SERVIDÃO AMBIENTAL URBANA

Monografia apresentada à Escola Paulista da Magistratura, como exigência parcial para aprovação no 2º Curso de Pós-Graduação ‘Lato Sensu’ – Especialização em Direito Notarial e Registral Imobiliário.

Orientadora: Prof.ª Tânia Mara Ahuali

São Paulo-SP

2014

RESUMO

A presente monografia apresenta um estudo sobre o tema da servidão ambiental. Traz um panorama sobre a servidão tradicional do Direito Civil: conceito, classificação, constituição, conteúdo, exercício, formas de extinção, ações processuais e aspectos registrais. Em seguida, faz uma incursão no Direito Ambiental através da legislação específica, com reflexão acerca da relativização do direito de propriedade, sobre o Código Florestal e sobre a legislação de mananciais. Por fim, penetra no tema da servidão ambiental; faz uma retrospectiva histórica do instituto na legislação brasileira, classifica-o, distingue-o da servidão civil, caracteriza-o, mostra o procedimento de instituição e alienação, e sua aplicabilidade a imóveis urbanos, defende a utilização de áreas de preservação permanente, discorre sobre a importância do retorno financeiro para o empresário do verde e finaliza com a defesa de sua aplicação às áreas de mananciais.

Palavras-chave: Código Civil. Código Florestal. Direito Civil. Direito Ambiental. Registro de Imóveis. Servidão Ambiental Urbana. Área de Proteção Permanente. Áreas de Mananciais.

ABSTRACT

This monograph presents a study on the topic of conservation easement. It brings an overview about traditional servitude of Civil law: concept, classification, constitution, content, exercise, forms of extinction, procedural actions and registral aspects. Then makes a foray into the environmental law through specific legislation, with a reflection on relativization of property rights, on the Forest Code and on the water sources legislation. Finally, penetrates into the theme of conservation easement; makes a historical retrospective of the institute in the brazilian legislation, classifies it, distinguishes it from civil servitude, characterizes it, shows the procedure of institution and alienation, and its applicability to urban property, defends the use of permanent preservation areas, discusses the importance of the financial return to green's entrepreneur and ends with the defence of its application to water sources areas. 

Key words:  Civil Code. Florestal Code. Civil Law. Environmental Law. Property Registry. Urban Conservation Easement. Permanent Preservation Area. Water Sources Areas.

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO

2 O DIREITO REAL DE SERVIDÃO

2.1 CONCEITO

2.2 CLASSIFICAÇÃO

2.3 CONSTITUIÇÃO

2.4 CONTEÚDO E EXERCÍCIO

2.5 EXTINÇÃO E AÇÕES PROCESSUAIS

2.6 ASPECTOS REGISTRAIS

3 MEIO AMBIENTE E DIREITO

3.1 A LEGISLAÇÃO AMBIENTAL

3.2 MITIGAÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE

3.3 ALGUNS PONTOS RELEVANTES DO CÓDIGO FLORESTAL

3.4 A LEGISLAÇÃO DE MANANCIAIS

4 SERVIDÃO AMBIENTAL URBANA

4.1 EVOLUÇÃO LEGISLATIVA

4.2 CLASSIFICAÇÃO DA SERVIDÃO AMBIENTAL

4.3 PRINCIPAIS DISTINÇÕES ENTRE A SERVIDÃO CIVIL E A AMBIENTAL

4.4 A (SUTIL) AMPLIAÇÃO PARA IMÓVEIS URBANOS

4.5 A CARACTERIZAÇÃO DO INSTITUTO

4.6 INSTITUIÇÃO E ALIENAÇÃO: UM PROCEDIMENTO BIFÁSICO

4.7 ÁREAS DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE: UM APELO PARA QUE SEJAM COMPUTADAS

4.8 O RETORNO FINANCEIRO

4.9 A COMPENSAÇÃO EM ÁREAS DE MANANCIAIS

5 CONCLUSÃO

REFERÊNCIAS

ANEXO A – MODELO DE CONTRATO – ANOREG-BR

ANEXO B – MODELO DE ESCRITURA PÚBLICA – ANOREG-BR

ANEXO C – MINUTA DE PROPOSTA DE PROCEDIMENTO - CETESB

1 INTRODUÇÃO

O momento anterior à produção da monografia é aquele no qual se depara, de um lado, com uma infinita gama de possibilidades de pesquisa e, de outro, com a necessidade de delimitar o tema. É também um momento de confrontação, de perceber que, ao pesquisar, absorvem-se informações segundo os próprios paradigmas e que, ao escrever e defender a monografia, haverá uma exposição de si mesmo, do seu próprio entendimento sobre o mundo, que no fundo é a exposição da essência do pesquisador.

Dess´arte, o tema da monografia deve ser instigador, atiçar a curiosidade daquele que pesquisa e, por outro lado, ser útil às outras pessoas, pois assim o entusiasmo pelo tema impulsionará o estudo e a fase da criação da monografia será vivenciada com prazer. A servidão ambiental urbana foi eleita como tema de estudo, em vista das dificuldades enfrentadas pelos usuários relativas ao uso e ocupação do solo em região de mananciais.

O Código Florestal é de 1965. A legislação paulista de proteção aos mananciais remonta a 1975. O instituto da servidão ambiental entrou para o direito brasileiro no ano 2000 (ainda com o nome de servidão florestal). Mas foi com o Novo Código Florestal de 2012 que o instituto tomou corpo e, como demonstraremos, com a supressão de apenas uma palavra, ampliou-se sobremaneira e pôde ser aplicado também em zona urbana. Dessa forma, inaugurou-se um cenário propício, juntamente com a promulgação da Lei Específica da Billings, para a regularização de situações imobiliárias antes insolvíveis.

O método de pesquisa escolhido foi o qualitativo. Considerando que no Direito não há soluções únicas, mas várias soluções possíveis dentro de argumentações válidas, o método qualitativo foi o mais adequado, uma vez que a partir do estudo de várias leis e doutrina, num exercício de raciocínio lógico e sistemático (dentro do Direito Positivo), se chegou a uma argumentação válida para uma possível e melhor solução. A técnica de pesquisa utilizada foi a bibliográfica, pois foram empreendidos estudos de fontes primárias ---Constituição, Código Civil, Lei de Registros Públicos, legislação ambiental e outras leis pertinentes ---, bem como de fontes secundárias --- livros de doutrina e artigos científicos.

O objetivo geral foi trazer elementos para uma melhor compreensão do instituto da servidão, pelo qual um imóvel fica vinculado a outro, independentemente de quem seja seu proprietário, trazendo-lhe algum tipo de utilidade. Em seguida, verificar importância e o impacto do Direito Ambiental sobre o direito de propriedade, bem como sua missão de proporcionar às futuras gerações um meio ambiente saudável. Por fim, entender o instituto da servidão ambiental, um verdadeiro casamento de um instituto privado com uma finalidade pública (ambiental).

A estruturação desse instituto, do ponto de vista civil, muitas vezes não se encaixa perfeitamente à servidão ambiental. Foi feito um diálogo entre doutrinadores civilistas, ambientalistas e registradores, bem como da legislação em vigor, para encontrar um devido contorno jurídico da servidão ambiental. O ponto fulcral do trabalho é o demonstrar que a servidão ambiental, que já existe desde 2000, passou a poder ser utilizada também na zona urbana, principalmente como mecanismo de compensação ambiental. Para isso, foi condição sine qua non aprofundar o conceito jurídico de servidão e verificar as profundas alterações trazidas pelo Novo Código Florestal.

O segundo capítulo inicia-se com uma interessante explanação sobre a tipicidade dos direitos reais. Em seguida, faz uma abordagem civilista do direito de servidão, expondo-se seu conceito, classificação, formas de constituição, conteúdo, exercício, extinção, ações processuais e finaliza com aspectos do procedimento registral.

No terceiro capítulo, trata-se do Direito Ambiental: sua importância, contemporaneidade, e suas relações com o direito de propriedade. Também faremos uma breve exposição sobre a evolução das leis ambientais, com o intuito de verificar a proteção proposta pelas leis de proteção a mananciais.

No quarto capítulo, trataremos da servidão ambiental. Procuraremos enquadrá-la na estrutura apresentada no primeiro capítulo para, por fim, defender a extensão do instituto às áreas urbanas.

Ao final, ainda juntaremos modelos de constituição de servidão ambiental e a proposta da Cetesb para aplicação do instituto em áreas de mananciais.

2 O DIREITO REAL DE SERVIDÃO

O estudo do direito real, ou das coisas, se inicia pelo direito de propriedade. Ele está previsto no art. 1225, I, e arts. 1228 e seguintes do Código Civil. A propriedade é formada por um feixe de direitos: usar (jus utendi), fruir (jus fruendi), dispor (jus abutendi) e reivindicar (jus persequendi)[1]. Os demais direitos reais são formados por um ou combinação de mais de um desses direitos.

Antes de entrar no conceito da servidão, para bem entender os direitos reais, é importante apreender a noção de tipicidade. Os direitos reais valem contra todos (erga omnes), portanto, apenas aqueles previstos e delineados na lei podem entrar nessa categoria. Não é possível criar outros direitos reais pela autonomia da vontade. Isso porque, como todos têm de respeitá-los, sua delimitação deve ser muito precisa, para que todos possam saber seu alcance.

Méndez Gonzáles explica essa característica de forma muito didática:

Com efeito, uma das diferenças básicas entre os denominados direitos pessoais obrigacionais ou contratuais e, em contrapartida, os designados direitos reais, está em que, nos primeiros, as partes dispõem de uma vasta liberdade de configuração de seu conteúdo, ao passo que, nos segundos, não. Nesses últimos, rege o princípio da tipicidade que se retrata, em extremo, no numerus clausus próprio de alguns sistemas. A razão dessa diferença repousa em que os direitos reais implicam um aproveitamento direto e exclusivo dos bens, a respeitar-se por todos.

Se essas formas de aproveitamento não fossem típicas – em maior ou menor medida –, isso importaria custos inviáveis de informação para o mercado, pois ninguém poderia assegurar-se de estar ou não violando algum ius in rem alheio.

(...) Os direitos de crédito, ao contrário, limitam-se a disciplinar relações entre as partes, em que as possibilidades de colisão são menores e, em consequência, a liberdade de configuração, muito maior. (MÉNDEZ GONZÁLES, 2012, pp. 88-9)[2]

2.1 Conceito

A servidão é uma sujeição jurídico-real de um imóvel em relação a outro (res servit rei), de proprietário diverso (nemini res sua servit[3]), trazendo ao primeiro (dominante) um acréscimo de fruição em desfavor do segundo (serviente)[4]. O instituto está previsto nos arts. 1378 a 1389 do Código Civil.

Vejamos como a define o art. 1378:

A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Constitui-se unicamente sobre bens imóveis. Pode ser instituída por acordo de vontades ou por testamento. Depende de registro para existir[5].

Trata-se de um jus in re, direito sobre a coisa. O ônus não é imposto a uma pessoa, mas a outro imóvel, o vínculo não é pessoal, mas sim real. O proveito resultante da servidão tem de ser imediatamente um proveito da coisa, e só mediatamente um proveito do seu titular. Por outro lado, tal encargo não impede o proprietário do imóvel serviente de usar e gozar sua propriedade.

 Orlando Gomes nos traz importantes aspectos sobre o instituto:

Servidão é o direito real sobre a coisa imóvel, que lhe impõe um ônus em proveito de outra, pertencente a diferente proprietário. (...)

São elementos constitutivos da servidão:

1º) a existência de um ônus ou encargo;

2º) a incidência num prédio em proveito de outro;

3º) o fato de pertencerem os prédios a diferentes donos.

 (...)Necessário por fim que torne o prédio dominante mais útil, mais cômodo ou, ao menos, mais agradável.

(GOMES, 2006, pp. 319-20).

Para Oliveira Ascensão é:

Servidão é o direito real que permite aumentar as utilidades que um direito real de gozo sobre um imóvel proporciona, mediante uma restrição correlativa de um direito de gozo sobre um imóvel vizinho. (ASCENSÃO, 2000, 488)

Já para Roberto Bove, que muito bem tratou sobre o tema:

Servidão é um ônus real constituído em favor de um prédio, chamado dominante, imposto a outro prédio pertencente a dono diverso, denominado serviente, em virtude do qual o proprietário do segundo perde o exercício de algum de seus direitos dominicais sobre o seu prédio, ou tolera que dele se utilize, para certo fim, o proprietário do primeiro.

A servidão é um encargo, considerado em relação ao prédio serviente, e, ao mesmo tempo, é um benefício encarado em face do prédio dominante.

Das parcelas dos direitos dominicais, que adquire o dominante, resulta, para ele, uma posição jurídica ativa, - o "jus faciendi", ou a de proibir que o serviente pratique em seu prédio, determinados atos, - o "jus prohibendi".

A posição do proprietário serviente é passiva, destinado a suportar o encargo - "in patiendo"; ou obrigado a abster-se de exercitar certos atos - "in non faciendo. (BOVE, 2011, 1328-9)

O instituto da servidão também é utilizado no Direito Administrativo e agora, mais recentemente, no Direito Ambiental. Em cada um, ele toma feições próprias. Todos eles, no entanto, buscam seu fundamento no direito clássico de servidão, com as derrogações próprias desses outros ramos do direito.

2.2 Classificação

A doutrina comumente classifica as servidões em:

Apronfundaremos a classificação quando tratarmos da servidão ambiental.

2.3 Constituição

Como vimos anteriormente, segundo o art. 1378 do Código Civil, a servidão se constitui mediante declaração expressa dos proprietários, ou testamento. Na verdade, conjugando-se outros artigos, temos as seguintes formas de constituição: 1) ato entre vivos (unilateral ou bilateral), 2) testamento, 3) destinação do proprietário, 4) ato judicial, 5) usucapião.

É muito importante diferenciar os títulos de aquisição, retromencionados, com o modo de aquisição. O modo é o registro no cartório de Registro de Imóveis. Os títulos podem ser vários.

O mais comum é a instituição por acordo de vontade dos proprietários[8]. Pode ser gratuito ou oneroso. A formalização desse acordo depende de escritura pública, caso o valor do imóvel seja maior do que trinta salários mínimos (art. 108 do Código Civil). Nesse mesmo sentido é a lição de Orlando Gomes:

A convenção, isto é, o acordo de vontades, é o modo mais comum de constituição das servidões prediais. Mas, em verdade, deve ser tomado antes como fonte do que modo de constituição propriamente dito. De fato. A servidão é um direito real imobiliário. Ora, entre nós, os direitos reais sobre imóveis não se constituem senão pelo competente registro. Os contratos produzem apenas efeitos obrigacionais; geram obrigações; não têm força para criar direito real. Consequentemente, a convenção não constitui servidão. Assim, sendo, o contrato serve como título à aquisição do direito real de servidão. (GOMES, 2006, p. 327)

Outro título de constituição é o testamento. Importante observar que por declaração de última vontade, o testador deve ser proprietário do prédio serviente e o legatário deve ser proprietário do prédio que o testador pretende favorecer com a constituição do ônus.

