Sem dúvidas, um assunto que gera muita discussão, e a inobservância de regras regimentais e da convenção, normas e legislação acarretam problemas que por diversas vezes chegam ao Poder Judiciário na busca por uma solução, e não são raros os casos em que os conflitos se perpetuam mesmo após decisão judicial.
É importante destacar que cada condômino deve ter assegurado seu direito de usar, fruir e dispor de sua unidade autônoma, bem como de certas partes de uso comum aos demais condôminos, como no caso das vagas de estacionamento, desde que não desvirtue sua destinação e não cause danos ou incômodos aos demais moradores, nem exclua a sua utilização pelos demais condôminos, como assim prevê o Código Civil:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
As reponsabilidades do síndico enfatizam a conservação do patrimônio e a promoção do bem comum, e não poderia ser diferente, tendo em vista se tratar da pessoa regularmente eleita pelos condôminos para representa-los, cuidar do bem comum, das contas do condomínio, promovendo melhorias, fiscalizando o mau uso da área privativa e também das partes comuns, e sobretudo, garantindo o bem estar e a segurança de todos, e o exemplo disso é a obrigatoriedade de contratar seguro contra incêndio.
Segundo o artigo 1.348, II e IV do Código Civil, compete ao síndico:
II - Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns.
IV - Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.
Portanto, é possível perceber que o condômino tem assegurado por lei o seu direito ao uso de sua vaga de garagem, desde que exista a indicação desta vaga no registro imobiliário.
A fiscalização do uso correto das áreas comuns é atribuição do síndico, e comprovando-se o mau uso, deverá notificar o infrator e promover ações que garantam o pleno atendimento à legislação e as normas do Condomínio.
Para tanto, é necessário que as vagas de garagem estejam de acordo com as normas e legislação, atendendo ao tamanho mínimo aplicável, condições adequadas para acesso aos veículos, manobras e circulação, sendo necessário prever as alterações climáticas que podem de alguma maneira interferirem no uso da vaga, como existência de áreas que represem água ou rampas que deslizem, em dias chuvosos, ou perigo de colisões com vigas e encanamentos diante de pouca luminosidade, nos períodos noturnos.
Quanto ao tamanho mínimo da vaga de garagem, aqui em São Paulo temos a lei 11.228/92 e a norma da ABNT 9050, com padrão mínimo recomendável o correspondente a um carro médio, com metragens não inferiores a 2,10 m de altura, 2,10 m de largura e 4,70 m de comprimento.
Se fruir é um direito, não é permitido que o acesso e a circulação sejam obstruídos por objetos depositados, buracos, áreas de terreno que possam dificultar a circulação, como áreas com piso irregular ,galhos de plantas ou lama, ou qualquer outro fator que impeça o livre acesso ou coloque em risco a segurança, sob pena de ser o Condomínio responsabilizado por eventual acidente, podendo haver direito de regresso do Condomínio contra o síndico, se constatado sua falha em promover as condições adequadas para o uso.
Outro ponto recorrente nas discussões é a alteração da destinação das áreas comuns, mormente por intervenção de síndicos que buscam uma solução “caseira” para diminuir os problemas enfrentados por vagas subdimensionadas ou na tentativa de aumentar o número de vagas para proprietários de motos, por exemplo.
Com esta prática, síndicos decidem suprimir áreas comuns antes destinadas, por exemplo, a equipamentos de lazer, e naquele local criam novas vagas de garagem, sem qualquer atenção ao quórum para alterações de destinação das áreas, normas da ABNT ou Código de Obras do Município, criando um legitimo “puxadinho” condominial, ensejando em novos e até mesmo maiores aborrecimentos.
Quanto à está prática de criar vagas de forma unilateral, assim decidiu s 30ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo:
OBRIGAÇÃO DE FAZER OU NÃO FAZER – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – ALTERAÇÃO DA DESTINAÇÃO DAS ÁREAS COMUNS – VAGAS DE GARAGEM – DECISÃO UNILATERAL DO SÍNDICO – DESCABIMENTO Não cabe ao síndico, por decisão unilateral sem aprovação em assembleia por quórum qualificado, alterar a destinação de áreas comuns, criando novas vagas na garagem em espaços onde anteriormente inexistiam. Convenção condominial que prevê expressamente que cada unidade tem direito de se utilizar de duas vagas para estacionar seus veículos. O fato de o síndico anterior ter "autorizado" tal postura e os demais condôminos não terem apresentado oposição expressa não torna legítima a postura do demandado, que deve cumprir as regras condominiais. RECURSO IMPROVIDO. (TJ-SP - APL: 10795794920158260100 SP 1079579-49.2015.8.26.0100, Relator: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 03/05/2017, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/05/2017).
