O Código Civil, no art. 1.341, I e II, deixa bem claro aos síndicos e condôminos o quórum mínimo estipulado para a aprovação das obras nos condomínios.
Contudo, há muitas dúvidas quanto à natureza de determinadas obras, se são úteis, necessárias ou voluptuárias.
As obras voluptuárias são aquelas que não aumentam o uso habitual do local, constituindo-se como obras de simples deleite ou recreio, tais como:
- obras de decoração do hall de entrada;
- obras de paisagismo ou jardinagem;
- restauração ou pintura da fachada com cores diferentes.
Ainda que haja definição legal, podem ocorrer divergências com relação à classificação das obras. Neste caso, deve ser analisado o caso concreto, pois uma obra pode ser considerada voluptuária dentro da realidade de um determinado condomínio e, para outros, pode ser considerada útil, de acordo com as necessidades de cada um.
Assim, após concluir pela natureza da obra a ser realizada, é importante que os síndicos e os condôminos observem o quórum de votação necessário para sua aprovação.
No que tange às obras voluptuárias, o art. 1.341 do Código Civil estabelece o quórum de dois terços dos condôminos para aprovação.
É importante esclarecer que mesmo havendo estipulação de quórum no Código Civil, a Convenção Condominial e o Regimento Interno podem dispor quóruns específicos de votação.
Neste caso, prevalece o que estiver estipulado nas normas específicas, pois o Código Civil é considerado uma norma genérica e a Convenção e Regimento Interno do Condomínio são normas específicas.
A fim de evitar conflito e excesso de rigor para deliberações mais simples ou deficiência de quórum para assuntos mais relevantes, o ideal é que as convenções condominiais e regimentos internos sejam elaborados com base nas disposições do Código Civil.
Persistindo alguma dúvida, deve ser sempre consultado um advogado especializado na área.