Recentemente sancionada pelo então presidente Michel Temer, a Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, regulamenta a rescisão do compromisso de venda e compra de imóvel (apartamentos ou unidades autônomas nas incorporações e lotes, nos loteamentos).
A lei é fruto de uma extensa discussão, envolvendo diversos interessados como construtoras, incorporadoras, associações de defesa dos consumidores, entre outros.
É um importante marco regulatório, na medida em que define as condições nas hipóteses de distrato, permitindo tanto às empresas construtoras ou incorporadores quanto aos consumidores mensurar as consequências do desfazimento do negócio.
A lei prevê que, nos empreendimentos com patrimônio de afetação (aquele que não integra o patrimônio da construtora), ao desistir do imóvel, o comprador receberá 50% do valor pago, deduzida a corretagem, 30 dias após a emissão do “habite-se”.
Se o empreendimento não estiver com seu patrimônio assegurado dessa forma, a multa que ficará com a incorporadora será de 25% dos valores pagos se o comprador desistir do negócio. O projeto original fixava 10% de desconto na restituição das parcelas pagas para qualquer caso.
Para os empreendimentos sem patrimônio afetado, será aplicada multa de 25% em favor da incorporadora e a devolução do pagamento ocorrerá em 180 dias depois da celebração do distrato.
Nas duas hipóteses, caso o comprador, excepcionalmente, tenha o imóvel disponível para uso antes do “habite-se”, poderão ser descontados pela incorporadora os valores correspondentes aos encargos incidentes sobre a unidade, como impostos, cotas condominiais, encargos contratuais e à indenização pela fruição, uma espécie de compensação pelo uso do imóvel ou aluguel.
O montante relativo a esse último item corresponderá ao percentual fixo de 0,5% do valor atualizado do contrato, computado diariamente (pro rata die).
Assim, para um imóvel de R$ 1 milhão, a taxa mensal de ocupação será de R$ 5 mil (0,5%).
Quando a rescisão decorrer do atraso na entrega do imóvel e tendo escoado o prazo de prorrogação de 180 dias, caso esteja previsto no contrato, o comprador deverá receber integralmente todos os valores pagos, corrigidos e acrescidos da multa estabelecida no contrato, no prazo de 60 dias contados do pedido distrato.
Caso o comprador não desista do negócio, mesmo escoado esse prazo de 180 dias, deverá receber, quando da entrega do imóvel, indenização correspondente a 1% do valor pago à incorporadora, corrigido monetariamente, por mês de atraso.
Outro ponto importante é a regulamentação da possibilidade o desistente indicar outro comprador para imóvel, ficando isento da pena contratual (25% ou 50%)se o novo interessado fechar negócio com a incorporadora.
Quando o imóvel objeto do distrato for revendido antes do prazo da restituição, o valor será devolvido ao consumidor em até 30 dias contados da revenda.
A lei, ainda, prevê que o direito de arrependimento de compra realizada em estandes de venda e fora da sede da incorporadora deverá ser exercido dentro de sete dias subsequentes à compra.
Se exercê-lo, serão restituídos ao comprador todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem.
Se o comprador não se manifestar nesse prazo (7 dias), o contrato será considerado irretratável.
Por fim, vale ressaltar a imposição de fazer constar dos contratos o quadro-resumo, contendo informações básicas sobre o negócio como preço, forma de pagamento, parcela de entrada (sinal), valor da corretagem, vencimento das parcelas, índices de correção monetária, taxas de juros e consequências da rescisão contratual.
A incorporadora deverá suprir a ausência de qualquer uma dessas informações no quadro, sob pena rescisão contratual por justa causa a critério do comprador.
A princípio, a lei jogou luz nas regras já existentes no Código de Defesa do Consumidor, adotadas como fundamento para solução das incontáveis discussões sobre o tema, especialmente no âmbito judicial.