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Por Paulo Caldas Paes.
- Introdução:
O presente trabalho originou-se da apresentação realizada na palestra proferida na OAB Subseção de Santo Amaro – SP em 21.02.2017.
Na oportunidade, tratei dos leilões judiciais regulamentados pelo Código de Processo Civil de 2015.
II - Conceito de Leilão:
O Leilão representa um dos meios de alienação judicial previstos pelo Código de Processo Civil, artigo 879, II.
A constrição judicial, representa o ato inicial da restrição promovida frente ao patrimônio do devedor o qual, posteriormente será levado à leilão.
III – Previsão Legal:
Código de Processo Civil artigos 730, e 879 a 903.
IV - Passo a passo do leilão de imóveis:
A penhora de imóveis representa uma das possibilidades de expropriação previstas pelo Código de Processo Civil em seu artigo 835, V.
Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:
V - bens imóveis;
Efetivada a penhora do bem, deve-se em ato contínuo, seguir o seguinte cronograma:
1º Confecção do auto de penhora - Artigo 838 do Código de Processo Civil, o qual conterá:
I - indicação do dia, do mês, do ano e do lugar em que foi feita;
II - nomes do exequente e do executado;
III - descrição dos bens penhorados, com as suas características;
IV - nomeação do depositário dos bens.
2º Intimação do executado na pessoa do seu advogado ou, pessoalmente quando não houver advogado constituído. (artigo 841, § 1º, § 2º)
Observação: Caso o executado seja casado, faz-se necessária a intimação do cônjuge salvo, no caso de se casados no regime da separação total de bens.
3º Averbação da penhora frente à matrícula do imóvel. O requerimento de registro da penhora, deverá ser formalizado frente ao Cartório de Registro de Imóveis competente com cópia do auto ou do termo (artigo 844 do CPC).
4º Avaliação (perícia do bem) destinado a auferir o valor de mercado deste;
“Precificação do bem”: A avaliação deverá ser efetivada por perito na forma do artigo 870, Parágrafo único. O profissional avaliador será nomeado pelo juiz e, deverá apresentar o laudo no prazo de até 10 (dez) dias.
5º Intimação das partes a fim de manifestar-se sobre a avaliação;
6º início aos atos de expropriação do bem.
6.1 – Da alienação (venda) do imóvel:
Previsto, no artigo 879, II do Código de Processo Civil, o leilão judicial poderá ser dar através de meio eletrônico ou presencial.
6.2 - Indicação de responsável pelo leilão: O exequente poderá requerer a alienação por intermédio de corretor ou leiloeiro público credenciado perante o órgão judiciário artigo 880 do Código de Processo Civil.
6-3 Exigências para se efetivar a alienação do bem: juiz fixará o prazo em que a alienação deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e, se for o caso, a comissão de corretagem do leiloeiro artigo 880, § 1º do Código de Processo Civil.
6.4- Publicação do edital: O leilão será precedido de publicação de edital, que conterá artigo 886 e, seus incisos do Código de Processo Civil:
I - Descrição do bem, incluindo o número da matrícula;
II - Valor de avaliação, preço mínimo de alienação, condições de pagamento e, a comissão do leiloeiro;
IV – Indicação do site do leiloeiro, o período de realização do leilão, salvo se este se der de modo presencial, hipótese em que serão indicados o local, o dia e a hora de sua realização;
V - Indicação de local, dia e hora de segundo leilão presencial, para a hipótese de não haver interessado no primeiro;
VI - Menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados.
6.4.1 – Prazo e forma de publicação do edital:
- Publicação deve anteceder ao menos 5 (cinco) dias da data do leilão (§ 1º do artigo 887 do Código de Processo Civil).
- Edital será publicado no site designado pelo juízo, e conterá descrição detalhada e, sempre que possível, ilustrada dos bens, informando expressamente se o leilão se realizará de forma eletrônica ou presencial (§ 1º do artigo 887 do Código de Processo Civil).
- O edital também será publicado pela imprensa ou por outros meios de divulgação, preferencialmente na seção ou no local reservados à publicidade dos respectivos negócios (§ 5º do artigo 887 do Código de Processo Civil).
