O CORRETOR TEM DIREITO À COMISSÃO SE VENDA DO IMÓVEL NÃO SE CONCRETIZOU POR MOTIVO ESTRANHO A SUA VONTADE

Rogério Tadeu Romano

O Código Civil de 2002, após a experiência na matéria exposta nos artigos 36 a 37 do Código Comercial de 1850 regulamentou a matéria atinente a corretagem nos artigos 722 a 729 do que se lê:

Art.. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. ( Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010 ) Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. ( Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 )

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor, mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas de legislação especial.

No contrato de corretagem, o corretor não tem imparcialidade, uma vez que exerce a sua função, atendendo um dos futuros contraentes.

O corretor tem a função de aproximar pessoas que pretendem contratar, aconselhando a conclusão do negócio, informando as condições de sua celebração, procurando conciliar os seus interesses. Para VIdari, o corretor é o instrumento material da convenção.

Trata-se, como acentuou Maria Helena Diniz(Curso de direito Civil, volume III, 24ª edição, pág. 443), de obrigação de fazer que se desenvolve mediante esforços empregados para a convergência de interesses opostos ou mesmo coincidentes de outras pessoas. Não terá culpa se o acordo malograr, fazendo jus à remuneração que lhe é devida.

Para Caio Mário da Silva Pereira(Instituições de direito civil, volume III, 1975, pág. 339) contrato de corretagem é aquele uma pessoa se obriga, mediante remuneração, a agenciar negócios para outro ou fornecer-lhe informação para celebração do contrato. É intermediação que o corretor realiza, pondo o outro contratante em contato com pessoas conhecidas ou desconhecidas, para a celebração de algum contrato, ou obtendo informes, ou conseguindo o de que aquele necessita.

Há duas espécies de corretores: a) oficiais, que são os de fundos públicos, de mercadorias e de navios, e têm a sua profissão legalmente disciplinada, estão sujeitos a requisitos especiais para exercê-los. Tal é o caso do que ditavam o Decreto nº 2.475, de 13 de março de 1897; Decreto nº 5.595, de 6 de dezembro de 1928; Decreto nº 19.009, de 27 de novembro de 1929.

Destacou Fabrício Zamprogna Matiello que o contrato de corretagem é de larga utilização quando se trata de negociações envolvendo imóveis, embora não se limite tecnicamente a essa espécie de relação jurídica. O trabalho do corretor consiste basicamente em promover intermediação entre o comitente e terceiros, aproximando as partes com vistas ao fechamento de certo negócio, ou simplesmente conseguir informações junto a outrem em proveito do comitente, para fins de futura negociação (Código civil comentado: Lei n. 10.406, de 10.01.2002. 7 ed. São Paulo: LTr, 2017, p. 368).

O trabalho do corretor consiste basicamente em promover intermediação entre o comitente e terceiros, aproximando as partes com vistas ao fechamento de certo negócio, ou simplesmente conseguir informações junto a outrem em proveito do comitente, para fins de futura negociação (Código civil comentado: Lei n. 10.406, de 10.01.2002. 7 ed. São Paulo: LTr, 2017, p. 368).Quanto à remuneração do corretor, tem-se que a mesma é devida quando este conseguir o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes, como mesmo preceitua o art. 725 do CC/02.

Assim o contrato de corretagem terá por finalidade pôr em acordo comprador e vendedor. Depois que isso é conseguido, em documento devidamente formalizado, fará o corretor jus a sua remuneração, que é a comissão. Tal atividade não é, portanto, de êxito contratual, mas de intermediação(RT, 528:212).

A mediação consuma-se no momento em que aparecer o acordo de vontade entre os contratantes, mercê da aproximação levada a efeito pelo mediador, quando então estará terminada a função(RT 513:244).

Tenha-se em vista que o objeto do contrato de corretagem não é propriamente o serviço prestado pelo corretor, mas o resultado desse serviço. Trata-se de obrigação de resultado e não de meio. A obrigação do corretor, sendo de resultado, somente produzirá efeitos em relação ao comitente(proprietário do bem ou cliente), no instante em que o acordo para o negócio se efetivar, em razão da intermediação realizada. Pouco importará a dedicação e o trabalho do corretor. Assim como contrato consensual não exige observância de requisito formal. Basta o acordo de vontades, que se prova por qualquer meio. Mas é necessário que exista, isto é, que o corretor seja encarregado de agenciar o negócio. Se o dono deste anuncia diretamente a aceitação de oferta, não está obrigado a pagar comissão a quem quer que se apresente como agenciador espontâneo, ou acompanhando candidato, ainda que com este se faça o negócio, porque a comissão é devida em razão de contrato e este não existindo é indevida, como já se tinha no Projeto do Código de Obrigações de 1965, artigo 595.