Há situações em que o proprietário de dois prédios estabelece um gravame de um em favor de outro. Por serem ambos do mesmo proprietário, não é possível falar-se em servidão. A doutrina utiliza o termo serventia. Ela só se torna servidão com a alienação de um dos imóveis, desde que o proprietário consinta que aquele gravame subsista. Bove explica bem:

São necessárias as seguintes condições, para a constituição desta espécie de servidão:

a) a existência de dois prédios, de forma que um possa prestar utilidade a outro;

b) o instituidor deve ser proprietário de ambos os prédios;

c) as serventias devem ser aparentes;

d) as serventias, que o proprietário estabelecer, para utilidade do prédio favorecido, devem ser com o intuito de convertê-las em servidão, e não como meros fatos acidentais;

e) a posterior separação dos dois prédios, que devem passar a pertencer a donos diversos.

Enquanto os dois prédios pertencerem ao mesmo proprietário, não constitui um encargo excepcional sobre a propriedade, porque, sendo o titular de ambos o mesmo indivíduo, tal limitação seria inadmissível, pois o proprietário de uma coisa não pode ter servidão sobre ela. Tendo ele, no domínio, um título geral, legítimo e suficiente, para conferir-lhe o uso e gozo de todas as utilidades, de que a coisa é suscetível, a servidão careceria de objeto. E não pode haver servidão que não confira a seu titular um dos usos da coisa pertencente a outrem.

(...) é necessário que haja, no ato da separação, a intenção de se constituir a servidão. (BOVE, 2011, P. 1346)

Além da servidão por destinação do proprietário, que pode ser reconhecida por sentença, Bove lembra outro caso de servidão constituída por ato judicial:

Algumas servidões são constituídas por sentença do juiz, quando este, em ato de partilha, determina que um prédio preste ao outro certa servidão, quer para igualar os co-herdeiros, quer por necessidade para uso uns dos outros. (BOVE, 2011, 1344)

O Código Civil, por fim, prevê a aquisição por usucapião da servidão aparente no art. 1379. Se o possuidor tiver título, o prazo é de 10 anos; caso contrário, ele se eleva para vinte[9].

2.4 Conteúdo e exercício

Partindo-se do título mais comum, que é o contrato, passemos a analisar a forma, os sujeitos e o objeto.

A forma, como já foi dito, será normalmente a escritura pública.

Os sujeitos devem ser os proprietários dos bens. Mas e se houver algum ônus? O quadro abaixo se propõe a solucionar diversas hipóteses, com base nas lições de Serpa Lopes e Roberto Bove[10]:

O objeto da servidão, como direito real que é, já está predefinido na lei. Nada impede porém as partes regulem a extensão do direito e dos ônus no título constitutivo[13].

A servidão é direito acessório ao de propriedade. Desta acessoriedade decorrem a inalienabilidade, a indivisibilidade, a perpetuidade, embora nada impeça sua constituição por tempo limitado.

A primeira característica é a inalienabilidade. A servidão é um vínculo de um imóvel a outro. O proprietário do imóvel dominante não pode transferir seus direitos de fruição a outro proprietário. Da mesma forma, o proprietário do imóvel serviente não pode transferir este ônus a outro imóvel. O direito adere ao imóvel. Essa relação é infungível. Isso não implica, porém, que o proprietário do imóvel serviente, quando esta recair apenas sobre parte do imóvel (i.e, servidão de passagem), não possa removê-la para outra parte do imóvel, desde que não prejudique o imóvel dominante. É o que diz o art. 1.384 do Código Civil:

Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente.

A indivisibilidade está prevista no art. 1.368 do Código Civil, in verbis:

Art. 1.386. As servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro.

Significa que a servidão não se altera com a divisão dos imóveis, pois se houver divisão dos prédios servientes todos continuam sujeitos, e se houver divisão dos prédios dominantes todos podem usar da servidão. (ASCENÇÃO, 2000, p. 489). Ademais, o direito não pode ser cedido, nem penhorado, nem hipotecado separadamente, nem destacado do prédio dominante para serem atribuídas a um outro, pois acompanham o imóvel em suas transmutações (LOPES, 1960, p. 123).

Sobre a perpetuidade, Bove nos dá uma boa explicação:

... adere perpetuamente aos prédios, acompanhando-os em todas as suas passagens das mãos de um proprietário para as de outro. (...)

A perpetuidade da causa deve considerar-se como um requisito ou elemento natural da servidão, no sentido de que esta deve cessar ou extinguir-se, desde que desapareça a necessidade do prédio dominante ou a possibilidade de o prédio serviente continuar a prestar o serviço.

Uma das consequências da normal perpetuidade da servidão é a sua irremissibilidade, isto é, o proprietário do prédio serviente não pode obrigar o do prédio dominante a desistir da servidão, recebendo o seu valor em dinheiro. (BOVE, 2011, pp. 1331-2)

Com relação à extensão, a servidão pode originar uma obrigação de não fazer (ex.: não elevar o prédio acima de uma determinada altura) ou de suportar que se faça (ex.: servidão de passagem). Trata-se de uma obrigação negativa, ou dizendo de outra forma, puramente passiva por parte do serviente.

O dono do prédio serviente tem, fundamentalmente, uma obrigação, negativa: a de não entravar ou dificultar o exercício da servidão. Não lhe é permitido praticar qualquer ato prejudicial ao direito do possuidor do prédio dominante. Nenhuma obrigação positiva lhe incumbe em princípio. (GOMES, 2006, p.329)

Nunca pode a servidão, em relação ao senhor do prédio serviente, traduzir-se na obrigação de fazer - "Servitus in faciendo consistere nequit".

E, de sua essência, um direto real, que recai diretamente sobre a coisa, e sobre ela se exerce. Se o senhor do prédio serviente se obriga a praticar atos, em benefício do dono do prédio dominante, cria uma relação de direito pessoal, que se rege pelos princípios do Direito das Obrigações. (BOVE, 2011, p. 1329)

Regra geral, o proprietário do prédio dominante será o responsável pelas obras necessárias para seu uso e conservação[14]. Todavia, o contrato pode dispor o contrário. Se o proprietário do prédio serviente ficar responsável pelas obras, poderá exonerar-se abandonando a coisa[15].

Existe uma destinação e uma finalidade para a servidão. O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum seu exercício legítimo da servidão. Por outro lado, constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro diverso[16]. Permite, entretanto, a apropriação de frutos ou produtos desse prédio, nas hipóteses em que o proveito deles se possa depreender dentro dos direitos do prédio dominante. O exercício do direito se restringirá às necessidades deste, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente[17].

Importa, por fim, distinguir o conteúdo da servidão com o do usufruto:

A servidão... atribui uma faculdade determinada, mas só a quem for titular de um direito real de gozo sobre prédio vizinho. É constitutivo do tipo servidão que ambos os sujeitos sejam mediatamente determinados. (...) O usufruto... atribui sempre o gozo, considerado como uma totalidade; de tal modo que se se quiser excluir alguma faculdade, essa terá de ser especialmente indicada. A técnica deste direito opõe-no claramente à servidão. Aqui, são as faculdades individualizadas de gozo que se concedem e que devem ser portanto especificamente referidas. (BOVE, 2011, p. 1329)

Não está o dono do prédio serviente impedido de:

- constituir novas servidões, da mesma, ou diversa natureza, em favor de outros prédios, contanto que não ofendam, ou diminuam, as servidões preexistentes;

- remover a servidão de um local para outro, contanto que o faça à sua custa, e não diminua em nada as vantagens do prédio dominante.

Questão importante é, também, a do local da servidão. Este local pode ser fixado por acordo no título constitutivo. Mas, se o lugar não estiver convencionado, a qual dos proprietários compete sua fixação? Divergem as opiniões, mas, visto que o lugar deve ser marcado onde for menos oneroso ao prédio serviente, é o proprietário deste prédio quem o deve indicar. (BOVE, 2011, p.1353)

A questão levantada por Bove sobre a localização da servidão parece ser mais teórica, pois a servidão só se constitui mediante o registro. Na qualificação registral, se a servidão não for relativa a um imóvel todo, a que corresponde um número de matrícula, ela deverá se submeter ao princípio da especialidade, ou seja, deverá vir suficientemente descrita no título a parcela do imóvel a que corresponde[18].

2.5 Extinção e ações processuais

O Código Civil traz algumas formas de extinção da servidão: 1) renúncia pelo dominante, 2) perda da utilidade ou desnecessidade, 3) resgate pelo serviente, 4) confusão, 5) não-uso. Essas hipóteses estão todas previstas nos arts. 1388 e 1389 do Código Civil. Podemos citar ainda: a destruição da coisa e a usucapião do prédio serviente por terceiro, como se fora livre.

A renúncia é o ato de vontade pelo qual o proprietário do prédio dominante abre mão do seu direito à servidão. Ela pode ser expressa, através de título hábil; ou tácita, quando provém de atos incompatíveis com o exercício da servidão (por exemplo, quando o senhor do prédio dominante não impede que o dono do serviente faça nele obra incompatível com o exercício da servidão). Somente a primeira autoriza o cancelamento direto no Registro de imóveis, pois se materializou num título. A segunda depende de declaração judicial que a reconheça, sendo a sentença o título nesse caso.

Como foi explicado na seção anterior, a servidão só existe para atender a uma finalidade ou destinação. Ela deve agregar utilidade ao prédio dominante. Assim, caso se comprove a perda da utilidade ou sua desnecessidade, pode-se cancelá-la. Também será necessário título judicial. Oliveira Ascensão afirma isso de forma categórica:

A desnecessidade é uma causa autônoma de extinção de direitos reais, e distingue-se facilmente do não uso. (...) se a servidão deve trazer um proveito ao prédio, é natural que se extinga quando se torne desnecessária. A servidão voluntária de trânsito para a estrada principal deve fatalmente extinguir-se quando o novo traçado dessa estrada a fizer passar pelo prédio dominante. (ASCENSÃO, 2000, p.511)

Dentro dessa categoria também pode-se encaixar o caso da destruição do prédio dominante ou serviente. Se o prédio dominante não mais existir, não tem sentido existir a servidão, pois não tem ao que servir ou trazer utilidade. Por outro lado, se o prédio serviente for destruído, fica sem substrato o direito de servidão. Cabe ao dominante arcar com o custo da reedificação. Se for feita, a servidão subsiste.

A servidão, porém, renascerá "ipso iure" se o prédio serviente voltar à situação anterior, por exemplo, se o prédio demolido for reedificado, contanto que esta restauração se faça antes de se operar a prescrição. (BOVE, 2011, p. 1354)

O resgate equivale à renúncia, mas agora do ponto de vista do imóvel serviente. Lembrando da característica da irremissibilidade, mencionado por Bove, o serviente não pode simplesmente adquirir de volta a servidão. Isso não depende apenas da vontade dele. O resgate se dá com o acordo de vontades manifestado em título hábil. Esse será o instrumento a ser levado ao cartório para o cancelamento.

A confusão se dá pela união em uma só pessoa da propriedade do imóvel dominante e serviente. Nessa hipótese, a servidão transforma-se em serventia. Conforme comentamos na nota de rodapé número 3, não concordamos com ela[19]. Tanto é assim, que a doutrina tem de se desdobrar para acolher diversas nuances da confusão.

Para se dar a confusão, é essencial:

a) que a propriedade dos prédios, dominante e serviente, abranja a totalidade deles, - pois a servidão não se perde por partes;

b) que o adquirente se torne senhor do prédio dominante "in perpetuum”.

Se a aquisição é, desde o princípio, revestida do caráter de transitória, para vigorar somente durante algum tempo. neste caso, cessada ela, revive a servidão. (BOVE, 2011, p. 1354)

É necessário, porém, que essa reunião seja completa, de todo o prédio dominante como de todo prédio serviente.

O cancelamento do ônus poderá ser efetuado nesse caso pelo Oficial do Registro, mediante requerimento do novo titular único da propriedade de ambos os prédios, e a verificação dessa situação o Oficial pode fazê-la com os próprios elementos decorrentes dos seus livros, ou de outro oficial, se o prédio dominante e o serviente estiverem situados em circunscrições diversas. (LOPES, 1960, p. 146)

Uma vez que o cancelamento da servidão por confusão depende de requerimento, este pode não ser feito e o imóvel ser alienado novamente a terceiro. Nesse caso, Serpa Lopes leciona que o terceiro adquiriu o imóvel convicto da existência da servidão, pois que ainda não cancelada. Dessa forma, “a despeito da existência de uma causa de extinção, continua a subsistir, e isso pela razão de continuar a viver formalmente.” (LOPES, 1960, p. 148)

O não-uso origina o chamado usucapião de liberdade (usucapio libertatis), pelo qual o prédio serviente fica livre de ônus se o dominante não usufruir dele por dez anos contínuos. Esse fato extintivo é mais evidente nas servidões positivas.

Nas negativas, o não uso se começa a contar do momento em que o dono do prédio dominante perde a posse da servidão, isto é, do momento em que o dono do prédio serviente consuma o ato proibido. Por exemplo, na servidão "non altius tollendi", a prescrição correrá desde o dia em que no prédio serviente o edifício existente foi erguido a uma altura superior à que tinha, sem que o proprietário do prédio dominante opusesse embargo. (BOVE, 2011, p. 1357)

A doutrina ainda traz o caso de extinção da servidão por resolução do domínio:

Na servidão, cumpre distinguir três hipóteses, a saber: a) resolução do direito do proprietário do prédio dominante; b) resolução do direito do proprietário do prédio serviente; c) contrato de servidão sob condição resolutiva, que se realizou.

Na primeira hipótese, a servidão subsiste, porque o efeito retroativo da resolução é aplicável, somente, a todos os encargos e diminuições, e não às vantagens, que não saíram do patrimônio do proprietário aparente e por isso não têm natureza de benfeitorias.

Portanto, as servidões só se extinguem nas outras duas hipóteses acima.

A realização da condição resolutória tem efeito retroativo.

Nas servidões, porém, a resolução só opera para o futuro; porque é impossível recuperar o proveito já fruído pelo proprietário dominante. (BOVE, 2011, p. 1356)

Qualquer que seja a forma de extinção, uma vez registrada a servidão (e só assim se constitui como direito real qualquer tipo de servidão, mesmo não-aparente, pois dá-se publicidade contra terceiros e futuros adquirentes), ela só se extingue pelo cancelamento do registro[20]. É o que diz o artigo 1387 do Código Civil, que apenas exclui desta regra a desapropriação. Serpa Lopes espanca qualquer dúvida:

a) em havendo uma convenção na qual os interessados hajam pactuado a extinção de uma servidão, o Oficial do Registro pode, à vista da respectiva escritura, efetuar o cancelamento do ônus, bem como no caso de confusão, pois só existe um único interessado.

b) nos demais casos, o cancelamento do ônus de servidão somente pode ser levado a efeito, à vista do consentimento dos interessados ou de sua não oposição. Na falta deste requisito ou de impugnação, o cancelamento somente pode ser realizado mediante sentença, caso em que o papel do Oficial do Registro de Imóveis se resume em cumprir a determinação judicial. (LOPES, 1960, p. 144)

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Para finalizar esta seção, apenas para completar o estudo civilista das servidões, mencionamos as possíveis ações para defesa deste direito: ação confessória, ação publiciana, ação negatória, interditos proibitórios, nunciação de obra nova e usucapião. Considerando que não é o foco deste trabalho a discussão processual da servidão, remetemos o leitor para o trabalho de BOVE, 2011, pp. 1359 e seguintes.

2.6 Aspectos registrais

A qualificação da servidão no Registro de Imóveis, assim como de qualquer outro título, começa pela análise da matrícula. Se o imóvel ainda não tem matrícula, deve-se analisar a transcrição e abrir-se a matrícula. Caso a transcrição ainda esteja na circunscrição anterior a que pertenceu o imóvel, deve-se levar ao atual registro de imóveis a certidão atualizada da transcrição[21].

