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O locador pode vender o imóvel enquanto o locatário reside nele?

Agenda 12/07/2019 às 10:06

Uma dúvida muito recorrente é se o proprietário do imóvel pode vendê-lo durante a vigência de um contrato de locação e quais as possíveis consequências disto.

O proprietário pode sim vender o imóvel, no entanto a primeira coisa a ser observada é a preferência do locatário para a compra. Dizer que o locatário tem direito de preferência significa que o proprietário deve informar a proposta de venda (incluindo nesta proposta todas as condições do negócio como o preço, condições de parcelamento, prazos, forma de correção, etc) em primeiro lugar para o locatário e somente diante da negativa de interesse na aquisição ou no silêncio após 30 dias deste é que poderá ofertar a terceiros.

Caso não seja observado o direito de preferência do inquilino, este poderá buscá-lo judicialmente através da adjudicação, desde que cumprido certos requisitos (que o contrato de locação esteja averbado na matrícula, o prazo de 6 meses a contar do registro da aquisição de terceiros e depósito judicial do valor do negócio e demais despesas de transferência).

Se o locatário não tiver interesse em adquirir o imóvel e este for vendido a terceiro, é facultado ao novo proprietário manter ou não a locação, observando que caso não deseja mais manter o inquilino, deverá conceder-lhe o prazo de 90 dias para a desocupação. A exceção é se o contrato de locação for por prazo determinado e estiver registrado na matrícula do imóvel, neste caso o novo proprietário terá que respeitá-lo até o encerramento.

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E será que o locatário precisa tolerar visitas de possíveis compradores no imóvel? Sim, o inquilino deve permitir, sem criar empecilhos, no entanto, estas devem ser previamente comunicadas e agendadas a fim de também preservar-lhe a privacidade

E se o proprietário desistir da venda após notificar o locatário? Neste caso o locatário poderá buscar indenização (perdas e danos), visando reparar eventual abuso de direito do locador com intenção de obter o despejo em inobservância à legislação vigente. Importante dizer que o locatário precisa comprovar os alegados danos e que o locador se desobriga caso comprove a existência de caso fortuito ou de força maior

Ou seja, são diversas as situações e repercussão que podem ocorrer diante da venda de um imóvel locado, razão pela qual recomenda-se para tais negócios um assessoramento aos envolvidos com a finalidade de resguardar-lhes seus direitos.

Sobre a autora
Janine Bertuol Schmitt

Bacharel em Direito pela UNISC (2009), pós-graduada em Direito Imobiliário pela Universidade Estácio de Sá (2017). Atuação em assessoria jurídica e contencioso nas áreas de direito de sucessões (inventários e partilha), societário e direito imobiliário (assessoria jurídica para urbanizadoras, imobiliárias, construtoras, corretores). Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Subseção de Santa Cruz do Sul/RS (2020/22). Escritora em portais jurídicos (Jusbrasil, Jus.com.br, Direito Net), em revistas jurídicas (Diário das Leis - Boletim do Direito Imobiliário e Revista Síntese do Direito Imobiliário) e jornais locais (coluna quinzenal no Riovale Jornal 2017/19).

Informações sobre o texto

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