Tem-se que ajustada a corretagem exclusiva, a comissão é devida, ainda que o negócio seja concluído diretamente pelo comitente. E se este puser outro mediador, que venha a agenciá-lo, a comissão será devida aos dois(Projeto de Código de Obrigações, artigo 596).

Sendo assim, como ensinou Caio Mário da Silva Pereira(Instituições de direito civil, contratos, volume III, 1978, pág. 339), o corretor vende o resultado útil de seu trabalho, de modo que se seu labor torna-se inútil não haverá que se falar em qualquer remuneração, pois receberá a comissão não em virtude do serviço prestado, mas em razão do resultado obtido.

Explicou ainda Caio Mário da Silva Pereira(Instituições de direito civil, volume III, 1975, pág. 343) “se o negócio não for concluído, o mediador não tem direito à comissão, nem pode recobrar as despesas que tenha efetuado, porque, sendo aleatório o contrato, o corretor toma a si os riscos de nada vir a receber a não ser que consiga êxito na sua intermediação, ou, como como dizia Larenz, suporta o risco da produção de resultado, cuja realização definitiva depende mais de outras circunstâncias do que de sua vontade(Derecho de Obligaciones, § 50). Mas, se o direito de revogação tiver sido excluído, a comissão será devida desde que fique demonstrado que o mediador realizou a agenciação, e o negócio se não concluiu pela recusa arbitrária do comitente”. Essa era a lição de Enneccerus, Kipp y Wolff.

Se não houve proibição contratual a subcorretagem será permitida.

São características do contrato:

A bilateralidade, por gerar obrigações ao corretor e ao comitente;
A acessoriedade, pois sua existência está atrelada a outro contrato;
A onerosidade;
A aleatoriedade.

Observo que o corretor de imóveis é o profissional possuidor do título de técnico em negócios imobiliários, obtido em curso especializado, prestando serviços de mediação em compra e venda e locação, por exemplo.

Essa mediação imobiliária independe de mandato, constituindo-se por acordo, que visa a obtenção da atuação do corretor como intermediário do titular do interesse, na busca da efetivação da transação negocial mediante pagamento de uma remuneração.

São direitos e obrigações dos corretores:

Receber uma remuneração, normalmente em dinheiro, designada comissão, que pode ser fixa, variável, mista.

Observe-se que o corretor terá direito, se aproximou as partes e elas acordaram no negócio, mesmo que posteriormente se modifiquem as condições, ou o negócio venha a ser rescindido ou desfeito(RT 288/799, dentre outros).

Se, mesmo havendo contrato de corretagem, o negócio se iniciar e concluir diretamente entre as partes, o corretor não terá direito a nenhuma remuneração.

Porém se se ajustar por escrito a corretagem com exclusividade, terá ele direito a remuneração integral.

Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto de sua mediação, a corretagem lhe será devida em razão de sua eficaz atividade, respondendo pelo êxito do negócio. Se sua intermediação, devidamente comprovada, foi a causa do ato negocial, não há como retirar-lhe a remuneração(RT 219:229).

Se a mediação for conjunta, todos os corretores que nela intervierem terão direito cada um à comissão, que lhes será paga, em partes iguais(CC, artigo 728).

Intervir em convenções, transações e operações mercantis;
Tratar, por sim, por seus agentes e caixeiros, suas negociações e seus comitentes;
Promover, para outrem, vendedores e compradores, desde que tal intervenção seja gratuita;
Traduzir os manifestos e documentos;
Dar certidão, se corretor oficial, do que constar do seu protocolo e com referência a ele, relativamente aos negócios do seu ofício por despacho da autoridade competente;
Não ser responsabilizado pela conclusão ou execução do negócio, logo, se com sua ação facilitar negociações preliminares que posteriormente se frustrarem, nenhuma responsabilidade poderá ser-lhe imputada, exceto se não revelar o nome do outro contratante, hipótese em que se obrigará, parcialmente, sem, contudo, deixar de ser intermediário.

Por sua vez, são obrigações do corretor:

Destaco o que disciplinou o artigo 723 do CC: O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. ( Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010 ) Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. ( Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 ).

Prestar fiança se for corretor oficial;
Envidar esforços no sentido de encontrar o negócio a que visa o comitente;
Fazer assento exato de todas as obrigações;
Assistir a entrega das coisas vendidas por seu intermediário;
Guardar sigilo absoluto das negociações;
Não usar de fraude ou engano;

São modos terminativos da mediação:

Conclusão do negócio;
Exploração do prazo;
Distrato;
Impossibilidade de sua realização devido a força maior ou caso fortuito;
Nulidade do negócio;
Renúncia do corretor;
Revogação;
Morte do corretor;
Incapacidade do corretor;
Falência.

