Na data de 14 de maio de 2020, foi aprovado no plenário da Câmara dos Deputados o substitutivo do projeto de lei n.º 1.179/2020, que traz inúmeras alterações em importantes diplomas legais do ordenamento jurídico brasileiro, promovendo uma série de implicações de grande relevância nas relações jurídicas. O aludido projeto de lei foi uma resposta do legislativo federal à situação de pandemia desencadeada pelo novo corona vírus que se instalou no país e no mundo no início do mês de março.
O projeto aguardava a sanção presidencial, porém na data de ontem, 10 de junho de 2020, sobreveio vetos em alguns importantes artigos e manutenção de outros que trazem significativa relevância nas relações condominiais em todo o país.
Importante destacar que o projeto foi recebido pela comunidade jurídica com certo louvor, uma vez que regulamenta a possibilidade nunca antes tratada pela legislação pertinente a matéria, a saber, a de se permitir a realização de assembleias virtuais, já que as aglomerações estão temporariamente suspensas para se evitar o contágio e disseminação do novo corona vírus.
Há tempos existia um certo clamor por parte daqueles que laboram na administração de condomínios, sejam eles síndicos, administradores terceirizados ou advogados especializados em direito condominial, porquanto não se admitia legitimidade para as deliberações em assembleias dessa modalidade, tão pouco se aventava a possibilidade de que, em havendo, se pudesse registrar suas deliberações em ata no tabelionato de notas competente.
Agora, diante da situação pandêmica que o país e o mundo vivem, não se pode esperar lapso temporal grandioso até que as coisas cheguem ao que pudesse ser chamado de “normal” para, só então, se realizar assembleias, porquanto os assuntos que dizem respeito aos condomínios muitas das vezes demandam certa urgência na deliberação por parte dos condôminos e requer que seja apreciado por todos o mais breve possível para se garantir lisura na tomada de decisões que a todos eles afetarão.
Partindo-se dessa premissa, ancorado no fato de que não se pode mais reunir-se em locais fechados, veio em boa hora a regulamentação e autorização pelo legislativo federal da realização de assembleias virtuais. Andou bem, portanto, o legislador, de modo atento às demandas da sociedade, num momento tão surreal como o que agora se vive.
Insta destacar, por oportuno, que uma das primeiras assembleias virtuais realizadas no Brasil aconteceu em um condomínio localizado em Aparecida de Goiânia, que conseguiu autorização judicial para promover assembleia on-line para escolha de novo administrador. Na quinta-feira, dia 14 de maio, com uso do programa de videoconferência Zoom, o Condomínio Residencial Máximo Clube escolheu novo síndico. A Assembleia Geral Ordinária foi acompanhada por três advogados da banca Adriano Naves Advogados S/A: Adriano Naves, Marcos Gundim e Rogério Moura. A referida assembleia teve sua ata registrada em cartório, na semana seguinte.
Certamente, um marco para o direito condominial goiano e brasileiro, justamente num momento emblemático.
Contudo, a sanção presidencial não se restringiu, obviamente e nem como muitos esperavam, a questão das assembleias virtuais. De acordo com publicação em sua rede social particular, o Presidente Jair Messias Bolsonaro vetou vários artigos importantes do aludido projeto de lei e, como vivemos numa sociedade de intensa informação, já tem despertado, mesmo antes de sua publicação, inúmeras dúvidas, para não dizer, insegurança jurídica, porquanto se mostra em flagrante conflito com decretos governamentais estaduais, o que pode trazer incertezas e tormentos nas vidas de síndicos, administradores, condôminos e advogados militantes na ceara condominial.
De sorte a tentar lançar uma luz em meio às nebulosas e densas nuvens de questionamentos levantados, discorreremos, brevemente acerca das implicações dos vetos presidenciais, obviamente lembrando que o texto ainda não foi publicado, não podendo surtir efeitos no mundo jurídico e nem no fático.
Antes de tudo, mister se faz esclarecer alguns pontos pertinentes ao complexo processo legislativo para o fim de levar a compreensão do que se apresenta no caso em tela do PL 1179/2020.
Ensina Pedro Lenza:
“Em caso de concordância, de aquiescência, o Presidente da República sancionará o projeto de lei. Sanção é o mesmo que anuência, aceitação, sendo esse o momento em que o projeto de lei se transforma em lei, já que, como se verá, o que se promulga é a lei. A sanção poderá ser expressa ou tácita. Sanção expressa é quando o Chefe do Executivo deliberadamente manifesta a sua concordância. Contudo, na sanção tácita, recebido o projeto, se ele não se manifestar no prazo de 15 dias úteis, o seu silêncio importará sanção. É o famoso “quem cala, consente”, ou seja, ficando silente, é como se o Chefe do Executivo não discordasse do projeto encaminhado pelo Legislativo”.
Observa, ainda, Lenza, que:
“Existindo veto, este será, necessariamente, apreciado em sessão conjunta da Câmara e do Senado, dentro de 30 dias a contar de seu recebimento.83 Pelo voto da maioria absoluta dos Deputados e Senadores, em votação ostensiva (votação pública, ou seja, voto “aberto”), o veto poderá ser rejeitado (afastado), produzindo os mesmos efeitos que a sanção (art. 66, § 4.º, da CF/88)”.
Portanto, tendo em vista o que acima foi exposto, uma vez que o Presidente vetou importantes artigos que conferiam, por exemplo, amplos e irrestritos poderes aos síndicos, dentro da esfera de atuação de seus condomínios, para restringir e até mesmo fechar áreas comuns de condomínios, a fim de garantir a segurança de condôminos, e tendo esse veto, em específico que ser comunicado ao Presidente do Senado Federal, Sem. David Alcolumbre, para submeter ao plenário, por força do disposto no art. 66, 4º, da Magna Carta, a nosso ver, não há motivo para tanta celeuma, ao menos por enquanto.
