No dia a dia vemos diferentes prazos para os contratos de aluguel, mas qual é o melhor?
A resposta é que a fixação do prazo de locação é livre entre os contratantes, podendo ser celebrado por qualquer período, mas, por mais que o prazo seja livre, a lei do inquilinato menciona dois casos específicos, os prazos menores que 30 meses (é muito comum vermos contratos de 12 meses) e os maiores ou iguais que 30 meses (2 anos e 6 meses).
Seja qual for o prazo, durante a vigência do contrato o locador não poderá pedir o imóvel de volta, salvo se o inquilino cometer alguma infração legal ou contratual, ou para realizar reparações urgentes determinadas pelo poder público.
No entanto, o locatário poderá devolver o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa pactuada, conhecida como cláusula penal compensatória.
Mas então, qual a diferença entre os prazos? Vejamos.
Diferenças entre os prazos maior ou igual (≥) que 30 meses e menor (<) que 30 meses.
Nas locações celebradas com prazo ≥ que 30 meses a resolução o contrato não se prorroga automaticamente, resolvendo o contrato ao fim do prazo, sem precisar de notificação ou aviso.
O contrato só se prorroga por prazo indeterminado, nos mesmos termos do contrato anterior, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, nesse caso mesmo com a prorrogação o locador pode pedir o imóvel sem justificativa, a qualquer tempo, concedendo o prazo de 30 dias para desocupação.
No caso dos contratos menores que 30 meses findo o prazo o contrato se prorroga automaticamente por prazo indeterminado e o locador não poderá reaver o imóvel sem motivo, sendo possível apenas em casos específicos.
Ou seja, o locador precisa de um motivo para reaver o imóvel, conhecida como denuncia cheia sendo aquela que o locador que quer por fim no contrato precisa apresentar uma justificativa, ao contrário, somente poderá retomar o imóvel por denúncia vazia, aquela que não precisa de justificativa, depois de passados 5 anos (60 meses) de vigência da locação.
- Mas e se o inquilino quiser devolver o imóvel?
Como mencionei no início do texto, segundo a lei do inquilinato, o locatário poderá devolver o imóvel a qualquer tempo durante a vidência, contanto que pague a multa contratual, conhecida como cláusula penal.
Cláusula penal – valor da multa pela devolução antes do término do contrato.
A cláusula penal estipulada no contrato de locação serve para evitar o inadimplemento da obrigação contratada, caso o inquilino devolva o imóvel antes do termino do prazo.
O valor da multa usualmente é de 3 alugueis, mas poderão ser estabelecidos outros valores, desde que não seja abusivo. O pagamento desta cláusula se dá proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou seja, descumprido o contrato pela metade o locatário pagará metade da multa pactuada para o descumprimento integral.
Não havendo acordo sobre o valor estipulado, ou o locatário achando que o valor é excessivo, poderá o juiz arbitrar o valor da multa, observando a função social do contrato, os valores sociais e econômicos.
O melhor prazo para o contrato de locação.
Sendo assim, o melhor prazo para os contratos de locação, tanto para locador quanto para locatário é o prazo maior ou igual que 30 meses. O que acontece é que muitos inquilinos não querem prazos maiores que 12 meses por medo de inadimplirem e terem que pagar a multa.
Dessa forma, se o inquilino precisa de um contrato de 12 meses, o locador para cumprir o período de 30 meses poderá concordar com cláusula que dispense o pagamento de multa proporcional ao número de meses que as partes negociarem, sendo que, após esse período de 12 meses o inquilino, mediante aviso prévio, está livre para devolver o imóvel sem pagar multa. Porém, se ele inadimplir o contrato antes de terminar o prazo de 12 meses a multa será válida.
Assim, o locador respeita o prazo ≥ 30 meses e o locatário poderá devolver o imóvel pelo prazo acordado sem pagar a multa, já que será dispensada.
Vale ressaltar que, está dispensado da multa, o inquilino que o empregador determinar a transferência de localidade de prestação de serviço, nesse caso o locatário fica isento de multa, não se aplica se a transferência for a pedido do empregado.
Boa leitura!
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