Antes mesmo de examinar o título, o registrador deve analisar o imóvel. Inicia com a leitura da descrição. No atual sistema de matrícula, vige o princípio da especialidade objetiva. A descrição do imóvel deve ser suficiente para identificá-lo e individualizá-lo. Mesmo que ela não esteja perfeita, é possível o registro. No entanto, se o imóvel não tiver qualquer amarração com o solo, se estiver “flutuando” no espaço, deve-se pedir a prévia retificação do registro (princípio da ubiquidade).

Em seguida, passa-se à análise do atual proprietário. Deve-se identifica-lo, bem como sua qualificação deve estar completa (princípio da especialidade subjetiva).

Ainda na matrícula, verifica-se a existência de ônus. A depender dos ônus existentes, o registrador vai avaliar a possibilidade do registro do título.

Uma vez que a matrícula tenha sido analisada, o registrador tem em sua mente a descrição do imóvel, o atual proprietário e os ônus. Passa então à qualificação do título, neste caso o da constituição da servidão.

Como foi visto, em geral o título será uma escritura pública ou um título judicial. É possível que seja um instrumento particular quando o valor do imóvel não atingir trinta salários mínimos[22]. Frise-se: o valor de trinta salários mínimos não é o atribuído à servidão, mas sim ao imóvel inteiro.

Verificada a adequação da forma do título, passa-se ao seu conteúdo. Primeiro verificam-se as partes. No caso da servidão, de um lado estará o proprietário do imóvel serviente e de outro o do imóvel dominante. Ambos devem corresponder às respectivas matrículas. Ambos devem ser maiores e capazes ou estarem representados. Ambos não podem ter impeditivo para alienar o bem (ex.: alguma indisponibilidade averbada no imóvel) No caso de existência de ônus, deve-se observar o quadro que apresentamos na seção 2.4 deste capítulo.

Em seguida, verifica-se a descrição do imóvel. Pode ser dado em servidão o imóvel inteiro ou parte dele. Se for o imóvel inteiro, a descrição deve coincidir com a matrícula. Se foi parte do imóvel, a descrição na matrícula tem de ser boa o suficiente para se ter certeza que a descrição daquela parte se contém na matrícula do imóvel serviente. Nesse caso, deve acompanhar a escritura: 1) planta demonstrando a área total e a área de servidão, devidamente assinada com reconhecimento de firma do proprietário e do engenheiro responsável pela apuração da área; 2) memorial descritivo, devidamente assinado com reconhecimento de firma do proprietário e do engenheiro; e 3) ART (se engenheiro) ou RRT (se arquiteto), acompanhada da guia de recolhimento.

Por fim, verifica-se se os tributos foram pagos, as demais exigências formais quanto ao título (escritura ou judicial) e a autenticidade das assinaturas.

O registro será feito na matrícula do imóvel serviente. Mas como se trata de um vínculo entre imóveis, é fundamental que se averbe no imóvel dominante a existência da servidão.

Ao elaborar o ato, o registrador deve sempre mencionar o número e a data da prenotação, pois os efeitos do registro se retroagem àquela. Em seguida, fará eventuais averbações de atualização do imóvel (cadastro na Prefeitura, atualização de algum documento das partes ou do estado civil). Por fim fará o ato de registro da servidão. No texto, deve identificar precisamente o título no qual se baseou, e o nome e qualificação das partes (proprietários dos imóveis serviente e dominante). Em seguida, fará menção ao objeto e à extensão da servidão: se o imóvel serviente não for dado por inteiro, deve-se descrever a parcela que está sendo dada em servidão; em seguida, deve-se definir que tipo de servidão: se é uma servidão positiva ou negativa, quais as utilidades que o serviente está acrescendo ao dominante. Ao final do ato o registrador data e assina, identificando seu nome e cargo.

Questão controvertida é a forma de cobrança dos emolumentos do registro da servidão. A tabela de emolumentos no Estado de São Paulo não tem solução expressa para este caso, como tem para o usufruto. Entre os registradores bandeirantes, pudemos encontrar cinco interpretações:

1) Aplicar o item 1.5 das notas explicativas da tabela de Notas (20% do valor do imóvel todo).

2) Entender que a servidão equipara-se a usufruto e aplicar 1/3 do valor do imóvel para o registro.

3) Aplicar o valor proporcional da área de servidão, considerando o valor venal do imóvel.

4) Usar o valor atribuído ao negócio.

5) Aplicar o item 1.5 das notas explicativas da tabela de Notas "com temperamentos", ou seja, apenas na área objeto da servidão (20% do valor da área).

Depois de registrada a servidão, deve-se imprimir o ato na matrícula, digitalizá-la, expedir a certidão, cotar os emolumentos no título, elaborar o recibo discriminando tudo que foi feito, atualizar os indicadores real e pessoal (não há emissão de DOI).

3 MEIO AMBIENTE E DIREITO

O planeta Terra existe há cerca de 4,5 bilhões de anos. Por quase de 1 bilhão de anos, só existia rocha incandescente, que aos poucos foi endurecendo, virou pedra e formou a superfície terrestre. A vida na Terra surgiu há uns 3,6 bilhões de anos, com organismos unicelulares muito simples. O ser humano, tal qual o conhecemos, somente apareceu no cenário há apenas de 200 mil anos.

Dotado de inteligência, o humanoide construiu ferramentas, domou animais e cultivou a terra. Durante milhares de anos, foi possível a coexistência dele com a natureza. Entretanto, no último século, temos visto uma aceleração de “desenvolvimento” como jamais ocorreu em todo o sempre. O avanço da tecnologia, do conhecimento e o próprio crescimento populacional progridem numa escala geométrica.

Interessante notar que o dito homo sapiens não consegue conviver harmonicamente com a natureza, que é de onde extrai sua própria subsistência. Ele é capaz de jogar esgoto na água que vai beber e poluir o ar que respira. Alguns analistas mais ácidos, apelidaram o homem de “bactéria humana”, numa analogia à doença que o ser humana representaria para o planeta.

Na verdade, todo o discurso ecológico não visa a preservar o planeta, mas simplesmente o ser humano. O planeta existia há bilhões de anos antes do homem e, certamente, vai continuar existindo, mesmo que haja uma hecatombe nuclear. E mesmo outras formas de vida também prosseguirão.

No documentário Earthlings (Terráqueos)[23], pode-se perceber quão reduzida é a consciência do ser humano em relação à sua posição no planeta. Ora, ele é um habitante da Terra assim como qualquer outra forma de vida (borboleta, golfinho, formiga etc.). Mas se acha em uma posição de dominar e destruir todas as demais formas de vida. Portanto, é nessa fase histórica que o direito ambiental está: todos (os homens) têm direito a um meio ambiente saudável. Ainda que não seja ainda o desejável, já houve um progresso radical em relação a outros períodos[24].

O cientista David Suzuki faz uma demonstração muito convincente do momento histórico que vivemos, através de uma analogia do abuso de recursos, com enfoque no crescimento exponencial. Esta demonstração pode ser vista no youtube: https://www.youtube.com/watch?v=jJgzREDxzyk (acesso em 09.08.2014). Conseguimos a seguinte transcrição:

Factos da Vida

“Você sabe que há imensas coisas que podemos consertar neste mundo, sobre que podemos fazer alguma coisa…”

“Mas algumas coisas são factos da vida… essas são coisas que temos de aceitar e de trabalhar com elas.”

Crescimento Exponencial

Um desses factos, salienta Suzuki, é o crescimento exponencial:

“Se alguma coisa está a crescer a 1% por ano ela duplicará em 70 anos. 2% por ano ela duplicará em 35 anos, 3% por ano em 24 anos… alguma coisa a crescer exponencialmente duplicará a sua duração temporal previsível. Agora vou mostrar-lhe porque todas estas coisas sobre… ‘Temos de manter a economia a crescer’… é derradeiramente suicida.”

Um Sistema Análogo ao Planeta

1 tubo de ensaio cheio de comida = o planeta.

Bactérias que comem a comida = humanos.

A Experiência:

1 célula de bactéria é introduzida num tubo de ensaio completamente cheio.

De acordo com o crescimento exponencial ela irá dividir-se a cada minuto.

“Então na hora zero haverá 1 célula (bactéria). A 1 minuto há 2 (células). A 2 minutos há 4. A 3 minutos há 8. A 4 minutos há 16.”

Ciclo de Crescimento de 60 Minutos

“Aos 60 minutos o tubo de ensaio está completamente cheio de bactérias e não há comida de sobra. Então temos um ciclo de crescimento de 60 minutos. Quando está o tubo de ensaio apenas meio cheio?”

59 minutos: 50% cheio.

“Mesmo que tivesse a crescer durante 59 minutos está apenas metade cheio, mas um minuto mais tarde estará completamente cheio. Então isso significa que …”

58 minutos: 25% cheio.

57 minutos: 12.5% cheio.

55 minutos: 3% cheio.

Viver No 59º Minuto

“O nosso lar é a biosfera. Ela é fixa e finita. Ela não consegue crescer. E temos de aprender a viver com esse mundo finito. Cada cientista com quem falei concorda comigo: Já passámos o 59º minuto.[25]

Essa situação foi expressa por Souza:

A população mundial cresce de forma assustadora e o mais grave o crescimento vem ocorrendo em cidades e, em países do terceiro mundo. Estudos recentes da Organização das Nações Unidas – ONU mostram que a população mundial atingiu 6,5 bilhões de habitantes, tendo crescido 1 bilhão de habitantes em relação a 1993, podendo chegar aos 7 bilhões em 2012 e, em 9 bilhões em 2050.  Este mesmo relatório, realizado com base em estudos da Divisão de População da ONU, analisando tamanho da população e crescimento demográfico concluiu que as pessoas estão trocando as zonas rurais pelos centros urbanos. Do total do crescimento, 90% ocorrerão em países pobres e 90%, dos 90% em áreas urbanas. Em igual período estima-se que o PIB mundial deverá multiplicar-se em três vezes e meia. A grande preocupação é o que ocorrerá com o Planeta Terra se a poluição e a deterioração ambiental aumentar na mesma proporção. O crescimento da população implica no aumento da produção de alimentos o que acaba resultando em ampliação da área plantada, em geral provocando desmatamento em fronteiras agrícolas, aumento da quantidade do uso de agrotóxicos, tudo resultando em impacto ambiental. (...)

A conjugação de todos esses fatores vem exigindo uma profunda revisão do modelo econômico, social, político e, sobretudo jurídico, da maneira de se encarar e administrar o meio ambiente. (SOUZA, 2008, p. 30-1)

O momento em que vivemos é delicado. Requer bastante reflexão e, mais do que isso, uma ação efetiva rumo a uma nova forma de crescimento e relação com o planeta e com as demais formas de vida[26]. O papel do direito, em especial o ambiental, releva-se como uma forma de regrar esse novo panorama. No Brasil, a legislação ambiental vem ganhando cada vez mais espaço, especialmente a partir da Constituição de 1988.

3.1 A legislação ambiental

Segundo Camilo, a legislação ambiental no Brasil só começou a tomar corpo de verdade após 1980: “Não se pode considerar a legislação anterior à década de 1980 como protetiva ao meio ambiente, visto que tutelavam a economia, e de forma reflexa o meio ambiente.” (CAMILO, 2014, p. 2535). Da mesma forma, Souza fala da ineficácia do Código Florestal de 1965:

O Código Florestal representou importante avanço em termos de criação legislativa. No entanto, sua aplicação prática deixou muito a desejar. (...) O mesmo ocorreu com as áreas de reserva legal no resto do País, que devem ser de, no mínimo, vinte por cento por propriedade, disposição que foi solenemente ignorada em todo o território nacional. Não foi diferente o tratamento dado pelos proprietários rurais à importantíssima mata ciliar, faixa de cobertura florestal que deveria revestir as margens de todos os rios ou de qualquer curso d’água. A reserva legal não foi preservada, as margens foram devastadas provocando erosão, assoreamento e contaminação dos rios. (SOUZA, 2014a)[27]

Vejamos a evolução da legislação brasileira neste quadro:

A Constituição de 1988 foi um marco na proteção do meio ambiente: trouxe um capítulo sobre o meio ambiente e ainda enfatizou muito bem a função social e ambiental da propriedade. Para sistematizar as disposições constitucionais a respeito do tema, fizemos o seguinte quadro:

O art. 23 tratou da competência comum a todos os entes da federação de atuar no campo ambiental. O art. 24 referiu-se às competências legislativas concorrentes também a todos os entes da federação: a União legisla normas gerais e os Estados complementam com normas específicas. Já o art. 30 trata da competência dos Municípios para atuar e legislar sobre assuntos de interesse local (atuação que ganha força com a LC140/11). Os arts. 170, 182 e 186 especificam a função socioambiental da propriedade. Por fim, o art. 225 traça todo o arcabouço jurídico do meio ambiente, trazendo para à baila o direito intergeracional, pois propõe um meio ambiente equilibrado para as presentes e futuras gerações.

No Estado de São Paulo, a atenção para a questão ambiental já vem de longe. Contamos com uma extensa e complexa legislação.

3.2 Mitigação do direito de propriedade

Entre os romanos, o direito de propriedade era considerado absoluto e ilimitado. Tinha um cunho eminentemente individualista. No século XVIII a doutrina civilista começou a repensá-lo e a limitá-lo. Hoje se fala muito em função sócio-econômico-ambiental do direito de propriedade[28].

O Direito Romano nos legou uma visão egoística da propriedade, toda centrada no indivíduo, que poderia livremente decidir pelo uso e destinação da coisa no seu exclusivo interesse.(...)

O jus utendi et abutendi, ou seja aquele direito ilimitado de usar a coisa para todos os fins possíveis, livremente dispondo da mesma, inclusive destruindo-a, consagrado nas expressões romanas usus, fructus e abusus, não mais existe. A propriedade subordinada às vontades, anseios, desejos e até delírios de seu dominus desapareceu. (...)

Quando se diz que a propriedade privada tem função social, na verdade, está se afirmando que ao proprietário se impõe o dever de exercer o seu direito de propriedade não mais, unicamente, em seu próprio e exclusivo interesse mas, também, em benefício da coletividade. Assim, é precisamente o cumprimento da função social e de uma nova postura cobrada pela coletividade, o que legitima o exercício do direito de propriedade pelo seu titular. (...)

A função social da propriedade deve ser entendida em sua tríplice dimensão: laboral, social e ambiental. Dessa forma deve ser produtiva de maneira a atender a gerar e distribuir riqueza, fixando o homem no campo e propiciando-lhe condições de vida digna. A dimensão social entendida como a responsabilidade do proprietário em fazer um uso adequado de maneira a preservar o interesse coletivo atendendo necessidades das gerações atuais e das gerações futuras de modo a efetivar a equidade intergeracional. Finalmente a dimensão ambiental resultante do uso racional e equilibrado da terra que é um bem de fruição individual mas de responsabilidade coletiva em razão de suas importâncias para atender as necessidades humanas e manter o equilibro ecológico em um ambiente equilibrado capaz de propiciar sadia qualidade de vida. (SOUZA, 2014a)

Juridicamente, a função social (em sentido amplo) da propriedade está delineada em alguns dispositivos legais: art. 5º, XXIII; 170, III; 182 (urbana); 186 (rural), todos da Constituição de 1988; art. 1228, §1º do Código Civil; art. 2º do Estatuto da Cidade, entre outros.

