O mercado de aluguel de imóveis é muito grande e sua exploração está cada vez mais latente nos tempos modernos. Porém, o uso desse tipo de negócio de maneira desenfreada, seja para o aluguel de imóvel residencial, seja para o aluguel de imóvel comercial, traz consigo falta de informações relevantes e que muitos locatários, e, na maioria das vezes o próprio locador, não sabe.
O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS, comercial ou residencial, está regulamentado pela Lei nº 8.245/91, a conhecida Lei do Inquilinato, determinando diversas normas, direitos, deveres, obrigações, para ambos os lados da relação locatícia.
O mero fato de o locador e/ou o locatário levar o CONTRATO DE LOCAÇÃO à registro, significando dizer que eles poderão averbar na matrícula do imóvel, em seu Registro Geral, a existência daquele contrato e da relação locatícia, que perdurará até determinado período de tempo (osCONTRATOS DE LOCAÇÃO possuem prazo para início e para término), gerando EFEITOS ERGA OMES, ou seja, gerando publicidade para todas as pessoas em sociedade, para que todos possam saber e ter conhecimento da existência daquela relação, e não apenas se eximindo a produzir efeitos somente entre o locador e o locatário.
Daí uma das grandes e relevantes importâncias de levar o CONTRATO DE LOCAÇÃO à registro na matrícula do imóvel alugado.
Válido traçarmos outras coisas interessantes.
Quando o CONTRATO DE LOCAÇÃO é levado à registro, o locatário passa a ter alguns direitos “a mais” junto ao locador. É um plus em seus direitos.
Por exemplo: o locatário terá, SEMPRE, o direito de preferência na compra do imóvel caso o locador anuncio para venda. Com a averbação na matrícula do imóvel alugado acerca da existência do CONTRATO DE LOCAÇÃO o locatárionão poderá ser preterido no seu direito de ter a preferência, dentre compradores possíveis, para adquirir o imóvel que está alugando.
Com isso, caso o locador não observe esta imposição, o locatário poderá demandar ação contra o locador alegando perdas e danos (se existirem), poderá haver o imóvel para si mediante o depósito judicial do preço ofertado pelo locador, conforme narra o artigo 33, da Lei nº 8.245/91.
Vale advertir que se a averbação do contrato junto à matricula do imóvel tiver menos de 30 dias, infelizmente este direito não é aplicado.
Outro exemplo é que, uma vez registrado o CONTRATO DE LOCAÇÃOmediante a averbação do mesmo na matrícula do imóvel, poderá o locatário forçar que a locação seja respeitada até o FIM DO SEU PRAZO. Isso se chama cláusula de vigência, devendo estar expresso no contrato o prazo de locação acordado entre os partícipes.
Para o locador, levar o CONTRATO DE LOCAÇÃO à registro lhe traz a segurança de que obrigações condominiais, tais como IPTU, luz, água, gás e condomínio, sejam cobrados dele, vez que o registro, como falado, leva à conhecimento de todos que estas obrigações pertencem ao locatário.
Existem outras questões interessantes a respeito do CONTRATO DE LOCAÇÃO, mas que poderia ser pauta para outro artigo. Resumidamente, estes seriam os principais benefícios de se levar o contrato ao registro.
Importante ressaltar: nem locador nem locatário são obrigados a registrar. O registro não é uma imposição ou uma condição para que o contrato surte seus efeitos naturalmente. É apenas uma dica/sugestão para resguardar os direitos de todos os envolvidos na relação locatícia.
Uma coisa importante falar: ANTES DE ASSINAR UM CONTRATO DE LOCAÇÃO CONSULTE UM ADVOGADO ESPECIALISTA.
Caso real: um cliente, antes de alugar um imóvel comercial, me contatou para analisar o contrato. O qual não foi minha surpresa, o contrato estava CHEIO de cláusulas irregulares, com redações deturpadas, confusas, obscuras, contra o que a Lei do Inquilinato salienta e, portanto, abusivas. No final das contas, o cliente NÃO FECHOU o contrato porque, simplesmente, o locador (representando por sua administradora) não quis modificar as cláusulas que eu apontei como abusivas e/ou irregulares. Melhor para meu cliente, que evitou um grande e possível problema no futuro.
Mas, Dr., não dará problema. Eu conheço o locador. É boa pessoa. Fora que eu já alugo esse imóvel.
Meus caros, todo cuidado é pouco. Quando se trata do SEU DIREITO, do SEU PATRIMÔNIO, analise tudo sempre com muita calma e parcimônia, e, se possível, conte com um profissional habilitada e de sua confiança.
Se quiser saber mais sobre o tema, tirar suas dúvidas, tratar sobre algum assunto em particular, encontro-me à disposição.
Agradeço pela leitura e até a próxima!
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Qualquer dúvida ou assuntos de interesses particulares, meus dados profissionais encontram-se no canto direito superior da tela. Estou à disposição!
Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), mestrando do Programa de Pós-graduação em Direito Processual (PPGDIR) da UFES como aluno especial, advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e militante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.