Reza o art. 618 do Código Civil :
“Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
§ único – Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.“
Este artigo reproduz e substitui, com alterações, o art. 1245 do Código Civil anterior, e, assim, a ele se aplica toda a doutrina e jurisprudência já existentes, que consolidaram o fato de que tal prazo se trata de garantia e não de prescrição, contado a partir da data da entrega da obra.
Em se tratando de prazo de garantia, a princípio presume-se a culpa do construtor caso surjam falhas construtivas de solidez e segurança dentro deste período de cinco anos. Contudo, o construtor poderá se eximir dessa culpa, provando, por exemplo, a culpa de terceiros, o mau uso por parte do comprador, a má conservação por parte do condomínio ou a ocorrência de eventos naturais imprevisíveis.
Em outras palavras, o art. 618 do Código Civil pode ser interpretado da seguinte forma:
– se a falha que afeta a segurança ou estabilidade da construção aparecer dentro dos primeiros cinco anos após a entrega (prazo de garantia) presume-se a culpa do construtor;
– se aparecer depois, essa culpa do construtor não é presumida a priori, e deverá ser provada (responsabilidade subjetiva) através de parecer técnico fundamentado.
Em ambos os casos, o prazo de prescrição para mover ação contra a construtora ou o incorporador, que era de 20 anos a partir do aparecimento da falha, foi reduzido para 10 anos (prazo máximo de prescrição no Código Civil), conforme jurisprudência recente do STJ:
AgInt no ARESP 495031 / RJ, julgado em 19/06/2018.
Relator (a) Ministro LÁZARO GUIMARÃES, da 4ª. Turma do STJ
Ementa
Agravo interno no agravo em recurso especial. Responsabilidade do construtor. Defeitos da construção. Prazo de garantia e prescrição. Decisão mantida. Recurso desprovido.
1. Não configura ofensa ao art. 535 do Código de Processo Civil de 1973 o fato de o col. Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pela parte recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte,suficiente para decidir integralmente a controvérsia.
2. Apresentados os defeitos de construção no período de garantia de cinco anos, prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeito na obra, na vigência do Código Civil de 1916, e em dez anos, na vigência do Código Civil de 2002, respeitada a regra de transição prevista no art. 2.028 do Código Civil de 2002.
3. Agravo interno desprovido.
Dos novos prazos de garantia do anexo D da norma ABNT NBR 125575-1
Interpretado literalmente, aludido dispositivo legal seria aplicável apenas a problemas que afetam a solidez da construção (problemas estruturais, por exemplo), ou a segurança (dos que habitam o imóvel). A jurisprudência, contudo, foi ampliando a aplicação deste artigo para outros problemas considerados tão graves quanto aqueles, de forma que o prazo de cinco anos chegou a ser considerado como o prazo de garantia para TODOS os problemas de construção civil.
Diante deste cenário, os construtores conseguiram aprovar em 2013 as seis partes da norma ABNT NBR 15575, conhecidas como “NORMAS DE DESEMPENHO”.
O anexo D da NBR 15575-1 apresenta uma extensa tabela de prazos de garantia, que pode ser ampliada para outros casos conforme critérios que constam do anexo C, que apresenta vários exemplos de prazos de garantia inferiores a cinco anos.
O citado anexo D é definido como “informativo” conforme a diretiva dois da ABNT e, assim, tais prazos não são obrigatoriamente aplicáveis. De qualquer sorte, a jurisprudência tem aplicado estes prazos, considerando que foram consensualmente estabelecidos por mais de 150 especialistas que participaram da respectiva Comissão de Estudos da ABNT.
| Exemplos de alguns prazos de garantia inferiores a 5 anos citados no anexo D da ABNT NBR 15575-1/2013 | Prazos |
| Esquadrias de madeira quanto a empenamentos, descolamentos e fixação | 1 ano |
| Equipamentos em instalações elétricas: tomadas, interruptores, disjuntores, fios/cabos, eletrodutos, caixas e quadros | 1 ano |
| Equipamentos em instalações hidráulicas: louças, caixas de descarga, metais sanitários, sifões, ligações flexíveis, válvulas, registros, ralos | 1 ano |
| Fechaduras e ferragens em geral, quanto ao funcionamento e acabamento | 1 ano |
| Instalações elétricas e hidráulicas, quanto à instalação | 3 anos |
| Estanqueidade de fachadas e pisos em áreas molhadas com revestimento em azulejo/cerâmica/pastilhas | 3 anos |
Advertência sobre vida útil de projeto
No item 3.43 da ABNT NBR 15575-1/2013 consta a definição da Vida útil de projeto (VUP), nos seguintes termos:
“Período estimado de tempo para o qual um sistema é projetado, a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos nesta Norma, considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio do conhecimento no momento do projeto e supondo o atendimento da periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo manual de uso, operação e manutenção (a VUP não pode ser confundida com o tempo de vida útil, durabilidade e prazo de garantia legal ou contratual)”.
É importante observar que a VUP consiste em uma estimativa teórica do tempo que compõe a vida útil e não deve ser confundida com prazo de garantia, pois pode não ser atingida em virtude das manutenções, do mau uso, alterações no entorno da obra, fatores climáticos, etc.