O Superior Tribunal de Justiça reconheceu que as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão de loteamentos imobiliários se incorporam ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas da publicidade inerente aos registros públicos. Jurisprudência em Teses – Edição nº 80
Esse posicionamento consta do seguinte julgado:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 535 DO CPC/1973. LOTEAMENTO. TAXA DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. CONTRATO-PADRÃO. REAVALIAÇÃO DA AVENÇA E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta ao art. 535 do CPC/1973 quando a Corte local se pronuncia, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. "É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie pela administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente" (AgInt no REsp 1.696.347/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/06/2018, DJe 12/06/2018.). 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou incursão no contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1705764/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 13/05/2019, DJe 20/05/2019)
O parcelamento do solo urbano, por loteamento ou desmembramento, está regulado pela lei nº 6.766/1979.
Além das orientações normativas dessa lei, os demais entes federativos poderão criar normas específicas sobre o parcelamento do solo municipal, sobretudo para atendimento das particularidades regionais e locais.
Loteamento é a subdivisão de um terreno em diversos lotes, destinados a edificação. É fundamental que ocorra a abertura de novas vias de circulação, ou ao menos modificação ou ampliação das vias existentes.
Já o desmembramento é a subdivisão de um terreno em lotes, também destinados a edificação, porém com o aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Se forem cumpridas as exigências legais, o projeto de loteamento ou de desmembramento será aprovado pela autoridade competente. Nesse caso o loteador deverá encaminhar o projeto para registro no cartório de registro de imóveis dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação. Deverão ser encaminhados para registro, juntamente com o projeto aprovado, os seguintes documentos: acompanhado dos seguintes documentos[1]: i) título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula[2]; ii) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes; iii) certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais, incidentes sobre o imóvel; certidões negativas de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos; e certidões negativas de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública; iv) certidões dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos; certidões de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos; certidões de ônus reais relativos ao imóvel; e certidões de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos; v) - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras; vi) exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei; vii) - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
Segundo a lei, os contratos de compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, os confiram direito real oponível a terceiros, são irretratáveis.
Os contratos de compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão, poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular. Eles serão assinados em 3 (três) vias, duas para as partes e uma terceira arquivamento no registro de imóveis. Se o contrato tiver sido assinado por procurador de qualquer das partes a procuração também deverá ser levada ao registro imobiliário.
Esses instrumentos contratuais devem conter, no mínimo as seguintes informações[3]: i) nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes; ii) denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição; iii) descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características; iv) preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal; v) taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses; vi) indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado; e vii) declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
Pelo exposto, nota-se que os contratos que tratam de loteamentos se submetem a uma rigorosa disciplina legal, além de ter publicidade pelo registro imobiliário. Nesse caso, é justificável reconhecer que as restrições e obrigações constantes do contrato-padrão de loteamentos imobiliários vinculam os posteriores adquirentes do imóvel.
Enunciados das Jornadas de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal – CJF sobre registros públicos
Enunciado nº 86. A expressão “justo título” contida nos arts. 1.242 e 1.260 do Código Civil abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro.
Enunciado nº 95. O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).
Enunciado nº 143. A liberdade de funcionamento das organizações religiosas não afasta o controle de legalidade e legitimidade constitucional de seu registro, nem a possibilidade de reexame, pelo Judiciário, da compatibilidade de seus atos com a lei e com seus estatutos.
Enunciado nº 201. O empresário rural e a sociedade empresária rural, inscritos no registro público de empresas mercantis, estão sujeitos à falência e podem requerer concordata.
Enunciado nº 202. O registro do empresário ou sociedade rural na Junta Comercial é facultativo e de natureza constitutiva, sujeitando-o ao regime jurídico empresarial. É inaplicável esse regime ao empresário ou sociedade rural que não exercer tal opção.
Enunciado nº 208. As normas do Código Civil para as sociedades em comum e em conta de participação são aplicáveis independentemente de a atividade dos sócios, ou do sócio ostensivo, ser ou não própria de empresário sujeito a registro (distinção feita pelo art. 982 do Código Civil entre sociedade simples e empresária).
