O exercício simultâneo de pequena atividade comercial em propriedade que também é utilizada como residência não impede o reconhecimento de usucapião especial urbana. Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de dois irmãos e reconheceu a usucapião de um imóvel utilizado por eles de forma mista.
O recurso teve origem em ação de usucapião na qual os irmãos alegaram que, por mais de cinco anos, possuíram de boa-fé um imóvel localizado em Palmas. Em primeiro grau, o pedido foi julgado parcialmente procedente para reconhecer a usucapião urbana somente da área destinada à moradia, correspondente a 68,63m2 – decisão mantida pelo Tribunal de Justiça do Tocantins.
Segundo os irmãos, a propriedade tem 159,95m2, sendo que em 91,32m2 funciona uma bicicletaria na qual trabalham com a família. Eles alegaram que, mesmo com a parte maior do imóvel sendo utilizada para fins comerciais, não haveria óbice para o reconhecimento da usucapião de toda a propriedade quando ela também se destina à residência da família.
A ministra Nancy Andrighi ressaltou que a exclusividade de uso residencial não é requisito expressamente previsto em nenhum dos dispositivos legais e constitucionais que tratam da usucapião especial urbana. "O uso misto da área a ser adquirida por meio de usucapião especial urbana não impede seu reconhecimento judicial, se a porção utilizada comercialmente é destinada à obtenção do sustento do usucapiente e de sua família", disse.
De acordo com a relatora, há a necessidade de que a área reivindicada seja utilizada para a moradia do requerente ou de sua família, mas não se exige que essa área não seja produtiva, especialmente quando é utilizada para o sustento do próprio recorrente, como na hipótese em julgamento.
"Nesse sentido, o artigo 1.240 do Código Civil não parece se direcionar para a necessidade de destinação exclusiva residencial do bem a ser usucapido. Assim, o exercício simultâneo de pequena atividade comercial pela família domiciliada no imóvel objeto do pleito não inviabiliza a prescrição aquisitiva buscada", afirmou.
A matéria foi objeto de discussão no REsp 1777404.
Na matéria, é certo, há a lição de Benedito Silvério Ribeiro:“O uso para fins outros que não o residencial é vedado pela própria lei, não estando afastada hipótese de utilização de parte do imóvel para comércio acanhado (oficina de pequenos consertos, bar, artesanato, microempresa), com moradia do usucapiente ou de sua família no local”. (Tratado de Usucapião Vol. 2. 8ª ed. São Paulo, Saraiva , 2012. p. 1049).
Fala-se num usucapião especial.
Preceitua o artigo 1.240 do Código Civil de 2002:
“Artigo 1240: Aquele que possuir, como sua, área urbana de ate duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”
Esta forma de usucapião é considerada uma nova modalidade no ordenamento jurídico pátrio, distinguindo-se das demais modalidades presentes no direito brasileiro. Cumpre-se destacar, que esta usucapião tem caráter eminentemente social.
A usucapião especial urbano não exige como elemento essencial o justo título e a boa-fé.
No entanto, a norma constitucional, seguida pelo Código Civil de 2002, criou outros elementos essenciais para esta modalidade de usucapião, fato que a distingue, sobremaneira, da usucapião extraordinária. São estes elementos: sua incidência se dá apenas em área urbana; a área usucapienda se restringe a no máximo duzentos e cinquenta metros quadrados; é exigido que o usucapiente utilize a área urbana para sua moradia ou de seus familiares; e não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Seus demais requisitos essenciais são o animus domini, a posse contínua e sem oposição. Nesta modalidade de usucapião, não é admissível a acessão ou junção de posses em favor do sucessor singular, vez que há exigência de que a posse seja pessoal e com o intuito de moradia, desde o início do lapso temporal.
A prescrição aquisitiva válida será também única, ou seja, aquele que tornar-se proprietário de bem imóvel após sentença decretada mediante esta modalidade de usucapião, não poderá se valer deste instituto por mais de uma vez, mesmo que a localidade seja diversa.