Inicialmente, para abordarmos as possibilidades de anulação de cláusulas da convenção do condomínio, devemos esclarecer os requisitos/atos formais que são exigidos pelo Código Civil, com o objetivo de materializar e transformar a convenção em uma obrigação a ser seguida pelos condôminos.
Um ato formal ou requisito, são aqueles que, para ser válido a lei exige que seja solene e revestido de formalidades.
Para instrumentalizar a convenção do condomínio, o Código Civil exige alguns requisitos, que são taxativos, podendo dispor além do previsto. São os artigos 1.332 e 1.334:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
Feitos esses atos, passa-se a análise dos condôminos sobre a descrição da convenção do condomínio. Normalmente é chamada de Assembleia Geral de Constituição ou Instalação. É neste momento que os novos condôminos irão aprovar, alterar ou rejeitar, com o obrigatoriedade do voto de 2/3, como descreve o art. 1.333.
Neste passo é importante a participação de todos os condôminos, para que fiquem cientes das regras e das sujeições que se tornará obrigatório com a aprovação.
Ressalta-se também, a possibilidade de algum condômino se fazer representar por Advogado ou outro profissional de qualquer área, que tenha conhecimento e prática, para, possivelmente debater e impugnar algumas cláusulas contidas.
Feito toda materialização da convenção do condomínio, senão observadas todas as exigências constantes do artigo mencionados, poderá ela ser passível de nulidade em razão da falta de requisitos.
Corroborando com o entendimento, segue os seguintes julgados:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. ELABORAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL SEM O QUORUM MÍNIMO EXIGIDO POR LEI. NULIDADE FORMAL DECLARADA. VOTO E PARTICIPAÇÃO NA ELABORAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. EQUIPARAÇÃO LEGAL ENTRE PROMITENTES COMPRADORES E CESSIONÁRIOS DE DIREITOS E PROPRIETÁRIOS. RESPONSABILDADE PELO CUSTEIO DAS DESPESAS COM A EDIÇÃO DE NOVA CONVENÇÃO. CAUSALIDADE. 1. A validade da convenção de condomínio exige o atendimento dos requisitos previstos na legislação especial e no Código Civil. 2. A elaboração da convenção do condomínio sem o quorum mínimo de 2/3 dos votantes, exigido para sua aprovação e alteração, importa na nulidade absoluta do ato. 3. Ao dispor sobre a elaboração da convenção de condomínio, o art. 1.333 do Código Civil estabelece que o documento deve ser subscrito pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais do condomínio edilício, sem restringir o direito a voto aos proprietários das unidades autônomas. 4. Nos termos do art. 1.334, § 2º, do Código Civil, para fins de elaboração da convenção do condomínio edilício, são equiparados aos proprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas que compõem o condomínio. 5. O art. 9º da Lei n. 4.591/64 atribui aos proprietários, aos promitentes compradores, aos cessionários ou aos promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas legitimidade para elaborar e alterar a convenção de condomínio e o regimento interno da edificação. 6. Não tendo o réu, no exercício da atividade de síndico, contribuído, direta ou indiretamente, para o descumprimento das normas que dispõe sobre a elaboração da convenção condominial e, por conseqüência, para a nulidade da Convenção, não há como reconhecer sua responsabilidade pelo pagamento das despesas relativas à elaboração e registro da nova convenção de condomínio. 7. Apelações do primeiro e quarto réus conhecidas, mas não providas. Apelação do segundo réu conhecida e parcialmente provida. Unânime. (Grifo nosso).
(TJ-DF 20160710044075 DF 0004280-65.2016.8.07.0007, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 16/11/2017, 3ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 28/11/2017 . Pág.: 205/213).
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO ANULATÓRIA. CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. APROVAÇÃO UNILATERAL SEM A AQUIESCÊNCIA DE 2/3 DOS TITULARES DE DIREITO, DE CLÁUSULA DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PERMITE O PAGAMENTO DE APENAS 30% DA TAXA CONDOMINIAL PELA CONSTRUTORA REQUERIDA. NULIDADE EXISTENTE. DANOS MORAIS COLETIVOS. INEXISTÊNCIA. HONORÁRIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. EQUILÍBRIO OBSERVADO PELA SENTENÇA. 1. Nos termos do artigo 9º, § 2º da Lei de Incorporações, a cláusula 63ª da Convenção de Condomínio é nula, pois a construtora requerida não detinha os 2/3 dos direitos referentes às frações ideais do condomínio para aprovar sozinha a Convenção Condominial. 2. Não há que se falar em condenação por danos morais coletivos quando a violação da boa-fé objetiva apenas repercute no campo patrimonial, não alcançando a esfera da personalidade de cada um dos condomínios. O sentimento de indignação apresenta-se como um dissabor inconveniente, não como uma ofensa cabal à personalidade de cada um dos condôminos. 3. A sentença observou o equilíbrio na condenação dos honorários e na fixação das despesas processuais em relação aos pedidos formulados pela parte autora, razão pela qual deve permanecer a sucumbência recíproca estipulada. 4. Recursos conhecidos e improvidos.
(TJ-DF - APC: 20120111779142, Relator: MARIA IVATÔNIA, Data de Julgamento: 01/07/2015, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 23/07/2015 . Pág.: 149)
Alerta-se que a falta de algum desses requisitos, senão impugnados poderá trazer várias consequências para o condomínio e condômino.
Citamos como exemplo o art. 1.334, inciso I, o qual descreve a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos. Se neste dispositivo não houver uma clara especificação, o síndico poderá cobrar de alguns condôminos a quota proporcional à fração ideal e de outros de forma igualitária.
Pode ser que neste exemplo acima citado não ocorra, mas nada impede que o síndico atribua este fato.
Pedro Elias Avvad, no seu livro Condomínio Edilício, faz a seguinte observação “Embora não resulte suficientemente claro do texto examinado, pode-se afirmar com segurança que a proporção das contribuições atribuídas a cada unidade para as despesas ordinárias e extraordinárias não será necessariamente, a mesma, podendo haver diferenças oriundas da utilização de critérios distintos para cada um desses encargos. Podem os condôminos estabelecer que as quotas ordinárias serão proporcionais à área da unidade ou igualitárias e as extraordinárias sejam proporcionais à fração ideal ou ao valor venal, pagando quota maior aqueles que tiveram as unidades com maior fração ideal ou que sejam mais valorizadas”. (Condomínio em edificações / Pedro Elias Avvad. – 3ª ed., rev. e atual. – Rio de Janeiro: Forense, 2017).
De outro lado, caso o condomínio não tenha convenção, o que no Brasil é comum muitos nessa situação, deve-se o síndico estar familiarizado com o Código Civil especialmente na parte que rege sobre condomínio edilício, bem como adotar o regimento interno, caso haja.
Concluindo, salientamos a importância na hora da materialização da convenção condominial para que seja adequada de acordo com o Código Civil e as necessidades do condomínio, bem como a presença os condôminos no momento da aprovação.
Ressaltamos que, sempre pontuamos a necessidade de um Advogado especialista para acompanhar a formação/alteração da convenção condominial, tendo em vista a sua habilidade técnica e conhecimentos de acordo com a demanda de cada condomínio.