Hoje, o conteúdo do direito de propriedade é o que resta de diversas limitações: de uso não abusivo do direito, do direito de vizinhança, de limitações administrativas, urbanísticas e ambientais. A própria manutenção da propriedade é limitada, pois o sujeito que não paga suas obrigações propter rem (IPTU, taxa condominial) pode se vir a perdê-la. E ainda há obrigações positivas, como demonstra Cardoso:

[...] a função social e ambiental não constitui um simples limite ao exercício do direito de propriedade, como aquela restrição tradicional, por meio da qual se permite ao proprietário, no exercício do seu direito, fazer tudo o que não prejudique a coletividade e o meio ambiente. Diversamente, a função social e ambiental vai mais longe e autoriza até que se imponha ao proprietário comportamentos positivos, no exercício do seu direito, para que a sua propriedade concretamente se adeque à preservação do meio ambiente. (CARDOSO, 2010b, p. 168)

3.3 Alguns pontos relevantes do Código Florestal

Duas formas drásticas de limitação da propriedade são a reserva legal e as áreas de preservação permanente. As primeiras aplicáveis apenas a imóveis rurais e as segundas também a urbanos.

Segundo o Código Florestal (Lei 12.651/2012), art. 3º, reserva legal é área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, com a função de assegurar o uso econômico de modo sustentável dos recursos naturais do imóvel rural, auxiliar a conservação e a reabilitação dos processos ecológicos e promover a conservação da biodiversidade, bem como o abrigo e a proteção de fauna silvestre e da flora nativa. A área de preservação permanente (APP) é aquela protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas.

A reserva legal é uma parte do imóvel que fica afetada à preservação ambiental. Os índices estão previstos no art. 12 do Código Florestal. Na maior parte do Brasil, equivale a 20% do imóvel, mas pode chegar a 80%. A localização deste ônus no imóvel seguirá as diretrizes do art. 14 e será inscrita no Cadastro Ambiental Rural (CAR – art. 18). A forma de exploração da reserva legal está prevista no art. 17:

Art. 17.  A Reserva Legal deve ser conservada com cobertura de vegetação nativa pelo proprietário do imóvel rural, possuidor ou ocupante a qualquer título, pessoa física ou jurídica, de direito público ou privado.

§ 1o  Admite-se a exploração econômica da Reserva Legal mediante manejo sustentável, previamente aprovado pelo órgão competente do Sisnama, de acordo com as modalidades previstas no art. 20.

As áreas de preservação permanente são aquelas situadas às margens de cursos d´água, nascentes, topos de morro e outras previstas no art. 4º e 6º. Diferente da reserva legal, que é uma parte eleita dentro do imóvel rural, a APP é identificada por sua própria natureza e localização, em imóvel rural ou urbano. Dessa forma, não precisa de nenhuma publicidade especial.

Já a área de preservação permanente prescinde de anotação no Ofício do Registro Imobiliário ou em órgão específico, por se tratar de imposição legal, geral, unilateral e gratuita. A própria lei dá publicidade e eficácia necessárias para o seu conhecimento por todos. (RIZZARDO, 2014, p. 283)

Importante frisar que não se pode computador para o índice da reserva legal, áreas de APP. Isso implica que o imóvel rural poderá ter sua área útil drasticamente reduzida em função das limitações ambientais.

É possível a utilização de áreas de APP para atividades de baixo impacto (art. 9º). Também elas poderão, excepcionalmente, contar no índice da reserva legal nos casos do art. 15.

Nos últimos anos, algumas flexibilizações quanto à reserva legal foram feitas: compensação de reserva legal (art. 66, III); o citado aproveitamento de áreas de APP; a instituição em regime de condomínio ou coletiva (art. 16); possibilidade de extinção quando do parcelamento urbano (art. 19); manejo sustentável (arts. 20 a 24).

Novidade importante da Lei 12651/12 foi a possibilidade de regularização fundiária de interesse específico em área de APP (art. 65). A Lei 11.977/09 só previa essa possibilidade para o interesse social.

3.4 A legislação de mananciais

O Estado de São Paulo, desde os anos 70, tem se preocupado com a questão da proteção das águas. Em 1975, a Lei Estadual n. 898 disciplinou o uso do solo para a proteção dos mananciais. Em 1976, a Lei Estadual n. 1.172 delimitou as áreas de proteção relativa aos mananciais.

Essa foi uma legislação bem restritiva e tratou de forma uniforme a situação dos mananciais em todo o Estado. Como a maior parte da legislação daquela época, padeceu de inefetividade. É flagrante a forma desordenada que toda a região de mananciais da Grande São Paulo foi ocupada.

Recentemente, tendo em vista uma abordagem mais realista e factível, o Estado está revendo essa legislação de mananciais e adequando-a às peculiaridades de cada bacia hidrográfica. Foi nesse contexto que surgiu em 2009 a lei específica da Billings: Lei estadual 13.579.

Uma característica importante das leis de mananciais é a disciplina da forma de uso e ocupação do solo. Foram criados diversos índices para o licenciamento ambiental: lote mínimo, área florestada, área permeável, coeficiente máximo de aproveitamento, coeficiente de elevação, entre outros. O tratamento desses índices se mostra semelhante ao que se dá à reserva legal.

A nova lei da Billings flexibilizou diversos desses índices em áreas onde a ocupação já se consolidou e endureceu-os em outras onde as áreas estavam mais preservadas. Surge com isso um grande questionamento com relação ao direito adquirido aos índices, nos casos em que eles foram endurecidos; ou à revisão deles, nos casos em que foram suavizados.

Por outro lado, houve a possibilidade de compensação de índices em casos de regularização. Verificamos aqui a grande valia da aplicação da servidão ambiental, tal qual é feita para compensação da reserva legal.

4 SERVIDÃO AMBIENTAL URBANA

A servidão ambiental surgiu nos Estados Unidos, onde é denominada conservation easement.  Vários outros países se valem do instituto para proteger o meio ambiente, como é o caso do Canadá, Costa Rica, México, Inglaterra e Espanha[29]. Nos países de língua espanhola, é denominada servidumbre ecológica.

No Brasil, foi introduzida em 2000, pela Medida Provisória 1956, reedição n. 50, de 26/5/2000. Naquela época o instituto era chamado de servidão florestal e passou a compor o art. 44-A do antigo Código Florestal (Lei 4771/65).

Essa medida provisória foi reeditada até o número 57, posteriormente mantida na legislação pela MP 2080-58, de 27/12/2000, reeditada até o número 64, e finalmente perpetuada na legislação pela MP 2166-65, de 28/6/2001, reeditada até o número 67.

Em 2006, a Lei 11284 introduziu a servidão ambiental, agora já com este nome, na Lei da Política Nacional do Meio Ambiente (Lei 6938/81), art. 9º-A. Apenas realocou a matéria, mas não trouxe nenhuma novidade. Finalmente, o Novo Código Florestal trouxe a servidão ambiental tal qual ela se encontra hoje, com um tratamento mais bem detalhado.

4.1 Evolução legislativa

A MP 1956-50/2000 introduziu algumas alterações importantes no Código Florestal, entre elas, a criação no direito brasileiro da servidão florestal. Fê-lo através da alteração da redação do art. 44 e inclusão dos arts. 44-A e 44-B na Lei 4771/65, e ainda de um inciso na Lei 9393/96. Essa mesma redação se manteve até a inclusão definitiva do texto pela MP 2166-67, de 24/8/2001 (que só foi expressamente revogada pelo Novo Código Florestal).

Art. 44. O proprietário ou possuidor de imóvel rural com área de floresta nativa, natural, primitiva ou regenerada ou outra forma de vegetação nativa em extensão inferior ao estabelecido nos incisos I, II, III e IV do art. 16, ressalvado o disposto nos seus §§ 5o e 6o, deve adotar as seguintes alternativas, isoladas ou conjuntamente:

III - compensar a reserva legal por outra área equivalente em importância ecológica e extensão, desde que pertença ao mesmo ecossistema e esteja localizada na mesma microbacia, conforme critérios estabelecidos em regulamento.

§ 5o A compensação de que trata o inciso III deste artigo, deverá ser submetida à aprovação pelo órgão ambiental estadual competente, e pode ser implementada mediante o arrendamento de área sob regime de servidão florestal ou reserva legal, ou aquisição de cotas de que trata o artigo 44B.

Art. 44A. O proprietário rural poderá instituir servidão florestal, mediante a qual voluntariamente renuncia, em caráter permanente ou temporário, a direitos de supressão ou exploração da vegetação nativa, localizada fora da reserva legal e da área com vegetação de preservação permanente.

§ 1o A limitação ao uso da vegetação da área sob regime de servidão florestal deve ser, no mínimo, a mesma estabelecida para a Reserva Legal.

§ 2o A servidão florestal deve ser averbada à margem da inscrição de matrícula do imóvel, no registro de imóveis competente, após anuência do órgão ambiental estadual competente, sendo vedada, durante o prazo de sua vigência, a alteração da destinação da área, nos casos de transmissão a qualquer título, de desmembramento ou de retificação dos limites da propriedade.

Art. 44B. Fica instituída a Cota de Reserva Florestal-CRF, título representativo de vegetação nativa sob regime de servidão florestal, de Reserva Particular do Patrimônio Natural ou reserva legal instituída voluntariamente sobre a vegetação que exceder os percentuais estabelecidos no art. 16 deste Código.

Parágrafo único. A regulamentação deste Código disporá sobre as características, natureza e prazo de validade do título de que trata este artigo, assim como os mecanismos que assegurem ao seu adquirente a existência e a conservação da vegetação objeto do título.

Ela surgiu como uma forma de compensação da reserva legal de imóveis rurais[30]. O proprietário de um imóvel rural desprovido de reserva legal poderia arrendar a quantidade de área que precisasse para compensá-la na propriedade rural de outro proprietário que renunciasse voluntariamente ao seu direito de supressão ou exploração da vegetação nativa. Deveria haver anuência do órgão ambiental estadual competente e averbação na matrícula do imóvel.

Também foi criado um título representativo de vegetação nativa – CRF –, cujas aquisição de cotas também servia para compensar a reserva legal. Essa é uma forma de transformar a servidão ambiental numa espécie de “crédito ambiental”. Para incentivá-la, também foi alterada a legislação do ITR (Lei 9393/96) para excluir da área tributável aquela instituída como servidão florestal (art. 10, §1º, II, d).

Seis anos depois, a Lei 11284/2006 introduziu a servidão ambiental como instrumento econômico na Lei de Política Nacional do Meio Ambiente (Lei 6938/81):

Art. 9o-A. Mediante anuência do órgão ambiental competente, o proprietário rural pode instituir servidão ambiental, pela qual voluntariamente renuncia, em caráter permanente ou temporário, total ou parcialmente, a direito de uso, exploração ou supressão de recursos naturais existentes na propriedade.

§ 1o A servidão ambiental não se aplica às áreas de preservação permanente e de reserva legal.

§ 2o A limitação ao uso ou exploração da vegetação da área sob servidão instituída em relação aos recursos florestais deve ser, no mínimo, a mesma estabelecida para a reserva legal.

§ 3o A servidão ambiental deve ser averbada no registro de imóveis competente.

§ 4o Na hipótese de compensação de reserva legal, a servidão deve ser averbada na matrícula de todos os imóveis envolvidos.

§ 5o É vedada, durante o prazo de vigência da servidão ambiental, a alteração da destinação da área, nos casos de transmissão do imóvel a qualquer título, de desmembramento ou de retificação dos limites da propriedade. (grifos nossos naquilo que foi inovado)

As inovações basicamente foram três: a) o nome do instituto passou a ser servidão ambiental, e não mais florestal; b) ficou claro que a servidão ambiental deveria ser averbada na matrícula de todos os imóveis envolvidos (§4º); c) houve a ampliação das limitações também ao uso dos recursos naturais (e não mais vegetação nativa). Por fim, incluiu a averbação no rol do art. 167, II, da Lei 6015/73 (item 23).

Ocorre que a Lei 11284/2006 introduziu o art. 9º-A na Lei 6938/81, mas não revogou o art. 44-A da Lei 4771/65. Coexistiam na legislação a servidão florestal e ambiental. No entanto, pelo teor dos dispositivos legais de uma e de outra, verificava-se a identidade entre ambos, o que levou a doutrina a afirmar a derrogação do art. 44-A da Lei 4771/65.

Em 2012, houve a promulgação do Novo Código Florestal – Lei 12651. Essa lei trouxe diversas alterações ao ordenamento jurídico ambiental. Entre elas, criou diversos novos dispositivos referentes à servidão ambiental e definiu melhor o instituto (arts. 9º-B e 9º-C). Vejamos:

Art. 13.  Quando indicado pelo Zoneamento Ecológico-Econômico - ZEE estadual, realizado segundo metodologia unificada, o poder público federal poderá:

I - reduzir, exclusivamente para fins de regularização, mediante recomposição, regeneração ou compensação da Reserva Legal de imóveis com área rural consolidada, situados em área de floresta localizada na Amazônia Legal, para até 50% (cinquenta por cento) da propriedade, excluídas as áreas prioritárias para conservação da biodiversidade e dos recursos hídricos e os corredores ecológicos;

§ 1o  No caso previsto no inciso I do caput, o proprietário ou possuidor de imóvel rural que mantiver Reserva Legal conservada e averbada em área superior aos percentuais exigidos no referido inciso poderá instituir servidão ambiental sobre a área excedente, nos termos da Lei no 6.938, de 31 de agosto de 1981, e Cota de Reserva Ambiental.

Art. 15.  § 2o  O proprietário ou possuidor de imóvel com Reserva Legal conservada e inscrita no Cadastro Ambiental Rural - CAR de que trata o art. 29, cuja área ultrapasse o mínimo exigido por esta Lei, poderá utilizar a área excedente para fins de constituição de servidão ambiental, Cota de Reserva Ambiental e outros instrumentos congêneres previstos nesta Lei.

Art. 44.  É instituída a Cota de Reserva Ambiental - CRA, título nominativo representativo de área com vegetação nativa, existente ou em processo de recuperação:

I - sob regime de servidão ambiental, instituída na forma do art. 9o-A da Lei no 6.938, de 31 de agosto de 1981;

Art. 50.  A CRA somente poderá ser cancelada nos seguintes casos:

II - automaticamente, em razão de término do prazo da servidão ambiental;

Art. 66.  O proprietário ou possuidor de imóvel rural que detinha, em 22 de julho de 2008, área de Reserva Legal em extensão inferior ao estabelecido no art. 12, poderá regularizar sua situação, independentemente da adesão ao PRA, adotando as seguintes alternativas, isolada ou conjuntamente: 

III - compensar a Reserva Legal. 

§ 5o  A compensação de que trata o inciso III do caput deverá ser precedida pela inscrição da propriedade no CAR e poderá ser feita mediante: 

I - aquisição de Cota de Reserva Ambiental - CRA; 

II - arrendamento de área sob regime de servidão ambiental ou Reserva Legal; 

Art. 68.  Os proprietários ou possuidores de imóveis rurais que realizaram supressão de vegetação nativa respeitando os percentuais de Reserva Legal previstos pela legislação em vigor à época em que ocorreu a supressão são dispensados de promover a recomposição, compensação ou regeneração para os percentuais exigidos nesta Lei. 