7º Pessoas que deverão ser intimadas da alienação (artigo 889 do Código de Processo Civil, seus incisos e Parágrafo Único):
I - Executado, por meio de seu advogado ou, se não tiver procurador, por carta registrada, mandado, edital ou outro meio idôneo;
II - Coproprietário;
III - Titular de usufruto, uso, habitação, enfiteuse, direito de superfície, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso;
IV - Proprietário do terreno submetido ao regime de direito de superfície, enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso;
V - Credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada;
VI - Promitente comprador, quando a penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda registrada;
VII - Promitente vendedor, quando a penhora recair sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda registrada;
VIII - União, o Estado e o Município, no caso de alienação de bem tombado.
Observação: Parágrafo único. Se o executado for revel e não tiver advogado constituído, não constando dos autos seu endereço atual ou, ainda, não sendo ele encontrado no endereço constante do processo, a intimação considerar-se-á feita por meio do próprio edital de leilão.
V – Quem pode participar do leilão:
Qualquer pessoa poderá participar exceto aquelas enumeradas no artigo 890 do Código de Processo Civil) sendo estas:
I - Tutores, curadores, testamenteiros, administradores ou liquidantes, quanto aos bens confiados à sua guarda e responsabilidade;
II - Mandatários, quanto aos bens cuja administração ou alienação estejam encarregados;
III - Juiz, membro do Ministério Público e da Defensoria Pública, escrivão, chefe de secretaria e demais servidores e auxiliares da justiça, em relação aos bens e direitos objeto de alienação na localidade onde servirem ou a que se estender a sua autoridade;
IV - Servidores públicos em geral, quanto aos bens ou aos direitos da pessoa jurídica a que servirem ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
V - Leiloeiros e seus prepostos, quanto aos bens de cuja venda estejam encarregados;
VI - Advogados de qualquer das partes.
VI- Lances e Preço Vil:
O Código de Processo Civil de 1973 era silente quanto, ao preço mínimo de alienação do bem, retratando apenas a observação quanto ao “preço vil”:
CPC 1973:
Art. 692. Não será aceito lanço que, em segunda praça ou leilão, ofereça preço vil.
Até a promulgação do Código de Processo Civil de 2015, competia ao poder judiciário definir o que seria preço vil.
O Tribunal de Justiça de São Paulo via de regra, entendia, como sendo preço vil, aqueles que fossem inferiores a 60% (sessenta por cento) do valor de avaliação do bem.
EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. HASTA PÚBLICA. PREÇO VIL. O lance ofertado, inferior a 60% da avaliação atualizada do imóvel penhorado, caracteriza preço vil e não pode ser aceito. Arrematação do bem pelo próprio credor pelo valor abaixo de 30% da avaliação. Preço vil. Sentença reformada. Recurso provido para julgar procedentes os embargos à arrematação e declarar nula a arrematação.
(TJSP; Apelação Cível 9187196-87.2005.8.26.0000; Relator (a): Carlos Alberto Garbi; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Jaboticabal - 2.VARA CIVEL; Data do Julgamento: 13/09/2011; Data de Registro: 16/09/2011)
*EMBARGOS À ARREMATAÇÃO - Alegação de ausência de intimação direta ao representante legal da apelante, para os atos relativos à praça - Não conhecimento - Argumentos desenvolvidos na r. sentença que não foram enfrentados -Auto de penhor a - Documento que não foi lavrado ? Situação que não implica em dano, que pudesse justificar a anulação da hasta pública - Preço vil - 60% do valor da avaliação - Arrematação em segunda praça ? Regularidade reconhecida ? Ausência de elementos objetivos para justificar a incidência do art 620 do CPC - Recurso não provido, na parte conhecida*
(TJSP; Apelação Cível 9140411-04.2004.8.26.0000; Relator (a): Antonio Ribeiro; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 11ª VC; Data do Julgamento: 08/11/2010; Data de Registro: 19/11/2010)
Felizmente, o atual Código Processual, extinguiu a dúvida através do parágrafo único do artigo 891:
Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil.
Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.
VII – Formas de pagamentos da arrematação:
Salvo, previsão diversa constante no edital de leilão, compete ao arrematante efetivar o pagamento imediatamente via depósito judicial ou meio eletrônico. (Artigo 892 do Código de Processo Civil).
VII.1 – Pagamento parcelado:
Compete, ao interessado na aquisição formular ao juiz, proposta de pagamento parcelado na seguinte forma: (artigo 895 do Código de Processo Civil).
