Uma das maiores dúvidas na partilha de bens diz respeito aos direitos sobre as construções erguidas em terreno de terceiros, como por exemplo as casas construídas na propriedade da família de um dos cônjuges.
Essa discussão aborda uma situação habitual no âmbito das famílias brasileiras, onde os pais acabam por permitir que seus filhos(as) e genros/noras construam casas em seus terrenos, sem pensar que após o fim do casamento ou união estável, haverá, sem sombra de dúvida, a de discussão sobre este bem, em vista de sua partilha.
Em uma das hipóteses possíveis, quanto à matéria, a construção do chamado “puxadinho” na laje da casa dos sogros tem gerado um grande número de ações judiciais, com o advento do divórcio do casal, no qual há a discussão do direito de partilha desta construção. A fim de aclarar os direitos e obrigações advindos desta situação jurídica, foi incluído no Código Civil, em 2017, o denominado “Direito de Laje”, o qual possibilita uma melhor aplicação da Lei face a esta partilha, por ocasião da dissolução do casamento, ou da união estável.
Embora a meação dos direitos e deveres dos cônjuges e companheiros encontre amparo, pelo nosso ordenamento jurídico, na prática temos que a edificação não poderá ser partilhada por constituir em bem acessório ao terreno o qual pertence a outrem. Contudo, como veremos, a Lei permite o ressarcimento das despesas havidas com a construção, de modo a impedir o enriquecimento ilícito, do titular do imóvel.
Faz-se necessário lembrar que o regime de bens, adotado pelo casal no casamento ou na formalização da união estável, fará toda a diferença. No caso da separação convencional ou legal de bens, por exemplo, não existe a possibilidade de construírem um patrimônio comum, cada um entra e sai do relacionamento com seus próprios bens. Contudo, mesmo nestes casos, a Lei resguarda aquele que ergueu a edificação, com autorização do proprietário do terreno, configurada, aí, a sua boa-fé, nos termos da legais.
Muito embora haja a possibilidade jurídica da partilha de direitos e benfeitorias sobre edificações construídas em imóveis de terceiros, faz-se necessário que os proprietários ou seus herdeiros sejam chamados a integrar o processo, haja vista a possibilidade de que seus interesses sejam afetados pela decisão judicial.
Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, as questões relativas à partilha de direitos e benfeitorias realizadas em imóvel de terceiros não poderão ser analisadas sem que haja a integração, destes, no processo, havendo, ainda, a possibilidade de discussão, da matéria, em ação autônoma.
Todos os bens adquiridos onerosamente durante a constância de uma união estável ou do casamento sob o regime da comunhão parcial, por exemplo, são considerados frutos do esforço comum, pertencendo, assim, a ambos os conviventes ou cônjuges, em partes iguais.
Nosso Código Civil estabelece em seu Artigo 1.255 que “aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização”.
Desta forma, o ex-cônjuge ou ex-companheiro poderá ter direito a uma indenização, desde que tenha agido de boa-fé, ou seja, que a construção da moradia tenha ocorrido com a permissão do proprietário do terreno.
Ainda segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ainda que não tenha havido a aquisição da propriedade da construção edificada em solo alheio, o ex-companheiro terá direito à indenização por parte daquele que permanecer na posse do imóvel, a fim de evitar o enriquecimento ilícito ou, ainda, o sacrifício patrimonial de apenas uma das partes.
Contudo, a mera alegação do cônjuge que se sentir prejudicado, não é suficiente para que este seja merecedor de uma indenização face ao imóvel construído. Faz-se necessária a devida comprovação de que este contribuiu financeiramente para a edificação da casa, através da apresentação das notas fiscais ou recibos relativos ao material de construção empregado, dos serviços prestados por empreiteiros, face à mão de obra executada, podendo, ainda, haver prova testemunhal sobre o fato.
Nas hipóteses de uma das partes ter sido responsável financeiramente pela maior parte dos custos da construção, a indenização poderá ser proporcional a sua contribuição.
Ainda, no caso do valor despendido na construção ser superior ao valor atualizado do terreno, haverá a possibilidade de perda da propriedade do terreno, mediante o pagamento de indenização ao seu proprietário.
Devemos, então, entender que o ex-cônjuge ou ex-companheiro que contribuiu financeiramente para a construção da residência da família durante a relação conjugal, poderá requerer, judicialmente, uma indenização pelos valores pagos, com a comprovação dos gastos que tenha realizado, de boa-fé.
Vale lembrar que é plenamente possível a partilha dos direitos relativos à edificação, erguida com a participação de ambos, devendo ser avaliado cada caso concreto em especial, a fim de avaliar a melhor forma para a efetivação desta partilha.
Assim, resguardada a boa-fé e a efetiva comprovação dos gastos realizados, a partilha sobre o quantum indenizatório face às edificações erguidas em imóveis de terceiros é legalmente possível, cabendo quer seja em caso de dissolução do casamento, ou da união do casal, quer seja em virtude do falecimento do titular do terreno onde se deu tal construção.