São diversos os tipos de negócios que envolvem imóveis, cujos quais podem trazer, consigo, também inúmeros problemas para, principalmente, o comprador. Ocorre que, como toda e qualquer relação negocial, existem riscos e eles são diferentes para cada espécie de situação.
Diante disto, é importante que o indivíduo, que tenha interesse em adquirir um imóvel, principalmente imóveis, sejam eles casas, terrenos, apartamentos, entre outros, tome precauções e cuidados na hora da aquisição, visto que, naturalmente, negócios imobiliários envolvem, normalmente, valores altos, valores estes que podem corresponder a uma vida de trabalho ou a única fonte guardada pela pessoa e por aí vai.
Por tais motivos, é imprescindível que o comprador, antes de fechar a compra, verifique, por exemplo, se o imóvel está com os documentos em ordem, se pertence a quem realmente se diz proprietário, se o proprietário é financeira e moralmente idôneo, se não há nenhum impedimento legal para a transferência do bem ou se o proprietário não tem o “nome sujo na praça” a ponto de seus débitos surtirem efeitos direito no imóvel a ser comprado.
Para isso, o comprador pode se precaver, evitando alegações de fraudes na negociação, tais como a fraude contra credoresou a fraude à execução, colhendo, em nome do vendedor ou proprietário e do imóvel em si, certidões perante os diferentes órgãos, sendo este o 1º passo cauteloso a ser tomado pelo comprador: BUSCA DAS CERTIDÕES RELATIVAS AO IMÓVEL e AO PROPRIETÁRIO/VENDEDOR.
Limitado este artigo a tratar dos imóveis URBANOS, vejamos algumas CERTIDÕES que pode o comprador adquirir antes de concluir a compra de um imóvel, seus graus de importância e o local onde podem ser captadas.
Por ordem, teríamos o seguinte:
- Certidão de Ônus reais da matrícula do imóvel
É a principal certidão a ser captada pelo comprador. Através dela, que nada mais do que uma histórico contendo todos os dados de registro e informações relacionadas ao imóvel, o comprador obterá dados como:
- O seu nº perante o Registro Geral de Imóveis (RGI),
- A descrição do imóvel e o seu real e atual proprietário, seu estado civil,
- Se existe algum gravame ou ônus (usufruto, hipoteca, penhora por dívidas, garantia de uma locação),
- Se possui cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade ou impenhorabilidade,
- Se o imóvel foi adquirido do pai do vendedor ou avô e o vendedor possui irmãos (pois, neste caso, deve haver anuência dos demais descendentes para a aquisição)
Esta é algumas das informações que podem ser encontradas na Certidão de Ônus e que possuem total relevância e aplicação direta para a aquisição de um imóvel. Vale dizer que esta certidão pode ser simples, vintenária ou de inteiro teor, ou seja, a depender da necessidade, o comprador pode obter o histórico do imóvel atual (certidão de ônus simples), dos últimos 20 anos (certidão de ônus vintenária) ou o histórico do imóvel desde o início de sua existência (certidão de ônus de inteiro teor).
- Certidão de regularidade fiscal e condominial
Interessante que o comprador, antes de adquirir o imóvel, busque as Certidões de regularidade fiscal do imóvel, principalmente as Certidões Negativas, pois é através desta que se obterá as informações relativas aos tributos municipais (IPTU, taxas de esgoto e lixo, etc.).
Não basta somente a apresentação do último carnê de IPTU quitado.
Outro documento que realça a regularidade do imóvel, em se tratando de condomínios, é a obtenção do Nada Consta atualizado, que podemos dizer ser a certidão negativa de débitos condominiais, de preferência com no máximo 20 dias da data requerida (antes do vencimento da próxima parcela condominial).
- Certidão Negativa de Enfiteuse
Se o imóvel pertencer ao regime de enfiteuse (no caso da enfiteuse particular, esta foi extinta pelo novo Código Civil de 2002), cuja propriedade pertence, normalmente, à União, deve-se analisar se o foro e o laudêmio estão em dias, pois estas obrigações pertencem à coisa, ao imóvel (dívida propter rem). Adquire-se esta Certidão perante a Secretaria do Patrimônio da União.
- Certidão referente à pessoa do vendedor
Nesta hipótese, eis que estão as principais informações a serem colhidas em razão da pessoa do proprietário do imóvel ou do vendedor. Através destas Certidões pode-se atestar a idoneidade do vendedor/proprietário. Isto porque, a depender da situação, poderá o comprador ser submetido à problemas como a fraude contra credores (art. 158, do Código Civil) ou a fraude à execução (art. 789 ao 796, do Código de Processo Civil), tendo como consequência uma bela dor de cabeça, pois são situações que podem comprometer o negócio entabulado.
Podemos então compreender os seguintes documentos, cujos quais podem ser obtidos pelo comprador ou diretamente junto à pessoa do vendedor mediante solicitação, quais sejam:
- Certidão de existência de ações judiciais (federais ou estaduais, civis, criminais e trabalhistas) em nome do vendedor ou do proprietário;
- Cópia do CPF ou CNPJ. Esses documentos são de suma importância para aferir se as informações do vendedor “batem” com a veracidade, se a pessoa física tem idade para negociar e vender, dentre outros;
- Cópia do RG;
- Certidão de Nascimento e/ou Casamento, pois através dela pode-se angariar a informação se o vendedor é casado e, aí sendo, ser necessária a outorga do (a) cônjuge a depender do regime de casamento;
- Certidões Negativas de Tributos Federais, Estaduais e Municipais;
- Certidão Negativa do Tabelionato de Protestos.
A grande intenção de se colher todos estes documentos, que, eu concordo, não são poucos, é evitar e precaver que o grande sonho de ter a casa própria e formar seu patrimônio, seja ela qual for, se torne um grande pesadelo. Logo, nem sempre o melhor preço é o melhor negócio.
Vale ressaltar que muitos destes documentos são imprescindíveis serem apresentados na hora da formulação da escritura pública e do registro. Portanto, seja de uma forma ou de outra, no momento anterior à aquisição ou no momento do seu registro, estes documentos terão de ser captados.
E vale dizer que, para além deste rol de documentos, ainda existem as despesas e as taxas, que variam conforme o negócio e o local do negócio.
Conclusão: todo cuidado é pouco! Na hora de se adquirir um imóvel, a ajuda de um corretor não basta. É importante se ter em mente que precauções têm de ser tomadas para que o negócio não se torne um grande prejuízo, como eu já vi acontecer algumas vezes na prática. O apoio de um jurídico por trás, técnico e especialista na área, é importantíssimo e auxilia na condução correta do negócio, incluindo a análise documental e legal da coisa.
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Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), aluno especial (2018/2) e ouvinte (2019/1) do Programa de Pós-graduação em Direito Processual (PPGDIR) da UFES, membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/ES, advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atua nos ramos do Direito Civil, Direito Imobiliário, Empresarial e Consumidor.