Aliás, antes do banco aprovar o financiamento, ele manda um engenheiro ao imóvel para vistoria e avaliação, ou seja, depende desse laudo.
O banco, ao te apresentar um contrato de financiamento, junto com este contrato, vem outro que é o do Seguro do Sistema Financeiro da Habitação. O valor desse seguro é diluído com as prestações que se torna quase imperceptível.
Depois que entrou no imóvel e com o passar do tempo, percebe que começou aparecer alguns defeitos na construção.
Na hora você lembra que paga o Seguro do Sistema Financeiro da Habitação e aí recorre à seguradora. Mas, eles te falam que esse seguro é para causas externas e no caso de defeitos na construção, a obrigação de consertar é do construtor que te vendeu o imóvel.
Aí você recorre ao construtor e este as vezes se propõe em consertar (geralmente dentro do prazo de 5 anos de garantia do construtor – artigo 618 e 205 do Código Civil), outros se negam, sob a alegação que isso é problema da seguradora, ou, pior ainda, esses defeitos começaram aparecer depois do prazo da garantia do construtor.
Pois bem, nesse caso, se a seguradora ou o construtor se negaram em consertar o imóvel, seu caminho é recorrer aos órgãos de defesa do Consumidor ou ao judiciário.
Para isso, é de suma importância é você fotografar todos os lugares onde consta defeitos, contratar um engenheiro para fazer um laudo completo sobre a condições do imóvel, apontando os defeitos detalhadas e o que precisa ser feito para eliminar os defeitos na construção.
Com esse laudo em mãos, fazer pelo menos três orçamentos do material de construção a ser utilizado e da mãe de obra.
Observação: diante da recusa do construtor ou da seguradora em consertar o imóvel, esses honorários que você gastou com engenheiro, deverão ser reembolsados em caso de ação judicial.
Quanto a responsabilidade da seguradora, o Tribunal Superior de Justiça (2ª. e 3ª. Turma), tem decidido favoravelmente em benefício do mutuário, ou seja, do dono do imóvel financiado.
Por último, 2ª seção do STJ concluiu nesta quarta-feira, 27/05/2020, julgamento sobre a cobertura do seguro habitacional do SFH - Sistema Financeiro da Habitação por sinistros provocados por vícios na construção. E a maioria dos Ministros acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, com entendimento a favor dos mutuários.
Na ação originária, o juízo da 2ª vara Cível de Bauru/SP julgou procedente a ação pois, caso assim não fosse, "o contrato de seguro de que se trata representaria, sem dúvida alguma, um grande privilégio concedido às seguradoras, pois, excluídos do âmbito da cobertura os chamados"vícios de construção", que são os mais comuns, pouco ou quase nenhum benefício dele resultaria aos mutuários, que poderiam apenas pleitear indenização por riscos decorrentes de"causas externas"”.
Conforme a sentença, os mutuários do SFH, conquanto não tenham ingerência na formalização do contrato de seguro, têm o prêmio embutido na sua prestação mensal, “o que reforça ainda mais a conclusão de que a Apólice sob análise contempla, efetivamente, a cobertura dos vícios construtivos”.
Contudo, o Tribunal de Justiça de SP, reformou a sentença, entendeu que os danos internos, relacionados a defeitos na construção são de responsabilidade do construtor, e não cobertos pela seguradora.
Já no Superior Tribunal de Justiça, a Ministra e Relatora, Nancy Andrighi, reformou o acórdão paulista para restabelecer a sentença.
Ressaltou a Ministra, a Boa-fé objetiva, cuja função é estabelecer um padrão ético de conduta para as partes nas relações obrigacionais e a função social do contrato que é a relação dos contratantes com a sociedade, pois produz efeitos perante terceiros. A principal consequência jurídica da função social dos contratos é a ineficácia de relações que acaba por ofender interesses sociais, a dignidade da pessoa.
Neste caso, pelo princípio da função social, a seguradora tem que proteger o segurado e todas as pessoas por ele prejudicadas. Sendo assim, o prejudicado executa a seguradora.
Como se vê a boa-fé objetiva é entre as partes (comprador e vendedor) e a função social do contrato trás pessoas/terceiros que foram prejudicados.
