Inicialmente, precisamos entender, rapidamente, alguns pontos sobre os contratos. Após esse momento, numa dinâmica de “perguntas e respostas”, falaremos um pouco mais sobre o tema desse texto.
Sempre bom lembrar que o texto utilizará o mínimo possível de “juridiquês”, porque a intenção é informar o leitor sobre o tema. O objetivo é que o cidadão comum leia e entenda o que está sendo dito.
O contrato é um negócio jurídico bilateral ou plurilateral que representa um acordo (pacto) de duas ou mais vontades, cujos interesses se contrapõem já que uma das partes contratantes que a prestação e a outra a contraprestação. É um acordo de vontades, capaz de criar modificar ou extinguir relações jurídicas (MELLO, 2017, p.28)”.
Esse conceito é essencial para entendermos o que vem a ser um contrato. Resumindo, ele é o acordo de duas ou mais vontades feito por duas ou mais pessoas. Daí temos também a ideia de contraposição de ideias (cada um das partes tem um interesse específico com a confecção e celebração do contrato) – nesse ponto, deve-se dizer que devem existir pelo menos dois tipos de vontades para a celebração do contrato. Trazendo ao foco do texto, em um contrato de locação, temos normalmente duas ou mais partes que se dividem em locadores e locatários; e os interesses são em alugar um imóvel com o objetivo de morar (foco do locatário) e o objetivo de receber o valor do aluguel (foco do locador).
Os contratos possuem vários princípios a serem respeitados, o que vale para todos os contratos em geral. Dentre eles, citamos o princípio da autonomia da vontade e liberdade contratual, do consensualismo, da força obrigatória dos contratos, também a função social do contrato, dentre outros. Esses princípios informam, de maneira geral, que as partes tem liberdade para dispor em contrato de forma ampla (o que não for proibido, pode ser colocado em um contrato); demonstram que os contratos obrigam as partes, ou seja, o que está pactuado deve ser cumprido pelos contratantes; porém, existem normas que não podem ser ofendidas por cláusulas contratuais, sob pena de nulidade e o contrato deve obedecer a sua função social.
Dos pontos acima previstos, nota-se que um contrato possui vários pontos a serem observados, para que não se cometam erros quando forem elaborados.
Outro item importante de ser tocado é a questão dos contratos verbais. Passamos o dia inteiro realizando negócios jurídicos de forma verbal. Compras em mercadinhos, empréstimo de canetas a colegas, doação de dinheiro a parentes próximos. Todos esses negócios jurídicos são realizados por meio dos contratos verbais. Portanto eles existem e são perfeitamente válidos. Muitas são as pessoas que fazem contrato verbais de locação de imóvel, e não há nada de errado com isso.
A dificuldade nasce quando ocorrem defeitos nesse negócio jurídico – a falta de pagamento do aluguel; a devolução do imóvel com problemas na estrutura, sem pintura; locador querendo entrar no imóvel sem autorização do locatário; rescisão do contrato por qualquer das partes sem aviso prévio.
Nesses momentos onde o combinado (verbalmente) não é cumprido é que se mostra a falta do contrato escrito (e bem feito). Se for preciso buscar o Poder Judiciário para resolver problemas dessa locação, o contrato escrito poderá facilitar, e muito, a vida das partes envolvidas.
Assim, respondendo a provocação do início do texto: não existe obrigação de se ter um contrato escrito de locação de imóvel residencial, mas ele é extremamente aconselhável para as partes, pois ele gera segurança jurídica para esta relação.
Agora, tome cuidado com contratos mal elaborados, comprados em papelarias ou mesmo encontrados na internet. Esse cuidado deve ser tomado porque esses contratos foram redigidos e pensados para situações específicas. Nem sempre, essas situações se amoldam ao seu caso concreto. Portanto, de nada adianta conseguir um contrato desses se, ao final, ele não protegerá as partes da forma como deveria.
Nesse sentido, é claro que um profissional com conhecimentos na área dos contratos pode ser essencial. Ele irá materializar o seu caso concreto em um contrato e isso poderá lhe poupar tempo, dinheiro e muita dor de cabeça no futuro. Assim, busque sempre o auxílio do seu advogado de confiança para esses casos. Ele poderá atuar na confecção do contrato, na revisão do contrato ou até mesmo realizando uma consulta sobre o mesmo. A questão é que sem esse apoio de profissional habilitado, não ter um contrato ou ter, são coisas muito parecidas.
Dessa forma, tendo em vista que o contrato escrito é muito indicado, começaremos a ideia das “perguntas e respostas” sobre o contrato escrito de locação de imóvel residencial.
-
Existe uma lei que cuide das locações?
-
Sim. Essa relação jurídica é tão importante que existe lei específica que cuida do tema. É a Lei nº 8.245/91 (BRASIL, 1991, online). Essa lei traz os aspectos gerais e específicos dessa relação jurídica. A lei fala do aluguel, dos direitos e deveres das partes, das garantias locatícias; das ações judiciais a serem utilizadas em caso de os contratantes não cumprirem suas partes no acordo.
