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Negociação de Contratos de locação Comercial em razão da Pandemia – COVID 19

Com o agravamento da crise advinda da pandemia do COVID 19, locadores de imóveis comerciais vêm recebendo pleitos de locatários para isenção e ou redução dos valores locatícios durante e após o período de paralisação. De um lado, locatários preocupados com a paralisação de suas atividades e consequente queda ou até perda total de faturamento e, de outro, Locadores que dependem das locações para outros compromissos e em alguns casos para sua própria subsistência, como única fonte de renda.

Abaixo a lista das perguntas básicas que recebemos e as orientações que podem ajudar na otimização dessas negociações, evitando assim a judicialização.

O LOCATARIO PODE PLEITEAR A RENEGOCIAÇAO DOS CONTRATOS?

Sim. O pleito pode ser realizado e, se houver recusa na renegociação amigável, há a possibilidade do pedido ser deduzido perante o Poder Judiciário, com base nos artigos nos artigos 422, 478, 479 e 480 do Código Civil, que tratam da boa-fé contratual e da possibilidade de revisão por onerosidade excessiva

O LOCADOR É OBRIGADO A ACEITAR?

Não existe obrigatoriedade e qualquer negociação depende da aceitação de ambas as partes. Se não houver acordo amigável, aquele que se sentir prejudicado poderá pleitear a revisão judicial do contrato com base nos artigos acima citados, e a decisão do Juiz substituirá a vontade das partes.

COMO CONCILIAR OS INTERESSES?

Em um momento de crise como esse é importante fazer a avaliação de cada caso, levando-se em consideração o ramo de atividade, a paralisação total ou não das atividades, e o tempo de recuperação, entre outros. Esse é um exercício que deve ser realizado por locador e locatário. O Locatário deve considerar sua capacidade de retomada e cumprimento efetivo do contrato em vigor e da proposta que será ofertada. O Locador, por sua vez, também deve avaliar com cautela todos os aspectos da locação, inclusive como ficará o mercado após a pandemia, o risco de crise no setor, o risco de desocupação com a consequente necessidade de ter que arcar com todas as despesas e tributos inerentes ao imóvel.

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COMO DOCUMENTAR OS ACORDOS?

Para renegociação do contrato escrito é necessário celebrar aditamento prevendo as novas condições acordadas.

Tendo em vista o caráter emergencial, a proposta com aceite via arquivo eletrônico poderá servir como prova em caso de discussão futura.

NA IMPOSSIBILIDADE DE CELEBRACAO DE ACORDO, QUAIS MEDIDAS PODERAO SER TOMADAS?

O Locatário poderá ingressar com ação judicial para revisão do valor pago em razão da situação e até para consignação de eventuais valores que reputa adequadamente devidos em virtude da crise, evitando a ação de despejo nos termos do artigo 68 da Lei do Inquilinato;

O Locador poderá, a seu critério, ingressar com ação de despejo por falta de pagamento ou pagamento a menor, e cobrança de eventuais valores em atraso.

Por fim, é importante ressaltar que a realidade atual nunca antes foi vivida, muito menos com a dimensão e abrangência que ora se apresenta.

Assim, praticamente não há parâmetro anterior que possa ser utilizado como comparativo e que permita apresentar um prognóstico seguro de como será o entendimento judicial a respeito do tema. Portanto, é realmente o momento de, com sabedoria e serenidade, sopesar os prós e os contras de um litígio, o custo e o desgaste que lhe são inerentes e tomar uma decisão baseada no pragmatismo.

Sobre as autoras
Mariana Hamar Valverde Godoy

Advogada, especialista em Propriedade Intelectual, sócia de Moreau Valverde Advogados

Ana Beatriz Gregolin

Advogada do Moreau Valverde Advogados

Informações sobre o texto

Este texto foi publicado diretamente pelos autores. Sua divulgação não depende de prévia aprovação pelo conselho editorial do site. Quando selecionados, os textos são divulgados na Revista Jus Navigandi

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