Foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça que, havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 - TEMA 886) Jurisprudência em Teses – Edição nº 107
Essa orientação consta do seguinte julgado:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)
Tema Repetitivo 886:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
Tema Repetitivo 949:
Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edifício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.
Inadimplemento das obrigações
De acordo com o art. 389 do Código Civil, não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, além dos honorários advocatícios.
O art. 390 do Código Civil, em complemento, assenta que, nas obrigações negativas o devedor é havido por inadimplente desde o dia em que executou o ato de que se devia abster.
Mora
No que diz respeito à mora, o art. 394 do Código Civil reconhece que o devedor incorrerá em mora quando não efetuar o pagamento devido. O credor, por outro lado, incorrerá em mora quando não quiser receber o pagamento no tempo, lugar e na forma prevista.
Nessa perspectiva, o art. 395 do Código Civil prevê que o devedor responde por todos os prejuízos causados pela mora, além dos juros, atualização dos valores monetários e honorários advocatícios.
Juros Legais
Não havendo ajuste sobre os juros moratórios, ou nos casos de determinação legal, conforme previsão do art. 406 do Código Civil, eles serão fixados de acordo com a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.
O art. 407 do Código Civil também assinala que independentemente da alegação de prejuízo, o devedor deverá pagar os correspondentes juros de mora.
Cláusula penal
A cláusula penal está tratada nos artigos 408 e seguintes do Código Civil.
Conforme assinala o art. 408, se o devedor deixar, ao menos culposamente, incorrer em mora ou deixar de cumprir a obrigação, incorrerá na cláusula penal.[1]
Quanto ao momento, a cláusula penal pode ser convencionada com a obrigação ou em ato posterior.[2]
Com relação ao conteúdo, nos termos do art. 409 do Código Civil, a cláusula penal pode ser vinculada à inexecução completa da obrigação, à mora ou a alguma outra cláusula especial.
Segundo o art. 410 do Código Civil, se a cláusula penal for prevista para incidir no caso do inadimplemento total da obrigação, o credor terá direito de optar por ela.
No caso de previsão de cláusula penal para incidir nas hipóteses de mora ou de alguma outra cláusula especial, o credor poderá exigir a satisfação da obrigação juntamente com o pagamento da multa.
A propósito dos limites de valores, o art. 412 do Código Civil estipula que o valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o valor da obrigação principal a que estiver relacionada.
O legislador também contemplou a possibilidade de redução judicial da cláusula penal. Nesse sentido, o art. 413 do Código Civil realça que se a obrigação principal for parcialmente cumprida o juiz deverá reduzir equitativamente o valor da cláusula penal.[3] Da mesma maneira, a redução deverá ser implementada sempre que o valor da pena for excessivo, considerando a natureza e a finalidade do negócio jurídico correspondente.
É possível que a cláusula penal esteja relacionada a uma obrigação indivisível. Nesses casos, de acordo com as orientações do art. 414 do Código Civil, ainda que apenas um dos devedores seja responsável pelo inadimplemento, todos incorrerão na pena. Contudo, o legislador faz a ressalva de que nesses casos só se poderá demandar integralmente do culpado, respondendo os demais pela correspondente quota. Sem prejuízo dessa regra, os devedores responsabilizados que não concorreram para o inadimplemento poderão exercer direito de regresso em face do culpado.
Se a cláusula, por outro lado, estiver vinculada à obrigação de natureza divisível, segundo o contido no art. 415 do Código Civil, somente o devedor responsável pelo inadimplemento deverá responder por ele.
É relevante pontuar, ainda, que a exigência do pagamento dos valores correspondentes à cláusula penal dispensa a alegação e prova de prejuízo, nos termos do art. 416 do Código Civil. De outro passo, mesmo que o prejuízo exceda o valor da cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Caso tenha havido ajuste nesse sentido, o valor da cláusula penal será considerado como o mínimo do valor de indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente.
Direitos reais
Os direitos reais estão elencados no art. 1.225 do Código Civil.[4]
São direitos reais: i) a propriedade;[5] ii) a superfície; iii) as servidões; iv) o usufruto; v) o uso; vi) a habitação; vii) o direito do promitente comprador do imóvel; viii) o penhor; ix) a hipoteca; x) a anticrese. xi) a concessão de uso especial para fins de moradia; xii) a concessão de direito real de uso; e xiii) a laje.
