elementos (parede de vedação de alvenaria, painel de vedação pré-fabricado, estrutura de cobertura etc.), que, por sua vez, são constituídos por um conjunto de componentes (bloco de alvenaria, telha, folha de porta, etc.), sendo necessária a troca de componentes que se desgastam em menor tempo do que a vida útil do sistema, para que este atinja a sua vida útil de projeto”. E arremata:
“Com efeito, a vida útil dos sistemas construtivos de uma edificação habitacional, pela própria natureza do bem, é longa.
Acontece que cada um dos elementos que compõem o sistema apresenta vida útil diferente, e cada um dos componentes que forma os elementos também apresenta vida útil diferente, na maioria das vezes inferior à vida útil do sistema construtivo ao qual são agregados. Assim, para que o sistema construtivo, como um todo, tenha condições de atingir a vida útil para a qual foi projetado, torna-se necessário realizar serviços que os elementos demandam para atingir as suas vidas úteis, bem como realizar a troca e a substituição de componentes que esgotam ao longo da vida útil do sistema. As atividades de manutenção consistem justamente na realização dos serviços necessários, bem como na substituição de componentes que esgotaram a sua própria vida útil em tempo inferior à vida útil do sistema construtivo” (9).
Assim, não basta às incorporadoras fazer constar do “Manual do Proprietário” da obra entregue breve referência aos prazos de garantia e ao momento em que a responsabilidade pela manutenção passa a ser do condomínio e dos proprietários.
Mais que isso, síndico, condôminos e proprietários devem ser orientados, de forma didática, a encomendar junto a empresas especializadas programa de manutenção periódica das áreas comuns do edifício, observando-se as diretrizes estabelecidas pelas normas técnicas ABNT NBR 5674 (10), NBR 14037 (11) e NBR 15575 (12).
Do contrário, ou seja, sem um adequado programa de manutenção, os imóveis que tanto custaram para ser adquiridos apresentarão desgaste prematuro e passarão a acumular problemas dos mais variados e de solução global cada vez mais dispendiosa para os condôminos. Sem dúvida, é muito mais dispendioso aos condôminos reformar integralmente o edifício depois de anos sem manutenção do que, a tempo e modo devidos, realizar manutenção preventiva dos componentes e elementos que compõem os diversos sistemas construtivos de uma edificação habitacional.
Orientar o síndico e os proprietários quanto à importância de se adotar um programa de manutenção periódica especializada também representará economia para as incorporadoras, que certamente verão diminuídas contra si o número de reclamações e também de demandas judiciais que muitas vezes buscam estender indevida e indefinidamente os prazos de garantia legal e contratual da obra entregue.
Assim, deve-se aproveitar a oportunidade da retomada dos negócios do mercado imobiliário para conscientizar os envolvidos – consumidores, incorporadoras, síndicos, empresas de administração condominial, empresas de manutenção predial, etc., – a respeito da importância tanto da vistoria especializada anterior à entrega dos empreendimentos, quanto do programa de manutenção preventiva e periódica das áreas comuns dos condomínios.
Referências
1 https://issuu.com/denisefreitas/docs/revista_debateimobiliario5junho
3 O Art. 26, inciso II, do CDC – Código de Defesa do Consumidor, fixa prazo de 90 (noventa) dias para reclamar de defeitos dessa natureza.
4 Lei 5.194/66, Art. 7º
5 Lei 4.591/64, Art. 32, alínea d.
6 Lei 4.591/64, Art. 44; E em Salvador-BA, Lei Municipal 9.281/2017, Art. 54 e seguintes
7 Código Civil, Art. 53 e seguintes.
8 Del Mar, Carlos Pinto. Direito na construção civil. São Paulo: Pini: Leud, 2015, p. 225.
9 Del Mar, Carlos Pinto. Direito na construção civil. São Paulo: Pini: Leud, 2015, p. 215.
10 ABNT NBR 5674: Fixa procedimentos de orientação para organização de um sistema de manutenção de edificações.
11 ABNT NBR 14037: Fixa diretrizes para elaboração de uso, operação e manutenção das edificações.
12 ABNT NBR 15575: Trata do Desempenho de edificações habitacionais