Infelizmente, a maior parte das pessoas só procura um advogado para consulta sobre problemas na compra de imóveis, após terem feito o negócio, e começadas as inúmeras "dores de cabeça".
Daí a importância de NUNCA se comprar um imóvel, nem mesmo alugar, sem prévia 'Due Diligence' Imobiliária, cujo significado é devida diligência imobiliária. Ou seja, adoção de todas as cautelas possíveis a fim de se evitar que, após a compra, se tenha que enfrentar problemas que podem durar longos anos, e acarretarem elevadíssimos gastos com processos judiciais.
Pode ser que neste exato momento você esteja pensando, e se fazendo a seguinte pergunta: "Ora, o corretor de imóveis me falou que a imobiliária fará uma pesquisa sobre documentos e certidões. Mesmo assim eu preciso que um advogado participe da negociação?"
A resposta, sem nenhuma sombra de dúvidas, é SIM!
Vários motivos podem justificar essa resposta. vamos ver apenas alguns.
Você faz ideia da complexidade que é identificar problemas e avaliar riscos de documentos imobiliários?
A complexidade e a necessidade de conhecimento de vasta legislação não está na esfera de competência de corretores de imóveis. Pode ser que o corretor, para não correr o risco d perder sua comissão diga algo do tipo "não se preocupe, a imobiliária tem um advogado que vai cuidar do assunto". Vamos raciocinar sobre isso, ok? Um advogado 'contratado pela imobiliária' tem por finalidade atender, primeiramente, os interesses "da imobiliária". Ou seja, pode ser (apenas uma hipótese) que esse advogado não apresente ao comprador o problema de forma precisa, mesmo porque, pode fazer com que se perca o interesse na compra e a imobiliária (que o contratou) perca a venda e sua polpuda comissão. Assim, o risco de não serem prestadas todas as informações ao comprador, bem como de não serem solicitados todos os documentos, é muito grande.
Sim, é verdade, na maioria das vezes os corretores e as imobiliárias se limitam a solicitarem a documentação mais básica, até mesmo por temerem que apreçam muitas pendências e isto inviabilize a venda e percam suas comissões.
Assim, apenas uma coisa é certa e indispensável; os adquirentes de imóveis devem sempre buscarem uma assessoria devidamente capacitada para a compra do imóvel. Podem ter certeza que o custo desse tipo de assessoria não é nada, absolutamente nada, perto dos elevados gastos que se pode ter com processos judicias extremamente longos após já terem comprado o imóvel.
Ora, imagine-se por exemplo feliz por economizar não contratando um advogado para assessorar sua compra, e um ou dois anos depois acordar com um oficial de justiça na porta de sua casa notificando a existência de um processo em que SUA CASA NOVA FOI PENHORADA. Faz ideia do quanto vai gastar para se defender nesse processo, se é que haverá defesa? Consegue prever por quantos anos terá de enfrentar esse custoso processo judicial? Já pensou se perder a ação, e não ter como cobrar quem te vendeu, pois ele já está insolvente?
Não se engane; é o tipo de economia que não vale a pena. Tanto a compra como a locação de um imóvel envolvem questões bastante complexas e com altíssimos riscos, sendo INDISPENSÁVEL a assessoria especializada.
É para garantir maior tranquilidade e minimizar ao máximo os riscos que há advogados especializados em Due Diligence.
A documentação que precisa ser analisada antes de se comprar ou vender o imóvel é muito maior do que as "certidões de praxe", como dizem alguns corretores e imobiliárias.
Previna-se!
Consulte um advogado antes de assinar qualquer contrato.
CARLOS ALBERTO DEL PAPA ROSSI
Advogado, consultor em negócios imobiliários, pós-graduado em Direito Tributário (PUC/SP), pós-graduado em Direito Processual Civil (PUC/SP), MBA com ênfase em Direito da Econômico-empresarial (FGV/SP), Extensão Universitária em Direito Imobiliário (FMU), autor do livro "Introdução ao Estudo das Taxas" e de inúmeros artigos publicados em periódicos especializados.