Segundo o art. 1.226 do Código Civil, os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, são adquiridos por tradição.
Salvo exceção expressa, nos termos do art. 1.227 do Código Civil, os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos.[6]
A propriedade também pode ser adquirida por usucapião.[7]
Contrato preliminar
As classificações dos contratos são realizadas de acordo com inúmeros critérios. [8]
Quanto à (im)permanência temporal, o contrato pode ser classificado como contrato preliminar ou contrato definitivo.
O contrato preliminar, também denominado de pactum em contrahendo, é um pré-contrato, antecedente à realização de outro contrato posterior. O compromisso de compra e venda é um exemplo de contratos dessa natureza. A disciplina dessa matéria pode ser encontrada nos artigos 462 e 466 do Código Civil.
Com exceção da forma, o contrato preliminar deve conter todos os requisitos essenciais do contrato principal subsequente.
Além disso, desde que do contrato preliminar não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do contrato definitivo.
Já o contrato definitivo é aquele que não está vinculado a outro contrato subsequente.
Ainda com relação ao contrato preliminar, de acordo com o art. 464 do Código Civil, caso a natureza da obrigação permita, o interessado poderá pretender judicialmente a suprimento da vontade do contratante inadimplente para conferir caráter definitivo ao contrato preliminar.
O art. 465 do Código Civil, por seu lado, assinala que caso o estipulante não dê execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito e requerer indenização por eventuais perdas e danos.
Outra questão relevante ligada à temática é a de que todos os contratantes têm o dever de atuar de maneira razoável para com os demais. O art. 466 do Código Civil, por exemplo, prevê que se promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.
Formação dos contratos
A formação do contrato, basicamente disciplinada nos artigos 427 a 435 do Código Civil, se desdobra em quatro fases: i) fase preliminar, ou de negociação prévia; ii) fase de propositura, ou fase de propostas (policitação ou oblação); iii) fase de constituição do contrato preliminar; e iv) fase de constituição e conclusão do contrato definitivo.
Direito real de aquisição do promitente comprador
O promitente comprador, nos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, pode obter o direito real à aquisição do imóvel, caso realize uma promessa de compra e venda sem possibilidade de arrependimento.[9]
Para esse propósito, a promessa de compra e venda pode ser concretizada por instrumento público ou particular, devidamente registrado no correspondente Cartório de Registro de Imóveis.[10]
O enunciado nº 435 das Jornadas de Direito Civil do CJF prevê que “o contrato de promessa de permuta de bens imóveis é título passível de registro na matrícula imobiliária.”
Além disso, o promitente comprador titular do mencionado direito real poderá exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel.[11]
Nesse passo, de acordo com o enunciado nº 87 das Jornadas de Direito Civil do CJF “também se considera título translativo, para fins do art. 1.245 do novo Código Civil, a promessa de compra e venda devidamente quitada.
Considerando essas premissas, o promitente vendedor, ou terceiros cessionários do direito, estará obrigado a outorgar a escritura definitiva. Caso o promitente vendedor ou o terceiro não o façam, o promitente comprador poderá requerer a adjudicação do bem.[12]
Segundo o enunciado nº 95 das Jornadas de Direito Civil do CJF “o direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).”
Outros sujeitos vinculados às obrigações cuja execução se fundamenta
Em algumas hipóteses, além exequente e executado, existem outros sujeitos direta ou indiretamente ligados às obrigações que servem de fundamento à execução.
São pessoas que, mesmo indiretamente, sofrem ou podem sofrer os efeitos dos atos expropriatórios decorrentes da execução.
Nesses casos, portanto, é necessário que o exequente tome providências para levar o conhecimento da execução aos referidos sujeitos, sob pena de ineficácia da alienação ou oneração.[13]
Nessa perspectiva, quando a penhora recair sobre bens gravados por penhor, hipoteca, anticrese ou alienação fiduciária, deve o exequente requerer a intimação do credor pignoratício, hipotecário, anticrético ou fiduciário.
Da mesma forma, sempre que a penhora recair sobre bem gravado por usufruto, uso ou habitação, deverá ser providenciada a intimação dos titulares desses direitos.
Na mesma situação está o promitente comprador, que deverá ser intimado sempre que penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda. Esta obrigação, é claro, só será indispensável se a promessa de compra e venda estiver registrada.
Nessa lógica, caso a penhora recaia sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda registrada, o promitente vendedor também deverá ser intimado.
