O Superior Tribunal de Justiça decidiu que é indispensável a notificação pessoal do locatário por meio de mandado de despejo, no qual conste o prazo de 30. dias disposto no art. 74. da Lei n. 8.245/91, para que proceda à desocupação do imóvel em execução provisória. Jurisprudência em Teses – Edição nº 53
Essa diretriz é adotada no seguinte julgado:
CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DA LOCATÁRIA POR MANDADO DE DESPEJO PARA A CONTAGEM DO PRAZO DE 30. (TRINTA) DIAS A FIM DE DESOCUPAR O IMÓVEL. NULIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM DISSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESSA CORTE. RECURSO ESPECIAL DA PARTE AD VERSA PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO, COM APLICAÇÃO DE MULTA. 1. De acordo com a jurisprudência do STJ, é indispensável a notificação pessoal da locatária por meio de mandado de despejo, no qual conste o prazo de 30. dias disposto no art. 74. da Lei 8.245/91, para que proceda à desocupação do imóvel em execução provisória de sentença que julgou improcedente ação renovatória. Precedente. 2. Agravo regimental a que se nega provimento, com aplicação de multa.
(AgRg nos EDcl no AREsp 389.671/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 27/05/2014, DJe 03/06/2014)
Entre outros motivos, nos termos do art. 9º da Lei de Locações, a locação poderá ser desfeita: i) por mútuo acordo;1 ii) em decorrência da prática de infração legal ou contratual; iii) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; iv) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse permiti-las.
Exceto nos casos de desapropriação, independentemente do motivo que der ensejo ao rompimento do contrato de locação, a retomada do imóvel pelo locador deverá ser pretendida mediante a propositura de uma demanda de despejo.2
Salvo ajuste contratual em sentido diverso, para conhecer, processar e julgar as demandas que cuidam de despejo será competente o juízo do lugar do imóvel.
Renovação compulsória do contrato de locação
O Ponto Empresarial é um dos fatores preponderantes para o sucesso empresarial.3
Nesse caso, o empresário tem direito de se manter inerente ao Ponto Empresarial.4
Para garantir o exercício do direito de inerência ao Ponto Empresarial do empresário locatário do imóvel o legislador incluiu ordenamento jurídico a possibilidade de o empresário pretender a renovação compulsória do contrato de locação empresarial, justamente para exercer seu direito de inerência ao ponto.
O contrato de locação realizado entre empresários deve ser tratado como contrato empresarial.
O exercício do direito de exigir a renovação compulsória do contrato de locação, no entanto, está condicionado aos requisitos legais.
A matéria está disciplinada, basicamente, na lei 8245/91, Lei de Locações.
O artigo 51. da referida lei indica os requisitos necessários para que o empresário possa pretender a renovação compulsória.
O primeiro requisito indicado na lei é a existência de um contrato escrito. Embora a locação, de modo geral, seja um contrato em que não se exige forma escrita, para dar ensejo à propositura da ação renovatória o empresário locatário deve ter firmado um contrato necessariamente escrito.
Além de escrito, somente a contratação por tempo determinado, de no mínimo 5. anos, dará ensejo à ação renovatória.
Em todo o caso, admite-se a soma de contratos por tempo determinado, desde que não haja solução de continuidade entre eles.
Para pretender a renovação compulsória o empresário locatário também deverá provar que exerce regularmente a mesma atividade empresarial, nos últimos 3. anos que antecedem o pedido de renovação.
Este requisito serve para demonstrar que o empresário já se consolidou fisicamente na região em que se encontra o ponto, por conseguinte, possui uma clientela que precisa preservar.
Sob pena de decadência, o empresário locatário deverá propor a ação renovatória nos 6. (seis) primeiros meses do último ano de vigência do contrato que se pretende renovar.
Proposta a demanda renovatória, o locador poderá apresentar as exceções de retomada, indicadas no art. 52. da Lei de Locações. As exceções de retomada são as defesas que poderão ser apresentas pelo locador para resistir à pretensão renovatória e, por conseguinte, retomar a posse do imóvel.
Caso o pedido renovatório seja julgado improcedente, não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo para desocupação voluntária no prazo de 30. (trinta) dias. A expedição do mencionado mandado está condicionada ao prévio requerimento do locador na contestação.
Confira os seguintes enunciados das Jornadas de Direito Comercial do Conselho da Justiça Federal:
O enunciado número 24. das Jornadas de Direito Comercial do Conselho da Justiça Federal – CJF dispõe que os contratos empresariais coligados, concretamente formados por unidade de interesses econômicos, permitem a arguição da exceção de contrato não cumprido, salvo quando a obrigação inadimplida for de escassa importância.
O enunciado número 26. das Jornadas de Direito Comercial do Conselho da Justiça Federal – CJF prevê que o contrato empresarial cumpre sua função social quando não acarreta prejuízo a direitos ou interesses, difusos ou coletivos, de titularidade de sujeitos não participantes da relação negocial.
O enunciado número 28. das Jornadas de Direito Comercial do Conselho da Justiça Federal – CJF reconhece que em razão do profissionalismo com que os empresários devem exercer sua atividade, os contratos empresariais não podem ser anulados pelo vício da lesão fundada na inexperiência.
