Da aplicação do índice IGP-M nos contratos de locação após sua disparada no ano de 2020
Como é sabido por este leitor, os contratos de trato sucessivo, quais sejam, em que há prolongação de direitos e obrigações ao longo do tempo, necessitam, até mesmo para garantir a remuneração devida aos contratantes, de um índice de atualização monetária.
Por exemplo mais clássico, temos o contrato de aluguel, em que, pela Lei do Inquilinato, tratando-se de locação residencial, deverá, salvo raras exceções, ter duração de 30 meses.
Assim, como típico contrato de trato sucessivo, enquanto perdurar a locação haverá a remuneração em forma de aluguel. E, como dito acima, o aluguel deverá ser reajustado, para garantir a correta remuneração do Locador.
Tratando-se de contrato de locação, o índice mais aplicado atualmente é o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), índice calculado e divulgado pela Fundação Gertúlio Vargas (FGV).
Conforme divulgado em seu sítio na internet, a FGV apura, para composição do índice mensal, leva em consideração a variação de preços de bens e serviços, além de matérias-primas utilizadas para a produção agrícola, industrial e construção civil. Assim sendo, o IGP-M é a média aritmética do Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), Índice de Preço ao Consumidor (IPC) e Índice Nacional de Custo de Construção (INCC).
Ainda mais, no caso específico dos contratos de locação, comumente se aplica o IGP-M acumulado no período, normalmente fixando uma data específica, v.g. data do início da locação, para reajuste anual do valor acumulado.
A título exemplificativo, um contrato de locação iniciado em Dezembro/2018, seria reajustado pelo IGP-M acumulado, em Dezembro/2019, em 7,1379%.
Perceba-se que tal índice acumulado não se distanciava tanto do índice da inflação IPCA no mesmo ano de 2019, que fora de 4,31%, devendo se levar em consideração que o IGP-M também leva em consideração demais índices além da inflação.
Contudo, a situação se modificou drasticamente em 2020 e 2021, onde os valores do IGP-M subiram vertigiosamente.
Somente à título exemplificativo, em Setembro/2020 o IGP-M mensal fora de 4,34%, maior do que o IGP-M acumulado dos meses de Setembro, Outubro e Novembro/2019.
Sem dúvidas, a situação torna-se totalmente inesperada e até mesmo desproporcional aos locatários, que, no mês de Março/2021, pagariam por IGP-M acumulado a porcentagem de 31,1099%, praticamente 1/3 de aumento do valor de aluguel do ano passado!
Não se perde de vista o pacta sunt servanda, qual seja, a obrigação de cumprir com o contratado.
Contudo, impossível fechar os olhos à situação econômica brasileira, agravada pela pandemia do covid-19.
Ainda mais, nos filiamos à corrente doutrinária que entende que todo o entrave econômico causado pela pandemia se encaixa perfeitamente na teoria da imprevisão, prevista no artigo 317 do Código Civil, in verbis:
Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
Igualmente, o artigo 478 do mesmo Codex traz a teoria da onerosidade excessiva:
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Não queremos com este artigo que o locador, retirado do seu poder de uso e gozo do imóvel pela locação, não seja devidamente remunerado por índice monetário.
Contudo, impossível na atual situação financeira aceitar o IGP-M como indexador oficial.
Assim, muitas administradoras e imobiliárias estão conciliando, com razão, a mudança de tal indexador para outros, como IPCA.
Aliás, recente notícia no sítio da Revista Exame (https://exame.com/invest/a-morte-do-igp-m-gigante-do-aluguel-adota-ipca-em-contratos/) informou que a Lello Adminstradora, certamente uma das maiores do país, vem aplicando índice diverso do IGP-M nos novos contratos de locação.
Ainda mais, nossa jurisprudência também se inclina pela substituição do IGP-M por outro indexador.
Nos autos do agravo de instrumento nº 2012910-93.2021.8.26.0000, sem decisão colegiada até a edição deste artigo, decidiu-se liminarmente pela substituição do IGP-M pelo IPCA.
Por todo o exposto neste artigo, e considerando a grave situação econômica do país, e buscando a pariedade entre os contratantes e manutenção dos contratos, recomenda-se a modificação do IGP-M por outro índice menos custoso, seja através de negociação entre as partes, seja pela tutela judicial.