Seguindo o mesmo raciocínio, nos casos em que a penhora recair sobre imóvel submetido ao regime do direito de superfície, enfiteuse ou concessão (de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso), o superficiário, enfiteuta ou concessionário, deverão ser intimados para ciência da execução.
Igualmente, quando houver penhora de quota social ou de ação de sociedade anônima fechada, deverá ser determinada a intimação da sociedade empresária.
Ainda sobre a ciência de terceiros eventualmente submetidos aos efeitos da execução, a Lei nº 13.465, de 2017 alterou o CPC para prever a necessidade de intimação do titular da construção-base ou mesmo do titular de lajes anteriores, sempre que a penhora recair sobre o direito real de laje. Naturalmente, também há previsão expressa da necessidade de intimação do titular das lajes, quanto a penhora recair sobre construção-base.
Em todos os casos apresentados, nos termos do artigo 804 do NCPC, a ausência de ciência das pretensões executivas implicará ineficácia das alienações ou gravames em relação aos terceiros mencionados, que estiverem direta ou indiretamente ligados aos aludidos bens.
Expropriação de bens por adjudicação
O exequente e alguns interessados poderão adquirir os bens penhorados pela adjudicação, desde que não ofereçam em pagamento quantia inferior a indicada na avaliação.
O executado será informado do pedido de adjudicação através de intimação do seu advogado constituído nos autos. Caso não esteja representado por advogado, o executado será intimado por carta.
Pela obrigatoriedade de manter a atualidade dos dados do processo, será considerada realizada a intimação do executado que for dirigida ao endereço constante dos autos.
No caso de adjudicação de bens com valores diversos ao do crédito executado será preciso verificar se haverá saldo a ser pago pelo exequente ou pelo executado.
Caso o valor da quantia executada seja inferior ao valor dos bens que serão adjudicados, o adjudicante depositará de imediato em favor do executado a diferença apurada.
Se o valor executado for superior ao valor dos bens adjudicados, a execução seguirá seu curso pelo saldo.
Além do exequente, poderão requerer a adjudicação dos bens as seguintes pessoas:
a) os credores concorrentes que tenham penhorado o mesmo bem;
b) o cônjuge ou companheiro;
c) os descendentes ou ascendentes do executado;
d) o coproprietário de bem indivisível do qual tenha sido penhorada fração ideal;
e) titular de direito de usufruto, uso, habitação, enfiteuse, direito de superfície, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre bem gravado com tais direitos reais;
f) o proprietário do terreno submetido ao regime de direito de superfície, enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre tais direitos reais;
g) o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens com tais gravames, caso não seja o credor, de qualquer modo, parte na execução;
h) o promitente comprador, quando a penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda registrada;
i) o promitente vendedor, quando a penhora recair sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda registrada;
j) a União, o Estado e o Município, no caso de alienação de bem tombado.
Caso haja mais de um interessado na adjudicação do bem, deverá haver licitação entre eles.
No entanto, em condições de igualdade, o cônjuge, o companheiro, o descendente ou o ascendente, nessa ordem, terão preferência.
Também haverá preferência dos sócios para aquisição de quotas sociais ou ações de sociedades anônimas fechadas quando a penhora for realizada em favor de terceiro que não seja sócio da sociedade.
Decorridos 5 (cinco) dias, contados da última deliberação acerca da adjudicação, o juiz determinará a lavratura do respectivo auto.
A partir da lavratura do auto, assinado por todos os envolvidos, a adjudicação será considerada perfeita e acabada.
Em seguida serão expedidas as cartas de adjudicação, acompanhadas de mandado de imissão na posse, se disser respeito a bem imóvel, ou ordem de entrega, caso se trate da adjudicação de bem móvel.
Da carta de adjudicação deverá conter a descrição do bem imóvel, com remissão expressa à sua matrícula e registros, além da cópia do auto de adjudicação da prova de quitação do imposto de transmissão de bens inter vivos.
Se a penhora tiver recaído sobre bem gravado com hipoteca, o executado poderá exercer o direito de remição até a assinatura do auto de adjudicação. Para tanto, deverá oferecer pelo menos valor correspondente ao do maior lance oferecido. Quando houver falência ou insolvência do devedor hipotecário, o direito de remição poderá ser exercido pela massa ou pelos credores em concurso; nesse caso, porém, o exequente será obrigado a aceitar o preço da avaliação do imóvel, mesmo que tenha havido lance maior por terceiros.