INTRODUÇÃO
Descreve-se neste estudo o quanto é comum o debate em nosso país referente ao poder aquisitivo da sociedade brasileira, que por sua vez está cada vez menor devido às inúmeras circunstancias do mercado. As oportunidades dispostas em negócios jurídicos de imóveis trazem questões relevantes. Os juros abusivos de agentes financeiros para aquisições de bens imóveis estão cada vez mais altos.
Pretende-se confirmar que o objetivo principal do Sistema de Consórcio no Brasil, desde seu início, é dar a devida oportunidade de planejar a compra de bens para aquelas pessoas com menor poder econômico. Seu funcionamento é simples, existe um grupo de pessoas que decidem se unir para adquirirem seus bens através de contribuições mensais até todos conseguirem comprar seus imóveis.
Aborda-se que com a promulgação da Constituição Federal de 1988 a União de maneira privativa é o órgão competente para legislar sobre sistema de consórcio nos termos do artigo 22, inciso XX, da Carta Magna. O maior ganho que o mercado de consórcio veio a ter, foi à entrada em vigor da lei 11.795/2008 batizada de “Rodolfo Montosa” em outubro de 2008, pois nessa época não havia nenhum incentivo ao setor, principalmente tratando-se de mercado imobiliário.
1 Do Sistema de Consórcio é sua Adesão
É comum o debate em nosso país referente ao poder aquisitivo da sociedade brasileira, que por sua vez está cada vez menor devido às inúmeras circunstancias do mercado. As oportunidades dispostas em negócios jurídicos de imóveis trazem questões relevantes. Os juros abusivos de agentes financeiros para aquisições de bens imóveis estão cada vez maiores. O objetivo principal do Sistema de Consórcio no Brasil, desde seu início, é dar oportunidade de planejamento em compras de bens para aquelas pessoas com menor poder econômico. Seu funcionamento é simples, existe um grupo de pessoas que decidem se unir para adquirirem seus bens através de contribuições mensais até todos conseguirem comprar seus imóveis.
Esta “união” dar-se-á através de um contrato de adesão, conforme dispõe a Lei 8.078/1990, em seu artigo 54 conforme a seguir: “contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo”[1]; ou nos casos que houver Administradoras prestadoras de serviços que respeitará o artigo 5º e seus incisos da Lei 11.795/2008, que dispões sobre o Sistema de Consórcio conforme a seguir:
Art. 5o A administradora de consórcios é a pessoa jurídica prestadora de serviços com objeto social principal voltado à administração de grupos de consórcio, constituída sob a forma de sociedade limitada ou sociedade anônima, nos termos do art. 7o, inciso I.
§ 1o A administradora de consórcio deve figurar no contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, na qualidade de gestora dos negócios dos grupos e de mandatária de seus interesses e direitos.
§ 2o Os diretores, gerentes, prepostos e sócios com função de gestão na administradora de consórcio são depositários, para todos os efeitos, das quantias que a administradora receber dos consorciados na sua gestão, até o cumprimento da obrigação assumida no contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, respondendo pessoal e solidariamente, independentemente da verificação de culpa, pelas obrigações perante os consorciados.
§ 3o A administradora de consórcio tem direito à taxa de administração, a título de remuneração pela formação, organização e administração do grupo de consórcio até o encerramento deste, conforme o art. 32, bem como o recebimento de outros valores, expressamente previstos no contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, observados ainda os arts. 28 e 35.
§ 4o (VETADO)
§ 5o Os bens e direitos adquiridos pela administradora em nome do grupo de consórcio, inclusive os decorrentes de garantia, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o seu patrimônio, observado que:
I – não integram o ativo da administradora;
II – não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da administradora;
III – não compõem o elenco de bens e direitos da administradora, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial;
IV – não podem ser dados em garantia de débito da administradora.
§ 6o A administradora estará desobrigada de apresentar certidão negativa de débitos, expedida pelo Instituto Nacional da Seguridade Social, e Certidão Negativa de Tributos e Contribuições, expedida pela Secretaria da Receita Federal, relativamente à própria empresa, quando alienar imóvel integrante do patrimônio do grupo de consórcio.