Enunciado nº 209. O art. 986 deve ser interpretado em sintonia com os arts. 985 e 1.150, de modo a ser considerada em comum a sociedade que não tiver seu ato constitutivo inscrito no registro próprio ou em desacordo com as normas legais previstas para esse registro (art. 1.150), ressalvadas as hipóteses de registros efetuados de boa-fé.
Enunciado nº 214. As indicações contidas no art. 997 não são exaustivas, aplicando-se outras exigências contidas na legislação pertinente, para fins de registro.
Enunciado nº 218.: Não são necessárias certidões de nenhuma espécie para com provar os requisitos do art. 1.011 no ato de registro da sociedade, bastando declaração de desimpedimento.
Enunciado nº 224. A solidariedade entre os sócios da sociedade limitada pela exata estimação dos bens conferidos ao capital social abrange os casos de constituição e aumento do capital e cessa após cinco anos da data do respectivo registro.
Enunciado nº 273. Tanto na adoção bilateral quanto na unilateral, quando não se preserva o vínculo com qualquer dos genitores originários, deverá ser averbado o cancelamento do registro originário de nascimento do adotado, lavrando-se novo registro. Sendo unilateral a adoção, e sempre que se preserve o vínculo originário com um dos genitores, deverá ser averbada a substituição do nome do pai ou mãe naturais pelo nome do pai ou mãe adotivos.
Enunciado nº 276. O art. 13 do Código Civil, ao permitir a disposição do próprio corpo por exigência médica, autoriza as cirurgias de transgenitalização, em conformidade com os procedimentos estabelecidos pelo Conselho Federal de Medicina, e a consequente alteração do prenome e do sexo no Registro Civil.
Enunciado nº 311. Caso não seja pago o preço fixado para a desapropriação judicial, e ultrapassado o prazo prescricional para se exigir o crédito correspondente, estará autorizada a expedição de mandado para registro da propriedade em favor dos possuidores.
Enunciado nº 315. O art. 1.241 do Código Civil permite ao possuidor que figurar como réu em ação reivindicatória ou possessória formular pedido contraposto e postular ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel, valendo a sentença como instrumento para registro imobiliário, ressalvados eventuais interesses de confinantes e terceiros.
Enunciado nº 324. É possível a averbação do termo de afetação de incorporação imobiliária (Lei n. 4.591/64, art. 31b) a qualquer tempo, na matrícula do terreno, mesmo antes do registro do respectivo Memorial de Incorporação no Registro de Imóveis.
Enunciado nº 382. Nas sociedades, o registro observa a natureza da atividade (empresarial ou não – art. 966); as demais questões seguem as normas pertinentes ao tipo societário adotado (art. 983). São exceções as sociedades por ações e as cooperativas (art. 982, parágrafo único).
Enunciado nº 383. A falta de registro do contrato social (irregularidade originária – art. 998) ou de alteração contratual versando sobre matéria referida no art. 997 (irregularidade superveniente – art. 999, parágrafo único) conduz à aplicação das regras da sociedade em comum (art. 986).
Enunciado nº 395. A sociedade registrada antes da vigência do Código Civil não está obrigada a adaptar seu nome às novas disposições.
Enunciado nº 396. A capacidade para contratar a constituição da sociedade submete-se à lei vigente no momento do registro.
Enunciado nº 427. É válida a notificação extrajudicial promovida em serviço de registro de títulos e documentos de circunscrição judiciária diversa da do domicílio do devedor.
Enunciado nº 435. O contrato de promessa de permuta de bens imóveis é título passível de registro na matrícula imobiliária.
Enunciado nº 465. A “transformação de registro” prevista no art. 968, § 3º, e no art. 1.033, parágrafo único, do Código Civil não se confunde com a figura da transformação de pessoa jurídica.
Enunciado nº 466. Para fins do Direito Falimentar, o local do principal estabelecimento é aquele de onde partem as decisões empresariais, e não necessariamente a sede indicada no registro público.
Enunciado nº 471. Os atos constitutivos da EIRELI devem ser arquivados no registro competente, para fins de aquisição de personalidade jurídica. A falta de arquivamento ou de registro de alterações dos atos constitutivos configura irregularidade superveniente.
Enunciado nº 476. Eventuais classificações conferidas pela lei tributária às sociedades não influem para sua caracterização como empresárias ou simples, especialmente no que se refere ao registro dos atos constitutivos e à submissão ou não aos dispositivos da Lei n. 11.101/2005.