§ 2o  Os proprietários ou possuidores de imóveis rurais, na Amazônia Legal, e seus herdeiros necessários que possuam índice de Reserva Legal maior que 50% (cinquenta por cento) de cobertura florestal e não realizaram a supressão da vegetação nos percentuais previstos pela legislação em vigor à época poderão utilizar a área excedente de Reserva Legal também para fins de constituição de servidão ambiental, Cota de Reserva Ambiental - CRA e outros instrumentos congêneres previstos nesta Lei. 

Art. 78.  O art. 9o-A da Lei no 6.938, de 31 de agosto de 1981, passa a vigorar com a seguinte redação: 

“Art. 9o-A.  O proprietário ou possuidor de imóvel, pessoa natural ou jurídica, pode, por instrumento público ou particular ou por termo administrativo firmado perante órgão integrante do Sisnama, limitar o uso de toda a sua propriedade ou de parte dela para preservar, conservar ou recuperar os recursos ambientais existentes, instituindo servidão ambiental. 

§ 1o  O instrumento ou termo de instituição da servidão ambiental deve incluir, no mínimo, os seguintes itens: 

I - memorial descritivo da área da servidão ambiental, contendo pelo menos um ponto de amarração georreferenciado; 

II - objeto da servidão ambiental; 

III - direitos e deveres do proprietário ou possuidor instituidor; 

IV - prazo durante o qual a área permanecerá como servidão ambiental. 

§ 2o  A servidão ambiental não se aplica às Áreas de Preservação Permanente e à Reserva Legal mínima exigida. 

§ 3o  A restrição ao uso ou à exploração da vegetação da área sob servidão ambiental deve ser, no mínimo, a mesma estabelecida para a Reserva Legal. 

§ 4o  Devem ser objeto de averbação na matrícula do imóvel no registro de imóveis competente: 

I - o instrumento ou termo de instituição da servidão ambiental; 

II - o contrato de alienação, cessão ou transferência da servidão ambiental. 

§ 5o  Na hipótese de compensação de Reserva Legal, a servidão ambiental deve ser averbada na matrícula de todos os imóveis envolvidos. 

§ 6o  É vedada, durante o prazo de vigência da servidão ambiental, a alteração da destinação da área, nos casos de transmissão do imóvel a qualquer título, de desmembramento ou de retificação dos limites do imóvel. 

§ 7o  As áreas que tenham sido instituídas na forma de servidão florestal, nos termos do art. 44-A da Lei no 4.771, de 15 de setembro de 1965, passam a ser consideradas, pelo efeito desta Lei, como de servidão ambiental.” (NR) 

Art. 79.  A Lei no 6.938, de 31 de agosto de 1981, passa a vigorar acrescida dos seguintes arts. 9o-B e 9o-C: 

“Art. 9o-B.  A servidão ambiental poderá ser onerosa ou gratuita, temporária ou perpétua. 

§ 1o  O prazo mínimo da servidão ambiental temporária é de 15 (quinze) anos. 

§ 2o  A servidão ambiental perpétua equivale, para fins creditícios, tributários e de acesso aos recursos de fundos públicos, à Reserva Particular do Patrimônio Natural - RPPN, definida no art. 21 da Lei no 9.985, de 18 de julho de 2000. 

§ 3o  O detentor da servidão ambiental poderá aliená-la, cedê-la ou transferi-la, total ou parcialmente, por prazo determinado ou em caráter definitivo, em favor de outro proprietário ou de entidade pública ou privada que tenha a conservação ambiental como fim social.” 

“Art. 9o-C.  O contrato de alienação, cessão ou transferência da servidão ambiental deve ser averbado na matrícula do imóvel. 

§ 1o  O contrato referido no caput deve conter, no mínimo, os seguintes itens: 

I - a delimitação da área submetida a preservação, conservação ou recuperação ambiental; 

II - o objeto da servidão ambiental; 

III - os direitos e deveres do proprietário instituidor e dos futuros adquirentes ou sucessores; 

IV - os direitos e deveres do detentor da servidão ambiental; 

V - os benefícios de ordem econômica do instituidor e do detentor da servidão ambiental; 

VI - a previsão legal para garantir o seu cumprimento, inclusive medidas judiciais necessárias, em caso de ser descumprido. 

§ 2o  São deveres do proprietário do imóvel serviente, entre outras obrigações estipuladas no contrato: 

I - manter a área sob servidão ambiental; 

II - prestar contas ao detentor da servidão ambiental sobre as condições dos recursos naturais ou artificiais; 

III - permitir a inspeção e a fiscalização da área pelo detentor da servidão ambiental; 

IV - defender a posse da área serviente, por todos os meios em direito admitidos. 

§ 3o  São deveres do detentor da servidão ambiental, entre outras obrigações estipuladas no contrato: 

I - documentar as características ambientais da propriedade; 

II - monitorar periodicamente a propriedade para verificar se a servidão ambiental está sendo mantida; 

III - prestar informações necessárias a quaisquer interessados na aquisição ou aos sucessores da propriedade; 

IV - manter relatórios e arquivos atualizados com as atividades da área objeto da servidão; 

V - defender judicialmente a servidão ambiental.” 

Art. 80.  A alínea d do inciso II do § 1o do art. 10 da Lei no 9.393, de 19 de dezembro de 1996, passa a vigorar com a seguinte redação: 

“Art. 10.  ..................................................................... 

§ 1o  ......................................…………………….............

............................................................................................. 

II - ...................................................…………................

............................................................................................. 

d) sob regime de servidão ambiental;

...................................................................................” (grifos nossos)

  As alterações mais importantes foram: a) possibilidade de redução do índice de reserva legal, desde que haja compensação com servidão ambiental, para regularização de áreas rurais consolidadas (art. 3º, III); b) possibilidade de utilizar área excedente ao percentual mínimo de reserva legal como servidão ambiental; c) instituição da cota de reserva ambiental (antigo CRF), com base em servidão ambiental; d) possibilidade de utilizar a servidão ambiental para completar extensão de reserva legal inferior ao mínimo legal; e) norma de transição que preserva o direito adquirido (art. 68); f) possibilidade de o possuidor (e não só o proprietário) instituir servidão ambiental; g) supressão da qualificação “rural” para o imóvel; h) deixa expresso que pode ser pessoa física ou jurídica; i) possibilita a instituição, além de escritura pública, por instrumento particular ou termo administrativo;  j) ampliação da proteção de recursos “naturais” para recursos “ambientais”; k) supressão da anuência do órgão ambiental; l) especificação do que deve incluir o instrumento de servidão ambiental (§1º dos arts. 9º-A e 9º-C); m) revogação da servidão florestal e conversão das já existentes em servidão ambiental (art. 9º-A, §7º); n) prazo mínimo de 15 anos para a servidão ambiental temporária; o) direitos e deveres dos contratantes (art. 9º-C, §§2º e 3º); p) adequação da nomenclatura na Lei do ITR.

4.2 Classificação da servidão ambiental

A servidão ambiental pode ser classificada como: voluntária ou convencional, rústica, não-aparente[31], negativa e contínua.

Servidão rústica é aquela que compreende o solo ou terreno não-edificado, quer dentro ou fora da cidade[32]. Não-aparente, a que não se manifesta por sinais exteriores. Bove esclarece a negativa e a contínua:

É servidão negativa aquela que tem por objeto uma abstenção de determinados fatos por parte do prédio serviente, e, como tal, não exige para o seu exercício, por parte do prédio dominante, prática de qualquer ato. Tem por objeto impedir o proprietário serviente de usar livremente o seu prédio (...)

Contínuas - são as que, uma vez estabelecidas, se exercem, ou se podem exercer, independentemente de prática continuada de atos por parte de seu titular (...) uso ou exercício é independente de fato do homem, no sentido de que a ação deste, se existe, só constituir condição da sua existência, mas não condição do seu exercício. (BOVE, 2011, pp. 1341-2)

4.3 Principais distinções entre a servidão civil e a ambiental

4.4 A (sutil) ampliação para imóveis urbanos

A nova redação trazida pelo Novo Código Florestal incorporou diversas sugestões da doutrina: especificou mais o contrato, direitos e deveres, incentivou o retorno financeiro ao caracterizar melhor a CRA, ampliou a proteção para recursos “ambientais” (conceito mais amplo que vegetação nativa ou recursos naturais), ampliou a aplicação do instituto a imóveis urbanos.

Essa última modificação foi introduzida de modo quase imperceptível. É possível que muitos aplicadores do direito, acostumados à servidão ambiental utilizada apenas a imóveis rurais, nem tenham notado a diferença, pois houve apenas a supressão da palavra “rural” e a utilização da expressão recursos “ambientais”. Ao que parece, a doutrina de Sônia Cardoso foi atendida pelo legislador. Vejamos sua análise quanto à redação anterior do art. 9º-A:

A propósito, traz-se à colação, também, o conceito de recuso ambiental. Este se encontra consubstanciado no art. 3º, V, da Lei 6.38/81 como “a atmosfera, as águas interiores, superficiais e subterrâneas, os estuários, o mar territorial, o solo, o subsolo, os elementos da biosfera, a fauna e a flora". Ao abrigar em seu conceito os elementos da biosfera, essa lei expandiu sobremaneira o conceito de recurso ambiental, levando em consideração não apenas os recursos naturais, mas também o ecossistema humano. Nesse sentido pode-se afirmar que “a categoria dos recursos naturais é parte de um conjunto mais amplo, os recursos ambientais. Em outros termos, todo recurso natural é ambiental, mas nem todo recurso ambiental é natural”. (citando Edis Milaré)

Portanto, o conceito de recursos ambientais é mais amplo, pois compreende os naturais e os artificiais, como o patrimônio histórico, artístico e cultural da propriedade.

Percebe-se que o dispositivo legal (Lei 6.938/81, art. 9-A), em razão do uso dessa terminologia, não abrange os recursos ambientais e, por consequência, os bens ambientais que se encontram, normalmente nos centros urbanos. (CARDOSO, 2010b, PP. 156-7)

Por um lado, a nova redação deixou expresso que o instituidor pode ser o proprietário ou o possuidor, pessoa natural ou jurídica; deixou claro que o instrumento pode ser público, particular ou termo administrativo; mas foi muito sutil nessa ampliação do objeto. Uma vez que a proteção deixa de ser apenas de recursos naturais e também passa a proteger recursos artificiais, englobados no conceito de recursos ambientais, fica claro que a lei quis proteger também imóveis urbanos com a servidão ambiental. 

Como incentivo fiscal, a lei excluiu a área de servidão ambiental da área tributável do ITR. Com a ampliação do alcance do instituto para imóveis urbanos, é conveniente que os Municípios, por paralelismo, adaptem sua legislação de IPTU para também não incidir o imposto sobre áreas e servidão ambiental.

4.5 A caracterização do instituto

Como vimos, a servidão ambiental atualmente está regulada pelos arts. 9º-A a 9º-C da Lei 6938/81, atualizada pela Lei 12651/12. Apesar da expansão do alcance para imóveis urbanos, esta foi feita de modo tímido, de modo que todas as referências da lei ainda indicam elementos de imóveis rurais, como por exemplo a reserva legal. A extração dos elementos para a utilização em imóveis urbanos comporta um esforço interpretativo maior.

A nova redação do art. 9º-A praticamente reproduziu o que já existia. Os arts. 9º-B e 9º-C foram a novidade. No entanto, utilizam termos que parecem uma adaptação da doutrina estrangeira: instituidor da servidão, em vez de imóvel serviente; e detentor da servidão, em vez de imóvel dominante. Por outro lado, deixaram de introduzir um importante participante que funciona como um fiscal da servidão: a OCT (organizações de conservação de terras)[34].

Com os dois novos artigos, fica mais clara a intenção da lei ao criar a servidão ambiental. Em momento algum o art. 9º-A faz referência a imóvel dominante e serviente. Essa é uma inovação no instituto da servidão. Tradicionalmente ela é uma vinculação de um imóvel em relação a outro, em que o dominante frui alguma utilidade do serviente.

Na servidão ambiental, quando não utilizada para compensação, é possível apenas que o proprietário (ou possuidor) abra mão de algumas faculdades (uso e gozo) da propriedade, sem vincular esse ônus a nenhum outro imóvel. Nessa situação, praticamente se descaracteriza a servidão, tal qual é entendida no direito civil[35]. O Código Civil espanhol, entretanto, já incorporou essa nova roupagem: art. 531 "También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de uma comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada.”

A servidão ambiental pode ser instituída pelo proprietário ou possuidor. O proprietário deve poder dispor do bem e ter capacidade de direito. A legitimação do possuidor pode, por um lado, alargar a possibilidade de quem pode instituí-la, mas por outro lado traz a insegurança quanto à publicidade. A posse é uma situação de fato. Não há documento oficial que comprove a situação de possuidor. Dessa forma, seu instrumento de servidão não terá acesso ao cartório de Registro de Imóveis.

O instituidor pode ser pessoa natural ou jurídica. Não importa se o proprietário é uma pessoa física, uma sociedade ou uma associação. Qualquer ente com personalidade jurídica pode utilizar a servidão ambiental.

Não há forma legal prescrita. O instrumento pode ser público ou particular. A nova redação do art. 9º-A ainda ampliou para possibilitar o termo administrativo firmado perante órgão integrante do Sisnama para a instituição. Já o art. 9º-C faz menção a contrato de alienação, cessão ou transferência[36].

O objeto da servidão é a limitação do uso da propriedade para preservar, conservar ou recuperar os recursos ambientais existentes. A restrição ao uso ou à exploração da vegetação deve ser, no mínimo, a mesma estabelecida para a Reserva Legal, ou seja: cobertura de vegetação nativa, admitindo-se exploração econômica mediante manejo sustentável[37].

Pode englobar a propriedade toda, ou apenas parte dela. No caso de imóveis rurais, o que exceder à área obrigatória de reserva legal pode ser dado em servidão ambiental.

O prazo da servidão é perpétuo ou temporário. Sendo temporário, o mínimo são quinze anos. Sendo perpétuo, a lei equipara a servidão à RPPN[38] para fins creditícios, tributários e para acesso a recursos dos fundos públicos. Frise-se, no entanto, a diferença entre ambas:

"A servidão florestal distingue-se da RPPN por ser menos restritiva na proteção dos recursos, além de poder ter caráter temporário. Essa figura deverá ser regulamentada, mas sabemos que suas restrições de uso são menos rigorosas que as existentes nas RPPNs, pois lhes foi dado o mesmo regime da reserva legal, sendo que nessas há, expressamente, uma ampliação das restrições de uso da reserva legal, conforme estabelece a Medida Provisória 2.080/60.” (CARDOSO, 2010b, p. 163, citando Sônia Maria Pereira Wiedmann)

Pode existir ou não uma contraprestação, ou seja, pode ser onerosa ou gratuita. Em sendo onerosa, as partes podem estabelecer a forma de pagamento à vista ou em prestações mensais. É importante ressaltar que, independentemente de ser gratuita, a servidão ambiental precisa ter incentivos para existir e ser economicamente viável.

4.6 Instituição e alienação: um procedimento bifásico

O instrumento ou termo de instituição da servidão ambiental deve incluir, no mínimo, os seguintes itens: I - memorial descritivo da área da servidão ambiental, contendo pelo menos um ponto de amarração georreferenciado[39]; II - objeto da servidão ambiental, cuja preservação mínima é da vegetação nativa; III - direitos e deveres do proprietário ou possuidor instituidor; IV - prazo durante o qual a área permanecerá como servidão ambiental.

