No Código Civil é previsto três categorias de benfeitorias: voluptuárias, úteis ou necessárias.
“Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1° São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2° São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3° São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.”
É obrigação do locador, numa relação locatícia, entregar o imóvel ao locatário em bom estado de conservação. Essa obrigação decorre tanto do contrato como da Lei de Locações – Lei n° 8.245/91 -, especificamente de seu artigo 22, conforme texto transcrito abaixo:
“Art. 22. O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;”
Muitas vezes, para atender de forma satisfatória as necessidades do locatário, principalmente nas locações comerciais, deverão ser realizadas benfeitorias, que são obras que visam a restauração, manutenção, de modo a facilitar o uso do imóvel e torná-lo mais agradável.
A lei do Inquilinato prevendo tais situações corriqueiras, tratou desses temas em dois artigos, veja-se:
“Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizadas e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.”
Percebe-se, assim, que a Lei de Locação estabeleceu regras diferentes para cada uma das benfeitorias. Entretanto, autorizou a livre negociação contratual dos contratantes (locador e locatário), de forma que poderão convencionar de forma diversa.
- Benfeitorias necessárias são as que têm por fim conservar ou evitar que o bem se deteriore. Exemplo: a reforma do telhado de uma casa. Garantem ao inquilino o direito de retenção, ou seja, o direito de ser indenizado pelos gastos realizados mesmo que não tenha havido autorização do locador.
Entretanto, no contrato pode haver ou não a cláusula de renúncia ou exclusão de benfeitorias e indenizações destas, estabelecidas pelas partes. Por ser um contrato que, observados os ditames legais, permite convenções livres, pode ser incluído nele cláusulas que se adequem a realidade de cada um.
O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento na Súmula que: “Nos contratos de locação é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”, conforme exarado na Súmula 335.
Lembrando que, caso não exista cláusula de renúncia de direitos sobre as benfeitorias realizadas pelo locatário, mesmo que não tenha sido autorizada pelo proprietário, deverá o inquilino ser indenizado pelas benfeitorias necessárias realizadas.
- Benfeitorias úteis – aumentam ou facilitam o uso do imóvel, tornando-o mais útil. Exemplo: instalação de uma grade na janela de uma casa.
Do mesmo modo que as benfeitorias necessárias, o direito a indenização e retenção sobre as benfeitorias úteis fica condicionado à existência ou não de cláusula de renúncia nos contratos de locação.
Entretanto, como as benfeitorias uteis, são relacionadas a obras que simplesmente facilitam ou aumentam o valor do imóvel, não tendo, portanto, aquela urgência e prioridade como nas benfeitorias necessárias, deverão ser autorizadas pelo locador para que o locatário passe a ter direito de indenização. Caso seja realizadas obras sem a devida autorização do locador, mesmo que inexista cláusula de renúncia no contrato de locação, o locatário deixará de ter direito de indenização e retenção sobre as benfeitorias úteis realizadas.
- Benfeitorias voluptuárias – são as de mero deleite, de mero luxo, para tornar mais agradável o seu uso. Exemplo: piscina.
Para essa benfeitoria a Lei de Locação traz tratamento diferente das demais, por não se tratar de benfeitorias indispensáveis ao imóvel. Não sendo indenizável, conforme determina o artigo 36 da Lei 8.245/91:
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Contudo, apesar de não haver na Lei a possibilidade do direito a indenização para o locatário, nesse tipo de benfeitoria, é facultado o direito de retirada destas voluptuárias realizadas por ele no imóvel locado, desde que sua retirada não cause prejuízos ao imóvel locado.
Nesse sentido, cita-se um julgado recente do TJ/SP que considerou que a ex-locatária sabia das condições em que o imóvel se encontrava no momento de fechar o contrato, por isso não deveria ser indenizada por pequenos danos em imóvel.
Foi negado pela 2ª turma Cível do TJ/SP, um pedido de dano moral requerido por uma ex-inquilina de imóvel que contestava diversos itens de sua antiga moradia, dentre eles, pequenos danos no bem. Para o colegiado, a mulher tinha ciência das pequenas avarias do imóvel, "que não retiravam a habitalidade do imóvel dado em locação". (Processo: 1052296-39.2019.8.26.0576).
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