§ 7o No caso de o bem recebido ser um imóvel, as restrições enumeradas nos incisos II a IV do § 5o deste artigo deverão ser averbadas no registro de imóveis competente[2].
O contrato de adesão conterá os dados pessoais do consorciado, os dados do plano, assim como número sequencial do contrato, número do grupo e cota, cláusulas com as regras, valores da taxa administrativa, especificação dos valores da cota, quantidade de parcelas, fundo reserva etc., haverá também características do grupo e dados de seguro quando contratado. Vale ressaltar que a simples adesão no grupo de consórcio não dará o direito de resgate do crédito, pois isso ocorrerá somente após a contemplação, que pode ser por sorteio ou lance.
2 Dos Dispositivos Legais do Sistema de Consórcio
Com a promulgação da Constituição Federal de 1988 a União de maneira privativa é o órgão competente para legislar sobre sistema de consórcio nos termos do artigo 22, inciso XX, da Carta Magna. Em março de 1990, foi editada a Portaria MF nº 028, que normatizou a organização e o funcionamento de consórcios destinados à aquisição de bens imóveis residenciais. Entretanto, com uma medida para salvar o governo Collor em agosto de 1990 o Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento veio a suspender a formação de grupos de imóveis. Tal suspensão somente foi revogada em abril de 1991 por meio de outra Portaria MF nº 281.
O maior ganho que o mercado de consórcio veio a ter, foi à entrada em vigor da lei 11.795/2008 batizada de “Rodolfo Montosa” em outubro de 2008, pois nessa época não havia nenhum incentivo ao setor, principalmente tratando-se de mercado imobiliário. Nesse período o país passava por um momento de insegurança pior que o atual, os bancos não disponibilizava financiamentos. E com a regulamentação normativa considerou-se um incentivo do governo da época (FHC). Essa lei modificou algumas normas do Banco Central.
De acordo com o presidente nacional da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac) da época Rodolfo Montosa em uma entrevista esclarece “o que aconteceu foi um relaxamento nas condições de aprovação cadastral e o coração da crise tem relação direta com esse relaxamento. Agora, as instituições financeiras estão com o pé no chão para conceder o crédito”[3].
Posteriormente, em fevereiro de 2009 entrou em vigor a Circular nº 3.432 de 2009 que dispõe sobre a constituição e o funcionamento de grupos de consórcio. Enquanto a lei 11.795/2008 descreve as regras a circular determina o como operar, ou seja, o procedimento do sistema.
3 Da Utilização do Crédito no Caso de Bens Imóveis
Sem dúvida o consórcio é uma ótima alternativa para aquisição da casa própria. Muito se pergunta quais os procedimentos e quais tipos de imóveis podem ser adquiridos, assim tentarei esclarecer de acordo com a lei quais tipos. É possível comprar qualquer imóvel que esteja regularizado no Cartório de Registro de Imóveis da comarca do bem, desde que respeite aos critérios da determinada administradora. Ou seja, após a devida analise e haver a contemplação da cota.
Existe uma análise no procedimento de consórcio, ocorre que esta é feita após a contemplação da cota, pois antes o consorciado é considerado um poupador, e ao resgatar o crédito através da compra de um bem ele muda de polo tornando-se um devedor. Dessa forma, é imprescindível cuidar da saúde financeira do grupo ao qual o consorciado faça parte, além de acompanhar o cliente na compra de seu bem de modo a fazer um negócio jurídico seguro (leia artigo http://dionecastro.jusbrasil.com.br/artigos/323026722/a-importancia-dos-analistas-de-consórcio-requerer-as-certidoes-judiciais-do-vendedor-do-imovel).
O direito de resgatar o crédito é atribuído ao consorciado após a contemplação conforme disposto no artigo 22 da lei 11.795/2008 conforme a seguir:
Art. 22. A contemplação é a atribuição ao consorciado do crédito para a aquisição de bem ou serviço, bem como para a restituição das parcelas pagas, no caso dos excluídos, nos termos do art. 30[4].