I - até o início do primeiro leilão, proposta por valor não inferior ao da avaliação;
II - até o início do segundo leilão, proposta por valor que não seja considerado vil.
§ 1º Proposta conterá oferta de pagamento de pelo menos vinte e cinco por cento do valor do lance à vista e o restante parcelado em até 30 (trinta) meses, garantido por hipoteca do próprio bem.
§ 2º Propostas para aquisição em prestações indicarão o prazo, a modalidade, o indexador de correção monetária e as condições de pagamento do saldo.
VII.1.2 – Inadimplemento do arrematante parágrafos 4º e 5º do artigo 895):
§ 4º Ocorrendo atraso no pagamento das prestações, será devida multa de dez por cento sobre o saldo devedor total.
§ 5º O inadimplemento autoriza o exequente a pedir o cancelamento da arrematação ou promover a cobrança do valor devido, devendo ambos os pedidos ser formulados nos autos da execução em que se deu a arrematação.
VIII – Imóvel de incapaz – Exceção ao percentual previsto pelo Parágrafo único do artigo 891:
O artigo 896 do Código de Processo Civil, prevê uma exceção ao “preço vil do parágrafo único do artigo 891” Quando o imóvel pertencer a incapaz:
Art. 896. Quando o imóvel de incapaz não alcançar em leilão pelo menos oitenta por cento do valor da avaliação, o juiz o confiará à guarda e à administração de depositário idôneo, adiando a alienação por prazo não superior a 1 (um) ano.
IX – Auto de arrematação, imissão na posse e carta de arrematação:
Em caso de êxito do leilão, compete ao leiloeiro, confeccionar o auto de arrematação o qual, será conferido e homologado pelo juiz.
Art. 901. A arrematação constará de auto que será lavrado de imediato, nele mencionadas as condições de alienação.
Efetivado o pagamento do preço e, da comissão do leiloeiro ou ainda, prestadas as garantias pelo arrematante compete ao juiz elaborar a carta de arrematação bem como, expedir o mandado de imissão na posse em favor do arrematante.
§ 1º A carta de arrematação do bem, com o respectivo mandado de imissão na posse, será expedida depois de efetuado o depósito ou prestadas as garantias pelo arrematante, bem como realizado o pagamento da comissão do leiloeiro e das demais despesas da execução.
IX.1 – Informações obrigatórias a serem incluídas na carta de arrematação:
§ 2º A carta de arrematação conterá:
- Descrição do imóvel;
- Número da matrícula;
- Cópia do auto de arrematação;
- Recibo/comprovante de pagamento do ITBI;
- Indicação da existência de eventual ônus real ou gravame.
X – Conclusão do leilão:
Considera-se concluído o leilão quando, da assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro.
Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.
X.1 – Fatos que possam levar ao cancelamento do leilão (artigo 903 parágrafos 2º/6º):
§ 1º Ressalvadas outras situações previstas neste Código, a arrematação poderá, no entanto, ser:
I - invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício;
II - considerada ineficaz, se não observado o disposto no art. 804 ;
III - resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução.
§ 2º O juiz decidirá acerca das situações referidas no § 1º, se for provocado em até 10 (dez) dias após o aperfeiçoamento da arrematação.
§ 3º Passado o prazo previsto no § 2º sem que tenha havido alegação de qualquer das situações previstas no § 1º, será expedida a carta de arrematação e, conforme o caso, a ordem de entrega ou mandado de imissão na posse.
§ 4º Após a expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega, a invalidação da arrematação poderá ser pleiteada por ação autônoma, em cujo processo o arrematante figurará como litisconsorte necessário.
§ 5º O arrematante poderá desistir da arrematação, sendo-lhe imediatamente devolvido o depósito que tiver feito:
I - se provar, nos 10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital;
II - se, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o executado alegar alguma das situações previstas no § 1º ;
III - uma vez citado para responder a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, desde que apresente a desistência no prazo de que dispõe para responder a essa ação.
§ 6º Considera-se ato atentatório à dignidade da justiça a suscitação infundada de vício com o objetivo de ensejar a desistência do arrematante, devendo o suscitante ser condenado, sem prejuízo da responsabilidade por perdas e danos, ao pagamento de multa, a ser fixada pelo juiz e devida ao exequente, em montante não superior a vinte por cento do valor atualizado do bem.