Enunciado nº 477. O art. 983 do Código Civil permite que a sociedade simples opte por um dos tipos empresariais dos arts. 1.039 a 1.092 do Código Civil. Adotada a forma de sociedade anônima ou de comandita por ações, porém ela será considerada empresária.
Enunciado nº 478. A integralização do capital social em bens imóveis pode ser feita por instrumento particular de contrato social ou de alteração contratual, ainda que se trate de sociedade sujeita ao registro exclusivamente no registro civil de pessoas jurídicas.
Enunciado nº 483. Admite-se a transformação do registro da sociedade anônima, na hipótese do art. 206, I, d, da Lei n. 6.404/1976, em empresário individual ou empresa individual de responsabilidade limitada.
Enunciado nº 503. É relativa a presunção de propriedade decorrente do registro imobiliário, ressalvado o sistema Torrens.
Enunciado nº 504. A escritura declaratória de instituição e convenção firmada pelo titular único de edificação composta por unidades autônomas é título hábil para registro da propriedade horizontal no competente registro de imóveis, nos termos dos arts. 1.332 a 1.334 do Código Civil.
Enunciado nº 506. Estando em curso contrato de alienação fiduciária, é possível a constituição concomitante de nova garantia fiduciária sobre o mesmo bem imóvel, que, entretanto, incidirá sobre a respectiva propriedade superveniente que o fiduciante vier a readquirir, quando do implemento da condição a que estiver subordinada a primeira garantia fiduciária; a nova garantia poderá ser registrada na data em que convencionada e será eficaz desde a data do registro, produzindo efeito ex tunc.
Enunciado nº 510. Ao superficiário que não foi previamente notificado pelo proprietário para exercer o direito de preferência previsto no art. 1.373 do CC é assegurado o direito de, no prazo de seis meses, contado do registro da alienação, adjudicar para si o bem mediante depósito do preço.
Enunciado nº 511. Do leilão, mesmo que negativo, a que se refere o art. 27 da Lei n. 9.514/1997, será lavrada ata que, subscrita pelo leiloeiro, poderá ser averbada no registro de imóveis competente, sendo a transmissão da propriedade do imóvel levado a leilão formalizada mediante contrato de compra e venda.
Enunciado nº 545. O prazo para pleitear a anulação de venda de ascendente a descendente sem anuência dos demais descendentes e/ou do cônjuge do alienante é de 2 (dois) anos, contados da ciência do ato, que se presume absolutamente, em se tratando de transferência imobiliária, a partir da data do registro de imóveis. Artigos: 179 e 496 do Código Civil.
Enunciado nº 553. Nas ações de responsabilidade civil por cadastramento indevido nos registros de devedores inadimplentes realizados por instituições financeiras, a responsabilidade civil é objetiva. Artigo: 927 do Código Civil.
Enunciado nº 569. No caso do art. 1.242, parágrafo único, a usucapião, como matéria de defesa, prescinde do ajuizamento da ação de usucapião, visto que, nessa hipótese, o usucapiente já é o titular do imóvel no registro. Artigo: 1.242, parágrafo único, do Código Civil
Enunciado nº 593. É indispensável o procedimento de demarcação urbanística para regularização fundiária social de áreas ainda não matriculadas no Cartório de Registro de Imóveis, como requisito à emissão dos títulos de legitimação da posse e de domínio.
Enunciado nº 600. Após registrado judicialmente o testamento e sendo todos os interessados capazes e concordes com os seus termos, não havendo conflito de interesses, é possível que se faça o inventário extrajudicial.
Enunciado nº 608. É possível o registro de nascimento dos filhos de pessoas do mesmo sexo originários de reprodução assistida, diretamente no Cartório do Registro Civil, sendo dispensável a propositura de ação judicial, nos termos da regulamentação da Corregedoria local.
Enunciado nº 624. A anulação do registro, prevista no art. 1.247 do Código Civil, não autoriza a exclusão dos dados invalidados do teor da matrícula.
[1] Art. 18 da nº 6.766/1979.
[2] O título de propriedade será dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação. Nesse caso o pedido será instruído com cópias autênticas da decisão que tenha concedido a imissão provisória na posse, do decreto de desapropriação, do comprovante de sua publicação na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de criação e de seus atos constitutivos. (art. 18, §§4º e 5º)
[3] Art. 26.