Está-se, é claro, diante de uma situação pendente de análise do Senado Federal, para, acaso confirme-se o veto presidencial, aí sim, existir razões para uma certa preocupação.
Isto por duas razões óbvias; primeiro, porque, não existem dados concretos que permitam aos síndicos proceder a liberação, ainda que gradual, e muito menos total, de áreas comuns de condomínios, de sorte a garantir a total segurança dos condôminos quanto a contaminação pelo novo corona vírus. Os números não mentem. A maior taxa de contaminação e infecção se dá dentro de condomínios edilícios, prédios e abrir aos condôminos agora, poderá desencadear uma alastramento ainda maior da nova doença, o que desencadearia um efeito cascata, superlotando tanto o sistema público quanto o particular de saúde, diante da quantidade cada vez maior de infectados. Possivelmente, essa não seriam a melhor hora para acontecer tal liberação. Em segundo lugar, poder-se-ia argumentar que já existe um franco processo de flexibilização das medidas de isolamento até mesmo no comércio, com abertura de shoppings, que também poderia redundar no aumento de casos de COVID-19, porém são contaminações extramuros dos condomínios, por assim dizer.
Além disso, manietar os poderes dos síndicos vai de encontro, como afronta ao que preceitua o próprio Código Civil, no capítulo pertinente aos condomínios, mormente no art. 1348. Isto porque é o síndico quem deve administrar o condomínio, representando os interesses comuns dos condôminos.
Contudo, a atuação do sindico jamais poderá extrapolar a lei e muito menos a convenção decidida em assembleia geral dos condôminos. Assim, sendo pulicado o PL 1179, com os aludidos vetos, que impõem limites aos poderes do síndico, surgirão de toda parte questionamentos sobre se será possível relaxar as medidas restritivas anteriormente impostas nas áreas comuns, agora que a lei veda tal restrição.
Partimos da premissa do bom senso. Aos advogados que representam condomínios, sugerimos orientar seus clientes para que convoquem assembleia e tragam à tona a questão sob a ótica primal da saúde dos condôminos. O relaxamento das medidas restritivas deverá observar rigorosos critérios de flexibilização paulatina, para se evitar ao máximo a contaminação dos condôminos, exigindo-se a obrigatoriedade de protocolos de segurança os mais sérios possíveis, para se velar pela incolumidade da saúde de cada condômino e todos devem deliberar esse assunto em assembleia virtual, levantando-se os custos com equipamentos e produtos de higiene, imposição de multas a condôminos que promoverem aglomerações em áreas comuns para além do que seria tolerável (tentar, obviamente, estabelecer o que poderia ser chamado de tolerável), para que não haja um colapso ou algo ainda pior.
Outro ponto que levanta questionamentos é o fato de que existem decretos estaduais que, por força da pandemia, determinaram o fechamento de áreas comuns, piscinas, play grounds, churrasqueiras, impediram a realização de festas e aglomerações, a fim de se evitar a contaminação, sendo que tais decretos ainda estão em vigor. Sendo publicada a lei com os vetos presidenciais e sendo eles mantidos pelo Senado Federal, o que duvidamos, tais decretos seriam derrogados?
Ter-se-ia, portanto, um aparente conflito de normas. No caso, uma norma federal com uma norma estadual. Por força do que estabelece a Constituição, deve-se prevalecer a norma federal sobre a estadual. É claro que a situação em tela, exige uma dose enorme de cautela por parte de todos os operadores do direito e da própria sociedade como um todo, porquanto a situação á totalmente sui generis, merecedora de cuidados significativos, para que decisões precipitadas não sejam tomadas em detrimento de vidas, colapsando um sistema, trazendo mais caos ao que já está caótico e conturbado.
CONCLUSÃO
O presente parecer se destina tão somente a lançar breves comentários ao que foi levantado diante da sinalização do Presidente Jair Messias Bolsonaro de sancionar o aplaudido e festejado PL 1179/2020, com vetos em artigos que importam em sérias situações concernentes a síndicos, condôminos e todos os que trabalham com a ceara condominial.
Como ainda não foi publicado e, uma vez que o seja, deverá ser submetido ao crivo do Senado, sugerimos aguardar com cautela, porquanto a lei, não tendo sido devidamente publicada, não produz efeitos no mundo fático e nem jurídico. Dessa forma, tal qual se apresenta na versão dos vetos presidenciais, é cedo para se dizer que irá ser publicada desta maneira.
Contudo, sugerimos aos síndicos que mantenham-se atentos aos movimentos do Palácio do Planalto e do Senado Federal, nos próximos dias, preparando-se para levar assuntos de cunho delicado e polêmico em assembleia, agora legitimada e regulamentada na modalidade virtual, para que sejam submetidos ao crivo de todos os condôminos, mas que, acima de tudo, haja sempre, o bom senso na tomada de decisões.
O momento é delicado, sério, tenso, mas necessita sabedoria, prudência, paciência e sobretudo sagacidade de todos.
João Ricardo C. de Oliveira, advogado, especialista em direito imobiliário, cível e tributário, professor, consultor jurídico e parecerista.
Adriano Naves Teixeira, advogado, Vice-Presidente da Comissão de Direito Condominial da Ordem dos Advogados do Brasil Seção Goiás, especialista em direito condominial, cível e empresarial, sócio administrador do escritório Adriano Naves Advogados S/A