Vale ressaltar uma novidade, a lei trouxe à oportunidade de destinar o crédito para quitação total de financiamento que estiver na titularidade do cliente, porém, importante dizer que o consorciado estará sujeito à prévia anuência da administradora conforme parágrafo terceiro do artigo 22 da mesma lei:
§ 3º O contemplado poderá destinar o crédito para a quitação total de financiamento de sua titularidade, sujeita à prévia anuência da administradora e ao atendimento de condições estabelecidas no contrato de consórcio de participação em grupo[5]. (grifo nosso).
Entretanto, no procedimento de quitação de financiamento sempre ocorrem dúvidas por parte do cliente. Os financiamentos que podem ser quitados nos agentes financeiros são aqueles que dispuserem do SFI – Sistema de Financiamentos Imobiliários. Portanto, a destinação do crédito será para aquisição de casas, apartamentos, terrenos, sítios, fazendas entre outros. Além de ser possível usá-lo para construir ou reformar.
4 Da Garantia Real
Ao utilizar o crédito na aquisição do bem, cabe salientar que o imóvel fica alienado fiduciariamente em favor da determinada administradora como garantia real da dívida até que esta seja quitada. Trata-se de uma situação comum, vendo que houve uma disponibilidade monetária a qual fazia parte do caixa daquele grupo que o consorciado faz parte (crédito). Nesse sentido tal grupo precisa da garantia, pois caso ocorra o inadimplemento do devedor acarretará a consolidação da propriedade nos termos da lei. Assim o bem irá para leilão e o valor do arremate volta para o caixa do grupo.
Antes de ocorrer todo esse procedimento acima, é confeccionado um contrato de alienação fiduciária, o qual estará amparado em duas legislações principais e outras correlatas. Sendo a Lei n º 9.514/97 que trata da alienação fiduciária de imóvel e a Lei nº 6.015/73 que é a lei de registros publicos. Sabe-se que para haver a transmissão de bens imóveis, existirá a expedição de uma Escritura Pública, e após o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis para haver o devido efeito perante terceiros (leia artigo: http://dionecastro.jusbrasil.com.br/artigos/321446000/a-seguraecomplexa-transmissao-de-bens-imoveis), entretanto, nessa hipótese atual é um instrumento particular com força de escritura pública, justamente por respeitar a mesma lei de registros publicos. As outras legislações são variadas como a Lei nº 11.795/2008, o Código Civil Brasileiro, e demais princípios de registros públicos.
CONCLUSÃO
Concluiu-se que sem dúvida o consórcio é uma ótima alternativa para aquisição da casa própria. De modo que trata-se de um negócio jurídico seguro em decorrência da analise técnica e jurídica feita pelas administradoras. Ainda acessível ao cidadão que pretende planejar, pois na maioria das vezes o consorciado quando contemplado já efetuou o pagamento de várias parcelas, estando com um valor menor de seu saldo devedor. Diferentemente de financiamentos, via de regra, ao aderir à dívida está em sua totalidade.
Observou-se que a lei trouxe à oportunidade de destinar o crédito para quitação total de financiamento que estiver na titularidade do cliente, porém, importante dizer que o consorciado estará sujeito à prévia anuência da administradora. E os financiamentos que podem ser quitados nos agentes financeiros são aqueles que dispuserem do SFI – Sistema de Financiamentos Imobiliários.
E por fim, entendeu-se que é possível comprar qualquer imóvel que esteja regularizado no Cartório de Registro de Imóveis da comarca do bem, desde que respeite aos critérios da determinada administradora e a lei. Ou seja, havendo a contemplação da cota, com a devida analise técnica e a alienação fiduciária do bem imóvel como garantia real da dívida até que esta seja quitada.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Código de defesa do consumidor: promulgado em 11 de setembro de 1990. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8078.htm>. Acesso em: 21 de out. 2016.
BRASIL. Presidente da República. Lei nº 11.795, de out. 2008. Dispõe sobre o Sistema de Consórcio. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2008/lei/l11795.htm>. Acesso em 21 de out. 2016.
POGGETTO, Priscila Dal. Com nova lei, consórcios podem aquecer venda de veículos. Jornal O GLOBO.
Disponível em:. Acesso em: 21 de out. 2016.