Já o contrato de alienação, cessão ou transferência deve conter, no mínimo, os seguintes itens: I - a delimitação da área submetida a preservação, conservação ou recuperação ambiental[40]; II - o objeto da servidão ambiental; III - os direitos e deveres do proprietário instituidor e dos futuros adquirentes ou sucessores; IV - os direitos e deveres do detentor da servidão ambiental; V - os benefícios de ordem econômica do instituidor e do detentor da servidão ambiental; VI - a previsão legal para garantir o seu cumprimento, inclusive medidas judiciais necessárias, em caso de ser descumprido.

Comparando a instituição da servidão com a alienação (arts. 9ª-A e 9º-C), temos:

Observamos primeiramente que o termo administrativo é apenas para instituição, mas não para alienação. Não fica claro se o contrato de alienação tem forma livre, ou se aplicaria a ele o art. 108 do Código Civil. Entendemos que a utilização do termo “contrato”, e não escritura, bem como a expressa autorização do instrumento particular para a instituição, autorizam concluir que não é requisito a forma pública.

A instituição do art. 9º-A é aquela em que há apenas uma limitação voluntária ao uso da propriedade. Tanto que só é requisito do instrumento os direitos e deveres do proprietário do imóvel, nada se falando do detentor da servidão. Por outro lado, uma vez que o instrumento serve para formalizar uma autolimitação, não tem sentido em falar em direito e deveres, pois esses termos são usados em direito quando há relação entre pessoas. Esses direitos e deveres são nada mais do que o próprio objeto da servidão. A menos que existisse a OCT e para alguns direitos a que o proprietário fizesse jus se cumprissem determinados deveres.

O art. 9º-C traz a servidão ambiental que será usada para compensação, pois nela há o imóvel serviente e o dominante. O §3º do art. 9º-B diz o seguinte:

O detentor da servidão ambiental poderá aliená-la, cedê-la ou transferi-la, total ou parcialmente, por prazo determinado ou em caráter definitivo, em favor de outro proprietário ou de entidade pública ou privada que tenha a conservação ambiental como fim social.

A pergunta que se faz é: é necessário primeiro instituir a servidão pelo art. 9º-A para depois aliená-la? Parece-nos que sim[41], pois os termos utilizados pela lei são: “o detentor da servidão ambiental” e não o proprietário. Além do mais, na redação anterior, havia a prévia anuência do órgão ambiental estadual. Na atual redação, a chancela do órgão ambiental não foi colocada como requisito prévio. No entanto, entendemos que ela é conveniente, principalmente nos casos de imóveis urbanos, e nesses casos haverá a possibilidade de instituição através de termo administrativo firmado perante órgão integrante do Sisnama. Quando a servidão ambiental for perpétua, ela terá os mesmos benefícios da RPPN (§2º do art. 9º-B), então também nos parece necessário submetê-la ao órgão ambiental. Além do mais, para compensar áreas de reserva legal, essas áreas de servidão ambiental também serão submetidas ao CAR (art. 66, §5º da Lei 12651/12).

Através do instrumento de instituição da servidão ambiental, o proprietário estabelece as limitações de uso que deseja impor ao imóvel. Depois de instituída, ele se torna detentor da servidão ambiental e poderá alienar, ceder ou transferir a outros proprietários que dela necessitem. No caso da reserva legal, ele terá de se inscrever no CAR (art. 29 da Lei 12651/12).

No caso dos imóveis urbanos em áreas de mananciais, cujo objetivo seja a compensação de área permeável e florestada, é de todo conveniente, senão imprescindível, a prévia aprovação das restrições voluntárias pela Cetesb, para que no futuro ela aceite tal área como compensação nos licenciamentos ambientais.

Com relação aos direitos e deveres estabelecidos no contrato de alienação da servidão ambiental, traz a lei o seguinte:

Uma vez instituída, a servidão ambiental será averbada no imóvel serviente (averbação com conteúdo financeiro). No caso de compensação, é noticiada no(s) imóvel(is) dominante(s) (averbação sem conteúdo financeiro).

Durante o prazo de vigência da servidão ambiental, é vedada a alteração da destinação da área, nos casos de transmissão do imóvel a qualquer título, de desmembramento ou de retificação dos limites do imóvel. Ela se torna um ônus real, com publicidade dada pela averbação no Registro de Imóveis. Portanto, qualquer mutação subjetiva ou objetiva não alteram a sua estabilidade.

4.7 Áreas de preservação permanente: um apelo para que sejam computadas

A servidão ambiental não se aplica às Áreas de Preservação Permanente e à Reserva Legal mínima exigida. Há doutrinadores que acham isso conveniente[42].

Nós, por outro lado, entendemos que, ao menos em área urbana, a servidão ambiental em APP é muito positiva.

A flexibilização quanto ao uso da APP começou no ano 2000, trazido no mesmo diploma legislativo que introduziu a servidão florestal. Anteriormente, não se podia computar na reserva legal áreas em APP. A partir desse momento, o §6º do art. 16 da Lei 4771/65 passou a trazer algumas exceções. Atualmente, o art. 15 da Lei 12651/12 facilitou ainda mais esse cômputo.

As áreas de APP são extremamente importantes para o meio ambiente. Para o ambientalista radical, é fácil deixar o problema todo nas costas do particular. Mas isso acaba dando um resultado contrário ao esperado. O fato de as APPs causarem uma forte limitação à propriedade, acaba sempre resultando no abandono da terra, o que gera campo fértil para invasões e ocupações clandestinas, que resultam por destruir tudo que se queria proteger. Se o proprietário tivesse uma contrapartida econômica, certamente ele se empenharia em protegê-las. E isso é justo, pois essa proteção é a benefício de toda a coletividade. Então, de lege ferenda, seria muito interessante que as áreas de APP também pudessem ser alvo de servidão ambiental.

4.8 O retorno financeiro[43]

O instituto da servidão ambiental pode ser visto como uma grande colaboração na preservação ambiental. Por um lado, facilita a atividade econômica, ao permitir a compensação da reserva legal. Por outro, agrupa áreas de reserva legal em maciços verdes. O ideal é incentivar a instituição de servidões perpétuas.

O proprietário de áreas de servidão ambiental tem de ser visto como um “empresário do verde”. Sua atividade econômica é a preservação ambiental. Em troca, ele deve ser recompensado financeiramente.

A lei já instituiu algumas formas de remuneração. A alienação de áreas de servidão para compensação pode ser onerosa. Isso traz uma contraprestação importante para o empresário do verde. No entanto, temos que pensar que um pagamento único no momento da aquisição da área de servidão não será suficiente para o empresário do verde mantê-la protegida para sempre.

Dessa forma, é importante a lei criar o máximo de incentivos. Um deles é a isenção de ITR para imóveis rurais. Propomos a isenção do IPTU para imóveis urbanos.

Outra forma é a criação do CRA (art. 44 da Lei 12651/12), uma forma de título que facilitaria um comércio de áreas de servidão ambiental.

Há também a possibilidade de utilizar economicamente as áreas verdes no comércio de créditos de carbono[44].

Nos Estados Unidos, o governo ainda possibilita uma forma de abatimento no imposto de renda, relativo à terra onerada com servidão ambiental. Isso também seria bem-vindo no Brasil.

Finalmente, criarem-se formas de extração econômica das áreas de servidão ambiental é muito conveniente. Seja através de um manejo sustentável, seja transformando-as em parques ecológicos ou ainda em áreas de pesquisa científica. Tudo isso deve ser compatibilizado pelo órgão ambiental com a proteção implantada em determinada área.

4.9 A compensação em áreas de mananciais

Como dissemos no capítulo anterior, as leis de mananciais em São Paulo trouxeram bastantes restrições ambientais aos imóveis localizados nas áreas que delimitaram. Essas limitações visam a proteger as águas, o chamado “ouro azul”, bem essencial à vida e cada vez mais escasso (água doce e potável).

Os proprietários de imóveis em tais áreas sofrem tais limitações não em benefício próprio, mas em benefício da coletividade. E não só da coletividade local, mas de toda a região. Assim, não é justo que eles sejam apenados com tais restrições sem nenhuma contrapartida. O próprio desenvolvimento econômico da região fica comprometido. A lei deve procurar criar mecanismos de compensação financeira para os municípios e proprietários[45] atingidos.

Em 2002, a Lei Paulista 11216 trouxe alguns mecanismos de compensação importantes, inclusive permitindo a compensação em áreas não-contíguas. Em 2009, a Lei Paulista 13579 trouxe um regramento específico para a Bacia Billings, inclusive com um capítulo sobre compensações (arts. 89 a 98).

Poderia a servidão ambiental urbana ser utilizada como forma de compensação nas áreas de mananciais?

O art. 90 da Lei 13579/09 traz seis incisos com diversas formas de compensação. Tal enumeração, no nosso entender, é apenas enumerativa, ou seja, caberiam outras formas de compensação, desde que o órgão ambiental verifique que estão de acordo com os fins colimados pela lei.

Nossa experiência profissional em áreas de mananciais verificou que os mecanismos oferecidos pela lei eram insuficientes e caros. É comum que em épocas passadas, quando a legislação de proteção dos mananciais não tinha qualquer eficácia real, o proprietário tenha ferido diversos índices ambientais. As formas de compensação mais comuns são a financeira, por demais onerosa, e a vinculação de outro terreno para compensação.

Muitas vezes, para compensar uma área de 100,00m2, o proprietário tinha de adquirir outra muitas vezes maior. Isso porque o lote mínimo na região é de 250,00m2. No entanto, as regiões onde o lote mínimo tem essa metragem são aquelas mais adensadas, onde o valor de tal lote é muito alto. Para conseguir áreas mais baratas, o proprietário teria de buscar em regiões mais afastadas, onde o lote mínimo pode chegar a 7500,00m2, mas o preço é bem menor. Imagine compensar 100,00m2 com um lote de 7500,00m2? É ilógico e antieconômico.

Alguns profissionais do mercado imobiliário sugeriam que vários proprietários adquirissem uma gleba de tamanho suficiente e todos dessem-na para compensação de seus imóveis. O problema dessa solução são as dificuldades do condomínio comum com pluralidade de condôminos. Uma das características da propriedade é a exclusividade. A propriedade em condomínio é uma forma anormal da propriedade. Imagine-se uma matrícula de uma gleba com dezenas de proprietários e dezenas de vinculações de compensação? Para cada compensação, todos teriam de anuir. Ademais, pense-se no caso de morte de algum dos proprietários. Com o passar dos anos, a inclusão dos herdeiros de cada um dos que fossem falecendo iria tornar impraticável tal solução. A matrícula do imóvel ficaria enorme e totalmente incompreensível.

Com o fim de contribuir com o desenvolvimento da região, procuramos a Cetesb e propusemos a aceitação da servidão ambiental urbana como forma de compensação. Em procedimento iniciado pela Prefeitura de Rio Grande da Serra, o mecanismo foi estudado e aceito. Em seguida, fizemos reuniões para estabelecer o procedimento de utilização. A minuta do procedimento está no anexo desta monografia.

Em resumo, o que ficou definido é o seguinte:

- há preferência por grandes propriedades localizadas em áreas de baixa densidade demográfica ou em áreas de conservação ambiental. Não há interesse ambiental por compensação em áreas de ocupação consolidada.  

- o proprietário que deseja instituir a servidão ambiental deverá fazer um levantamento topográfico da área, apresentando planta e memorial descritivo, com a indicação das APP´s, se existentes. Deverá haver ao menos um ponto de amarração georreferenciado.

- deverá ser apresentado relatório de caracterização florestal e projeto de recomposição vegetal, caso haja trechos sem vegetação nativa.

- a planta já deverá apresentar a demarcação das áreas que serão alienadas para compensação. Cada área demarcada não poderá ser inferior a 100,00m2 e será chamada de MCA – módulo de compensação ambiental. Haverá um controle compartilhado de disponibilidade desses módulos pela Cetesb, cartório e proprietário, cada um ficando com uma planta.

- a propriedade deve ser cercada e preservada pelo instituidor[46].

- a Cetesb analisará os documentos e verificará se a propriedade está apta para servir de compensação. Em caso positivo, autorizará a instituição da servidão ambiental para tal fim. Nesse caso, poderá lavrar termo administrativo que será levado para averbação (com valor declarado relativo à área total de servidão) no Registro de Imóveis.

- uma vez instituída a servidão ambiental, o proprietário poderá negociar o MCA´s. Uma vez que a servidão ambiental já foi aprovada pela Cetesb, seus MCA´s terão plena aceitação para compensação de outras áreas naquele mesmo bioma.

Na prática funcionará assim (exemplo hipotético): a) proprietário X de uma gleba de 100.000m2 institui perante a Cetesb a servidão ambiental, com 1000 MCA´s. b) a indústria Y tem um galpão industrial de 2000,00m2, quando poderia ter construído apenas 1550,00m2, ou seja, ela deve compensar 450,00m2. A indústria Y compra do proprietário X cinco MCA´s e entra com procedimento de regularização do galpão perante a Cetesb. A Cetesb poderá emitir a licença ambiental do galpão, pois este estará compensado pela servidão ambiental. Será feita uma averbação da alienação dos cinco módulos (com valor declarado relativo aos cinco módulos) no imóvel onde foi instituída a servidão ambiental, e uma averbação (sem valor declarado) noticiando aquela servidão no imóvel da indústria. Em seguida será averbada a declaração de vinculação (DV) no imóvel da indústria, que fundamentará a expedição da licença ambiental de regularização do galpão.

Com essa regulamentação do instituto pela Cetesb, espera-se que sua utilização se difunda e que facilite a regularização de milhares de imóveis nas áreas de proteção dos mananciais.

5 CONCLUSÃO

Chega-se ao fim deste trabalho com a boa impressão de ter trazido subsídios para uma melhor compreensão do instituto da servidão ambiental.

Primeiramente mergulhamos no estudo do instituto da servidão dentro do Direito Civil. Verificamos que este é um direito real que vincula dois imóveis, trazendo utilidades ao chamado dominante. É um direito que tende a ser perpétuo e se torna independente dos proprietários, sendo um liame de imóvel a imóvel. Procuramos explorar todas as características do título, dos sujeitos e do objeto, aprofundando nos aspectos registrários.

Em seguida, fizemos um panorama do momento ambiental em que vivemos: o homem dominou a técnica e a ciência e com elas vem trazendo transformações cada vez mais impactantes ao planeta. Surge daí a preocupação do direito intergeracional, ou seja, proporcionar às futuras gerações um meio ambiente ecologicamente saudável. O próprio direito de propriedade, que já foi considerado absoluto, tem sofrido fortes limitações em razão de suas funções sócio-econômico-ambientais. No Brasil, as leis que tratam de assuntos ambientais remontam ao início do século XX, mas só mais recentemente que deixaram a ênfase econômica e tomaram a ênfase protetiva ambiental. A Constituição de 1988 foi um marco. E mais recentemente o novo Código Florestal.

No Estado de São Paulo, a preocupação com a proteção ambiental vem da década de 70. As áreas de mananciais receberam uma rica legislação, mas que infelizmente padeceu de grande ineficácia. Com as inúmeras invasões e ocupações irregulares que se deram em todo o Estado e, principalmente, na região metropolitana, cada vez mais procura-se chegar a um meio termo (factível) entre o bem-estar humano e a proteção ambiental.

No último capítulo, fizemos uma extensa análise da legislação da servidão ambiental. Apontamos toda a evolução legislativa e recentes mudanças trazidas pela Lei 12.651/12. Nesse ponto, chegamos ao ápice do trabalho, pois pudemos comprovar que a servidão ambiental, que antes era aplicada só em áreas rurais, atualmente pode ser utilizada em zona urbana para proteção dos recursos ambientais (que é um conceito que também abrange elementos típicos da cidade).