Destaco, nesse passo, importante decisão do STJ, noticiada no site, no dia 14 de janeiro do corrente ano, a comissão do corretor de imóveis é devida quando qualquer uma das partes tenha desistido do negócio de compra e venda, desde que a desistência se deva a causa estranha à atividade de intermediação.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de duas corretoras para reconhecer seu direito de receber a comissão, apesar de o negócio não ter sido efetivado.

A remuneração do corretor é devida quando este conseguir o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes, como mesmo preceitua o art. 725 do CC/02. O arrependimento de quaisquer dos contratantes não afetará na comissão devida ao corretor, desde que o mesmo se dê por causa estranha à sua atividade.

A matéria foi objeto de discussão no REsp 1.783.074.

As corretoras recorrentes intermediaram uma venda e, quando já estava agendada a lavratura da escritura no cartório de registro de imóveis, a compradora não compareceu, o que levou à rescisão contratual por arrependimento.

Em primeira instância, a promissária compradora foi condenada a pagar a taxa de corretagem, mas na sequência o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) deu provimento à apelação para afastar o pagamento, sob o fundamento de que a não concretização do negócio não enseja a percepção da comissão.

Segundo a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso no STJ, o negócio foi desfeito sem nenhuma contribuição das corretoras, ou seja, o arrependimento da contratante se deu por fatores alheios à atividade das intermediadoras.

A ministra Nancy Andrighi ressaltou que o STJ já decidiu no sentido de que, estando o arrependimento da parte relacionado à falta de diligência e prudência do intermediador do negócio, não será devida a comissão de corretagem.

Ela mencionou o REsp 1.272.932, no qual a Terceira Turma, analisando situação semelhante ao do recurso em julgamento, entendeu que é preciso ponderar as circunstâncias do caso concreto para saber se a mediação do corretor alcançou seu resultado útil.

Mas, o que significa resultado útil para efeito da remuneração do corretor?

Já se entendeu que é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. A propósito, citam-se precedentes neste sentido: AgInt no AREsp 1.262.428/ES, 3ª Turma, DJe 10/04/2019; REsp 1.765.004/SP, 3ª Turma, DJe 05/12/2018; AgInt no AREsp 1.020.941/RS, 4ª Turma, DJe 04/05/2017; e AgRg no REsp 1.440.053/MS, 3ª Turma, DJe 28/03/2016).

Trata-se aqui, dentro da orientação do STJ, de uma nova visão do problema, onde se tinha como solução que o contrato de corretagem envolvia a uma obrigação de resultado.

Essa intepretação a ser dada coloca limite à aleatoriedade.

E diz-se que via de regra, porque o arrependimento de quaisquer dos contratantes não afetará na comissão devida ao corretor, desde que o mesmo se dê por causa estranha à sua atividade.

Aliás, o STJ já decidiu no sentido de que, estando o arrependimento da parte correlacionado à falta de diligência e prudência do próprio intermediador do negócio, não será devida a comissão de corretagem. Nesse sentido: REsp 1.364.574/RS, 4ª Turma, DJe 30/11/2017; e REsp 1.810.652/SP, 3ª Turma, DJe 06/06/2019.

Colho, por fim, importante citação doutrinária inserida naquele decisão no REsp 1.783.074.

Disse Claudio Luiz Bueno de Godoy:(...) havida a concretização do consenso em documento que, para os negócios formais, seja apto à coativa exigência do documento definitivo, substancial, como sucede na corretagem de compra e venda imobiliária, ainda assim, recusado o documento essencial, nenhuma será a influência dessa recusa no direito à remuneração do corretor. Isso, é bom dizer, sempre que o arrependimento, no dizer da lei, se der por causa estranha à atividade do corretor. Pense-se, por exemplo, na subscrição de um documento provisório ou preliminar e na recusa em firmar o pacto definitivo pela descoberta de uma informação desfavorável ao negócio, acerca de seu preço ou da pessoa do outro contratante, não oportunamente noticiada pelo corretor, como o impõe o art. 723, a cujo comentário de remete o leitor. Sem dúvida que então nenhuma corretagem será paga, cuidando-se mesmo de defeituoso cumprimento contratual do mediador, causa da frustração da consumação definitiva do negócio principal e, assim, excludente do dever de pagamento da comissão (Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Coord. Cezar Peluso. 8 ed. rev. e atual. São Paulo: Manole, 2014, pp. 703-704) (grifos acrescentados).

Sendo assim observo a importância daquela decisão cogitada onde se nota que a comissão do corretor de imóveis é devida quando qualquer uma das partes tenha desistido do negócio de compra e venda, desde que a desistência se deva a causa estranha à atividade de intermediação.