Vender ou adquirir uma propriedade imobiliária exige planejamento, análise criteriosa da documentação do vendedor, observância às formalidades legais e cumprimento ao que determina a legislação com relação às alterações realizadas no registro do bem, contudo, muitas pessoas não possuem familiaridade com o assunto e, tampouco, dão a devida importância a estas questões.
Definições:
1) Registro - são levados a registro os atos que envolvem transmissões relativas ao imóvel, de um proprietário a outro. O registro pode ser localizado na matrícula através da indicação da letra "R" precedendo a descrição do ato. Os atos levados a registro constam do rol inserido no artigo 167, I da Lei dos Registros Públicos. O registro demonstra quem é o proprietário atual do imóvel e a forma legal de aquisição da propriedade. Exemplos de registro: venda e compra, partilha de bens, hipoteca, alienação fiduciária, etc.
2) Averbação - compreende todas as alterações realizadas no imóvel ou relativas às pessoas que constem no registro, tais como: alteração no nome do logradouro, alteração de CPF, construção realizada no imóvel. A averbação pode ser localizada na matrícula através da indicação das letras "Av" precedendo a descrição do ato. O artigo 167, II da aludida lei elenca os atos que devem ser averbados. Dentre eles podemos citar: construção, Cadastro Municipal, casamento, cancelamento de ônus.
3) Matrícula do imóvel - consiste na "certidão de nascimento" do bem, na qual estão reunidas todas as informações sobre o imóvel, tais como a localização, a descrição e o nome do proprietário. Consta na matrícula o registro de todo o histórico do imóvel, informações dos antigos proprietários, datas de transferência de propriedade, dentre outros.
A averbação é realizada mediante anotação na matrícula imóvel, junto ao Cartório de Registro de Imóveis e é de suma importância para que todas as pessoas tenham acesso ao histórico do bem, proporcionando maior segurança jurídica.
Através da averbação, é possível verificar as condições atuais e anteriores do imóvel. Podemos citar como exemplo: se o imóvel possui ônus, se foi dado em garantia de alguma dívida, se há dívidas de condomínio ou IPTU, se a construção já está averbada, se o imóvel foi financiado e se já está quitado,etc.
A pessoa interessada em adquirir um imóvel deverá sempre solicitar a cópia da respectiva matrícula atualizada para verificar o respectivo histórico. Caso seja constatada qualquer irregularidade, não deverá concretizar a compra.
Por esta razão, é de suma importância observar a regularidade da documentação do bem, garantindo, assim, tanto a segurança do vendedor como do comprador, bem como a valorização do bem.
Como devem ser realizadas as alterações na matrícula do imóvel?
Concretizada a compra e venda, é fundamental lavrar a competente escritura definitiva, a qual deverá ser registrada na matrícula do imóvel, a fim de que passe a constar no histórico as informações acerca da transmissão de propriedade e do atual proprietário.
Já a averbação tem como objetivo dar publicidade às mudanças relativas ao imóvel para garantir eficácia e segurança jurídica ao ato realizado, razão pela qual tais alterações devem ser registradas no competente Cartório de Registro de Imóveis.
Cumpre consignar que qualquer modificação no imóvel que não foi devidamente averbada não possui eficácia ou validade jurídica.
A documentação exigida para realizar a averbação pode variar de acordo com o caso concreto. Em geral, são solicitados os seguintes documentos:
- habite-se: registro que autoriza perante a prefeitura o começo do uso efetivo de construções destinadas à habitação;
- certidão negativa de débito (CND) emitida pelo INSS;
- certidão de conclusão da obra: documento que precisa ser expedido pela prefeitura em que consta a área construída e o número de matrícula.
Com relação às despesas, estas também podem variar, pois dependem do tipo de averbação que será realizada.