Na caracterização do instituto, mostramos que a servidão ambiental primeiramente é instituída com a abdicação de direitos de uso e gozo sobre determinada área, para preservação da vegetação nativa. Nesse ponto, distingue-se sobremaneira da servidão civil, pois não há relação de imóvel com imóvel.

Uma vez instituída a servidão ambiental, o proprietário do imóvel serviente pode ceder quotas da área de servidão para compensação de outros imóveis que não tenham suficiente área de reserva legal (rural) ou de área permeável ou florestada (urbano).

Considerando que, em áreas de proteção dos mananciais, toda forma de uso e ocupação do solo deve ser precedida de licença ambiental (ou quando não o tenha sido, deve passar por uma regularização ambiental), a necessidade de áreas para compensação é enorme e a servidão ambiental vem ao encontro dessa necessidade, proporcionando áreas de compensação a um custo bem mais acessível. Em contrapartida, essas áreas de compensação ficam todas agrupadas formando bolsões verdes onde a possibilidade de desenvolvimento de diversidade biológica (tanto vegetal quanto animal) é muito maior.

Mas para o sucesso e eficácia do instituto, é importante que haja incentivos e recompensas para aqueles que quiserem investir nessa forma de preservação voluntária do meio ambiente. A figura do “empresário do verde” surge como um ator importante e positivo no cenário do mercado.

Enfim, entregamos ao público o resultado de alguns anos de reflexão frente a problemas e necessidades do dia-a-dia. Ficaremos muito gratos se esse trabalho puder contribuir para o desenvolvimento sustentável da região metropolitana de São Paulo e trazer efeitos positivos na preservação das águas dos mananciais, com mais um mecanismo de efetivação da legislação que os protege.

REFERÊNCIAS

ASCENSÃO, José de Oliveira. Direito civil. Reais. 5.ed. (reimp.). Coimbra: Coimbra Editora, 2000.

BOVE, Roberto. O direito real de servidão. In: DIP, Ricardo; JACOMINO, Sérgio (org.). Direito Registral: doutrinas essenciais. Volume V: Propriedade e direitos reais limitados. (Coleção doutrinas essenciais). São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011.
 

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_______. Lei 4.771, de 15 de setembro de 1965. Código Florestal. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4771impressao.htm>. Acesso em 14.09.2014.

_______. Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Lei dos Registros Públicos. Disponível em: <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm>. Acesso em 14.09.2014.

_______. Lei 6.938, de 31 de agosto de 1981. Política Nacional do Meio Ambiente. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6938compilada.htm>. Acesso em 14.09.2014.

_______. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406compilada.htm>. Acesso em 14.09.2014.

_______. Lei 12.651, de 25 de maio de 2012. Novo Código Florestal. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12651compilado.htm>. Acesso em 14.09.2014.

CAMILO. Andryelle Vanessa. Da servidão ambiental como mecanismo de efetivação na defesa do meio ambiente, pp. 2533 a 2552. Disponível em: <http://www.publicadireito.com.br/conpedi/manaus/arquivos/Anais/sao_paulo/2246.pdf>. Acesso em: 10.08.2014.

CARDOSO, Sônia Letícia de Mello. A servidão ambiental segundo a Lei n. 11.284/2006. In: CRIADO, Francisco de Asís Palacios; JACOMINO, Sérgio; MELO, Marcelo Augusto Santana de (Coords.). Registro de imóveis e meio ambiente. São Paulo: Saraiva, 2010a. p. 381-96.

_________. Servidão ambiental no Brasil: aspectos jurídicos e socioambientais. Curitiba: Juruá, 2010b.

GOMES, Orlando. Direitos reais. 19.ed. Atualizada por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2006.

LOPES, Miguel Maria de Serpa. Tratado dos registros públicos: em comentário ao decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939... 4. ed. rev. e aum. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1960. V.3.

MÉNDEZ GONZÁLES, Fernando. Registro público de imóveis eletrônico: riscos e desafios. São Paulo: Quinta Editorial, 2012.

RIZZARDO, Arnaldo. Servidões. 2.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014.

SÃO PAULO. Lei 13.579, de 13 de julho de 2009. APRM-Billings. Disponível em: <http://www.al.sp.gov.br/repositorio/legislacao/lei/2009/lei-13579-13.07.2009.html>. Acesso em: 14.09.2014.

SÃO PAULO. Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça. Tomo II. Disponível em: <http://www.tjsp.jus.br/Download/Corregedoria/NormasExtrajudiciais/NSCGJTomoII.pdf>. Acesso em: 14.09.2014.

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ANEXO A – MODELO DE CONTRATO – ANOREG-BR[47]

CONTRATO DE COMPROMISSO DE INSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO AMBIENTAL

ACORDO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE INSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO AMBIENTA QUE CELEBRAM ENTRE SI, DE UM LADO, COMO COMPROMISSÁRIO(A) OUTORGANTE, O SR.(A) FULANO (A) DE TAL., E DE OUTRO, COMO PROMITENTE OUTORGADO(A), O SR.(A) SICRANO (A) DE QUAL.

Por este instrumento particular de compromisso de instituição de servidão ambiental que celebram entre si, de um lado como COMPROMISSÁRIO(A) OUTORGANTE, o Sr.(a) FULANO(A) DE TAL, brasileiro(a), casado(a), engenheiro(a), portador(a) do CPF sob nº 000.111.222-33 e Carteira de Identidade R.G. sob nº 111.222-3 SSP-PR, residente e domiciliado na Rua Tal, 72 –Apartamento nº 0001 – Bairro Jardim dos Jardins, e como PROMITENTE OUTORGADO(a) o(a) Sr.(a). SICRANO(A) DE QUAL, brasileiro(a), casado(a), engenheiro(a), portador(a) do CPF sob nº 000.111.222-33 e Carteira de Identidade R.G. sob nº 111.222-3 SSP-PR, residente e domiciliado na Rua Tal, 72 –Apartamento nº 0001 – Bairro Jardim dos Jardins.

CLÁUSULA PRIMEIRA - O objeto do presente compromisso de instituição de servidão ambiental é a instituição de um ônus real sobre o imóvel de propriedade do compromissário(a) OUTORGANTE, descrito na cláusula segunda, consistente na instituição da servidão ambiental para fins de cumprimento da obrigação de manter 20% do imóvel de propriedade do promitente OUTORGADO(A), descrito na cláusula terceira, a título de reserva legal, pelo prazo de 20 (vinte) anos.

CLÁUSULA SEGUNDA – O(a) compromissário(a) OUTORGANTE declara ser proprietário(a) do imóvel rural, que é constituído pelo lote de terras sob nº____, da Gleba _________localizado no município, comarca e ..ª Circunscrição Imobiliária de _____, Estado de _____, com a área de __ ha, com as seguintes confrontações: “_______”. Dito imóvel encontra-se cadastrado no INCRA, sob nº ____ , com o valor venal de R$ ____, para o corrente exercício; e foi havido pelos outorgantes por força do R.0.. (registro ...), da Matrícula nº ..... (...), do ..º Registro de Imóveis de _____, nos termos da escritura lavrada nas fls. ___ do livro nº ___, do ..º Tabelião de ____, em __ de ___ de 19__.

Parágrafo Primeiro -  O(a) compromissário(a) OUTORGANTE declara que o referido imóvel possui área de .... hectares de mata nativa excedente ao percentual exigido para reserva legal e área de preservação permanente, de acordo com o previsto na Lei Federal nº 12.651/12, com a seguinte localização:....

Parágrafo Segundo -  O(a) compromissário(a) OUTORGANTE declara ainda que o referido imóvel possui as áreas de preservação permanente e reserva legal existentes protegidas de acordo com o previsto na Lei Federal nº 12.651/12, ou em fase de regeneração aprovada pelo órgão ambiental competente.

CLÁUSULA TERCEIRA – O(a) promitente OUTORGADO(A) declara ser proprietário(a) do imóvel rural, que é constituído pelo lote de terras sob nº____, da Gleba _________localizado no município, comarca e ..ª Circunscrição Imobiliária de _____, Estado de _____, com a área de __ ha, com as seguintes confrontações: “_______”. Dito imóvel encontra-se cadastrado no INCRA, sob nº ____ , com o valor venal de R$ ____, para o corrente exercício; e foi havido pelos outorgados por força do R.0.. (registro ...), da Matrícula nº ..... (...), do ..º Registro de Imóveis de _____, nos termos da escritura lavrada nas fls. ___ do livro nº ___, do ..º Tabelião de ____, em __ de ___ de 19__.

CLÁUSULA QUARTA – O(a) promitente OUTORGADO(A) pagará a(o) compromissário VENDEDOR(A), pela instituição da servidão ambiental descrita na cláusula primeira, a importância de ...........(..........), no endereço já indicado, a ser paga da seguinte maneira:

a) Um sinal ou arras no valor de R$ .........(.........), pago no ato da assinatura deste contrato.

b) A quantia de R$ .......(..........), a ser paga quinze dias após a aprovação da compensação da reserva legal através da servidão ambiental compromissada pelo órgão ambiental competente, comprovada através de certidão emitida pelo mesmo ou outro documento hábil.

Parágrafo Primeiro – Pactuam as partes que em caso de não ocorrer a aceitação da compensação da reserva legal através da servidão ambiental compromissada pelo órgão ambiental competente, revoga-se o presente compromisso, independentemente de notificação e dos motivos que levaram a recusa pelo órgão ambiental, sendo restituído imediatamente o sinal ou arras pago na assinatura deste contrato.

Parágrafo Segundo – Em caso de aprovação do órgão ambiental competente da compensação da reserva legal através da servidão ambiental compromissada, o(a) promitente OUTORGADO(A) não poderá desistir do negócio, perdendo o valor dado como sinal ou arras caso assim proceda.

Parágrafo Terceiro - O pagamento em cheque, somente quitará a dívida após a efetiva compensação bancária do valor e, em caso de não pagamento do cheque, serão cominadas todas as penalidades de inadimplemento, mais a aplicação de multa convencional, juros moratórios e reajuste monetário, a incidirem sobre o valor da obrigação não paga.

CLÁUSULA QUINTA - Pactuam as partes contratantes que o atraso no pagamento, independentemente de notificação, interpelação judicial ou extrajudicial, sujeitará o(a) promitente OUTORGADO(A) a pagar a(o) compromissário(a) OUTORGANTE, o valor devido acrescido pela variação do INCC, ou, na proibição de seu uso, do CUB, e, por último pelo IGPM, ou qualquer outro índice que venha a substituí-los, acrescido de juros de mora de 0,33 % (zero virgula trinta e três por cento) ao dia, contados dia-a-dia, penalidade de 2,0 %(dois) por cento ao mês sobre o valor da dívida já reajustado e honorários advocatícios à base de 20%(vinte por cento).

CLÁUSULA SEXTA - Ficará obrigado o(a) compromissário(a) OUTORGANTE a instituir a servidão ambiental da área de vegetação nativa remanescente discriminada no parágrafo primeiro da cláusula segunda, a partir da aprovação da compensação da área de reserva legal pelo órgão ambiental competente, com prazo de duração não inferior ao previsto na cláusula primeira, através da lavratura e averbação da escritura pública.

Parágrafo Primeiro- Os custos decorrentes da lavratura e averbação da escritura pública de instituição da servidão ambiental correrão por conta do promitente OUTORGADO(A).

Parágrafo Segundo – O compromissário OUTORGANTE , na hipótese de atraso de mais de três dias em qualquer dos atos necessários a instituição da servidão ambiental, pagará ao promitente OUTORGADO(A) a importância correspondente a ___% (___ por cento) do preço do imóvel serviente por dia de atraso.

CLÁUSULA SÉTIMA – O(a) promitente OUTORGADO(A) só poderá ceder, prometer ou transferir, de forma gratuita ou onerosa, ou a qualquer outro título, os direitos derivados deste negócio, com anuência escrita do(a) compromissário(a)  OUTORGANTE, sob pena de incorrer na multa prevista pela cláusula seguinte.

CLÁUSULA OITAVA - Em caso de descumprimento de qualquer de suas cláusulas, exceto por motivo de desistência do(a) promitente OUTORGADO(A), restará o presente compromisso rescindido, independentemente de notificação prévia, sendo pactuada a multa no valor de R$ ____,00 aquele que der causa a rescisão.

CLÁUSULA NONA - A presente promessa de compra e venda é celebrada de forma irrevogável e irretratável, renunciando as partes à faculdade do artigo 420 do Código Civil Brasileiro.

CLÁUSULA DÉCIMA - O presente compromisso obriga as partes que o celebram, herdeiros e sucessores.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - Fica eleito o foro da Comarca de ___________, para dirimir qualquer dúvida ou interpretar cláusulas e omissões advindas deste contrato, com expressa renúncia de qualquer outro foro por mais privilegiado que seja.

E, por acharem justo o que pactuam, firmam o presente instrumento, em 3(três) vias de igual teor e forma, sem rasuras, para que produzam seus efeitos, perante duas testemunhas que adiante subscrevem, prometendo cumpri-lo e fazê-lo cumprir.

Cidade, ____de ____________de 20__.

....... .........................................................