-
O locador pode entrar em seu imóvel com a “desculpa” de fazer vistorias sempre que achar necessário?
-
O art. 23, inciso IX da Lei de Locações diz que a vistoria pode ser feita pelo locador, desde que agendada previamente com o locatário. Ou seja, a propriedade do imóvel é do locador, mas a posse é do locatário. O Locador não pode invadir a intimidade do locatário nessas situações.
-
O locador pode cobrar do locatário os os impostos e os encargos ?
Pela citada lei, os impostos e os encargos são de responsabilidade do locador (Art. 22, inciso VIII. Porém, no final do inciso, existe a figura do “salvo disposição expressa em contrário no contrato”. Isso quer dizer que se o contrato não falar nada sobre o tema, a responsabilidade é do locador, mas se o contrato disser que o locatário deve pagar, essa obrigação passa a ser do locatário.
Obs: Estão vendo como conhecer da lei e dos detalhes do contrato de locação pode fazer a diferença em situações práticas?
-
Se o locatário fizer alguma construção no imóvel, quem deve pagar por ela?
As benfeitorias necessárias correm por conta do locador, independente de aviso prévio. As benfeitorias úteis devem ser autorizadas previamente pelo locador e também correm por conta deste. Nos dois casos, quando o locatário sair do imóvel, essas benfeitorias devem ficar no imóvel, tendo em vista que o locador pagou por elas. Já as benfeitorias voluptuárias (aquelas que servem para embelezar o bem) não serão pagas pelo locador e o locatário poderá retirar do imóvel, quando de sua saída, desde que não estrague o imóvel – arts. 35 e 36 da Lei de Locações.
-
Quais são as garantias possíveis no contrato de locação e quantas podem ser usadas?
São previstas na lei (Art. 37) as seguintes modalidades de garantia: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. Um ponto importante é que o parágrafo único do citado artigo deixa claro que só se pode exigir UMA das garantias citadas. Caso se exija mais de uma dessas garantias para o mesmo contrato de locação, a cláusula pode ser considerada NULA. Ou seja, o locador, na ânsia de se resguardar, pode correr o risco de perder as garantias.
Obs: mais uma vez, mostra-se importante a ajuda de alguém capacitado. Se não se tiver conhecimento desse tipo de “detalhe”, o risco financeiro, inclusive, é grande.
-
O locatário pode pedir o imóvel a qualquer tempo ou o locador pode fazer esse pedido?
A locação possui regras específicas sobre o tema. Se o contrato for verbal, as regras são umas, se o contrato for escrito com prazo superior a 30 meses, as regras são outras. Assim, para se explicar e precisar exatamente as possibilidades, tudo dependerá da situação concreta.
-
O contrato deve ser assinado por testemunhas?
Os contratos, normalmente, possuem campo para duas testemunhas assinarem. Isso se deve pelo fato de o código de processo civil dizer que instrumento particular (contrato, no caso) assinado pelo devedor e por duas testemunhas possui força de título executivo extrajudicial nos termos do art. 784, inciso III do NCPC (BRASIL, 2016, online). Isso faz diferença no caso de se precisar ir ao Judiciário, pois poderá se buscar ressarcimento em relação aos prejuízos do caso concreto de maneira mais célere. Mas o fato de não ter as assinaturas não impede a execução, no caso de contrato de locação, porém aí existem outros requisitos a serem cumpridos.
Como visto, o contrato escrito de locação não é obrigatório, mas pode trazer segurança jurídica às partes. Entretanto, não pode ser qualquer contrato, pois, se for qualquer um (adquirido em papelarias, feitas cópias da internet) eles podem até mais atrapalhar do que ajudar. Esses contratos feitos de qualquer forma não possuem, muitas das vezes, cláusulas interessantes como o termo de vistoria de entrada e saída.
Ao final, a melhor conclusão sobre o tema, ao nosso ver, é que o ideal é ter contratos de locação de imóvel bem redigidos para cada locação realizada e assinado pelas partes integrantes e as testemunhas. Nesse contrato devem constar a qualificação dos contratantes, o objeto, os prazos e a vigência, as multas em caso de descumprimento, as possibilidades de rescisão contratual, os termos de vistoria e outros itens que se mostrem interessantes no caso real. Ninguém melhor para saber analisar a situação fática que o advogado. Portanto, independente de você ser o locatário ou o locador, busque o advogado de sua confiança para que ele redija, revise ou de um parecer consultivo sobre o contrato. Isso pode se mostrar um custo inicialmente, mas que, no longo prazo, pode se mostrar como uma economia de tempo, dinheiro e problemas.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS:
BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Publicado no DOU: 21/10/1991. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245.htm. Acessada em: 21/08/2019.
BRASIL. Lei nº 13.105 de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Publicada no DOU: 16/05/2015. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm. Acessado em 21/08/2019.
MELLO, Cleyson de Moraes. Direito Civil: contratos – 2. ed. - Rio de Janeiro : Freitas Bastos Editora, 2017.