O enunciado número 29. das Jornadas de Direito Comercial do Conselho da Justiça Federal – CJF propõe que se aplicam aos negócios jurídicos entre empresários a função social do contrato e a boa-fé objetiva (arts. 421. e 422. do Código Civil), em conformidade com as especificidades dos contratos empresariais.
Referências
ASSIS, Araken de. Cumprimento da sentença. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/196/edicao-1/cumprimento-da-sentenca
AURELLI, Arlete Inês. Juízo de admissibilidade. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
FERRARI NETO, Luiz Antonio. Penhora. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
LIBÓRIO, Daniela Campos, SAULE JÚNIOR, Nelson. Direito à cidade e institutos de proteção dos territórios urbanos de grupos sociais vulneráveis. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Administrativo e Constitucional. Vidal Serrano Nunes Jr., Maurício Zockun, Carolina Zancaner Zockun, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
LOPES, João Batista. Tutela antecipada. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
MARCATO, Antonio Carlos. Ação de consignação em pagamento. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
OLIVEIRA NETO, Olavo de. Conexão e continência. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
PERES, Tatiana Bonatti. Locação empresarial. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
PERES, Tatiana Bonatti. Shopping center. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
SOUZA, Gelson Amaro. Valor da causa. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
SOUZA, Luiz Sérgio Fernandes. Abuso do direito. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Teoria Geral e Filosofia do Direito. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
Notas
1 “Consoante o art. 515, § 2.°, a autocomposição judicial pode abranger terceiro(s), ou seja, quem não figura como parte no processo pendente, e envolver matéria estranha a objeto litigioso. Não fica muito claro se, além da matéria alheia ao objeto litigioso e da inserção de terceiro(s) no negócio jurídico submetido à homologação, também devem as partes compor o objeto litigioso. Porém, admitindo-se a homologação de autocomposição extrajudicial “de qualquer natureza” (art. 515, III), a questão parece secundária. Que a transação judicial possa se referir a matéria estranha ao processo, a par de regular a própria res in judicium deducta, é questão induvidosa; o problema sempre residiu em outro aspecto: o alcance da resolução judicial. Por exemplo, na ação de despejo movida por A contra B, fundada em inadimplemento de B, as partes transacionam, e, além da dissolução do contrato, fixando prazo para a desocupação do imóvel pelo inquilino, e da disciplina quanto aos locativos, também incluem cláusula versando o dever de reparar o dano sofrido pelo bem, no curso do contrato, o seu montante e atribuindo a obrigação de pagar a C (v.g., o pai de B). Este último tópico, alheio ao objeto litigioso, adquire a mesma estabilidade e submete-se ao mesmo remédio de rescisão conferido ao negócio jurídico quanto ao objeto litigioso. Do contrário, nenhuma necessidade haveria de o legislador intervir, acrescentando a cláusula do art. 515, § 2º.” ASSIS, Araken de. Cumprimento da sentença. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/196/edicao-1/cumprimento-da-sentenca
2 “[...] como era o caso da existência de conexão entre uma ação de despejo por falta de pagamento e uma ação de consignação em pagamento propostas entre as mesmas partes, situação que não era resolvida pela teoria e que, no passado, acabou gerando enormes debates nos tribunais, até que restasse pacificado o entendimento da existência de conexão entre tais tipos de feitos.” OLIVEIRA NETO, Olavo de. Conexão e continência. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/179/edicao-1/conexao-e-continencia
3 “[...] O aspecto geográfico ganha importância, visto que a principal característica do estabelecimento empresarial, sua capacidade de gerar lucros ao titular (goodwill), sofre influência direta do local onde está instalado. Outra consequência é a valorização do próprio imóvel em função da atividade econômica ali explorada. [...] Não só o mercado reconhece o aspecto econômico pertinente ao ponto comercial, sendo também abrigado pelo direito positivo, se constituindo um dos fundamentos da proteção outorgada ao estabelecimento empresarial. Portanto, é um direito subjetivo, considerado um bem imaterial (art. 83, III, do CC), dotado de valor econômico, atrelado ao estabelecimento empresarial instalado no local e, portanto, elemento integrante deste. [...] O ponto comercial é juridicamente protegido, independentemente do título sob o qual o empresário ali se encontra, se mediante uma relação obrigacional (locação) ou pela propriedade do imóvel, variando a forma da tutela jurídica. ” BARBOSA, Pedro Henrique Laranjeira. Locação empresarial. Tratado de Direito Comercial. Fabio Ulhoa Coelho (coord.), volume 6: Estabelecimento Empresarial, Propriedade Industrial e Direito da Concorrência. 1ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015, p.121.
4 [...] cumpre distinguir o ponto comercial e o direito à renovação do contrato de locação empresarial. O primeiro corresponde ao direito subjetivo que detém o empresário sobre o local em que está instalado o estabelecimento, adquirido por meio da aquisição da propriedade ou através de relação jurídica obrigacional, não dependendo do último para existir. O direito à renovação compulsória também é direito, mas diferente do ponto comercial. É direito de caráter misto, já que está fundado em uma relação jurídica e se manifesta sobre um bem imóvel, sendo oponível erga omnes.” BARBOSA, Pedro Henrique Laranjeira. Locação empresarial. Tratado de Direito Comercial. Fabio Ulhoa Coelho (coord.), volume 6: Estabelecimento Empresarial, Propriedade Industrial e Direito da Concorrência. 1ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015, p.121.