4. A SAISINE E O REGISTRO DE IMÓVEIS: ENTENDIMENTO DO STJ
Volto-me ao julgamento referenciado naquele Recurso Especial julgado pela 3ª Turma, no REsp 1813862.
No respeitável acórdão assim se arrematou: “Nessa hipótese, o prévio registro do título translativo no Registro de Imóveis, anotando-se a situação de copropriedade sobre frações ideais entre os herdeiros e não mais a copropriedade sobre o todo indivisível chamado herança, não é condição sine qua non para o ajuizamento de ação de divisão ou de extinção do condomínio por qualquer deles, especialmente porque a finalidade do referido registro é a produção de efeitos em relação a terceiros e a viabilização dos atos de disposição pelos herdeiros, mas não é indispensável para a comprovação da propriedade que, como se viu, foi transferida aos herdeiros em razão da saisine.”
Para tanto, aduziu-se naquele acórdão do STJ que
“A esse respeito, leciona Luciano Lopes Passarelli:Como é cediço, vigora no direito brasileiro o princípio da saisine, consubstanciado no art. 1.784. do vigente diploma civil, de sorte que os herdeiros nascidos ou já concebidos no exato momento da abertura da sucessão legitimam-se à sucessão e adquirem a propriedade dos bens que compõe o monte partível, se bem que a “herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros” e “até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio”. Veja-se: já há propriedade, tanto que essa situação de indivisibilidade transitória é regulada pelas normas relativas ao condomínio. Apenas não há, nesse momento, a individualização do quinhão de cada herdeiro, o que acontecerá com a superveniência da sentença julgando a partilha. Um ponto relevante para a investigação a que se propõe esse trabalho é que, até a partilha, o “direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o co-herdeiro, pode ser objeto de cessão por escritura pública”. Fixe-se desde já que esse ato é uma transmissão inter vivos, e não mortis causa e, como tal, tendo por objeto bens imóveis, sofrerá incidência do imposto de transmissão de bens imóveis. Não se olvide que nossa lei civil considera o direito à sucessão aberta como sendo um bem imóvel. Pois bem. A sucessão hereditária é assim, pois, forma de aquisição da propriedade imóvel que prescinde do registro imobiliário para constituir-se. O registro imobiliário, no Brasil, é constitutivo da aquisição da propriedade imobiliária oriunda de atos inter vivos, mas a sucessão causa mortis não fica de todo afastada no álbum imobiliário porque, ainda que não necessite ser levada a registro para efeito de constituição da propriedade, deve sê-lo para valer contra terceiros e para que seus titulares possam dispor dos bens adquiridos por essa via, tudo conforme estatui o art. 172. da Lei Federal 6.015, de 31.12.1973 (Lei dos Registros Públicos), verbis:“Art. 172. No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta lei, o registro e a averbação dos títulos os atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade. ”Sintetizando: a propriedade imobiliária mortis causa adquire-se, pelo princípio de saisine, no momento da abertura da sucessão, independentemente de registro imobiliário, mas só após esse registro é que valerá contra terceiros e seus proprietários terão disponibilidade da mesma, até porque vários incidentes poderão ocorrer no curso do processo sucessório, que poderão implicar no afastamento de herdeiro (basta pensar nas hipóteses de renúncia ou indignidade) ou de inclusão de herdeiro até então desconhecido (imagine-se o filho reconhecido em testamento pelo falecido). Além disso, admite-se a cessão do direito hereditário ou do quinhão de que disponha o co-herdeiro, antes, por óbvio, da sentença que julgue a partilha, ou de instrumentalização por escritura pública.
(PASSARELLI, Luciano Lopes. A Lei 11.441/2007: a sucessão causa mortis e sua qualificação no registro de imóveis in Revista de Direito Imobiliário: RDI, v. 30, n. 62, jan./jun. 2007, p. 65/67).”
Nessa linha, tem-se acórdão do STJ que examinou questão extremamente semelhante à versada em que consignou-se que “o formal de partilha que adjudicou os bens da herança, em condomínio “pro indiviso” a todos os herdeiros, em partes iguais, embora não registrado, é título hábil a instruir a ação de divisão ajuizada apenas entre esses herdeiros, posto constituir ele prova suficiente do domínio e da origem da comunhão...”. (REsp 48.199/MG, 4ª Turma, DJ 27/06/1994).
5. CONCLUSÕES
Com o devido respeito, atento que para comprovar a propriedade do bem imóvel é necessário o devido registro no competente cartório de registro de imóveis.
A melhor inteligência do artigo 1.249 do Código Civil determina que há necessidade do registro do Formal de Partilha no Cartório de Imóveis.
Não se pode confundir, por óbvio, posse com direito real de propriedade.
O fato da sucessão hereditária, pela saisine, prescindir de registro não elimina a aquisição da propriedade imobiliária via registro no Cartório de Imóveis competente para efeito da partilha de bens que eram objeto de condomínio.
O registro de imóveis não dá apenas publicidade ao ato e força probante. Dá legalidade do direito do proprietário, atendendo a que se o oficial efetuou o registro, a inscrição, foi porque nenhuma irregularidade extrínseca ou intrínseca lhe ocorreu no exame do título. Ademais, pelo princípio da continuidade, que se soma ao da princípio da presunção, há a exata noção da cadeia de titulares do direito real. Antes dele o que há é direito pessoal, não direito de propriedade, sem falar na sua necessária especialização.
Não havendo o devido registro, não há condomínio a ser extinto (mas apenas comunhão).
Com o devido respeito, a respeitável decisão do STJ, aqui enfocada, nega vigência a dispositivos do Código Civil elencados e merece ser objeto de embargos de declaração com efeitos infringentes.