De acordo com a relatora, para o correto exame da questão é a boa-fé objetiva contextualizada na função socioeconômica que desempenha o contrato de seguro habitacional obrigatório vinculado ao SFH.
Nancy citou informações retiradas do próprio site da Caixa Econômica Federal, em consulta realizada, no sentido de que o seguro habitacional é garantia fundamental e obrigatória para crédito imobiliário com benefícios para todas as partes envolvidas, e garante a indenização ou reconstrução do imóvel. Que o seguro obrigatório ganha função diferenciada dentro da política habitacional, visando a proteção da família em caso de morte ou invalidez do segurado e salvaguarda do imóvel que garante o respectivo financiamento imobiliário.
“Uma das justas expectativas do segurado nessas condições é a de receber o imóvel próprio e adequado ao uso a que se destina, e corresponde a de ser devidamente indenizado por prejuízos suportados em decorrência de danos originados na vigência do contrato, como os vícios estruturais de construção.”
Para a ministra Nancy, a interpretação fundada na boa-fé objetiva contextualizada pela função socioeconômica que desempenha o contrato leva a concluir que a restrição de cobertura no tocante aos riscos indicados deve ser compreendida como a exclusão da seguradora de atos praticados pelo próprio segurado ou uso natural.
“... não é compatível com a garantia de segurança esperada, supor que prejuízos que se verifiquem por vícios de construção sejam excluídos de cobertura securitária. (...)”
“De fato, por qualquer ângulo, conclui-se à luz dos parâmetros da boa-fé objetiva e da função social do contrato que os vícios estruturais da construção estão acobertados pelo seguro habitacional, cujos efeitos devem se estender no tempo mesmo após a extinção do contrato, ainda que se revele após a extinção, pois o vício é oculto.” (Processo: REsp 1.804.965).
Noutra decisão, a Ministra assim disse:
“o seguro habitacional é contrato obrigatório com o objetivo de proteger a família e o imóvel e garantir o respectivo financiamento, “resguardando, assim, os recursos públicos direcionados à manutenção do sistema”.
“Por qualquer ângulo que se analise a questão, conclui-se, à luz dos parâmetros da boa-fé objetiva e da proteção contratual do consumidor, que os vícios estruturais de construção estão acobertados pelo seguro habitacional, cujos efeitos devem se prolongar no tempo, mesmo após a conclusão do contrato, para acobertar o sinistro concomitante à vigência deste, ainda que só se revele depois de sua extinção (vício oculto)”, esclareceu a ministra.
Também obriga que a seguradora evite subterfúgios para tentar se eximir de sua responsabilidade com relação aos riscos previamente cobertos pela garantia. (REsp 1.717.112).
Por fim, segundo a ministra relatora do recurso no STJ, Nancy Andrighi, à luz dos parâmetros da boa-fé objetiva e da proteção contratual do consumidor, os vícios estruturais de construção estão acobertados pelo seguro habitacional. A magistrada explicou que os efeitos do seguro devem se prolongar no tempo, ainda que os defeitos só se revelem após o fim do contrato.
A relatora destacou as características desse tipo de seguro – uma obrigação para que o consumidor consiga o financiamento. “O seguro habitacional tem conformação diferenciada, uma vez que integra a política nacional de habitação, destinada a facilitar a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda da população.” (REsp 1.622.208).
Portanto, os defeitos da construção de um imóvel (imóvel com infiltração, vazamentos, trincas, goteiras, risco de desabamento, pintura descuidada; materiais de qualidade inferior à anunciada; rachaduras; vagas de garagem mal planejadas; etc.) adquirido pelo Sistema Financeiro Habitacional estão cobertos pelo Seguro do SFH.
Não significa que o Construtor do Imóvel não é responsável pelos defeitos na construção, ao menos dentro do prazo legal (618 e 205 do Código Civil).
Ainda, quando se fala em seguro pelo SFH, este deve se estender até depois da quitação do imóvel (artigo 205 do Código Civil), questão essa assegurada pelo STJ.
Para fazer jus ao reparo ou indenização aos danos decorrentes na falha da construção, faz-se necessário, como dito acima, laudo elaborado por profissional capaz e orçamentos com possíveis gastos com material e mão de obra.