COMPROMISSÁRIO(A) OUTORGANTE 
 

.....................................................
PROMITENTE OUTORGADO(A)

ANEXO B – MODELO DE ESCRITURA PÚBLICA – ANOREG-BR[48]

ESCRITURA DE INSTITUIÇÃO DE "SERVIDÃO AMBIENTAL"

S A I B A M quantos esta pública escritura virem que aos .. (__) dias do mês ___ do ano 2004 (dois mil e quatro), nesta Cidade de ___, Estado de ___, neste Tabelionato de Notas, situado na Rua ______, perante mim Tabelião, compareceram como outorgantes instituidores: ____, prof. . . . portador da cédula de identidade RG nº  . . . . SSP/PR, inscrito no CPF/MF sob nº ...., e sua mulher ______, ___, portadora da cédula de identidade RG nº ... SSP/PR, inscrita no CPF/MF sob nº ....., brasileiros, domiciliados nesta cidade, onde residem na Rua . . . . . nº ___, CEP ___; e como outorgados  ____, prof, . . portador da cédula de identidade RG nº  . . . . SSP/PR, inscrito no CPF/MF sob nº ...., e sua mulher ______, ___, portadora da cédula de identidade RG nº ... SSP/PR, inscrita no CPF/MF sob nº ....., brasileiros, domiciliados nesta cidade, onde residem na Rua . . . . . nº ___, CEP ___; os presentes identificados por mim Tabelião, consoante os documentos de identidade apresentados, dou fé. E pelos outorgantes me foi dito que: I- São titulares do domínio e possuidores do imóvel rural, que é constituído pelo lote de terras sob nº____, da Gleba _________localizado no município, comarca e ..ª Circunscrição Imobiliária de _____, Estado de _____, com a área de __ ha, com as seguintes confrontações: “_______”. Dito imóvel encontra-se cadastrado no INCRA, sob nº ____ , com o valor venal de R$ ____, para o corrente exercício; e foi havido pelos outorgantes por força do R.0.. (registro ...), da Matrícula nº ..... (. . ), do ..º Registro de Imóveis de _____, nos termos da escritura lavrada nas fls. ___ do livro nº ___, do ..º Tabelião de ____, em __ de ___ de 19__. II- Possuem o imóvel anteriormente descrito, desde o ano 19__ (um mil novecentos e ____) e que não têm dívidas ativas ou passivas, de qualquer espécie, anteriores ao ato desta instituição, para ser saldada. Para os fins desta escritura este imóvel será denominado de Imóvel Serviente. III – Declaram que este imóvel possui área de preservação permanente devidamente preservada nos termos da Lei nº 12.651/12, assim como mantém área conservada (ou em fase de restauração) de ____ ha como reserva legal, devidamente averbada na matrícula do imóvel (IDENFITICAR AVERBAÇÃO), de acordo com a Lei nº 12.651/12. IV- Declaram também que este imóvel possui área florestal de ____ ha excedente às obrigações florestais do imóvel referentes a reserva legal e área de preservação permanente, possuindo a seguinte caracterização de linha de base: “____”. Para garantir a efetividade do monitoramento da área, constituem anexos desta as fotos do imóvel serviente em seu estado atual.  V - Pela presente escritura, na melhor forma de direito, querem os outorgantes INSTITUIR nesse imóvel, a SERVIDÃO AMBIENTAL, como efetivamente instituindo estão, de acordo com o Artigo 1.378 e seguintes que couberem do CC - Código Civil e demais regras estabelecidas no art. 9º-C e seguintes da Lei 6938/81, a fim de ficar esse imóvel destinado a conservação do patrimônio florestal, mediante a qual voluntariamente renunciam, em caráter permanente (ou pelo período de ____ anos), a direitos de supressão ou exploração da vegetação nativa existente ou a ser restaurada, para fins de utilização da área serviente pelo imóvel de propriedade dos outorgados, constituído pelo lote de terras sob nº____, da Gleba _________localizado no município, comarca e ..ª Circunscrição Imobiliária de _____, Estado de _____, com a área de __ há, com Matrícula nº ..... (. . ), do ..º Registro de Imóveis de _____, nos termos da escritura lavrada nas fls. ___ do livro nº ___, do ..º Tabelião de ____, em __ de ___ de 19__, que para os fins desta escritura se denominará Imóvel Dominante, visando atender a exigência da Lei nº 12.651/12 de 20% (vinte por cento) de área de reserva legal, consistente em ____ ha, estando esta compensação aprovada pelo órgão ambiental do Estado do Paraná, de acordo com o Decreto Estadual nº 3320 de 12/07/2004, pela inexistência de vedação pelo artigo 6º e pelo atendimento dos critérios previstos pelo artigo 3º, quais sejam: reserva legal composta de vegetação nativa, áreas pertencentes ao mesmo bioma e mesma bacia hidrográfica, áreas de preservação permanente de ambos os imóveis preservadas ou em processo de restauração e a área cedida deve estar inserida dentro do mesmo agrupamento de municípios que a área recebida. A limitação ao uso da vegetação da área sob regime de servidão ambiental será, no mínimo, a mesma estabelecida para a Reserva legal, de acordo com estabelecido em lei especial. VI - Não há motivos que possam prejudicar a presente instituição, obrigando-se, os outorgantes, desde já, a fazer a competente publicação pela Imprensa Oficial do Estado, para conhecimento de terceiros, considerando a presente escritura boa, firme e valiosa, na forma da lei. VII- Têm pleno conhecimento que: a-) esta instituição é para a proteção dos recursos florestais e naturais do imóvel de acordo com as funções legais da reserva legal constituída, abrangendo também suas pertenças e acessórios; e o bem não poderá ter destino diferente, ou ser cedido, sem o consentimento expresso dos interessados e dos seus representantes legais; b-) a instituição da presente servidão é feita de forma permanente, impossibilitado o seu cancelamento ou revogação (ou pelo prazo de ___ anos), obrigando a todos os sucessores ao seu fiel cumprimento; c-) os outorgantes conferem aos outorgados, ou seus sucessores na propriedade do imóvel, poderes para fiscalizar o cumprimento das obrigações garantidoras da servidão ambiental, inclusive através de vistorias in loco, mediante acompanhamento de técnicos. VIII- A presente servidão ambiental é instituída a título oneroso (ou gratuito) pelo valor de R$ _____ (_______ MIL REAIS), quitado de acordo com cláusulas do relativo instrumento particular. IX- Os outorgantes, assumindo a responsabilidade civil e penal, declaram mais: a- que estão obrigados à apresentação da Certidão Negativa de Débitos, do Instituto Nacional do Seguro Social, por serem empregadores, ou produtores rurais que contem com empregados ou que contratem serviço de mão-de-obra ou que comercializem sua produção, e serem responsáveis por recolhimento de contribuições à Previdência Social; b- que o __ imóvel __ objeto desta encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer dúvidas, dívidas, impostos, taxas ou ônus de quaisquer natureza, mesmo por hipotecas legais, convencionais, ou outros encargos; C- para os fins da Lei Federal nº 7.433, de 18/12/1985, regulamentada pelo Decreto nº 93.240, de 09/09/1986, publicado no Diário Oficial da União, em 10/09/1986, que não tramitam, em todo o território nacional e até a presente data, ações reais e pessoais reipersecutórias relativas a esse (s) bem (ns) ou outros ônus reais incidentes sobre o (s) mesmo (s); apresentando a (s) certidão (ões) de propriedade expedida (s) pelo Registro de Imóveis competente, em __ de _____ do corrente, que ficará (ão) arquivada (s) nestas notas, na pasta nº CP-__/04, fls. ___; d - que não __ têm participações em nenhuma sociedade, seja mercantil, civil, religiosa, pia, moral, científica ou literária; e - sendo vedada, durante o prazo de sua vigência, a alteração da destinação da área, nos casos de transmissão a qualquer título, de desmembramento ou de retificação dos limites da propriedade." X- Finalmente e desde já, nos termos do Artigo 246 da Lei nº 6.015/1973, requerem e autorizam o Senhor Oficial do Registro de Imóveis competente a tomar todas as providências necessárias ao registro desta, comprometendo-se, também, a apresentar, juntamente com o traslado desta, todas as certidões pessoais e fiscais relativas ao imóvel em tela. Assim o disseram, dou fé, pediram-me e lhes lavrei este instrumento que, feito e lido em voz alta, foi achado conforme, aceitaram, outorgam e assinam.

Local. Data.

Assinaturas.

ANEXO C – MINUTA DE PROPOSTA DE PROCEDIMENTO - CETESB

Senhor Gerente

A pedido do Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Pires, Dr. Luc da Costa Ribeiro, nos reunimos nesta Diretoria, para dirimir algumas dúvidas quanto ao procedimento sugerido pelo Despacho de 14/04/2014, encaminhado pela Agência Ambiental ABC I, e que anteriormente, foi objeto de tratativas com a Prefeitura e o respectivo Cartório, para implementar a Servidão Ambiental como instrumento de compensação no município de Rio Grande da Serra. 

Assim, com base no referido Despacho, e nas observações do Cartório de Registro de Imóveis, estamos propondo como procedimento para aplicação deste instrumento, nas Áreas de Proteção e Recuperação dos Mananciais, o rito abaixo descrito:

1. Aplicar-se–á o instrumento de Servidão Ambiental nas áreas onde incidem as APRM – da Guarapiranga e Billings, ou seja, nas bacias hidrográficas dos mananciais que possuem Leis Específicas.

1. A Servidão Ambiental possibilitará instituir Módulos de Compensação Ambiental – MCAs, definidos topograficamente com dados georreferenciados, em área de interesse para preservação ambiental, com ênfase para as grandes propriedades localizadas nas Subáreas de baixa densidade demográfica como as SBD e SCA, respectivamente, Subárea de Ocupação de Baixa Densidade e Subárea de Conservação Ambiental .

1. A área ou gleba disponível para implantação da Servidão Ambiental deve, preliminarmente, ser objeto de licenciamento junto à CETESB, de modo que se protocole uma “Solicitação de implantação de Servidão Ambiental” da área mãe, com objetivo de registrar na matrícula deste imóvel a finalidade pretendida. O registro decorrente da averbação desta finalidade, será uma certificação de regularidade da matrícula para a Instituição de Servidão Ambiental,  para regularização de empreendimentos ou atividades em APRM.

1. O requerimento na CETESB do  projeto com  finalidade de Instituição de  Servidão Ambiental, deverá ser instruído, no mínimo, com duas vias de:

• Planta e memorial descritivo da área, nos quais constem suas medidas perimetrais, área total, confrontantes, coordenadas preferencialmente georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites, número(s) da(s) matrícula(s) envolvidas, nome(s) do(s) proprietário(s), demarcação das áreas de preservação permanente - APPs existentes, pois sobre elas não será possível instituir a Servidão Ambiental, demarcar os Módulos de Compensação Ambiental (MCAs), e articulação dos MCAs com quadro de áreas geral;
•  Cada MCA deverá ser projetado com área mínima de 100 m² (cem metros quadrados), excluídas as APPs, além de possuir descrição cartográfica, georreferenciada, permitindo ser identificado, individualmente, na planta geral da área, e objetivando sua escrituração precisa quando da utilização;
• Cópia da matrícula ou transcrição da área ou gleba, emitida pelo registro de imóveis;
• Cópia da Planta do Sistema Cartográfico Metropolitano – SCM, escala 1:10.000m com a gleba delimitada;
• Relatório de Caracterização Florestal;
• Projeto de Recomposição Vegetal, quando se tratar de área com trechos sem vegetação; e
• Observação em Planta, com letras Maiúsculas e em Negrito, de que:  – O PRESENTE FRACIONAMENTO EM MÓDULOS DE COMPENSAÇÃO AMBIENTAL - MCA, ESTÁ SENDO CERTIFICADO, ÚNICA E EXCLUSIVAMENTE PARA FINS DE INSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO AMBIENTAL, CONFORME LEI FEDERAL 12.651/2012, NÃO SIGNIFICANDO UM PARCELAMENTO OU DESMEMBRAMENTO.

1. A Área Mãe, destinada à Servidão Ambiental, deverá ser cercada e preservada pelo seu administrador, que deverá providenciar sua manutenção, caso ocorra, por qualquer motivo, perda de espécies, incêndios, etc. Note-se que o proprietário da Área Mãe poderá arrendar, vender ou fazer doação de cotas de reserva ambiental, e não uma área de terra em si, não configurando dessa forma um parcelamento tradicional. Dessa forma, permanecerá o vínculo de responsável pela Área Mãe e sua manutenção.

1. A CETESB analisará o projeto apresentado, emitindo Declaração para Vinculação para o empreendimento Área de Servidão Ambiental, que deverá ser averbada na Matrícula do imóvel, registrando-se ser esse, seu uso exclusivo.

1. Após a averbação da Declaração para Vinculação será emitido o respectivo Alvará Metropolitano com Exigências Técnicas.

1. O proprietário de uma área irregular, ou seja, que não atenda um ou mais de um índice urbanístico (Lote Mínimo, Coeficiente de Aproveitamento, Área Permeável ou Área Vegetada), deverá ingressar com Processo Administrativo de Regularização, junto à Agência Ambiental do ABC I, apresentando:

• proposta de aquisição de um ou mais módulos (MCA), cuja área, compondo com a área original do lote a ser regularizado, seja suficiente para atendimento dos índices exigidos para a Subárea onde se localiza o lote;
• após análise dos índices urbanísticos, será emitida pela Agência Ambiental uma correspondência ao interessado, informando a necessidade de se apresentar Contrato de Instituição de Servidão Ambiental de MCAs necessário, acompanhado de cópia da Matrícula da Área Mãe correspondente, cuja finalidade de servidão ambiental já está averbada;
• após a apresentação desse documento, prosseguirá a análise técnica, como fosse um caso normal de regularização mediante acréscimo de área por compensação;
• portanto, além da documentação normal, exigida para licenciamento do empreendimento, deverá também ser apresentado o Contrato de Instituição de Servidão Ambiental do(s) MCA(s) respectivo(s);
• a Agência Ambiental emitirá Declaração para Vinculação, onde constará o número de ambas matrículas, ou seja, do empreendimento a regularizar e da Área Mãe que contém o(s) MCA(s) requerido(s) para regularização;
• após averbação, que deverá constar em ambas matrículas, será emitido o Alvará Metropolitano com Exigências Técnicas.

1. O Contrato de Venda e Compra de cada MCA, será denominado  CONTRATO DE INSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO AMBIENTAL, do qual  deverá constar que o mesmo destina-se, exclusivamente, à compensação Ambiental para regularização de empreendimento ou atividade, não podendo ser objeto de qualquer outra utilização e devendo permanecer intocado, quanto a sua cobertura florestal;

1. Por sugestão do C.R.I. o instrumento particular de instituição de servidão ambiental denominado CONTRATO DE INSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO AMBIENTAL, deverá ser pactuado e firmado entre as partes interessadas, perante duas testemunhas, e conter as seguintes Cláusulas:

• 1ª Cláusula – Do Objeto e Prazo;
• 2ª Cláusula – Do Imóvel Serviente ( área da compensação);
• 3ª Cláusula – Do imóvel Dominante (detentor da Servidão Ambiental);
• 4ª Cláusula – Da Remuneração;
• 5ª Cláusula -  Deveres e Direitos do Proprietário e do Detentor da Servidão (art.9º C - § 2º e 3º Lei 12.651/2012);
• 6ª Cláusula – Cessão de Direitos;
• 7ª Cláusula -  Foro – Resolução dos Conflitos.

1. O controle da utilização dos Módulos de Compensação Ambiental será acompanhado tanto pela  Agência Ambiental, quanto pelo Cartório de Registro de Imóveis, que deverão manter em arquivo a Planta do Projeto de fracionamento da Área Mãe nos diversos MCAs, devidamente identificados, como exposto acima, para controle e aferição a qualquer momento. A cada projeto regularizado, o(s) Módulo(s) correspondente(s) utilizado(s) deverá(ão) ser assinalado(s) nessa Planta, obtendo-se dessa forma o controle da eventual disponibilidade de Módulos em cada empreendimento. No fechamento da cada Área Mãe, o Cartório deverá notificar a Agência, por carta, para conferência e encerramento da mesma.

1. Fica implícito que a venda de uma propriedade que tenha sido regularizada mediante esse mecanismo, implica na venda do(s) MCA(s) que propiciou(aram) a regularização, uma vez que há compartilhamento de propriedades escrituradas, ou seja, a área regularizada e o Módulo são inseparáveis.

1. A reutilização dos Módulos poderá ocorrer, condicionada à regularidade do lote, empreendimento ou atividade por outro instrumento, ou seja, poderá haver casos em que o Módulo pode ser dissociado do lote a que deu regularidade, desde que esta possa ser obtida por outro meio. Por exemplo: se um MCA foi vinculado a um lote qualquer, devido ao excesso de área construída, em desobediência ao Coeficiente de Aproveitamento (CA), e ocorre a demolição de parte da construção, de modo que haja adequação ao índice, o MCA correspondente poderá ser desafetado da matrícula, mediante reanálise do caso, através de abertura de novo Processo junto à CETESB e consequente averbação junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Poderão ser analisados outros casos em que se pretenda esse tipo de desafetação e comercialização dos Módulos.

Não havendo mais o que descrever, e tendo o procedimento validação dos envolvidos, solicito em nome do Senhor Diretor de Controle e Licenciamento Ambiental que o presente Despacho seja incorporado aos Procedimentos para as Análises de Processos da Companhia, e a presente pasta devolvida à origem.

Atenciosamente

Vivian Marrani de Azevedo Marques

Assessora