Da mesma, também não pode o condomínio efetuar obras que tragam restrições ao acesso, circulação e manobra, isso porque a própria parte final do artigo 1342 do Código Civil assim prevê:
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Neste sentido, vem decidindo o TJSP:
CONDOMÍNIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELO CONDOMÍNIO-RÉU. 1) VAGA DE CONDOMÍNIO. INSTALAÇÃO DE SEGUNDO PORTÃO PARA ENTRADA/SAÍDA DE VEÍCULO. PROVA PERICIAL INDICATIVA DE QUE A OBRA ACARRETA FALTA DE ESPAÇO PARA SEGURANÇA AOS MOTORISTAS DAS VAGAS DO TÉRREO E INCLUSIVE, NA ÁREA DE ESPERA ENTRE OS DOIS PORTÕES, BEM COMO QUE OS EQUIPAMENTOS INSTALADOS NO MURO E PILAR DE PROPRIEDADE DO CONDOMÍNIO OFERECEM RESTRIÇÕES AO ESPAÇO DA ÁREA DE MANOBRA PARA ESTACIONAMENTO NA VAGA OBJETO DA AÇÃO. AFRONTA À REGRA CONTIDA NA PARTE FINAL DO ART. 1.342 DO CÓDIGO CIVIL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A RETIRADA DO PORTÃO BASCULANTE. SENTENÇA NESTE PONTO MANTIDA. 2) PRETENSÃO DE REDUÇÃO DO QUANTUM FIXADO À TÍTULO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CABIMENTO. QUANTIA FIXADA QUE SE MOSTRA EXCESSIVA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. Apelação parcialmente provida. (TJ-SP 10433979820148260100 SP 1043397-98.2014.8.26.0100, Relator: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 19/02/2018, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/02/2018).
Antes de finalizarmos, destacamos a importância da adequada sinalização e dos demais instrumentos que possibilitem a circulação segura pelo perímetro de estacionamento, reduzindo as possibilidades de acidentes. Este importante ponto é destacado pelo fato de que são grandes as chances de o condomínio ser responsabilizado por algum evento danoso que venha a acontecer, podendo, em casos mais graves, ser condenado a indenizar o acidentado, ou sua família. Sobre esta questão, apontamos importante decisão do TJSP:
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. QUEDA DE TRANSEUNTE EM RAMPA DE ACESSO À GARAGEM DE EDIFÍCIO CONDOMINIAL Autora não comprovou que o piso se encontrava molhado. Prova técnica demonstrou que a inclinação de 18,9% da rampa está em desacordo com as normas de postura municipal. Ausência de corrimão no local Condomínio réu deixara de observar os cuidados necessários, tanto que posteriormente instalou o corrimão. Participação do polo passivo no episódio está caracterizada. Danos físicos sofridos pelo polo ativo estão evidenciados. Comprovantes de pagamento envolvendo tratamento ortopédico e despesas de locomoção aptos a prevalecer. Recibo de médico endocrinologista não tem pertinência com o caso em exame, portanto, é excluído. Recibo de estacionamento localiuadSK a mais de 25 quilômetros da residência da\ requerente ou do hospital no qual se submetia a tratamento não tem nenhum liame para dar respaldo à indenização. Inobservância dos cuidados indispensáveis por parte do réu fez com que a autora sofresse a queda e as dores físicas consequentes, além da aflição psicológica, bem como angústia e desgosto. Danos morais configurados. Verba reparatória deve observar as peculiaridades da demanda. Redução para R$5.000,00 apresenta-se compatível, porquanto afasta o enriquecimento sem causa em relação à requerente e tem caráter pedagógico para que o requerido tome as providências cabíveis. Sucumbência recíproca em condições de sobressair. Apelo do réu provido em parte. Recurso da autora prejudicado. (TJ-SP - APL: 1170709320098260011 SP 0117070-93.2009.8.26.0011, Relator: Natan Zelinschi de Arruda, Data de Julgamento: 11/10/2012, 4ª Câmara de Direito Privado).
Sem termos a pretensão de esgotarmos o tema nestas breves linhas, a mensagem que podemos deixar aos síndicos, administradores e interessados é de que existe legislação que atende de forma abrangente aos conflitos envolvendo as vagas de garagem dos condomínios edilícios. Por esta razão, a solução virá sempre do uso do bom senso do Corpo Diretivo e demais condôminos, que deverão sempre avaliar as condições técnicas antes de qualquer outro fator, levando em consideração a segurança e o bem-estar da coletividade sobre o interesse particular.
Por MÁRCIO CARVALHO RIBEIRO – Advogado pós-graduado em Direito Civil pela Escola Paulista de Direito, atuante nas áreas de Direito Civil, Imobiliário e Condominial. Conheça mais sobre o seu trabalho em www.mcradvocacia.adv.br .