A negociação de um imóvel para quem não tem muita prática parece altamente burocrática e alienígena. São diversos documentos, certidões negativas, uma 'papelada' que parece incompreensível. Seja para comprar, vender ou partilhar (por inventário ou divórcio) um imóvel, a figura da Escritura, Registro e/ou Matrícula do Imóvel estará presente, e com ela, algumas dúvidas:
“Qual desses documentos comprova a propriedade do imóvel? Qual a diferença entre Registro e a Matrícula do Imóvel? Quais tenho que apresentar"?
Para que você entenda um pouco mais sobre o assunto, explico:
1. Para que a propriedade do imóvel passe efetivamente para o novo dono é essencial fazer o Registro do Título no Cartório de Registro de Imóveis, com previsão no Art. 1.245 do Código Civil: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.
Título translativo é o documento que transfere a propriedade, seja o instrumento particular de compra e venda, ou a escritura pública de compra e venda.
Enquanto o título translativo não for registrado, o vendedor continua sendo o dono (proprietário) do imóvel. Quer dizer que enquanto não houver o registro em nome do comprador, a propriedade fica em nome do vendedor (o típico "paga mas não leva").
2.A Escritura Pública de compra e venda torna legal e válida a negociação, é o contrato de compra e venda (em todas as suas modalidades).
A função dela é formalizar a negociação do imóvel entre o comprador e o proprietário, contendo os valores, formas de pagamento, multa por atraso, obrigações e deveres das partes em geral. A Escritura Pública é pública por ser lavrada em Cartório de Notas, por ficar lá arquivado inclusive, disponível para consulta pública. 3. A matrícula do imóvel é a "certidão de nascimento" do imóvel, que contém todo o histórico do imóvel, proprietários, se houve ou não arrestos, penhoras, execuções fiscais, trabalhistas, dívidas, hipotecas, dentre outras restrições que atingam diretamente o imóvel. Em uma negociação, o novo proprietário precisa realizar o registro da compra, para então transpassa-la na matrícula do imóvel, tornando-se assim o novo proprietário (dono) daquele imóvel.
O Registro do imóvel gera publicidade e segurança nas negociações imobiliárias, no caso por exemplo de aquisição do imóvel por terceiro de boa-fé.
O TRF3 já se posicionou ao dizer que “o contrato não opera a transferência do domínio, gerando somente um direito de crédito. Apenas o registro do instrumento no cartório da sede do imóvel opera a aquisição do direito de propriedade”
A propriedade e a posse não podem ser confundidas, uma vez que são conceitos bem distintos. Quem tem a posse não tem necessariamente a propriedade, e quem tem a propriedade não tem a posse obrigatoriamente. Você pode ser proprietário de um imóvel e aluga-lo. Assim, a posse será do locatário (quem alugou) e não do proprietário (locador).
Você pode ter a posse sem ser locatário, pode morar em um imóvel emprestado (comodato) ou ainda, não ter registrado na matrícula do imóvel a compra e venda.
Outra hipotese é a do financiamento do imóvel, que ate não ser totalmente quitado, não lhe dá a propriedade plena. Mesmo quando não há propriedade, a posse, pelo valor jurídico agregado, pode ser negociada e transferida entre as pessoas, por meio de um termo de cessão de posse, por exemplo. Mas é importante conhecer a situação real do imóvel para não fazer constar em contrato informação incorreta e ilegal, que pode vir a prejudicar a ambas as partes, civil ou criminalmente.
As hipóteses são inúmeras e merecem um outro artigo apenas para tratar desse assunto. Concluindo: ao comprar um imóvel, é de importantíssimo que o comprador faça o registro do título translativo no Registro de Imóveis, garantindo-se assim, seu amplo direito de propriedade sobre o bem.
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